ZAKON O JAVNOM BELEŽNIŠTVU: Za sve usluge koje naplati i izda građaninu fiskalni račun, javni beležnik odmah plaća sve propisane poreze: 20 odsto PDV, 30 procenata doprinosa za poboljšanje položaja zaposlenih u pravosuđu, 15 odsto poreza na dohodak i 10 procenata poreza na dobit. Notaru ostaje između 25 i 30 odsto od naplaćene usluge, čime pokriva troškove bruto zarada zaposlenih, troškove kancelarije, kao i obaveznog osiguranja

Beležnik strankama, svojom overom ugovora, garantuje da je posao u skladu sa zakonom, i on svojom ličnom imovinom garantuje za ispravnost tog pravnog posla. Stotine hiljada građana je tokom proteklih sedam godina bilo u kancelarijama javnih beležnika zbog ugovora o kupovini i prodaji nepokretnosti. Danas je ovaj pravni posao daleko sigurniji nego pre desetak i više godina, kada su ga obavljale agencije za nekretnine i službenici na šalterima sudova, uz neizvesnost sa upisom u katastar. U javnosti se, međutim, često pominje da su usluge javnih beležnika za građane preskupe, a da je sve bilo jeftinije, lakše i brže kada su ugovori overavani u sudu.

– Da je to stvarno tako, javni beležnici ne bi nigde postojali, a kamoli u Srbiji gde rade tek sedam godina. Bili bi u ovom poslu potpuni višak čak i u Francuskoj, koja ima u svakom mestu bar poštu i notara i to tako otprilike oko 300 godina – kažu u Javnobeležničkoj komori Srbije (JKS).

Sa razumevanjem da su notari kod nas i dalje neka vrsta još neprihvaćene “novotarije”, smatraju da se u medijima nedovoljno govori o tome šta građani dobijaju u okviru usluge javnih beležnika i zbog čega ta usluga ima određenu cenu, koja zavisi i od vrednosti nepokretnosti. Pri tome, ne dovode se u pitanje drugi, znatno viši, troškovi koje građani plaćaju u ovom postupku, a koji im zauzvrat ne pružaju nikakvu garanciju sigurnosti pravnog posla.

– Ako se prometuje stan vredan 100.000 evra, odnosno oko 12 miliona dinara, kupac će javnom beležniku za solemnizaciju (potvrdu i overu ugovora) platiti 30.240 dinara. Za taj novac građanin od notara dobija sledeće usluge: pribavljanje dokumenata o stanu, proveru pravnog statusa nepokretnosti – da li na njoj ima nekog tereta, da li prodavac ima pravo da raspolaže tom nepokretnošću, kao i proveru da li je nepokretnost od istog vlasnika već prometovana – objašnjavaju u JKS.

Javni beležnik utvrđuje na ovaj način da li ima prepreka za obavljanje ovog prometa i, ukoliko nema, nastavlja dalje.

– Poziva učesnike u postupku na zakazani termin za overu, utvrđuje identitet prodavca i kupca, čita ugovor i pojašnjava sve što stranke zanima. Nakon toga, stranke stavljaju svoje potpise na ugovore, a zatim popunjavaju poresko izjašnjenje. Kada stranke završe taj posao, notar naplaćuje svoju nagradu i, kao obveznik PDV-a, izdaje strankama fiskalni račun – naglašavaju u JKS.

Posle toga beležnik, bez naknade, ugovor šalje katastru, a poresko izjašnjenje nadležnoj poreskoj administraciji. Stranka rešenje katastra dobija na kućnu adresu, kao i poresko rešenje.

– Beležnik strankama, svojom overom ugovora, garantuje da je posao u skladu sa zakonom, i on svojom ličnom imovinom garantuje za ispravnost tog pravnog posla. Ako je bilo šta propustio od zakonom propisanih provera, a neka od stranaka zbog toga pretrpela štetu, javni beležnik je dužan da je nadoknadi – naglašavaju sagovornici.

Notar u svojoj arhivi čuva ugovor o prometu nepokretnosti 20 godina i učesnik u pravnom poslu može dobiti taj ugovor kada mu god zatreba, ako je slučajno izgubio svoj primerak. Kada prođe 20 godina, dokument se dostavlja državnom arhivu.

– Ne treba zaboraviti da je ugovor o prometu nepokretnosti javni beležnik upisao u posebnu bazu podataka, čime je sprečio duplu prodaju iste nepokretnosti – navode u JKS.

Sve ove korake notar je dužan da obavi na isti način, za svaki ugovor, i jednako proveri sve pravne pretpostavke za zaključenje posla.

– Kada je reč o “niskim” cenama koje je ranije imao sud za overu ovih ugovora, to svakako nije uporedivo, jer je sud morao samo da proveri identitet osoba koje stavljaju potpis na ugovor i – ništa drugo.

Istine radi, sudski činovnici, koji su se bavili overom ugovora, od 2010. godine unosili su u “Libru” (bazu podataka pri Ministarstvu pravde) podatke o prometovanoj nepokretnosti, ali to često nisu bili kompletni podaci, a dešavalo se i da ne budu uneti uopšte.

– Praktično, do 2010. godine ista osoba je mogla da proda i overi ugovor o prometu iste nekretnine bezbroj puta, sa bezbroj različitih kupaca, a dešavalo se to i posle 2010. sve do 2014, kada su počeli sa radom javni beležnici i kada je ta mogućnost nestala. Kasnije bi se moglo ići u sudske sporove, ali nije postojala nikakva odgovornost sudskih činovnika koji su overavali ugovore i koji najčešće nisu bili pravnici – kažu u JKS.

Sada overu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može da izvrši samo javni beležnik, koji mora da bude pravnik sa položenim pravosudnim i javnobeležničkim ispitom, kao i višegodišnjim iskustvom u obavljanju pravnih poslova.

– U postupku overe ugovora u sudu nije bilo nikakvih garancija, izuzev za identitet osoba koje su ugovor potpisivale, a i to može biti upitno, jer nije baš beznačajan broj slučajeva da su notari otkrili falsifikovane dokumente. Ostaje i činjenica da su stranke ranije često u ugovore unosile znatno nižu vrednost nepokretnosti, kako bi platile manju sudsku taksu od propisane, koja nije bila niža od one koja se danas plaća kod javnih beležnika, naravno pod uslovom da je u ugovor bila uneta prava cena. Primera radi, za nepokretnost od 20 miliona dinara, overa u sudu iznosila je 39.000 dinara. Isti iznos danas se plaća i kod notara, s tim da se kod javnog beležnika naknada uvećava za 1.800 dinara za svaki sledeći započeti milion u vrednosti nepokretnosti – objašnjavaju u JKS.

Beležnici danas, sa druge strane, moraju da računaju nagradu po tržišnoj vrednosti nepokretnosti, bez obzira na iznos koji piše u ugovoru. Na taj način, oni štite interese stranaka, u ovom slučaju, pre svega prodavaca.

– Zamislite situaciju u kojoj u ugovoru piše da se stan vrednosti 100.000 evra prodaje za 20.000. U tom slučaju “taksa” kod notara bila bi 10.800 dinara, kao da stan stvarno vredi 20.000 evra, ali bi posle overe takvog ugovora kupac dobio pravo da se upiše kao vlasnik nakon što isplati samo tih 20.000 evra, a prodavac apsolutno ništa ne bi mogao da uradi da dobije punu cenu. Zbog razlike u taksi od oko 20.000 dinara, mogao bi da izgubi 80.000 evra! Da nema obaveze beležnika da ugovore overava po stvarnoj, tržišnoj vrednosti, poslovica “Ko ne plati na mostu, plati na ćupriji”, mogla bi da poprimi potpuno novu dimenziju, jer bi ovo “plaćanje” na ćupriji bilo za prodavca – 470 puta skuplje – naglašavaju sagovornici.

Kada je reč o agencijama za promet nepokretnosti, one za svoje usluge posredovanja naplaćuju procenat, koji je najčešće oko dva odsto za kupca i prodavca. Dakle, ako se prometuje stan od 100.000 evra, građani će agenciji platiti 4.000 evra.

– Za taj novac, od agencije prodavci mogu da očekuju da će njihov stan biti oglašen za prodaju i da će dovesti u zakazano vreme zainteresovane. Agencije će, naravno, takođe proveravati dokumentaciju, ali one ni na koji način ne odgovaraju za sigurnost pravnog posla. Agencije neće pribavljati dokumentaciju, niti čuvati ugovore, niti se baviti bilo kojim poslom nakon momenta prodaje nepokretnosti i naplate provizije – napominju u JKS.

Građani često spominju gužve u javnobeležničkim kancelarijama i čekanje u redu. Trenutno u Srbiji radi 225 notara, od kojih je 49 u centralnim beogradskih opštinama, gde je promet nekretnina najveći. U JKS kažu da se za overu ugovora čeka od jednog do maksimalnih 10 dana, u retkim slučajevima. Uvek se uvažavaju razlozi za hitnost, ali se ni tada ne preskače bilo koji korak u sigurnom obavljanju pravnog posla.

Za sve usluge koje naplati i izda građaninu fiskalni račun, javni beležnik odmah plaća sve propisane poreze: 20 odsto PDV, 30 procenata doprinosa za poboljšanje položaja zaposlenih u pravosuđu, 15 odsto poreza na dohodak i 10 procenata poreza na dobit. Notaru ostaje između 25 i 30 odsto od naplaćene usluge, čime pokriva troškove bruto zarada zaposlenih, troškove kancelarije, kao i obaveznog osiguranja, navode u JKS.

Izvor: Vebsajt Politika, Aleksandra Petrović, 28.11.2021.
Naslov: Redakcija