ODLAGANJE IZMIRENJA OBAVEZA PO OSNOVU ZAKUPA POSLOVNOG PROSTORA OD GRADA BEOGRADA ZA VREME VANREDNOG STANJA

Gradsko veće Grada Beograda je na sednici, održanoj 6.4.2020. godine, donelo Odluku o izmirenju obaveza nastalih po osnovu zakupa poslovnog prostora na kome je nosilac prava javne svojine Grad Beograd, odnosno na kome Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja, za vreme trajanja vanrednog stanja ("Sl. list grada Beograda", br. 38/2020 - dalje: Odluka).

Odlaganje izmirenja obaveza po osnovu zakupa poslovnog prostora

Ovom odlukom uređuje se izmirenje obaveza nastalih po osnovu zakupa poslovnog prostora na kome je nosilac prava javne svojine Grad Beograd, odnosno na kome Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja, za vreme trajanja vanrednog stanja proglašenog Odlukom o proglašenju vanrednog stanja ("Sl. glasnik RS", br. 29/2020).

• Prema odredbi člana 2. Odluke - obustavlja se ispostavljanje faktura zakupcima poslovnog prostora, na kome je nosilac prava javne svojine Grad Beograd, odnosno na kome Grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja, za vreme trajanja vanrednog stanja.

• Članom 3. Odluke je propisano da će nakon isteka vanrednog stanja zakupcima poslovnog prostora biti ispostavljene sve fakture koje obuhvataju zakupnine za period trajanja vanrednog stanja.

Istim članom je propisano da će se zakupcima, koji se pismenim putem izjasne da će obavezu po osnovu zakupa koja se odnosi na period vanrednog stanja izmiriti do kraja godine, ukupan iznos zakupnine fakturisati sa odobrenim popustom od 50% (od redovne cene zakupa prim. ur). Ukoliko se, pak, zakupci na propisani način izjasne da prihvataju plaćanje do kraja ove godine, a to ipak ne učine, fakturisaće se razlika do punog iznosa zakupnine.

• Takođe, Odlukom je omogućeno zakupcima, koji podnesu odgovarajući zahtev, i da se plaćanje ispostavljene fakture, koja obuhvata zakupnine za period vanrednog stanja, raspodeli na 12 mesečnih rata, počev od 1.1.2021. godine, u kom slučaju se ne obračunava popust od 50%.

Zakupac je dužan da se izjasni u roku od 30 dana od dana prestanka vanrednog stanja, a ukoliko se ne izjasni u datom roku, smatraće se da nije prihvatio ponuđene opcije plaćanja zakupnine, te će obaveza dospeti u celosti po isteku 30 dana od dana izdavanja faktura.

Pregled mogućnosti za zakupce

Sagledavši citirane odredbe Odluke, zaključujemo da zakupci imaju nekoliko mogućnosti na raspolaganju, a kada je reč o izmirivanju obaveza povodom zakupa poslovnog prostora, za vreme vanrednog stanja.

Zakupci, po prijemu faktura koje će se ispostaviti nakon prestanka vanrednog stanja, mogu:

1) Da ne prihvate nijednu mogućnost iz ove Odluke te isplate zakupodavcu (Gradu Beogradu) pun iznos sa prispelih faktura u roku od 30 dana od dana prijema fakture (koja bi trebalo da bude dostavljena nakon proteka 30 dana od prestanka vanrednog stanja);

2) Da podnesu zahtev da se umanji redovan iznos zakupnine za 50%, uz pismeno obavezivanje, a zatim i izmirenje duga, po osnovu zakupa za vreme vanrednog stanja, do kraja 2020. godine;

3) Da podnesu zahtev da se plaćanje ispostavljene fakture, koja obuhvata zakupnine za period vanrednog stanja, raspodeli na 12 mesečnih rata, te da isplate pun iznos sa prispelih faktura 1.12.2021. godine.

Umesto zaključka

Kao što možemo videti u pregledu mogućnosti za zakupce, ukoliko se (zakupci) ne izjasneda prihvataju jednu od mogućnosti propisanih Odlukom, biće dužni da izmire sve zaostale obaveze u roku od 30 dana od dana prijema fakture.

Kako je, takođe, rok od 30 dana ostavljen i za izjašnjenje zakupaca o mogućnostima iz Odluke, i to od momenta prestanka vanrednog stanja, sledi da bi Zakupodavac trebalo da zastane sa slanjem faktura do isteka ovog roka. Ukoliko se tako postupi, rok za plaćanje po ispostavljenim fakturama bi trebalo da bude najmanje 60 dana od dana prestanka vanrednog stanja, a moguće je da će trajati i duže, odnosno da fakture neće biti dostavljene baš 31. dana od dana prestanka vanrednog stanja.

Ipak, ovo rešenje se čini spornim, odnosno može dovesti do nelogičnosti i razlika u tretmanu zakupaca. Npr. ukoliko se određeno lice - zakupac ne izjasni o predloženim mogućnostima, prispeće mu fakture u punom iznosu koje će morati da plati u roku od 30 dana. Ukoliko se zakupac pak izjasni da će platiti dug do kraja ove godine, što će svakako biti duži rok od roka od 30 dana od prispeća fakture - platiće sa 50% umanjenja. Nelogičnost je u tome da duži rok plaćanja omogućava sticanje popusta od 50% na ustanovljenu cenu zakupa, dok se plaćanjem celokupnog duga u kratkom roku ne stiče nikakav popust, ovakvo postupanje Zakupodavca se ne može smatrati da je u skladu sa tržišnim principima, pogotovo uzevši u obzir hronični manjak likvidnosti koji se sada, u vreme vanrednog stanja, javlja kao glavni problem privrede. Ukoliko ovom razmatranju dodamo i treću varijantu, varijantu u kojoj zakupac plaća celokupan dug na 12 rata (i to od početka naredne godine), onda se prva opcija - opcija plaćanja celokupnog duga u najkraćem roku čini daleko najnepovoljnijom i opcijom koju svakako ne treba prihvatati. Drugim rečima, na osnovu izloženih mogućnosti, zakupci koji se obrate Zakupodavcu prihvatajući jednu od opcija, biće u daleko povoljnijem položaju od onih zakupaca koji to ne učine.

Napominjemo i da se sâm postupak davanja i prihvata ponude može smatrati spornim. Odnos zakupca i zakupodavca je određen ugovorom. Ugovorom su uređeni i rokovi izmirivanja obaveza zakupca. Ukoliko dolazi do promene ugovorenih uslova, svakako mora doći i do promene samog ugovora i to u formi u kojoj je zaključen, makar u tom delu relevantnih odredaba.

Samo slanje faktura ne može značiti promenu ugovorenih rokova izmirenja, te se ne čini ispravnim i nedostavljanje faktura u vreme vanrednog stanja, jer se iste mogu lako dostaviti (i poštom i elektronskim putem), a prema trenutno ugovorenim uslovima i rokovima. Ukoliko je želja da se pomogne zakupcima te da se omogući duži rok izmirenja obaveza, to bi trebalo ponuditi u formi izmene ugovora, a tek u skladu sa ugovorenim izmenama, ali i odgovarajućim propisima, bi trebalo dostavljati fakture zakupcima - ne obrnuto. Član 11. Zakona o računovodstvu propisuje da se računovodstvena isprava dostavlja na knjiženje najkasnije u roku od pet radnih dana od dana kada je poslovna promena nastala, odnosno u roku od pet radnih dana od datuma prijema. Dalje, rokovi izmirenja novčanih obaveza su zakonska kategorija, te nisu podložni daljem produžavanju putem ugovaranja (osim u posebnim slučajevima propisanim Zakonom o rokovima izmirenja novčanih obaveza u komercijalnim transakcijama ("Sl. glasnik RS", br. 119/2012, 68/2015, 113/2017 i 91/2019)).

Pored mogućnosti iznetih u Odluci, zakupci svakako mogu da razmatraju i mogućnost otkaza ili raskida ugovora o zakupu u situaciji vanrednog stanja.