PREDLOG ZAKONA O ZAKUPU STANOVA I KUĆA ZA STANOVANJE I KONTROLISANOJ ZAKUPNINI: Direktno mešanje države u ekonomski život predstavljalo bi grubo narušavanje tržišnih postulata - zagarantovano pravo raspolaganja privatnom svojinom, slobodu ugovaranja, spontano formiranje cena pod uticajem ponude i tražnje

Dolazak velikog broja građana iz Rusije i Ukrajine u Srbiju izazvao je značajan poremećaj na tržištu nekretnina, posebno u Beogradu i Novom Sadu. Najamnine su do te mere povećane, na pojedinim atraktivnijim lokacijama i dvostruko, da naši građani više ne mogu sebi da priušte stambeni prostor na mestima na kojima su do sada živeli. Studenti su počeli da se vraćaju u rodna mesta, dok su takozvane podstanarske porodice prinuđene da se sele u manja i jeftinija područja.

U javnosti su se pojavili predlozi da država ograniči maksimalni iznos stanarine, čime bi se rešio trenutni problem, uz obrazloženje da se takav mehanizam primenjuje u pojedinim zemljama EU. Ovako direktno mešanje države u ekonomski život, tvrdi dr Dejan Molnar, vanredni profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu, predstavljalo bi grubo narušavanje tržišnih postulata - zagarantovano pravo raspolaganja privatnom svojinom, slobodu ugovaranja, spontano formiranje cena pod uticajem ponude i tražnje...

- Može se postaviti pitanje zbog čega onda država ne bi intervenisala i na brojnim drugim tržištima na kojima se određuju cene proizvoda i usluga važnih za građane i razvoj društva u celini, kao što su na primer visina školarina na fakultetima, naknade stomatoloških usluga, medicinskih tretmana i pregleda, svežeg voća i povrća... Rentiranje nekretnina u Srbiji još je potpuno neuređena oblast. Znatan deo prometa na tom tržištu se ostvaruje mimo legalnih, formalnih tokova - ističe prof. Molnar i dodaje da odgovarajuće evidencije ne postoje, ugovori o zakupu se ne overavaju kod javnih beležnika i ne prijavljuju se Poreskoj upravi, zbog čega stanodavci ne plaćaju porez na ostvarenu dobit po tom osnovu.

- Da bi se cene zakupa mogle kontrolisati na bilo koji način, ova vrsta poslovanja se, najpre, mora formalizovati. Država bi trebalo svoje snage i resurse da usmeri u tom pravcu, da reguliše ovu oblast, tj. da donose odgovarajuće propise i stara se o njihovoj primeni (evidencija, kontrola, kaznena politika). Osim toga, još nemamo pouzdane procene o tome koliko je aktuelno stanje na našem tržištu nepokretnosti trajno. Ukoliko bude prolaznog karaktera, onda svakako ne bi bilo mudro da se deluje nekom dugotrajnom merom- ističe prof. Molnar.

Ako bi imućni stranci koji danas iznajmljuju stanove odlučili da nastave život u Srbiji, verovatno bi se opredelili za kupovinu kuće ili stana. To znači da više ne bi predstavljali izvor tražnje na segmentu tržišta koji se odnosi na iznajmljivanje, što bi “preko noći” promenilo situaciju. U zemljama u kojima postoje razvijeni programi, pomoću kojih se povećava dostupnost stambenog prostora, država se sa značajnim učešćem pojavljuje kao vlasnik nekretnina, pa preko strane ponude na tržištu utiče na nivo ravnotežne cene, podseća prof. Molnar.

- U tim državama se vode i pouzdane evidencije o tome koje su to kategorije stanovništva ugrožene, pa se na osnovu tih podataka dizajniraju selektivne i ciljane mere za podršku tačno određenim grupacijama. Nakon “mapiranja” potencijalnih korisnika, država može snižavanjem cena nepokretnosti koje ima u svom vlasništvu da utiče na tržišnu cenu. Ukoliko su u pitanju porodice lošijeg materijalnog statusa, preporuka je da država investira ili stimuliše privatni kapital da ulaže u izgradnju socijalnih stanova, a kada je pomoć potrebna studentskoj populaciji, tada treba graditi studentske domove u kojima studenti mogu jeftinije da borave - nabraja prof. Molnar.

Kada bi se poslovanje u oblasti izdavanja stambenog prostora uvelo u formalne tokove, tada bi država mogla da koristi i odgovarajuće instrumente poreske politike. Na primer, moglo bi se primeniti progresivno oporezivanje ostvarene dobiti iz ovog posla, pa bi oni stanodavci koji naplaćuju visoke kirije plaćali i veće poreze, predlaže prof. s Ekonomskog fakulteta i dodaje da bi se ta sredstva potom mogla koristiti za subvencionisanje socijalno ugroženih slojeva stanovništva.

- Oni koji ne mogu da priušte stanovanje u centru i na atraktivnim lokacijama seliće se na periferiju. To bi moglo da deluje u pravcu smanjivanja tražnje, a stanodavci bi pod tim uticajem mogli da koriguju cene naniže - dodaje on. U nadležnosti države su i mere iz domena urbanističkog planiranja, određivanja namene zemljišta, izdavanja građevinskih dozvola, zoniranja i dr. Na ovaj način se, kako ističe, takođe može stimulisati gradnja za određene namene, čime se može zadovoljiti odgovarajuća tražnja po prihvatljivim uslovima.

Da u situaciji koja je pogodila tržište nekretnina nije lako ni stanodavcima, ali ni zakupcima, priznaje Dragan Cvjetićanin, predsednik Udruženja stanodavaca Srbije, koji smatra da ipak nije poželjno da se država meša u formiranje cene kirije u privatnom vlasništvu.

- Pre uvođenja ograničenja, kada je u pitanju cena, trebalo bi da se preciziraju odnosi između vlasnika i zakupaca. Nije odmah rešenje da se reguliše maksimalna cena. Država bi mogla da gradi stanove i da ih izdaje po pristupačnim cenama za socijalne slučajeve ili porodice s više dece, samohrane majke i osobe s posebnim potrebama. Drugo, mogla bi i da subvencioniše manje platežne zakupce, tako što bi im dala deo novca za kiriju - smatra Cvjetićanin. On ukazuje i na to da bi država, pre svega, trebalo da reši zakupni odnos, odnosno da reguliše odnose između stanodavaca i zakupaca i da i jednima i drugima pruži veću zaštitu kroz propise.

- Moraju da se preciziraju odnosi. Trenutno samo članovi 70 i 77 Zakona o stanovanjui održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon) regulišu ovu oblast, što je van svake pameti, a ostalo je prepušteno obligacionim odnosima, uz parolu - dogovorite se sami. To sve ne funkcioniše dobro i potrebno je uvesti red u ovu oblast - smatra predsednik udruženja.

Šta država ima od toga što neko daje stan pod kiriju, a pritom porez ne plaća? On smatra da i pored odsustva regulative, država u tome ima koristi, jer cena zakupnine ipak ulazi u BDP, iako se uglavnom ne plaća porez na dobit.

- Drugo, da mi kao privatni vlasnici ne dajemo svoje stanove u zakup, pitam se gde bi ti zakupci stanovali. Dakle, ja sam svoj višak imovine koji sam sam opremio i kupio dao na raspolaganje, na slobodno tržište. Zar to već nije neka pomoć državi - pita se on, priznajući da su i stanodavci i zakupci u suštini prepušteni sami sebi jer oblast nije regulisana, pa su i shodno tome i cene stanarina preko noći porasle.

Ipak, iako je tražnja za stanovima skoro svuda u Evropi u padu, usled visoke inflacije i posledično rasta kamatnih stopa, stručnjaci za nekretnine priznaju da nisu očekivali značajan dolazak Rusa, za koje se ispostavilo da su bitan faktor i za ovdašnje tržište nekretnina, posebno u delu zakupa. Nebojša Nešovanović, iz agencije za promet nekretnina CBRE, kaže da visoka cena rente postaje socijalno pitanje, koje počinje da ugrožava najpre one najsiromašnije bez krova nad glavom.

- Ukoliko ovaj problem bude potrajao, onda će prerastati u socijalno pitanje. Naime, te socijalno ugrožene grupe nemaju stanove, a sa dodatnim skokom renti ne mogu ni da ih priušte. To se desilo, recimo, u Londonu kada su došli bogati Arapi i kupili stanove u centru, pa normalan svet nije mogao sebi da priušti iznajmljeni stan. U takvim slučajevima najčešće grad ili država subvencionišu stanove, imaju svoje koje daju u zakup. To je za sada još daleko od nas, jer Rusi još nisu u toj meri uticali na tržište nekretnina - uveren je Nešovanović, koji ipak smatra da rešavanju problema treba da se pristupi sistemski, kroz reforme, kako bi Srbija u budućnosti imala stabilno tržište stanova.

- Ništa ne može da se reši ni za šest meseci, ni za godinu dana. Potrebno je vreme i uporni rad na tome - zaključuje Nešovanović.

Oporezivi prihod od nepokretnosti, uključujući i prihod od iznajmljivanja stanova i soba za period duži od 30 dana, čini bruto prihod, umanjen za normirane troškove u visini od 25 odsto. Obvezniku poreza, na njegov zahtev, umesto normiranih troškova priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnese dokaze. Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20 odsto, podsećaju u Poreskoj upravi, dajući primer da ako iznos zakupnine vredi 24.000 dinara, onda porez iznosi 3.600 dinara. Na pitanje koliko stanodavaca plaća porez, a koliko država gubi od neplaćanja ove obaveze, u ovoj upravi dodaju da je u 2021. godini podneto 23.070 poreskih prijava.

Inače, u našoj zemlji ima oko 122.500 stanova u kojima žive podstanari. To su zvanični podaci Republičkog zavoda za statistiku, ali izmereni na popisu 2011. godine. Novih još nema, ali je očito da će ih posle najnovijeg popisivanja biti znatno više nego pre 11 godina.

Izvor: Vebsajt Politika, Marija Brakočević, 11.12.2022.
Naslov: Redakcija