Od početka primene propisa o fiskalizaciji javljaju se brojne nedoumice u vezi sa izdavanjem fiskalnih računa za promet nepokretnosti, odnosno za opredeljenje u kojim situacijama postoji obaveza izdavanja fiskalnog računa a kada elektronske fakture. Pored toga su i dalje zastupljena i brojna tehnička pitanja oko samog načina evidentiranja prometa i izdavanja fiskalnog računa.
U ovom tekstu ćemo se upravo baviti ovom temom, tj. objasnićemo sledeće:
- kada postoji obaveza izdavanja fiskalnog računa za promet nepokretnosti;
- vreme prometa objekata i momenat izdavanja fiskalnog računa;
- način izdavanja fiskalnog računa;
- koji tip fiskalnog uređaja koristiti za evidentiranje prometa objekata;
- iskazivanje podataka o prometu nepokretnosti na SEF-u.
Kada postoji obaveza izdavanja fiskalnog računa za promet nepokretnosti
U skladu sa Zakonom o fiskalizaciji ("Sl. glasnik RS", br. 153/2020, 96/2021 i 138/2022 - dalje: ZF) predmet fiskalizacije je promet dobara i usluga na malo i primljeni avans za promet na malo.
Prometom na malo, u skladu sa stavom 2. istog člana, smatra se:
- svaki izvršen promet dobara i pružanje usluga fizičkim licima;
- svaki promet dobara i usluga u maloprodajnim objektima, nezavisno od toga da li je korisnik fizičko lice, pravno lice ili preduzetnik;
- promet izvršen putem samonaplatnih uređaja - automata.
Promet koji je izvršen izvan maloprodajnog objekta, ne smatra se prometom na malo, kako je precizirano stavom 3. člana 3. ZF, ako je korisnik isporučenih dobara i pruženih usluga, odnosno dobara i usluga koje će biti isporučene ili pružene u slučaju primljenih avansa, pravno lice, odnosno obveznik poreza na prihode od samostalne delatnosti u smislu zakona kojim se uređuje porez na dohodak građana.
Maloprodajnim objektom smatra se svaki poslovni prostor i poslovna prostorija koji se primarno koriste za promet dobara i pružanje usluga fizičkim licima, kao i sedište obveznika fiskalizacije koji vrši promet na malo preko interneta putem daljinske trgovine, u skladu sa članom 3. stav 4. ZF.
Imajući u vidu navedeno, promet nepokretnosti se ne smatra prometom koji je izvršen u maloprodajnom objektu. S tim u vezi, samo je promet nepokretnosti koji je izvršen fizičkim licima predmet fiskalizacije.
Sa druge strane, kada se promet nepokretnosti vrši drugim pravnim licima ili preduzetnicima (obveznicima prihoda na dobit pravnih lica i prihoda od samostalne delatnosti), bez obzira na način na koji se vrši prodaja (da li se prodaja vrši u određenom salonu gde se ugovaraju uslovi prodaje, preko agencije ili direktnom prodajom), nije reč o prometu na malo, te se po ovom osnovu ne izdaje fiskalni račun.
Navedena razlika je od izuzetnog značaja uzimajući u obzir da je jedno od pravila koja se primenjuju od 1. januara 2025. godine, da po osnovu nabavke dobara i usluga za čiji promet je obavezno izdavanje elektronske fakture, obveznik PDV može da odbije PDV isključivo po osnovu prihvaćene elektronske fakture.
Naime, članom 3. stav 2. tačka 1) Zakona o elektronskom fakturisanju ("Sl. glasnik RS", br. 44/2021, 129/2021, 138/2022, 92/2023, 94/2024 i 109/2025 - dalje: Zakona o EF) je propisano da obaveza izdavanja elektronske fakture ne postoji za promet na malo i primljeni avans za promet na malo u skladu sa zakonom kojim se uređuje fiskalizacija, osim za:
- (1) promet na malo koji se vrši imaocu korporacijske kartice određene propisima kojima se uređuje fiskalizacija i primljeni avans za taj promet,
- (2) promet na malo koji se vrši subjektu javnog sektora, ako je subjekt javnog sektora podneo zahtev za izdavanje elektronske fakture u roku od sedam dana od dana izvršenog prometa na malo.
U skladu sa članom 28. stav 4. Zakona o porezu na dodatu vrednost ("Sl. glasnik RS", br. 84/2004, 86/2004 - ispr., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 6/2014 - usklađeni din. izn., 68/2014 - dr. zakon, 142/2014, 5/2015 - usklađeni din. izn., 83/2015, 5/2016 - usklađeni din. izn., 108/2016, 7/2017 - usklađeni din. izn., 113/2017, 13/2018 - usklađeni din. izn., 30/2018, 4/2019 - usklađeni din. izn., 72/2019, 8/2020 - usklađeni din. izn., 153/2020, 138/2022, 94/2024 i 109/2025 - dalje: Zakona o PDV) ako je za promet dobara ili usluga propisana obaveza izdavanja elektronske fakture u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronsko fakturisanje, pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu tog prometa može da se ostvari isključivo na osnovu prihvaćene elektronske fakture.
Uopšteno gledano, u skladu sa propisima o PDV, fiskalni račun, koji je izdat u skladu sa propisima o fiskalizaciji, smatra se PDV računom, što pored ostalog znači i da se, principijelno gledano, po fiskalnom računu koji sadrži PIB kupca može koristiti pravo na odbitak prethodnog poreza.
Navedeno proizlazi iz odredbe člana 198. stav 4. Pravilnika o porezu na dodatu vrednost ("Sl. glasnik RS", br. 37/2021, 64/2021, 127/2021, 49/2022, 59/2022, 7/2023, 15/2023, 60/2023, 96/2023, 116/2023, 29/2024, 65/2024, 73/2024, 101/2024 i 107/2024 - dalje: Pravilnik o PDV), kojom je propisano da se fiskalni račun koji izdaje obveznik PDV koji evidentira promet dobara i usluga preko elektronskog fiskalnog uređaja, u skladu sa propisima kojima se uređuje fiskalizacija, smatra računom u smislu Zakona o PDV.
Međutim, kao što smo prethodno objasnili, s obzirom da se promet nepokretnosti ne smatra prometom na malo, ukoliko bi obveznik PDV ipak izdao fiskalni račun sa iskazanim PIB-om kupca drugom pravnom licu ili preduzetniku koji su korisnici SEF-a, po osnovu ovog fiskalnog računa kupac ne može ostvariti pravo na odbitak prethodnog poreza, jer za predmetni promet postoji obaveza izdavanja elektronske fakture.
Dakle, kada je reč o prometu objekata, odnosno ekonomski deljivih celina u okviru objekta, nije reč o prometu koji se vrši u maloprodajnom objektu, što dalje znači da obaveza izdavanja fiskalnog računa postoji samo kada se promet objekata, odnosno promet npr. stanova ili garažnih mesta vrši fizičkim licima. Navedeno je potvrđeno i predstavlja i zvaničan stav Ministarstva finansija.
Iz mišljenja Ministarstva finansija, br.000237996 2025 10520 004 000 011 004 od 22.12.2025. godine:
"…kada investitor vrši promet posebnih delova novoizgrađene nepokretnosti pravnim licima, takav promet ne smatra se prometom na malo u smislu člana 3. st. 1. i 2. ZF, te ne postoji obaveza izdavanja fiskalnog računa preko elektronskog fiskalnog uređaja."
Iz mišljenja Ministarstva finansija, br. 005101880 2025 10520 004 005 011 004 od 23.3.2026. godine:
Kada je u pitanju promet nepokretnosti obvezniku poreza na dobit pravnih lica u smislu zakona kojim se uređuje porez na dobit pravnih lica, odnosno obvezniku poreza na prihode od samostalne delatnosti u smislu zakona kojim se uređuje porez na dohodak građana, takav promet ne smatra se prometom na malo u smislu člana 3. st. 1. i 2. Zakona, te ne postoji obaveza izdavanja fiskalnog računa preko elektronskog fiskalnog uređaja."
Imajući u vidu navedeno, ako obveznik PDV za promet nepokretnosti ne postupi u skladu sa propisima, odnosno izda fiskalni račun (sa iskazanim PIB-om kupca), kupac - obveznik PDV nema pravo da po osnovu primljenog fiskalnog računa odbije iskazani PDV kao prethodni porez jer sama forma računa nije ispravna.
Ispravno postupanje u pogledu izdavanja odgovarajuće vrste računa u ovom slučaju posebno je važno upravo iz razloga što kupac pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu tog prometa može da ostvari isključivo na osnovu prihvaćene elektronske fakture.
Skrećemo pažnju da se navedena pravila u pogledu izdavanja fiskalnog računa samo za promet fizičkim licima, odnosno elektronske fakture ako se promet vrši drugim korisnicima SEF, primenjuju i u slučaju kada se ne vrši prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenim objektima, odnosno ekonomski deljivim celinama u okviru ovih objekata (dakle i za promet koji je oslobođen PDV po članu 25. stav 2. tačka 3) Zakona o PDV).
Takođe, podsećamo da ukoliko prodavac greškom izda fiskalni račun umesto elektronske fakture, primenjuje pravila o storniranju računa u skladu sa članom 44. Zakona o PDV, odnosno da obveznik PDV vrši poništavanje fiskalnog računa i izdaje elektronsku fakturu u skladu sa propisima o elektronskom fakturisanju (za primljeni avans, odnosno izvršeni promet). Ovakvo postupanje je obavezno iz ugla izdavaoca računa imajući u vidu kaznene odredbe iz člana 18. Zakona o EF, koje se odnose na povredu obaveze izdavanja elektronske fakture u slučaju kada ova obaveza postoji.
Vreme prometa nepokretnosti i momenat izdavanja fiskalnog računa
Odredbom člana 6. stav 1. ZF, propisano je da je obveznik fiskalizacije dužan da u trenutku prometa na malo, uključujući i primljeni avans za budući promet na malo, izda fiskalni račun korišćenjem elektronskog fiskalnog uređaja, koji se sastoji od elemenata (procesor fiskalnih računa i elektronski sistem za izdavanje računa) čija je upotreba odobrena od strane Poreske uprave.
Navedeno znači da je obveznik fiskalizacije koji vrši promet nepokretnosti u obavezi da po osnovu svake avansne uplate za budući promet na malo izda fiskalni račun tipa avans-prodaja, dok će u trenutku izvršenog prometa, izdati račun tipa promet-prodaja. S tim u vezi je važno utvrditi momenat kada se smatra da je promet objekata izvršen, u cilju ispravnog izdavanja računa promet-prodaja, ali i evidentiranja svake avansne uplate izvršene pre ovog trenutka.
Skrećemo pažnju da samim zakonskim odredbama nije precizirano u kom momentu obveznik treba da izda fiskalni račun promet-prodaja, bez obzira na to da li se radi o prometu objekata ili drugim dobrima. Kada su u pitanju druga dobra, jasno je da se promet evidentira u trenutku kada obveznik izvrši njihovu isporuku. Međutim, s obzirom na to da se objekti isporučuju bez otpreme ili prevoza, sporan je i momenat u kojem je obveznik fiskalizacije dužan da evidentira promet objekata na malo.
Iako obaveza evidentiranja prometa objekata preko fiskalnog uređaja postoji bez obzira na to da li je promet oporeziv PDV ili ne (ako npr. promet vrši obveznik fiskalizacije koji nije obveznik PDV ili u slučaju kada se promet oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava), smatramo da bi kod određivanja momenta izdavanja fiskalnog računa trebalo primenjivati pravila o nastanku obaveze obračunavanja PDV za promet objekata u skladu sa Zakonom o PDV, što je i zvanični stav Ministarstva finansija.
Iz mišljenja Ministarstva finansija, br. 001906343 2026 10520 004 000 011 004od 8.5.2026. godine:
"…obveznik fiskalizacije dužan je da u trenutku prometa na malo, izda fiskalni račun korišćenjem elektronskog fiskalnog uređaja, s tim da se fiskalni račun može dostaviti elektronskim putem, isključivo uz saglasnost kupca dobara, odnosno korisnika usluge.
Napominjemo da odredbe Zakona o fiskalizaciji, između ostalog, propisuju obavezu evidentiranja prometa čije vreme se utvrđuje u skladu sa propisima kojima se uređuje porez na dodatu vrednost, izdavanja fiskalnog računa i postupak fiskalizacije prometa dobara i usluga, ali ne uređuju pitanja momenta nastanka prihoda, priznavanja srazmernog dela procenjenih troškova, niti pitanja naknadne korekcije i usklađivanja rashoda.
Navedena pitanja uređuju se propisima kojima se reguliše porez na dobit pravnih lica, kao i primenom relevantnih računovodstvenih standarda."
Iz mišljenja Ministarstva finansija, br. 005101880 2025 10520 004 005 011 004 od 23.3.2026. godine:
"Prema tome, kako navodite u vašem dopisu, kada "N...a.d. " (Prodavac), na osnovu zaključenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili ugovora o otkupu stana na rate sa fizičkim licima (Kupac), sporadično vrši prodaju nepokretnosti na koju se ne plaća PDV, već se plaća porez na prenos apsolutnih prava, "N.. a.d." (Prodavac) kao obveznik fiskalizacije, dužan je da u trenutku prometa na malo, izda fiskalni račun, korišćenjem elektronskog fiskalnog uređaja, s obzirom na to da se radi o prometu na malo saglasno odredbi člana 3. stav 1. Zakona.
Napominjemo da, vreme prometa dobara utvrđuje se u skladu sa propisima kojima se uređuje porez na dodatu vrednost. Obveznik fiskalizacije dužan je da izda fiskalni račun Promet-Prodaja na dan kada je izvršen promet na malo, nezavisno od toga kada su novčana sredstva preneta sa računa Kupca na račun Prodavca.
Ukoliko je Kupac uplatio određeni iznos novčanih sredstava (avansna uplata) pre izvršenog prometa na malo, obveznik fiskalizacije (Prodavac) dužan je da izda avansni fiskalni račun Avans-Prodaja, i to na dan uplate novčanih sredstava na račun Prodavca, s tim da se fiskalni račun može izdati najkasnije i narednog radnog dana od dana prijema avansne uplate. U fiskalnom računu kao podatak o načinu plaćanja unosi se prenos na račun, nezavisno od toga da li su sredstva tog dana preneta sa računa Kupca na račun Prodavca.
Prilikom formiranja konačnog računa Promet-Prodaja prethodno se formira račun Avans-Refundacija koji se ne izdaje Kupcu. Račun Avans-Refundacija kao referentni broj ima broj poslednjeg računa Avans-Prodaja, a konačni račun, Promet-Prodaja, kao referentni broj ima broj računa Avans-Refundacija.
Kod konačnog računa, Promet-Prodaja, unosi se identifikacija kupca, u polju za reklamu obavezno se unosi broj i datum poslednjeg računa Avans-Prodaja, a u napomeni broj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti overen kod javnog beležnika. Saglasno navedenom, obveznik fiskalizacije (Prodavac) dužan je da izda fiskalni račun Promet-Prodaja na dan kada je izvršen promet na malo. S obzirom na to da se na ovaj promet na malo ne obračunava PDV, već porez na prenos apsolutnih prava, na fiskalnom računu unosi se odgovarajuća poreska oznaka."
Detaljna objašnjenja u pogledu vremena prometa objekata sa aspekta propisa o PDV dali smo u okviru stručnog komentara "Nastanak poreske obaveze za PDV po osnovu prometa objekata (vreme prometa objekata) i obaveze evidentiranja prometa objekata na malo preko fiskalnog uređaja" koji je objavljen u broju časopisa 329/330, a u elektronskoj bazi Paragraf Lex je u relaciji sa ovim tekstom.
Dakle, uopšteno gledano kada je u pitanju određivanje momenta kada se izdaje fiskalni račun promet-prodaja, neophodno je praviti razliku da li se vrši promet objekata u izgradnji (u slučaju kada npr. investitor vrši prvi prenos prava raspolaganja na stanovima u toku izgradnje) ili je u pitanju prodaja već izgrađenih objekata, odnosno ekonomski deljivih celina u okviru ovih objekata, fizičkim licima.
Tako kao datum prenosa prava raspolaganja kod prometa već izgrađenih objekata čiji se prenos prava svojine vrši na osnovu ugovora, nesporno treba uzeti datum potvrđivanja (solemnizacije) ugovora, te obaveza evidentiranja prometa preko fiskalnog uređaja i obaveza izdavanja računa promet-prodaja, nastaje u istom trenutku.
Sa druge strane, kada je u pitanju promet na malo objekata u izgradnji, neophodno je imati u vidu nezvaničan stav Ministarstva finansija da se promet objekta i u ovom slučaju najčešće smatra izvršenim u momentu potvrđivanja ugovora (solemnizacije ugovora od strane javnog beležnika), ali smatramo da ipak treba u svakom konkretnom slučaju utvrditi da li je prenos prava raspolaganja na objektu, odnosno ekonomski deljivih celina u okviru objekta u izgradnji izvršen i kada.
Kada je u pitanju izdavanje fiskalnih računa avans-prodaja, opšte pravilo je da se avansni račun izdaje istog dana kada je avansna uplata primljena.
Izuzetno od toga, avansni račun se može izdati najkasnije narednog radnog dana od dana prijema avansne uplate, u slučaju kada se plaćanje avansa vrši prenosom na račun - nalogom za uplatu ili nalogom za prenos, pri čemu avansna uplata nije evidentirana na izvodu banke istog dana. Dakle, u tom slučaju se u polje ESIR vreme na fiskalnom računu unosi datum izvršene uplate avansa. Postoji mogućnost i da navedeno polje bude preimenovano u "Uplaćeno na dan" ili slično.
Odredbom člana 11. stav 1. tačka 2) Pravilnika o vrstama fiskalnih računa, tipovima transakcija, načinima plaćanja, pozivanju na broj drugog dokumenta i pojedinostima ostalih elemenata fiskalnog računa ("Sl. glasnik RS", br. 31/2021, 99/2021 i 10/2022 - dalje: Pravilnik) obveznik fiskalizacije, preko elektronskog fiskalnog uređaja, na fiskalnom računu iskazuje poziv na broj drugog fiskalnog računa, odnosno relevantnog dokumenta, u smislu člana 5. stav 2. tačka 16) ZF, u slučaju izdavanja računa za promet na malo, u smislu člana 2. stav 1. tačka 1) ovog pravilnika, u okviru koga je plaćanje izvršeno putem avansa, u celosti ili delimično, kada se iskazuje poziv na jedinstveni redni broj jednog ili više računa za avans, u smislu člana 2. stav 1. tačka 2) ovog pravilnika.
Prilikom izdavanja avansnih računa treba voditi računa da ukoliko je za budući promet na malo izvršeno više avansnih uplata, svi avansni fiskalni računi moraju biti međusobno povezani. Naime, prilikom izdavanja svakog sledećeg avansnog računa, u fiskalnom računu avans-prodaja, iskazuje se poziv na jedinstveni redni broj prethodnog (poslednje izdatog) avansnog računa. U tom slučaju, na kraju, prilikom evidentiranja izvršenog prometa nepokretnosti na malo, obveznik fiskalizacije prvo evidentira dokument avans-refundacija pri čemu u polje referentni broj unosi PFR broj poslednjeg izdatog avansnog računa avans-prodaja kojim se zatvaraju svi avansni računi (ukupan iznos), dok u konačnom računu promet-prodaja unosi PFR broj dokumenta avans-refundacija.
Detaljne instrukcije u pogledu postupanja obveznika fiskalizacije kada se izdaju fiskalni računi za avans i promet, kao i njihovo povezivanje, date su u okviru tačke 9.1 Tehničkog uputstva za administrativni i tehnički pregled funkcionalnosti ESIR-a ili L-PFR-a (dalje: Tehničko uputstvo), koje je objavljeno na sajtu Poreske uprave.
ZA CELOKUPAN TEKST
PRETPLATITE SE NA
Časopis Poresko - računovodstveni instruktor
BESPLATNO PRELISTAJTE poslednji broj časopisa
Poresko-računovodstveni instruktor