Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti sa odloženim plaćanjem

Email Print



Napomena:

  • Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
  • Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.

Za razliku od posetioca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.

Autor: Redakcija Paragraf Lex

Objavljeno: XXXXX



Pitanje:

 

• Na koji način je moguće overiti ugovor o kupoprodaji kojim su se stranke dogovorile da se deo kupoprodajne cene isplati pre, a deo nakon zaključenja ugovora?

 

Odgovor:


Prilikom sačinjavanja javnobeležničkog zapisa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (i svakog drugog ugovora) javni beležnik ima obavezu da zaštiti interese oba ugovornika, kao i javni interes.


U slučaju sačinjavanja ugovora o kupoprodaji gde su se stranke dogovorile da se deo kupoprodajne cene isplati pre, a deo nakon zaključenja ugovora, javni beležnik interese prodavca štiti proverom dokumentacije o mogućnosti da prodavac postane vlasnik, proverom u listu nepokretnosti da li na nepokretnosti postoje neki tereti (hipoteka, plodouživanje, zabeležba spora...) o čemu mora da upozori kupca, kao i proverom da li je predmetna nepokretnost od strane istog prodavca već bila u pravnom prometu, odnosno proverava da li se radi o slučaju dvostruke prodaje iste nepokretnosti od strane istog prodavca. Dvostruka prodaja je moguća u slučaju da je prodavac istu nepokretnost ranije prodao overom ugovora u sudu (do 1.9.2014. godine) ili overom ugovora kod javnog beležnika (od 1.9.2014. godine) a kupac u katastru nepokretnosti iz raznoraznih razloga nije podneo zahtev za uknjižbu. Sprečavanjem dvostruke prodaje štite se i interesi kupca i javni interes.


Ukoliko se radi o kupoprodaji gde kupac deo cene plaća pre ili na dan overe ugovora, a drugi deo u određenom roku nakon zaključenja ugovora, javni beležnik mora da štiti interese prodavca.


Zaštita prodavca, pogotovo u slučajima sa odloženim plaćanjem, vrši se pomoću tzv. clausule intabulandi, odnosno klauzule kojom prodavac dozvoljava kupcu da se bez njegove dalje saglasnosti i prisustva može uknjižiti kao vlasnik u katastru nepokretnosti. Bez ove kaluzule u katastru nije moguće provođenje promene prava svojine na nepokretnosti sa prodavca na kupca. Stavljanje clausule intabulandi u kupoprodajne ugovore sa odloženim plaćanjem je rizično za prodavca. U tom slučaju nesavestan kupac mogao bi da se u katastru uknjiži kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje iako prodavcu ugovorenu cenu nije platio u celosti, i nakon toga preproda tu nepokretnost. U tom slučaju prodavac bi morao da pokreće dugotrajan sudski postupak za naknadu štete. Da bi se to sprečilo, postoji više načina, od kojih ćemo navesti dva koja se najviše koriste.


Prvi način je da javni beležnik u ugovor unese clausulu intabulandi ali da otpravke javnobeležničkog zapisa strankama ne izdaje dok ugovorena cena u celosti ne bude plaćena. Ovaj način je povoljniji za stranke jer nakon isplate cene u celosti ne moraju da se izlažu dodatnom trošku sačinjavanja Aneksa ugovora u kojem bi bilo konstatovano da je cena plaćena u celosti i uneta klauzula intabulandi.


Međutim, stranke nekad insistiraju da odmah dobiju otpravak ugovora. U tom slučaju javni beležnik sačinjava ugovor bez klauzule intabulandi i strankama izdaje otpravke bez ove klauzule. U tom slučaju, nakon isplate kupoprodajne cene u celosti, stranke dolaze kod javnog beležnika radi sačinjavanja aneksa ugovora u kom se konstatuje da je cena isplaćena u celosti i unosi klauzula intabulandi, nakon čega kupac može da se knjiži u katastru.


U slučaju kad kupac prodavcu cenu plaća iz kredita odobrenog od strane Banke, klauzula intabulandi može da glasi tako da prodavac dozvoljava da se kupac bez njegove dalje saglasnosti i prisustva, uz potvrdu Banke da je isplaćena ugovorena cena, može knjižiti kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje.


Moguć je i slučaj izdavanja tzv. delimičnog otpravka koji se češće koristi u inostranstvu, a kod nas zbog tehničkih razloga ređe. U ovom slučaju u izvornik javnobeležničkog zapisa unosi se klauzula intabulandi, ali se strankama izdaje tzv. delimični otpravak koji ne sadrži klauzulu intabulandi i gde javni beležnik na kraju otpravka unosi potvrdu da je otpravak u svemu veran izvorniku sem u delu koji se odnosi na klauzulu intabulandi. Nakon isplate cene u celosti javni beležnik strankama izdaje potpune otpravke javnobeležničkog zapisa, odnosno otpravke sa klauzulom intabulandi.