Predugovor i glavni ugovor

Email Print



Napomena:

  • Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
  • Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.

Za razliku od posetioca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.

Autor: Mirjana Stojanović

Objavljeno: 06.01.2013.



Preuzmi: Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Sadržaj:

  1. Ugovor
  2. Faze u procesu ugovaranja
  3. Karakteristike predugovora
  4. Zaključenje predugovora obavezuje na zaključenje glavnog ugovora
  5. Rok za zaključenje glavnog ugovora i sudska presuda
  6. Sadržina predugovora
  7. Predugovor i kapara
  8. Problemi u praksi

Ugovor

Ugovor je saglasnost volja dveju ili više ugovornih strana. Prema odredbi člana 26 Zakona o obligacionim odnosima (u daljem tekstu: ZOO) ugovor je zaključen kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora. Za nastanak i pravna dejstva ugovora neophodno je ispunjenje određenih uslova koji se tiču sposobnosti ugovaranja, saglasnosti volja, predmeta i osnova, ali često i  forme ugovora. Zavisno od ozbiljnosti ugovora i ugovarača, sam proces ugovaranja se može sastojati iz nekoliko stadijuma: pregovori, predugovor i na kraju zaključenje ugovora. Iako ovi stadijumi nisu obavezni, kod nekih ugovora, kao što je, na primer, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u praksi se za njima ustalila potreba.

Faze u procesu ugovaranja

Faza I – Pregovori. Što se samih pregovora tiče, oni ne predstavljaju veći problem u praksi, s obzirom da se mogu, uglavnom bez posledica, završiti ili uspešno - prelaskom na sledeću fazu ili pak neuspešno - kada dolazi do odustanka od pravnog posla. Dakle, pravilo je da „Pregovori koji prethode zaključenju ugovora ne obavezuju i svaka ih strana može prekinuti kad god hoće“ (član 30 stav 1 ZOO). Međutim, čak i ovde može doći do primene instituta naknade štete ukoliko se ustanovi da je jedna strana ušla u pregovore bez stvarne namere da zaključi ugovor (član 30 stav 2 ZOO) i time prouzrokovala štetu drugoj strani ili je vodila pregovore u nameri da zaključi ugovor, pa odustane od te namere bez osnovanog razloga i time drugoj strani prouzrokuje štetu (član 30 stav 3 ZOO). Dakle, s obzirom da u stadijumu pregovora nije prostignuta saglasnost oko bitnih elemenata ugovora, sami pregovori ne obavezuju i ne mogu prinuditi na zaključenje ugovora, ali mogu prinuditi na naknadu štete ukoliko je nastala za jednu stranu zbog toga što druga strana nije imala nameru zaključenja ugovora ili je od te namere neosnovano odustala.

Primer. Lice A i lice B se opklade da se vikendica van grada lica A može prodati u roku od mesec dana i u novinama oglase prodaju. Lice C se, kao zainteresovani kupac, javi na oglas i dogovori sa licem A sastanak kako bi pregovarali o kupoprodaji. Lice C je spremno da u kratkom roku kupi vikendicu ali lice A odustane od daljih pregovora. Međutim, lice C je zbog ovih pregovora imalo određene troškove: troškove goriva za put do vikendice i nazad i izgubljenu zaradu za jedan radni dan jer je zbog pregovora morao odsustvovati sa posla. Dakle, lice C je imalo stvarne troškove a lice A nije imalo stvarnu nameru da pregovori uspeju niti da se zaključi ugovor o kupoprodaji. U tom slučaju, lice C može tužbom zahtevati naknadu štete koju je pretrpeo zbog nedostatka stvarne namere lica A da proda vikendicu.

Kada se proces pregovora uspešno okonča, može se preći na sledeću fazu, zaključenje predugovora ili samog ugovora.

Faza II – Predugovor. Kao što je rečeno, ozbiljniji ugovori zahtevaju i prolazak kroz fazu zaključenja predugovora.

Predugovor takođe predstavlja saglasnost volja ugovornih strana. Međutim, predugovor ne znači zaključenje glavnog ugovora već saglasnost strana o preuzimanju obaveze da se u određenom roku zaključi glavni ugovor. Do zaključenja predugovora dolazi najčešće u onim situacijama kada iz nekog razloga nisu isunjeni svi uslovi za zaključenje glavnog ugovora.

Karakteristike predugovora

Bitna karakteristika predugovora je da mora sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora. Takođe, forma predugovora sledi formu ugovora, te ukoliko se za glavni ugovor zahteva posebna forma, ista forma mora biti ispoštovana i prilikom zaključenja predugovora: „Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora“ (član 45 stav 2 ZOO) . 

Zaključenje predugovora obavezuje na zaključenje glavnog ugovora

Predugovor, za razliku od pregovora, kao što je rečeno, obavezuje strane na zaključenje glavnog ugovora  -  pravilo pacta sunt servanda  (ugovor je zakon za strane, koje su dužne da svoje obaveze ispunjavaju na način određen ugovorom i koje su odgovorne su za ispunjenje svojih obaveza). Međutim, samo izuzetno je moguće da, ukoliko se nakon zaključenja predugovora okolnosti toliko izmene da sam predugovor ne bi bio zaključen da su okolnosti kao takve postojale u trenutku njegovog zaključenja a koje se nisu mogle predvideti, neće postojati obaveza zaključenja glavnog ugovora – klauzula rebus sic stantibus (promenjene okolnosti).

Predugovor je,  iako mu ime kaže drugačije, zapravo ugovor. Strane se tim ugovorom obavezuju na zaključenje (glavnog) ugovora. Dakle, ugovorna obaveza ugovornih strana je zaključenje ugovora a ne predaja stvari i isplata cene kao kod glavnog ugovora. Upravo ova obaveza zaključenja ugovora štiti savesnu stranu od odustanka druge strane.

Rok za zaključenje glavnog ugovora i sudska presuda

Zakon predviđa da se zaključenje glavnog ugovora može tražiti u roku od 6 meseci od isteka roka koji je predviđen za zaključenje glavnog ugovora odnosno, ukoliko takav rok nije predviđen, u roku od 6 meseci od kada je glavni ugovor trebalo zaključiti, imajući u vidu prirodu pravnog posla i okolnosti konkretnog slučaja. Ukoliko se dogodi da neka strana ne želi da pristupi zaključenju glavnog ugovora u predviđenom roku, druga strana je može, podnošenjem tužbe sudu, prinuditi na zaključenje tog ugovora. Tada će sud doneti presudu kojom će se tuženi obavezati na zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, odnosno ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, sama presuda će zameniti glavni ugovor i kao takva će predstavljati valjan osnov za uknjižbu prava svojine. Kako bi trebalo da izreka presude sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora, zatim obavezivanje tuženog da ugovor zaključi u određenom roku i konstataciju da će se u slučaju nepostupanja po nalogu suda, glavni ugovor smatrati zaključenim danom pravnosnažnosti presude kao i da presuda može biti osnov za uknjižbu prava svojine na nepokretnosti, tužbeni zahtev tužioca mora biti postavljen u skladu sa navedenim.

Sadržina predugovora

Ovo je upravo i jedan od razloga zašto predugovor mora da sadrži sve elemente glavnog ugovora. Dakle, predugovor mora biti, kako sadržinski, tako i formalno, perfektan (tako na primer, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži bitne elemente - predmet i cenu ali i da ispuni formu -  pismena forma sa potpisima ugovarača overenim kod suda).

Predugovor i kapara

Takođe, ono što je važno napomenuti jeste i to da se iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće smatrati kaparom (iako su ga stranke tako imenovale) ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme, već se ima smatrati samo davanjem dela kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom. Navedeno je iz razloga što se kapara daje prilikom zaključenja ugovora kao sredstvo obezbeđenja izvršenja tog ugovora, te samim tim, „ako ugovor nije nastao, onda se izvršena isplata ne može smatrati kaparom, jer kapara je akcesorna i ne može postojati bez ugovora. Otuda se izvršena isplata jedino može uzeti kao isplata budućeg avansa, a kako do ugovora nije došlo osnov za isplatu se nije ostvario, pa je tuženi dužan da primljeni iznos vrati“ (Iz odluke VSS, Rev. 4347/02 od 13.11.2002. godine).

Problemi u praksi

Najčešći problem koji se u praksi pojavljuje je kod kupoprodaje nepokretnosti posredstvom agencija. Naime, agencije najčešće ne upozoravaju ugovorne strane na obaveznost overe predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, te takav (pred)ugovor ostaje bez pravnog dejstva. Dakle, naročito je važno obratiti pažnju na to da predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti sačinjen u pismenoj formi sa potpisima ugovarača overenim pred sudom i da mora da sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, i na navedeno skrenuti pažnju agencijama.