Zastava Bosne i Hercegovine | Zastava Crne Gore
Email Print

STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE: Mišljenja Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja


Javnobeležnička komora objavila je 24. februara 2017. godine Mišljenja Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja, koje možete videti u nastavku.

1. Predmet Ugovora o doživotnom izdržavanju je više nepokretnosti koje se nalaze na službenom području nekolicine javnih beležnika. Ugovor o doživotnom izdržavanju je potvrđen (solemnizovan) kod jednog od njih, u skladu sa članom 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015). Stranke zahtevaju da se solemnizuje aneks tog ugovora koji se odnosi na nepokretnost koja se ne nalazi na službenom području javnog beležnika koji je solemnizovao glavni ugovor. Da li aneks ugovora može da potvrdi (solemnizuje) javni beležnik koji je potvrdio glavni ugovor o doživotnom izdržavanju ili je za solemnizaciju aneksa tog ugovora nadležan javni beležnik na čijem se službenom području nalazi nepokretnost u pogledu koje se sačinjava aneks ugovora?

Odgovor:

Činjenica da je određeni javni beležnik potvrdio (solemnizovao) glavni ugovor o doživotnom izdržavanju u skladu sa zakonskim pravilima o mesnoj nadležnosti u javnobeležničkom pravu, sama po sebi, nije dovoljna da zasnuje njegovu nadležnost za solemnizaciju aneksa tog ugovora.

Nadležnost javnog beležnika za potvrđivanje (solemnizaciju) aneksa ugovora o doživotnom izdržavanju kojem je predmet nepokretnost određuje se na osnovu člana 165. Zakona o vanparničnom postupku ("Sl. glasnik SRS", br. 25/82 i 48/88 i "Sl. glasnik RS", br. 46/95 - dr. zakon, 18/2005 - dr. zakon, 85/2012, 45/2013 - dr. zakon, 55/2014, 6/2015 i 106/2015 - dr. zakon) i čl. 2. i 4. Zakona o prometu nepokretnosti.

Ako se aneksom ugovora o doživotnom izdržavanju vrši prenos prava svojine na nepokretnosti, onda se takav ugovor smatra ugovorom o prometu nepokretnosti i za njegovo potvrđivanje (solemnizaciju) isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se službenom području nalazi nepokretnost koja je predmet aneksa ugovora.

Obrazloženje:

Primalac izdržavanja može ugovorom o doživotnom izdržavanju raspolagati s više nepokretnosti. Ako se te nepokretnosti nalaze na službenim područjima različitih javnih beležnika, Zakon o prometu nepokretnosti u članu 4. stav 3. predviđa jedan slučaj privlačenja (atrakcije) mesne nadležnosti u javnobeležničkom pravu: za solemnizaciju takvog ugovora nadležan je svaki javni beležnik na čijem se službenom području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Na primer, ako su predmet ugovora o doživotnom izdržavanju stan koji se nalazi na Novom Beogradu i vikendica koja se nalazi u Grockoj, takav ugovor mogu solemnizovati kako javni beležnici s teritorije Trećeg osnovnog suda u Beogradu (mesto na kojem se nalazi stana), tako i javni beležnici s teritorije Drugog osnovnog suda u Beogradu (mesto na kojem se nalazi vikendica). Činjenica da je javni beležnik mesno nadležan u pogledu jedne nepokretnosti iz ugovora dovodi do zasnivanja njegove nadležnosti i u pogledu druge nepokretnosti iz tog istog ugovora. Takvo zakonsko rešenje nalagali su razlozi celishodnosti: strankama se omogućuje ušteda kako u vremenu (ne moraju da zaključuju dva ugovora, već mogu obe nepokretnosti da obuhvate jednim ugovorom), tako i u novcu (ako su u pitanju nepokretnosti veće vrednosti, za stranke je jeftinije da obe nepokretnosti budu obuhvaćene jednim ugovorom nego da se za svaku nepokretnost zaključuje poseban ugovor).

U praksi se događa da stranke potvrde (solemnizuju) ugovor o doživotnom izdržavanju kojem je predmet više nepokretnosti s različitih službenih područja kod jednog od mesno nadležnih javnih beležnika, a da docnije žele da potvrde (solemnizuju) aneks tog ugovora, ali samo u pogledu jedne nepokretnosti, pri čemu se ta nepokretnost ne nalazi na službenom području javnog beležnika koji je solemnizovao osnovni ugovor. Na primer, stranke su ugovor o doživotnom izdržavanju kojem su predmet stan na Novom Beogradu i vikendica u Grockoj potvrdile pred javnim beležnikom s teritorije Drugog osnovnog suda. Nakon toga stranke žele da potvrde aneks tog ugovora koji se odnosi na stan na Novom Beogradu.

Ovde se postavlja sledeće pitanje: da li je za potvrđivanje tog aneksa isključivo mesno nadležan javni beležnik s teritorije Trećeg osnovnog suda ili taj aneks može potvrditi i javni beležnik s teritorije Drugog osnovnog suda koji je solemnizovao glavni ugovor? Odgovor na to pitanje zavisi od toga šta je predmet aneksa ugovora.

Naime, aneks ugovora je po svojoj pravnoj prirodi ugovor kojim ugovornici menjaju i/ili dopunjuju neki ugovor koji su ranije zaključili. Mesna nadležnost javnog beležnika za solemnizaciju aneksa ugovora određuje se na osnovu opštih pravila o mesnoj nadležnosti u notarskom pravu. Osnovno pravilo jeste da je za solemnizaciju ugovora mesno nadležan svaki javni beležnik (vidi član 165. u vezi sa članom 185. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku). Od tog pravila predviđen je izuzetak: za solmnizaciju ugovora kojima se vrši prenos svojine na nepokretnosti isključivo je mesno nadležan javni beležnik na čijem se službenom području ta nepokretnost nalazi. Sledstveno tome, ako aneks ugovora nije usmeren na to da se prenese pravo svojine na nepokretnosti, za solemnizaciju tog aneksa nadležan je svaki javni beležnik. Na primer, ako se aneksom ugovora vrše ispravke ili preciziranja u vezi s nepokretnošću koja je predmet ugovora (ispravlja se adresa stana, dodaje se podatak o strukturi ili kvadraturi stana itd.), takav ugovor se ne može smatrati ugovorom o prometu nepokretnosti i za njegovu solemnizaciju nadležan je svaki javni beležnik.

Međutim, ako je posledica aneksa ugovora o doživotnom izdržavanju prenos prava svojine na jednoj od nepokretnosti, za solemnizaciju tog aneksa isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se službenom području ta nepokretnost nalazi. Na primer, ako je glavnim ugovorom o doživotnom izdržavanju predviđeno da će davalac izdržavanja u trenutku smrti primaoca izdržavanja postati sopstvenik stana na Novom Beogradu i vikendice u Grockoj, a stranke žele aneksom tog ugovora da predvide da će u trenutku smrti primaoca izdržavanja vlasnik stana na Novom Beogradu postati supruga davaoca izdržavanja (beneficijar), onda je za solemnizaciju aneksa ugovora isključivo nadležan javni beležnik s područja Trećeg osnovnog suda, pri čemu je irelevantno to što je glavni ugovor solemnizovan pred javnim beležnikom s područja Drugog osnovnog suda.

Isključiva mesna nadležnost za solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti uvedena je da bi se olakšalo vođenje evidencije o ugovorima o prometu nepokretnosti kako bi se savesni pribavioci zaštitili od prevara koje su vršene tako što je isti sopstvenik višestruko otuđivao istu nepokretnost (vidi: Ministarstvo pravde Republike Srbije, Obrazloženje uz Nacrt zakona o izmenama i dopunama Zakona o prometu nepokretnosti, br. 011-00-276/2009-05, od 8. decembra 2009). Odstupanje od tog pravila je predviđeno u članu 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti, koji se odnosi na slučaj gde je predmet ugovora više nepokrenosti koje se nalaze na područjima različitih osnovnih sudova. Sem tog slučaja, važeće zakonodavstvo ne poznaje nijedan drugi slučaj privlačenja (atrakcije) mesne nadležnosti u javnobeležničkom pravu. Usled toga, činjenica da je jedan javni beležnik potvrdio glavni ugovor sama po sebi ne predstavlja pravni osnov da on zasnuje nadležnost za potvrđivanje aneksa tog ugovora. Javni beležnik koji je solemnizovao glavni ugovor može biti nadležan za solemnizaciju aneksa tog ugovora samo ako njegova nadležnost proističe iz opštih pravila o mesnoj nadležnosti u notarskom pravu koja su sadržana u članu 165. Zakona o vanparničnom postupku i članu 4. Zakona o prometu nepokretnosti.

2. Da li prilikom sastavljanja testamenta zaveštalac treba da dostavi dokaze o tome da poseduje imovinu koju navodi u testamentu?

Odgovor:

Javni beležnik nije ovlašćen da od zaveštaoca traži da dostavi dokaze o tome da je imalac prava kojima raspolaže u testamentu.

Obrazloženje:

Testament je jednostrani pravni posao kojim zaveštalac uređuje pravnu sudbinu svoje imovine za slučaj smrti. Jedno od osnovnih obeležja testamenta ogleda se u tome što je on pravni posao mortis causa. To znači da pravna dejstva testamenta nastaju tek u momentu smrti ostavioca. Do tog momenta testament ne proizvodi nikakva pravna dejstva, niti za bilo koga (eventualne naslednike, legatare) može stvoriti ovlašćenje ili dužnost. Lice imenovano za naslednika u testamentu stiče samo tzv. naslednu nadu – očekivanje da će u momentu smrti zaveštaoca steći određena prava. To očekivanje ne uživa nikakvu pravnu zaštitu, niti se njime može raspolagati.

Testament može imati raznoliku sadržinu. U kontekstu postavljenog pitanja, u prvi plan dolaze dve testamentarne odredbe: 1º imenovanje naslednika i 2º ostavljanje legata.

1. Odredbom o imenovanju naslednika zaveštalac određuje da će neko lice nasledniti celokupnu njegovu zaostavštinu ili alikvotni deo zaostavštine. Lice koje je u testamentu imenovano za naslednika tek u trenutku ostaviočeve smrti nasleđuje celokupnu njegovu zaostavštinu ili njen alikvotni deo. Zaostavština predstavlja skup nasleđivanju podobnih prava i obaveza koje je ostavilac posedovao u trenutku smrti (član 1. st. 1. i 2. Zakona o nasleđivanju ("Sl. glasnik RS", br. 46/95, 101/2003 - odluka USRS i 6/2015)). Naslednik ne nasleđuje imovinu koju zaveštalac poseduje u momentu sačinjavanja testamenta, već imovinu koju će zaveštalac posedovati u momentu smrti. Sledstveno tome treba istaći:

1.1.      Za punovažnost testamenta nije neophodno da zaveštalac navodi u testamentu šta čini njegovu imovinu;

1.2.      Ako zaveštalac u testamentu nabraja stvari i prava koja poseduje, to nabrajanje nema nikakvog pravnog značaja, te je bespredmetno zahtevati od njega da dokaže da je imalac tih prava. Naime, potencijalni naslednik, po prirodi stvari, u pogledu tih prava ne stiče nikakvo subjektivno pravo. Do svoje smrti, zaveštalac je vlastan da ta prava otuđi, a nasledniku će pripasti samo ono što se zatekne u ostaviočevoj imovini u mometu njegove smrti. Na primer, ako zaveštalac u testamentu kaže da poseduje određena dobra (kuću, automobil itd.) i za naslednika imenuje lice A, a nakon sastavljanja testamenta otuđi ta dobra i pribavi neka druga, naslednik stiče ono što zaveštalac bude posedovao u momentu ostaviočeve smrti.

2. Legat je odredba u testamentu kojom zaveštalac nekom licu (legataru) ostavlja određene koristi ne postavljajući ga za naslednika. Predmet legata ne mora da postoji u ostaviočevoj imovini ni u vreme sačinjavanja testamenta, niti u vreme ostaviočeve smrti. Tako član 153. stav 2. Zakona o nasleđivanju predviđa: "Kad su predmet isporuke stvari određene po rodu, a nema ih u zaostavštini, dužnik isporuke je obavezan da ih pribavi i preda isporukoprimcu". Osim toga, u teoriji i praksi je nesporno postojanje ustanove koja se zove legat nabavke. Predmet tog legata je individualno određena stvar koja se ne nalazi u zaveštaočevoj imovini, a koju dužnik isporuke treba nakon smrti zaveštaoca da pribavi i da preda legataru (bliže o tome, vidi: Đurđević, Institucije naslednog prava, Beograd 2010, str. 182).

Pošto je za punovažnost testamenta irelevantno da li zaveštalac u momentu sačinjavanja testamenta poseduje određena dobra, javni beležnik nije ovlašćen da od zaveštaoca zahteva da dostavi dokaze o tome da je imalac prava kojima raspolaže u testamentu.

3. Da li se može preneti neopredeljeni udeo zajedničke javne svojine bez naknade s jednog zajedničara na drugog, a pri tome su samo oni upisani kao vlasnici - oblik svojine: zajednička?

Odgovor:

Ugovor kojim bi jedan od dva zajedničara ustupio svoj neopredeljeni udeo drugome jeste zapravo ugovor o razvrgavanju zajedničke svojine, jer bi njegov rezultat bio nastanak isključive svojine drugog zajedničara. Kao takav, taj ugovor nije nedopušten, pa kao i ugovor o razvrgavanju zajedničke svojine može da se sačini, odnosno overi.

Obrazloženje:

Zakon o javnoj svojini ("Sl. glasnik RS", br. 72/2011, 88/2013, 105/2014, 104/2016 - dr. zakon i 108/2016) ne uređuje izričito institut zajedničke javne svojine (uređena je samo susvojina na stvari u javnoj svojini, član 15), pa se shodno članu 4. stav 1. toga zakona primenjuju odredbe koje se odnose na privatnu svojinu. Zajednička svojina je u osnovu uređena članom 18. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. Zakon - dalje: ZOSPO), na vrlo sveden način – da pravo zajedničke svojine može da postoji u slučajevima i pod uslovima koji su predviđeni zakonom, te da se radi o svojini više lica na nepodeljenoj stvari kada su njihovi udeli odredivi, ali nisu unapred određeni. Posebne slučajeve (privatne) zajedničke svojine predviđaju porodično i nasledno zakonodavstvo (zajednička svojina supružnika, vanbračnih partnera, članova porodične zajednice, sanaslednika), a postoje i slučajevi zajedničke svojine kao akcesornog prava (primera radi, kod etažne svojine, na zajedničkim delovima zgrada – član 19. ZOSPO). Usled nepreciznih propisa o katastru nepokretnosti, prema kojima se zajednička svojina upisivala kad god su udeli više lica koja imaju pravo svojine na jednoj stvari bili neopredeljeni u ispravi za upis, zajednička svojina figurira u katastru i nešto češće od navedenih slučajeva predviđenih zakonom.

Načelno, raspolaganje neodređenim udelom u zajedničkoj svojini najčešće nije dozvoljeno jer to protivreči načelu specijalnosti (određenosti) kao temeljnom načelu stvarnog prava (svojina se može imati samo na određenoj stvari, odnosno susvojina na određenom udelu). Tako je izričito propisano za većinu slučajeva zajedničke svojine, a načelno se primenjuje na sve slučajeve. Ipak, ako se radi o situaciji zajedničke svojine mimo posebnih zakonskih slučajeva, koja je nastala zbog loših propisa o katastarskoj evidenciji i njihove dosledne primene, u situaciji u kojoj postoje samo dva zajedničara i jedan želi da bez naknade istupi iz zajednice, ugovor koji je upravljen na postizanje tog dejstva može se smatrati sporazumom o razvrgavanju zajedničke svojine tako da jedan zajedničar postaje isključivi vlasnik − i takav ugovor načelno nije ništav.

Razume se, to ne isključuje ovlašćenje poreskih organa da, shodno načelu fakticiteta, taj ugovor smatraju poklonom i primene odgovarajuće poreske propise.

4. Da li se može overiti založna izjava na osnovu koje bi se uspostavila izvršna vansudska hipoteka na linijskom vodu telekomunikacione mreže u privatnoj svojini?

Odgovor:

Smatramo da može ako su vod i pravo svojine na njemu upisani u katastar vodova i ako se uz založnu izjavu javnom beležniku dostavi list vodova.

Obrazloženje:

Naime, shodno odredbama Zakona o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015), predmet hipoteke može da bude nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.).

Shodno odredbama Zakona o državnom premeru i katastru ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US i 96/2015), katastar vodova je osnovni registar o vodovima i stvarnim pravima na njima. Upis stvarnih prava, obligacionih prava i zabeležbi na vodovima vrši se shodno odredbama tog zakona koje se odnose na upis stvarnih prava, obligacionih prava i zabeležbi na objektu u katastru nepokretnosti. Vodovi, u smislu tog zakona, jesu vodovod, kanalizacija, drenaža, toplovod, naftovod, gasovod, elektrovodovi, telekomunikacije i drugi vodovi s pripadajućim uređajima i postrojenjima. U pripadajuće uređaje i postrojenja spadaju uređaji koji su izgrađeni na vodovima i koji omogućavaju funkcionisanje i celishodno korišćenje vodova, a ne mogu se odvojiti od voda, a da se on ne uništi ili znatno ne ošteti (potpuno inkorporisani delovi voda).

U skladu s navedenim odredbama Zakona o državnom premeru i katastru, telekomunikacioni vod s potpuno inkorporisanim delovima predstavlja, poput objekta, nepokretnost koja se upisuje u registar – katastar vodova i na njemu se može upisati pravo svojine, odnosno drugo stvarno pravo, uključujući hipoteku, po Zakonu o hipoteci.

Na uređajima koji su izgrađeni na vodovima, a koji se smatraju pokretnim stvarima i ne upisuju se u katastar vodova, ne može se uspostaviti hipoteka, već založno pravo kod Agencije za privredne registre, s tim što postoji obaveza da se u katastar vodova upiše u vidu zabeležbe o tome da postoji i to založno pravo, ali takođe samo ako je i sam vod na kome se nalaze te stvari upisan u katastar vodova.

5. Koje su pravne posledice nepoštovanja roka od šest meseci za prvu aukcijsku prodaju, koji je propisan odredbom člana 35. Zakona o hipoteci?

POJAŠNJENJE: Kada je banka kao poverilac prekoračila navedeni rok, da li je javni beležnik dužan da odbije solemnizaciju ugovora o kupoprodaji jer je navedena norma imperativna, ili je javni beležnik dužan da potvrdi ugovor uz upozorenje?

Odgovor:

Ako rok od šest meseci za održavanje prve aukcijske prodaje, predviđen članom 35. stav 2. Zakona o hipoteci, nije poštovan u konkretnom slučaju, javni beležnik će solemnizovati ugovor o prodaji zaključen na osnovu aukcije u postupku vansudskog namirenja održane a da rok nije poštovan i uz to će uneti odgovarajuće upozorenje.

Obrazloženje:

Izmenama Zakona o hipoteci iz jula 2015. godine, pored ispravki određenih nelogičnosti u zakonskom tekstu, najznačajnije je izmenjen postupak vansudskog namirenja uređen tim zakonom, a otklonjen je i nedostatak koji je najviše kočio vansudsku prodaju u praksi: odredba da hipoteka ostaje upisana uprkos vansudskoj prodaji ako obezbeđeno potraživanje nije namireno u potpunosti. Smisao izmena vansudskog postupka namirenja bio je da se otklone nedostaci koji su uočeni u prethodnoj, gotovo decenijskoj praksi primene tog propisa u Srbiji.

Pomenutim izmenama Zakona promenjen je i njegov član 35, tako što je dodat stav 2, koji glasi: "Poverilac je dužan da održi prvu aukcijsku prodaju u roku od šest meseci od dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje."

Napomena: Ova odredba naknadno je izmenjena tako što je reč "pravosnažnosti" zamenjena rečju "konačnosti", što je posledica odluke Ustavnog suda o delimičnoj neustavnosti člana 31. izvornog teksta Zakona o hipoteci, usled čega su u Skupštini usvojene izmene koje su posledica takve odluke Ustavnog suda, Zakon o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci, "Službeni glasnik RS", broj 83/15.

Smisao te odredbe bio je da poverioca "požuri" u ostvarenju svog prava na namirenje, imajući u vidu da su poverioci u dotadašnjoj praksi obično upisivali zabeležbu hipotekarne prodaje, a potom čekali neodređeno vreme sa organizovanjem prodaje, čime su trajno blokirali mogućnost raspolaganja opterećenom nepokretnošću (pošto je, od donošenja rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, vlasniku bilo onemogućeno da raspolaže opterećenom nepokretnošću). Pored dužnosti da prvu aukcijsku prodaju održi u roku od šest meseci, izmenama Zakona je predviđeno i da, ako u roku od 18 meseci ne uspe da vansudski proda nepokretnost, hipotekarni poverilac može da se namiri samo u sudskom izvršnom postupku (član 34. st. 6. i 7). Smisao te odredbe je isti: da se poverilac "požuri" u ostvarenju svog prava i da se spreči zloupotreba iskorišćavanjem mogućnosti da opterećena nepokretnost bude "zauvek" blokirana usled postojanja zabeležbe hipotekarne prodaje.

Prilikom odgovora na pitanje koje su posledice propuštanja roka od šest meseci iz člana 35. st. 2 Zakona o hipoteci, pored analize korišćenih izraza (jezičko tumačenje), treba voditi računa i o ostalim odredbama kojima se uređuje vansudsko namirenje u izmenjenom tekstu Zakona o hipoteci (sistemsko tumačenje), kao i o gore navedenom cilju, smislu te norme.

Što se jezičkog tumačenja tiče, ono pre govori u prilog tome da je šestomesečni rok instruktivan jer se koristi termin "dužan" ("poverilac je dužan..."), koji indicira da je stepen obaveznosti te norme niži nego kad se koriste drugi termini (poverilac "mora" ili "je obavezan", ili jednostavno poverilac "održava" prvu vansudsku prodaju). Drugačije tumačenje, po kojem bi rok bio shvaćen kao strogi rok, posle kojeg bi poverilac izgubio pravo na (aukcijsku) prodaju, nije isključeno, ali je manje verovatno, pošto bi zakonodavac u tom slučaju, osnovano je pretpostaviti, koristio druge termine, odnosno izričito predvideo ovu posledicu.

Sistemsko tumačenje valja izvršiti tako što bi se analizirale sve zakonske odredbe o postupku vansudske prodaje, s tim što su za to pitanje najbitnije one u članovima 34, 35. i 36. izmenjenog Zakona o hipoteci. Naime, članom 34. Zakona o hipoteci predviđeno je (a tako je bilo i u tekstu pre izmena) da poverilac nije vezan izborom načina prodaje, tako da posle neuspešne aukcije može prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, i obrnuto, ako propadnu pregovori o prodaji neposrednom pogodbom, poverilac može da organizuje aukciju. Izmenjeni zakonski tekst precizirao je i odnos između te dve vrste prodaje – neposredna pogodba moguća je pre aukcije po ceni koja nije niža od 90% procenjene, a posle prve aukcije po ceni koja nije niža od 60% procenjene; ako je prva aukcija bila neuspešna, poverilac može nastaviti s prodajom, bilo neposrednom pogodbom, bilo tako što će organizovati drugu aukciju, najkasnije 120 dana od dana kada je održana neuspela aukcija; najposle, ako prođe 18 meseci, a poverilac ne uspe vansudski da proda nepokretnost, zabeležba hipotekarne prodaje briše se po službenoj dužnosti, a poverilac gubi pravo na vansudsko namirenje i može se namiriti samo u sudskom postupku namirenja. Član 35. detaljnije uređuje aukcijsku prodaju, a član 36. prodaju neposrednom pogodbom. Ono što je iz tih odredaba sasvim jasno jeste da se iz njih ne može izvući zaključak da poverilac koji nije održao prvu aukcijsku prodaju u roku od šest meseci od dana (konačnosti) zabeležbe hipotekarne prodaje sasvim gubi pravo na namirenje vansudskom prodajom: on to pravo, zakon je izričit, gubi tek po proteku 18 meseci. Čini se da ni zaključak po kojem bi, pošto istekne šest meseci, poverilac izgubio pravo na aukcijsku prodaju, odnosno da bi mogao da se namiri samo neposrednom prodajom kao vidom vansudskog namirenja, gotovo da uopšte nije verovatan, jer bi se njime ograničila mogućnost da se za hipotekovanu nepokretnost u postupku vansudskog namirenja postigne najveća moguća cena, što je suprotno potrebi da se zaštiti vlasnik hipotekovane nepokretnosti u tom postupku.

Ono što potonji zaključak (da je pošto istekne šest meseci poverilac izgubio pravo na vansudsko namirenje aukcijskom prodajom) takođe čini pogrešnim jeste ciljno tumačenje, odnosno svrha navedenih odredaba. Kao što je rečeno, uvođenje rokova za održavanje aukcije u postupak vansudskog namirenja, kao i uvođenje roka za vansudsko namirenje kao takvo, ima dvojak cilj: da opomene poverioca da je realizacija hipoteke, odnosno pokušaj realizacije njegova dužnost, pošto je tokom postojanja neizvesnosti u pogledu realizacije opterećena nepokretnost "pravno imobilisana", te da spreči zloupotrebu vansudskog namirenja omogućavanjem ostvarenja nedozvoljenog pritiska (primera radi, da se nepokretnost procenjene vrednosti tri miliona evra "pravno imobiliše" zbog duga od 30 hiljada evra upisom zabeležbe hipotekarne prodaje bez želje da se ona odista realizuje). Cilj roka od šest meseci iz člana 35. stav 2, kao i roka od 120 dana za održavanje druge (naredne) aukcijske prodaje iz člana 34. stav 5. prevashodno je opominjanje poverioca da je dužan da pokuša ostvariti svoje pravo, dok je cilj roka od 18 meseci iz člana 34. stav 6. prevashodno sprečavanje pomenute zloupotrebe.

Zbog toga smatramo da su prva dva roka, od šest meseci i od 120 dana instruktivni rokovi, te da je posledica njihovog kršenja eventualna obaveza naknade štete koja je vlasniku prouzrokovana aukcijskom prodajom po isteku tih rokova (ako vlasnik dokaže da je pretrpeo štetu, recimo time što bi dokazao da bi cena nepokretnosti, da je rok poštovan, bila viša), a da je rok od 18 meseci bez sumnje strog, i da njegovim istekom po samom zakonu prestaje pravo na vansudsku realizaciju hipoteke.

U skladu s tim, javni beležnik će solemnizovati ugovor o prodaji zaključen posle aukcije kojom je prekoračen rok od šest meseci iz člana 35. stav 2, kao i u slučaju prekoračenja roka od 120 dana iz člana 34. stav 5. S tim što će uneti upozorenje da je rok prekoračen. U slučaju da je proteklo više od 18 meseci od konačnosti zabeležbe hipotekarne prodaje, javni beležnik će odbiti da solemnizuje ugovor o prodaji izvršenoj radi vansudskog namirenja.

6. Da li javni beležnik može solemnizovati − potvrditi ugovor o prometu nepokretnosti kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik u katastru (vanknjižni vlasnik), a predmetnu nepokretnost je stekao na osnovu ugovora koji je solemnizovan kod javnog beležnika imajući u vidu odredbe čl. 61, 85. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru?

Odgovor:

Javni beležnik može da sprovede postupak solemnizacije pravnih poslova koji se odnose na promet nepokretnosti kada je prodavac vanknjižni vlasnik ako dokazuje svojstvo prodavca ispravama koje predstavaljaju osnov sticanja svojine i koje su po formi i sadržini sačinjene u skladu sa zakonom, bez obzira na činjenicu što on u katastru nepokretnosti nije uknjižen kao nosilac prava svojine.

Obrazloženje:

U skladu sa članom 2. Zakona o prometu nepokretnosti, promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade, a ta zakonska norma podrazumeva da je nopokretnost koja je predmet prometa upisana u katastar nepokretnosti i da je upisano pravo svojine prodavca na nepokretnost koja je predmet prometa.

Međutim, od tog zakonskog pravila postoje izuzeci koji su utvrđeni članom 4a Zakona o prometu nepokretnosti, kojim se propisuje da ako je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili za koji je u toku postupak legalizacije, javni beležnik je dužan da na to upozori ugovornike i da u ispravu unese napomenu da je upozorio stranke na to u skladu s pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive tome da se upozorenje unese u ispravu, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.

Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tih isprava upozori na to da kada je reč o sticanju stvarnih prava na osnovu pravnog posla, ta prava se na nepokretnostima mogu sticati samo upisom u katastar nepokretnosti, što znači da upis prava u katastar nepokretnosti ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonski način sticanja prava na nepokretnostima.

U tom smislu treba razlikovati situacije zavisno od pravnog statusa nepokretnosti koja je predmet prometa:

Nepokretnost je upisana u katastar nepokretnosti, ali nije upisano pravo svojine prodavca, već njegovog pravnog prethodnika:

Javni beležnik je dužan da utvrdi pravni sled do prodavca i da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na činjenicu da je prodavac vanknjižni vlasnik nepokretnosti i da sve dok ne upiše svoje pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti, ima isključivo obligacioni

zahtev prema svom pravnom prethodniku da mu omogući upis prava svojine. Takođe, stranku treba upozoriti na to da u toj situaciji ne može da se poziva na načelo pouzdanja u javne knjige;

-           Nepokretnost nije upisana u javne registre, već je reč o objektu za koji je u toku postupak legalizacije:

Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na to da se u konkretnom slučaju prometuje nepokretnost koja je postupku legalizacije, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregleda koji se vrši u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu i da postoji mogućnost da objekat ili njegov deo bude uklonjen, te da će u slučaju takvog ishoda, kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni. Zavisno od činjenice ko je upisani nosilac prava na zemljištu na kome je izgrađen objekat, stranke treba upozoriti i na odredbe čl. 24−26 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa;

-           Nepokretnost nije upisana u javne registre, već je reč o objektu u izgradnji:

Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na to da se u konkretnom slučaju vrši promet nepokretnosti koja nema upotrebnu dozvolu i da postoji rizik da upotrebna dozvola neće biti pribavljena, kao i rizik da radovi na objektu neće biti urađeni u skladu sa izdatim rešenjem o građevinskoj dozvoli, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregledakoji se vrši u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu, te da će u slučaju takvog ishoda, kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni.

Odredbe čl. 61. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru, kojima se određuje da je imalac prava na nepokretnosti obavezan da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti u roku od 30 dana od nastanka promene, zakonska su obaveza imaoca prava koja ne utiču na ocenu zakonitosti prometa nepokretnosti, jer takva raspolaganja stranaka nisu u suprotnosti s prinudnim propisima, javnim poretkom, pravilima morala i dobrim običajima, shodno članovima 10. i 454. Zakona o obligacionim odnosima.

Pored člana 4a Zakona o prometu nepokretnosti, na obavezu javnog beležnika da preduzme službenu radnju solemnizacije takvih isprava o prometu nepokretnosti, upućuje i član 85. st. 2. i 3. Zakona o državnom premeru i katastru, kojim je određeno da se upis prava u katastar nepokretnosti dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika, dok se prilikom upisa stvarnih prava na novoizgrađenom objektu ili na stanu koji je stečen ugovorom o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini ne zahteva da je upisan prethodnik.

7. Da li je javni beležnik dužan da utvrđuje pravni sled i da zahteva da se dostavi dodatna dokumentacija kada je prodavac stekao predmetnu nepokretnost ugovorom koji je solemnizovao javni beležnik, a nije se uknjižio ili je dovoljan dokaz o vanknjižnom vlasništvu samo taj ugovor koji je javna isprava?

Odgovor:

Javni beležnik je dužan da utvrđuje pravni sled ako prodavac nije upisan kao vlasnik u katastar nepokretnosti, bez obzira na to da li prodavac prezentuje ugovor koji je solemnizovao javni beležnik ili neku drugu ispravu kao pravni osnov za sticanje prava svojine.

Obrazloženje:

U skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa pravo svojine na nepokretnostima na osnovu pravnog posla stiče se upisom prava svojine u javnu knjigu – registar nepokretnosti. Ugovor predstavlja samo pravni osnov za upis prava svojine (iustus titulus). Za sticanje prava svojine neophodan je i način sticanja (modus acquirendi), a koji u slučaju nepokretnosti predstavlja upis u katastar nepokretnosti.

Takođe, važno je napomenuti da ako sticalac izvodi svoje pravo iz prava prethodnika na osnovu njegove volje (što je upravo slučaj kod ugovora o prodaji nepokretnosti) u pitanju je derivativno sticanje. Prenosilac ne može na sticaoca preneti više prava nego što ih i sam ima. U tom smislu postoji obaveza javnog beležnika da utvrdi da li prenosilac ima pravo svojine na predmetu prodaje, kao i da li je predmet prodaje stvar koja je podobna za prodaju.

Javni beležnik je dužan da proveri pravni sled celokupne dokumentacije, od upisanog nosioca prava svojine, pa do poslednjeg u nizu, tj. do prodavca.

Nije odlučujuća činjenica da li je ugovor koji predstavlja pravni osnov za upis prava svojine javna isprava ili nije.

8. Da li javni beležnik može da sačini javnobeležničko poravnanje u smislu člana 88. Zakona o javnom beležništvu, čiji je predmet priznavanje prava svojine na nepokretnostima bez obzira gde se nepokretnost nalazi ili se primenjuju pravila o mesnoj nadležnosti?

Odgovor:

Javni beležnik je dužan da primenjuje pravila o mesnoj nadležnosti kada sačinjava javnobeležničko poravnanje u smislu člana 88. Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) čiji je predmet priznavanje prava svojine na nepokretnostima.

Obrazloženje:

Članom 88. Zakona o javnom beležništvu predviđeno je da javni beležnik može zaključiti poravnanje pre nego što se pokrene parnični postupak, a koje se sačinjava u obliku javnobeležničkog zapisnika.

Istim članom predviđeno je da poravnanje zaključeno na taj način ima dejstvo sudskog poravnanja.

Kada sačinjava zapisnik o zaključivanju te vrste poravnanja, javni beležnik postupa po pravilima kojima se uređuje parnični postupak, odnosno primenjujući Zakon o parničnom postupku ("Sl. glasnik RS", br. 72/2011, 49/2013 - odluka US, 74/2013 - odluka US i 55/2014).

To znači da se na pitanje mesne nadležnosti u toj situaciji primenjuju pravila kojima se reguliše parnični postupak.

Zakon o parničnom postupku pored opšte mesne nadležnosti reguliše i posebnu mesnu nadležnost koja se upravo primenjuje na tu situaciju.

U skladu sa članom 51. Zakona o parničnom postupku, za sporove o pravu svojine na nepokretnostima isključivo je mesno nadležan sud na čijem se području nalazi nepokretnost.

9. Da li vršilac dužnosti javnog beležnika može da sačini i potpiše zapisnik sa skupštine akcionarskog društva ako sednici te skupštine nije prisustvovao on, već javni beležnik čiju dužnost vrši?

Bliže pojašnjenje problema. Na sednicu skupštine akcionarskog društva pozvan je javni beležnik radi sačinjavanja zapisnika. Nakon završetka sednice skupštine taj javni beležnik je suspendovan tako da ne može potpisati zapisnik i na njega staviti svoj službeni pečat. Na javnobeležničko mesto suspendovanog javnog beležnika postavljen je vršilac dužnosti. Taj v. d. nije prisustvovao sednici skupštine akcionarskog društva. Da li on može da potpiše zapisnik sa sednice skupštine kojoj nije prisustvovao?

Odgovor:

V. d. javnog beležnika nije ovlašćen da sačini i potpiše zapisnik sa sednice skupštine akcionarskog društva ako nije bio na toj sednici.

Obrazloženje:

Javnobeležnički zapisnik je dokazna isprava kojom notar potvrđuje da je u njegovom prisustvu obavljena određena pravna radnja. Zapisnikom sa sednice skupštine akcionarskog društva potvrđuje se da je u prisustvu određenog javnog beležnika održana skupština akcionarskog društva i da su na toj skupštini donete određene odluke.

Javni beležnik može sačiniti zapisnik samo o onim činjenicama koje je on sam čulno registrovao. To proističe iz člana 89. stav 1. tačka 5. ZJB, koji kaže da javnobeležnički zapisnik, između ostalog, sadrži "opis neposrednog opažanja javnog beležnika o činjenicama koje su značajne za sastavljanje javnobeležničkog zapisnika".

Sledstveno izloženom, ako javni beležnik nije prisustvovao sednici skupštine, on nije ovlašćen da sačini zapisnik s te sednice, pri čemu je irelevantno to što je on postavljen za v. d. notara koji je bio na sednici.

10. Da li je notar u slučaju kada veštak proceni da je stranka sposobna za preduzimanje pravnog posla, ovlašćen da utvrđuje sposobnost stranke?

Bliže pojašnjenje problema. Stranke su dostavile javnom beležniku mišljenje veštaka specijaliste neuropsihijatrije sačinjeno nekoliko dana ranije, kojim je utvrđeno da je ugovornik sposoban da shvati značaj ugovora koji zaključuje i da je sposoban da izrazi svoju volju za zaključenje konkretnog ugovora. Prilikom solemnizacije isprave, iz neposrednog razgovora sa ugovornikom javni beležnik je utvrdio da je on dezorijentisan i da ne može da shvati značaj pravnog posla. Da li u konkretnom slučaju treba odbiti solemnizaciju ili solemnizovati ugovor budući da postoji nalaz i mišljenje veštaka kojim je utvrđeno da je ugovornik sposoban za preduzimanje pravnog posla?

Odgovor:

Sposobnost stranke za rasuđivanje, kao relevantnu činjenicu od koje zavisi da li će joj dozvoliti da samostalno zaključi određeni ugovor, javni beležnik ceni slobodno, na osnovu savesne i brižljive ocene svakog dokaza, pri čemu nije vezan nalazom i mišljenjem veštaka specijaliste neuropsihijatrije.

Obrazloženje:

Postupak za sačinjavanje javnobeležničkog zapisa i postupak za potvrđivanje (solemnizaciju) isprave po svojoj prirodi su vanparnični postupci. Na te postupke se primenjuju pravila Zakona o vanpraničnom postupku (dalje: ZVP). Međutim, u vanparničnom postupku shodno se primenjuju odredbe Zakona o parničnom postupku (dalje: ZPP), ako ZVP ili drugim zakonom nije drukčije određeno. ZVP ne sadrži odredbe koje uređuju

vezanost sudije, odnosno javnog beležnika nalazom i mišljenjem veštaka, tako da se na ta pitanja shodno primenjuju pravila ZPP.

Osnovni princip koji važi u građanskim sudskim postupcima, pa samim tim i u notarijalnom postupku, jeste princip slobodne ocene dokaza (član 8. ZPP). Do zaključka o tome da li neka činjenica postoji, sud, odnosno javni beležnik dolazi "po svom uverenju, na osnovu savesne i brižljive ocene svakog dokaza zasebno, svih dokaza kao celine i na osnovu rezultata celokupnog postupka". Princip slobodne ocene dokaza odnosi se i na mišljenje veštaka. Kada utvrđuje da li je stranka uračunljiva, javni beležnik nije vezan mišljenjem veštaka. To proističe iz sledećih zakonskih odredaba. Pre svega, član 8. ZPP predviđa da se relevantne činjenice utvrđuju na osnovu "savesne i brižljive ocene svakog dokaza". Dokaz o uračunljivosti stranke nije samo nalaz i mišljenje veštaka već i uviđaj – neposredno čulno opažanje javnog beležnika o stanju fizičkog lica koje želi da zaključi određeni ugovor. Osim toga, na osnovu načina na koji je formulisan član 273. stav 3. ZPP vidi se da zakonodavac nije isključio mogućnost da se kod sudije "pojavi sumnja u pravilnost datog mišljenja".

Sudska praksa takođe stoji na stanovištu da sud kada utvrđuje da li je ugovornik uračunljiv, nije vezan nalazom i mišljenjem veštaka: "Psihijatrijsko veštačenje je svakako putokaz kod utvrđivanja umne odnosno poslovne sposobnosti neke osobe, ali ne i jedini dokaz koji sud treba da ima u vidu" (VS Hrvatske, Rev 1522/81, navedeno prema: Poznić, Komentar ZPP, Beograd 2009, 649).

Kako će notar postupiti u konkretnoj situaciji zavisi od uverenja koje je stekao neposrednim čulnim opažanjem stanja fizičkog lica koje hoće da solemnizuje ispravu. Ako je na osnovu neposrednog čulnog opažanja stanja ugovornika notar stekao ubeđenje da je ugovornik nesposoban za rasuđivanje, on će odbiti da solemnizuje ispravu. Ali, ako je neposredno čulno opažanje stanja ugovornika kod javnog beležnika stvorilo sumnju u to da je ugovornik uračunljiv, javni beležnik može solemnizaciju isprave usloviti novim veštačenjem koje će poveriti drugom veštaku.

11. Kada prilikom sprovođenja ostavinskog postupka utvrdi da je naslednik lice koje nije sposobno za rasuđivanje, da li je javni beležnik dužan da po službenoj dužnosti traži od centra za socijalni rad da se postavi staratelj nasledniku koji nije sposoban za rasuđivanje ili je to obaveza učesnika u postupku?

Odgovor:

Kada javni beležnik utvrdi da učesnik u ostavinskom postupku nije sposoban za rasuđivanje, po službenoj dužnosti će zatražiti od nadležnog organa starateljstva da postavi staratelja takvom učesniku u postupku.

Obrazloženje:

Član 4. stav 1. ZVP predviđa da u vanparničnom postupku sud (odnosno javni beležnik kao poverenik suda) po službenoj dužnosti vodi računa i preduzima mere radi zaštite prava i pravnih interesa maloletnika o kojima se roditelji ne staraju, kao i drugih lica koja nisu u mogućnosti da se sama brinu o zaštiti svojih prava i interesa.

Osim toga, ne treba izgubiti iz vida član 30. stav 2. ZVP, koji predviđa da se u vanparničnom postupku shodno primenjuju odredbe ZPP ako ZVP ili drugim zakonom nije drukčije određeno. Takođe, član 6. ZVP predviđa da se u vanparničnom postupku može postaviti privremeni zastupnik svakom učesniku kada za to postoje uslovi predviđeni ZPP.

Sledstveno izloženom, kada se u ostavinskom postupku pojavi učesnik za kojeg proceni da nije sposoban za rasuđivanje, javni beležnik je dužan da preduzme odgovarajuće mere kako bi taj učesnik bio pravilno zastupan. Koje konkretne mere preduzima javni beležnik zavisi od okolnosti konkretnog slučaja. Navešćemo dve tipične situacije.

a) Punoletni učesnik je nesposoban za rasuđivanje, a ima zakonskog zastupnika koji se nije pojavio na ročištu. Javni beležnik zakazuje novo ročište na koje poziva zakonskog zastupnika. Zakonski zastupnik deluje u ostavinskom postupku na strani svog štićenika (učesnika). Učesnik koji nema parničnu sposobnost ne može preduzimati nikakve procesne radnje. Poziv na ročište šalje se zakonskom zastupniku, njemu se dostavljaju odluke, zakonski zastupnik daje izjavu o prihvatanju ili odricanju od nasledsva i sl.

Javni beležnik je dužan da vodi računa o tome da li zakonski zastupnik pokazuje potrebnu pažnju u zastupanju. Ako utvrdi da zakonski zastupnik ne pokazuje potrebnu pažnju u zastupanju, javni beležnik je dužan da o tome obavesti organ starateljstva (član 79. ZPP);

b) Punoletni učesnik je nesposoban za rasuđivanje, a nema zakonskog zastupnika. Javni beležnik će zatražiti od organa starateljstva da učesniku postavi zakonskog zastupnika (član 80. stav 2. ZPP). Ako se pokaže da bi dugo trajao redovan postupak u kojem zastupnika postavlja organ starateljstva, pa bi zbog toga mogle da nastanu štetne posledice za učesnike u postupku, javni beležnik može svakom učesniku postaviti privremenog zastupnika u skladu sa članom 81. ZPP. Ovde treba ukazati na dve ključne razlike između privremenog zastupnika u parničnom i privremenog zastupnika u vanparničnom postupku. Prva se ogleda u tome što je parnični sud dužan da postavi privremenog zastupnika kada su za to ispunjeni uslovi (u članu 81. stav 1. ZPP zakonodavac upotrebljava izraz: "sud ćeˮ). U vanparničnom postupku zakonodavac ostavlja mogućnost sudu, odnosno javnom beležniku kao povereniku suda da proceni da li je celishodnije da sam postavi privremenog zastupnika ili da se sačeka odluku organa starateljstva (u članu 6. ZVP zakonodavac kaže: "sud može postavitiˮ). Druga razlika sastoji se u tome što se u parničnom postupku privremeni zastupnik postavlja samo tuženom. Međutim, član 6. ZVP daje osnov da se privremeni zastupnik u vanparničnom postupku postavi ne samo protivniku predlagača već bilo kojem učesniku u postupku.

v) Postojanje suprotnih interesa između zakonskog zastupnika i njegovog štićenika. I u ovom slučaju javni beležnik je dužan da se obrati organu starateljstva radi postavljanja kolizijskog staratelja, a ima mogućnost i da sam postavi privremenog zastupnika. Na isti način se postupa i onda kada dva ili više učesnika u postupku imaju istog zakonskog zastupnika.

12. Da li je javni beležnik dužan da potpiše svaku stranicu solemnizacione klauzule, odnosno klauzule o overi potpisa ili je dužan da uz to potpiše i svaku stranicu privatne isprave koju su stranke podnele na overu, imajući u vidu izmene i dopune Zakona o javnom beležništvu?

Odgovor:

Javni beležnik je dužan da potpiše svaku stranicu klauzule o potvrđivanju (solemnizaciona klauzula), odnosno svaku stranicu klauzule o overi potpisa (legalizaciona klauzula).

Prilikom solemnizacije javni beležnik ne sme da stavlja svoj potpis na ispravu koju stranke podnose na solemnizaciju.

Prilikom overe potpisa treba razlikovati dve situacije:

(1) Ako se legalizaciona klauzula stavlja na podnetu ispravu (ispod potpisa stranke ili na poleđini isprave), u smislu člana 6. stav 1. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014 i 22/2015), javni beležnik se potpisuje samo na jednom mestu – na kraju legalizacine klauzule.

(2) Ako se legalizaciona klauzula sastavlja na posebnom listu hartije i jemstvenikom povezuje s podnetom ispravom, u smislu člana 6. stav 2. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, javni beležnik se ne sme potpisivati na podnetoj ispravi.

Obrazloženje:

A) S o l e m n i z a c i ja

Član 68a. stav 2. ZJB predviđa sledeće pravilo: "Ako se javnobeležničke potvrde i solemnizovane isprave sastoje od više stranica, svaku stranicu potpisuje javni beležnik, a poslednju stranicu isprave potpisuju stranke i drugi učesnici u postupku."

Takva formulacija zakonske norme može da stvori zabunu i da navede na zaključak da je javni beležnik dužan da potpiše svaku stranicu privatne isprave koju mu je stranka podnela na solemnizaciju.

Da bi se pravilno razumeo član 68a. stav 2. ZJB, neophodno je da se ona tumači ne samo jezički već i sistemski, u skladu sa ostalim zakonskim odredbama. U članu 68a. stav 2. ZJB zakonodavac koristi izraz: "solemnizovane isprave". Termin solemnizovana isprava nije isto što i privatna isprava koja je podneta na solemnizaciju. Solemnizovana isprava podrazumeva da je jednu privatnu ispravu potvrdio javni beležnik, da je prošla kroz postupak solemnizacije. Ta razlika se jasno odražava u članu 93. stav 2. ZJB. Sledstveno tome, izraz solemnizovana isprava ne može se tumačiti kao privatna isprava koju je stranka podnela javnom beležniku na potrđivanje (solemnizaciju).

Osim toga, zakonodavac u članu 68a. stav 2. ZJB kaže da "svaku stranicu potpisuje javni beležnik, a poslednju stranicu isprave potpisuju stranke i drugi učesnici u postupku". Postavlja se pitanje šta znači izraz isprava? Da li se pod tim izrazom podrazumeva i privatna isprava i solemnizaciona klauzula ili samo solemnizaciona klauzula? Sistemskim tumačenjem člana 68a. stav 2. ZJB može se zaključiti da terminom stranica isprave zakonodavac označava zapravo stranicu solemnizacione klauzule. Naime, član 68. stav 2.

ZJB smešten je u odeljak ZJB koji uređuje "Oblik javnobeležničke isprave" (vidi marginalni naslov iznad člana 62. ZJB). Zbog toga, izraz isprava u članu 68a. stav 2. ZJB treba razumeti kao javnobeležnička isprava. Svojstvo javnobeležničke isprave nema privatna isprava koju stranka podnosi na potvrđivanje (solemnizaciju), već samo solemnizaciona klauzula.

S obzirom na izloženo, može se zaključiti sledeće: (1) javni beležnik potpisuje svaku stranicu solemnizacione klauzule, (2) stranke potpisuju svoju privatnu ispravu koju donose na solemnizaciju i poslednju stranicu solemnizacione klauzule i (3) javni beležnik se ne potpisuje na privatnoj ispravi koju su mu stranke donele na solemnizaciju.

B) L e g a l i z a c i ja

Član 68a. stav 3. ZJB predviđa: "Ako se javnobeležnička overa sastoji od više stranica, svaku stranicu potpisuje javni beležnik."

Izraz javnobeležnička overa treba razumeti kao klauzulu o overi potpisa (legalizaciona klauzula). S tim u vezi, ako se klauzula o overi potpisa sastoji od više stranica, javni beležnik je dužan da se potpiše na svakoj stranici.

Da li će se javni beležnik potpisati na podnetoj privatnoj ispravi zavisi od načina na koji se vrši overa potpisa.

Ako se legalizacija vrši u skladu sa članom 6. stav 1 Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, koji predviđa da se klauzula o overavanju potpisa stavlja na podnetu ispravu štambiljem ili elektromehaničkim uređajem za pisanje teksta, desno ili ispod potpisa, onda se javni beležnik potpisuje na podnetoj ispravi, ali samo ispod legalizacione klauzule.

Međutim, ako se legalizacija vrši u skladu sa članom 6. stav 2. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, koji predviđa da se klauzula o overavanju potpisa može staviti na posebnu ispravu koja se povezuje jemstvenikom s podnetom ispravom ili na drugi način propisan Javnobeležničkim poslovnikom, onda se javni beležnik potpisuje samo na legalizacionoj klauzuli, a ne i na privatnoj ispravi koju mu je stranka podnela radi legalizacije.

13. Da li je dozvoljena overa potpisa (legalizacija) na ispravi sačinjenoj na stranom jeziku ako notar ne zna jezik na kojem je isprava sastavljena, uz napomenu u klauzuli o overi potpisa da notar nije mogao da proveri njenu sadržinu jer ne zna jezik na kojem je sastavljena?

Odgovor:

Dozvoljena je overa potpisa (legalizacija) na ispravi sačinjenoj na jeziku koji notar ne poznaje.

Kada overava potpis na takvoj ispravi, notar je dužan da pita potpisnika o sadržini isprave i svrsi koju želi da postigne overom potpisa da bi mogao da popuni upisnik o overama i potvrdama.

Ako notar na osnovu izjave potpisnika isprave stekne uverenje da postoji razlog za odbijanje overe potpisa u smislu člana 11. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, dužan je da odbije da overi potpis.

Obrazloženje:

Srpsko pravo je stalo na stanovište da notar prilikom overe potpisa ima dužnost ograničene preventivne zaštite. Dužnost ograničene preventivne zaštite predstavlja kompromis između dve krajnosti. S jedne strane, usled pravne prirode legalizacije (svojstvo javne isprave ima samo legalizaciona klauzula, a ne i ostatak dokumenta, suprotno solemnizaciji, gde javnu ispravu predstavljaju i solemnizaciona klauzula i podneta isprava) i notarske tarife (overa potpisa je višestruko jeftinija od solemnizacije), od notara se ne može očekivati da prilikom overe potpisa sprovede kontrolu koja se traži kada vrši solemnizaciju. S druge strane, postoji dužnost notara da se ponaša u skladu s načelom savesnosti i poštenja, tj. da se u vršenju svoje javne funkcije ponaša čestito i da se obazire na legitimne interese učesnika u pravnom prometu. Notar bi povredio dužnost da se ponaša u skladu s načelom savesnosti i poštenja ako bi overio potpis dozvolio da se overi potpis, a poseduje saznanja da se takvom radnjom postižu nedozvoljeni i nepošteni ciljevi, odnosno ako bi usled grube nepažnje propustio da stekne takva saznanja.

Da bi ulogu notara koja proističe iz pravne prirode legalizacije doveo u sklad sa opštim javnobeležničkim načelom savesnosti i poštenja, srpski zakonodavac predviđa dužnost notara da se upozna sa sadržinom isprave u onoj meri u kojoj je potrebno da bi se popunio Upisnik o overama i potvrdama (član 11. stav. 1. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa). Ako prilikom takvog površnog upoznavanja sa sadržinom isprave notar stekne saznanje da postoji razlog za njegovo izuzeće, da podneta isprava sadrži posao koji je zabranjen, da podneta isprava sadrži posao za koji je propisana posebna forma (na primer, solemnizacija ili javnobeležnički zapis), kao i da se overavanjem potpisa potpomaže ostvarivanje nedozvoljenih i nepoštenih ciljeva, on je dužan da odbije da overi potpis.

Poseban problem javlja se onda kada je isprava sačinjena na jeziku koji javni beležnik ne zna. U tom slučaju javni beležnik nije dužan da angažuje tumača. Takav zaključak proističe iz tumačenja člana 11. stav 1. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa: "Javni beležnik treba da se upozna sa sadržinom podnete isprave samo u meri koja je neophodna za popunjavanje upisnika o overama i potvrdama". Zakonodavac ne kaže ništa o tome kako se notar prilikom overe potpisa upoznaje sa sadržinom podnete isprave, niti zahteva da javni beležnik pročita ispravu. Javni beležnik se može, u traženoj meri, upoznati sa sadržinom podnete isprave tako što će od stranke (potpisnika) zahtevati da mu saopšti podatke potrebne za popunjavanje upisnika o overama i potvrdama. U prilog takvom tumačenju ide i član 11. stav 2. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, gde stoji: "Javni beležnik nije odgovoran za sadržinu podnete isprave, niti je dužan da utvrđuje da li podnosilac ima pravo da potpiše podnetu ispravu."

Sledstveno izloženom, kada se javnom beležnku podnese na overu potpisa isprava sačinjena na jeziku koji on ne zna, on je dužan da podnosioca isprave pita o sadržini isprave i svrsi koju želi da postigne overom potpisa. Ako na osnovu obaveštenja koja dobije od podnosioca isprave utvrdi da postoji razlog za njegovo izuzeće, da isprava sadrži pravni posao za koji je propisna neka druga forma, a ne overa potpisa (na primer, testament, ugovor o prodaji nepokretnosti), da podneta isprava sadrži zabranjen pravni posao ili da se overavanjem potpisa pomaže ostvarivanje nedozvoljenih ciljeva, javni beležnik je dužan da odbije da overi potpis.

Međutim, ako na osnovu obaveštenja podnosioca isprave notar ne stekne uverenja da postoji razlog za odbijanje legalizacije, on je dužan da overi potpis i da u legalizacionoj klauzuli napomene da ne zna jezik na kojem je isprava sačinjena i da usled toga nije mogao lično da proveri njenu sadržinu. Na taj način se ostalim učesnicima u pravnom saobraćaju ukazuje na to da prilikom legalizacije nije sprovedena ni ograničena kontrola isprave.

Ovo pitanje je bilo predmet sporova i u inostranoj notarskoj praksi. Nemačka savezna notarska komora (Bundesnotarkammer) još 1981. godine (DNotZ 1982, 266, 273 f.) stala je na stanovište da notar prilikom overe potpisa vrši ograničenu kontrolu isprave sačinjene na jeziku koji ne razume tako što se kod podnosioca isprave usmeno informiše o sadržini teksta isprave i svrsi koju on želi da postigne overom potpisa.

14. Da li vršilac dužnosti javnog beležnika prilikom sačinjavanja javnobeležničkih isprava upotrebljava pečate i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrši ili upotrebljava sopstvene pečate i štambilje?

Odgovor:

Vršilac dužnosti javnog beležnika koji je određen iz reda susednih javnih beležnika prilikom sačinjavanja javnobeležničkih isprava u svojstvu vršioca dužnosti koristi sopstvene pečate i štambilje.

Vršilac dužnosti javnog beležnika koji je određen iz reda javnobeležničkih pomoćnika prilikom sačinjavanja javnobeležničkih isprava u svojstvu vršioca dužnosti koristi pečate i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrši ako ga na to ovlasti predsednik Javnobeležničke komore.

Obrazloženje:

Zakon o javnom beležništvu u članu 49. stav 3. predviđa sledeće: "Vršilac dužnosti javnog beležnika obavlja javnobeležničke poslove u svoje ime i za svoj račun, a isprave potpisuje kao vršilac dužnosti i ako sam nije javni beležnik, upotrebljava službeni pečat i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrši, pošto ga predsednik Komore na to ovlasti, uz shodnu primenu odredaba ovog zakona kojim se uređuje korišćenje pečata i štambilja javnog beležnika."

Nedovoljno precizna formulacija ove odredbe navodi na zaključak da v. d. javnog beležnika mora da upotrebljava pečate i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrši. Međutim, takav stav, iako može naći uporište u jezičkom tumačenju člana 49. stav. 3. ZJB, u suprotnosti je sa pravnom prirodnom ustanove vršioca dužnosti javnog beležnika. Osnovna karakteristika ustanove vršioca dužnosti javnog beležnika ogleda se u tome što on obavlja notarske poslove u svoje ime i za svoj račun. To znači da on svoje ovlašćenje ne izvodi iz ovlašćenja nekog drugog javnog beležnika, već ima sopstveno (orginerno) ovlašćenje. U tome se ogleda ključna razlika između javnobeležničkog zamenika i v. d. javnog beležnika. Položaj javnobeležničkog zamenika zakonodavac konsekventno uređuje: javnobeležnički zamenik vodi kancelariju za račun zamenjenog javnog beležnika (član 48. stav 1. ZJB) i dužan je da navede ime zamenjenog javnog beležnika (član 50. stav 4. ZJB). Iz svega toga nesumnjivo proističe da javnobeležnički zamenik treba na ispravama koje sačinjava za račun zamenjenog javnog beležnika da otiskuje njegove štambilje i pečate.

S vršiocem dužnosti javnog beležnika stvar stoji drugačije. On obavlja javnobeležničke poslove u svoje ime i za svoj račun. To znači da on ne zamenjuje javnog beležnika, već vrši dužnost javnog beležnika za određeno javnobeležničko mesto koje je ostalo upražnjeno sve dok se to mesto ne popuni imenovanjem novog javnog beležnika, odnosno sve dok ne prestane suspenzija, ako ona predstavlja razlog za imenovanje vršioca dužnosti.

V. d. notara ne treba ni da navede ime javnog beležnika čiju dužnost vrši. To nesumnjivo proističe iz člana 50. ZJB, koji nosi marginalni naslov "Zajedničke odredbe" (misli se na zajednička pravila za javnobeležničkog zamenika i v. d. javnog beležnika). U prva tri stava člana 50. ZJB zakonodavac govori i o javnobeležničkom zameniku i o vršiocu dužnosti javnog beležnika. Međutim, u članu 50. stav 4. ZJB, zakonodavac samo pominje da je javnobeležnički zamenik dužan da navede ime zamenjenog javnog beležnika. Iz toga se nedvosmisleno može zaključiti da je namera zakonodavca da v. d. javnog beležnika kada sačinjava javnobeležničke isprave, ne navodi ime javnog beležnika čiju dužnost vrši.

Ako se ima u vidu da v. d. notara vrši notarske poslove u svoje ime i za svoj račun i da prilikom sačinjavanja notarskih isprava nije dužan da navede ime javnog beležnika čiju dužnost vrši, onda odatle proističe da v. d. notara na notarske isprave treba da otiskuje svoj službeni pečat i svoje štambilje, a ne pečate i štambilje notara čiju dužnost vrši. Jer osnovna karakteristika ustanove v. d. javnog beležnika jeste ta što on obavlja javnobeležničku delatnost u svoje ime i za svoj račun na određenom mestu u sistemu organizacione strukture notarske službe koje je ostalo upražnjeno, pri čemu tu delatnost obavlja privremeno, dok to javnobeležničko mesto ne bude ponovo popunjeno. S tom ključnom karakteristikom ustanove v. d. javnog beležnika nespojivo je pravilo po kojem on na javnobeležničke isprave otiskuje pečat i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrši.

Mogućnost da v. d. javnog beležnika upotrebljava pečat i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrši treba tretirati kao izuzetak, koji se može primenjivati samo onda kada je za v. d. notara izabran javnobeležnički pomoćnik. Javnobeležnički pomoćnici, po prirodi stvari, ne mogu imati svoje pečate i štambilje, te zbog toga kada postupaju u svojstvu v. d. notara moraju upotrebljavati pečate i štambilje javnog beležnika čiju dužnost vrše.

15. Da li vršilac dužnosti javnog beležnika mora preuzeti celokupnu arhivu javnog beležnika čiju dužnost vrši da bi mogao početi da obavlja poslove u svojstvu vršioca dužnosti?

 Odgovor:

Pretpostavke koje treba da se ostvare da bi lice koje je imenovano za vršioca dužnosti javnog beležnika počelo da obavlja poslove u svojstvu vršioca dužnosti jesu: 1) obaveštavanje nadležnog suda o imenovanju vršioca dužnosti, 2) uručenje rešenja kojim je imenovan za vršioca dužnosti javnog beležnika i 3) upis u Imenik vršilaca dužnosti javnog beležnika.

Preuzimanje celokupne arhive javnog beležnika za čije javnobeležničko mesto je postavljen vršilac dužnosti javnog beležnika nije uslov za to da imenovano lice počne obavljati notarsku delatnost u svojstvu vršioca dužnosti.

Da bi počeo obavljati delatnost u svojstvu vršioca dužnosti, vršilac dužnosti je obavezan da preuzme samo one spise koji su neophodni za preduzimanje konkretne javnobeležničke radnje.

Obrazloženje:

Zakon o javnom beležništvu propisuje da vršioca dužnosti javnog beležnika imenuje Javnobeležnička komora, koja je dužna da o tome obavesti osnovni sud na čijoj se teritoriji nalazi sedište javnog beležnika čija se dužnost vrši (vidi član 49. stav 1. i član 50. stav 2. ZJB). Uz to se vrši i upis imenovanog lica u Imenik vršilaca dužnosti javnog beležnika, koji vodi Javnobeležnička komora. To su jedine formalne pretpostavke koje treba da se ostvare da bi v. d. javnog beležnika počeo da obavlja notarsku delatnost u svojstvu vršioca dužnosti.

Zakonodavac ne propisuje da je preuzimanje javnobeležnikih spisa i knjiga formalna pretpostavka za otpočinjanje delatnosti u svojstvu vršioca dužnosti. Preuzimanje arhive javnog beležnika čiju dužnost vrši v. d. notara predstavlja jednu od pravnih posledica koja nastupa kada Javnobeležnička komora imenuje vršioca dužnosti notara. Sledstveno tome, v. d. javnog beležnika može da počne vršiti poslove koji proističu iz njegove funkcije vršioca dužnosti čim mu Javnobeležnička komora uruči rešenje o imenovanju, obavesti nadležni sud o njegovom imenovanju i upiše ga u odgovarajući imenik.

 Postoje situacije kada javnobeležnička radnja koju treba da preduzme v. d. notara referiše na neku javnobeležničku radnju koju je preduzeo notar čiju dužnost vrši. Na primer, pred notarom je solemnizovan predugovor i stranka želi da pred istim notarom solemnizuje i glavni ugovor kako bi se nagrada za solemnizaciju glavnog ugovora umanjila za nagradu za solmnizaciju predugovora. Notar koji je solemnizovao predugovor je umro, a Javnobeležnička komora je postavila vršioca dužnosti. Ako stranka solemnizuje glavni ugovor kod vršioca dužnosti, ona takođe ostvaruje pravo na umanjenje nagrade (član 49. stav 5. ZJB). U takvom slučaju vršilac dužnosti može da solemnizuje glavni ugovor samo ako je preuzeo javnobeležnički spis za predugovor.

16. Da li vršilac dužnosti javnog beležnika javnobeležničke poslove upisuje u sopstvene knjige ili u knjige javnog beležnika čiju dužnost vrši?

Odgovor:

Vršilac dužnosti javnog beležnika koji je određen iz reda susednih javnih beležnika poslove koje vrši u svojstvu vršioca dužnosti upisuje u sopstvene knjige.

Vršilac dužnosti javnog beležnika koji je određen iz reda javnobeležničkih pomoćnika poslove koje vrši u svojstvu vršioca dužnosti upisuje u knjige javnog beležnika čiju dužnost vrši.

U rubrici Knjige, u koju se upisuju primedbe (npr. rubrika br. 7 OPU Knjige) javni beležnik treba da naznači da je određenu službenu radnju preduzeo u svojstvu vršioca dužnosti, kao i podatak o osnovnom sudu i gradu (opštini, odnosno gradskoj opštini) za koju je izabran javni beležnik čiju dužnost vrši.

Obrazloženje:

Vršilac dužnosti javnog beležnika koji je određen iz reda susednih javnih beležnika obavlja javnobeležničke poslove u svoje ime i za svoj račun. Sledstveno tome, on je dužan da poslove koje vrši u svojstvu vršioca dužnosti upisuje u sopstvene knjige, a ne u knjige javnog beležnika čiju dužnost vrši. Upisivanje poslova u knjige javnog beležnika čiju dužnost vrši bilo bi nespojivo s pravnom prirodom ustanove vršioca dužnosti javnog beležnika.

Mogućnost da vršilac dužnosti javnog beležnika upisuje poslove u knjige javnog beležnika čiju dužnost vrši predstavlja izuzetak koji se može primenjivati samo onda kada je za v. d. notara izabran javnobeležnički pomoćnik. Javnobeležnički pomoćnici, po prirodi stvari, ne mogu imati svoje knjige, te zbog toga kada postupaju u svojstvu v. d. notara, moraju upisivati preduzete poslove u knjige javnog beležnika čiju dužnost vrše.

Imenovanjem za vršioca dužnosti javnog beležnika određeno lice dobija ovlašćenja koja do tada nije imalo. Na primer, notar sa Vračara koji je imenovan za v. d. notara na Voždovcu može kao vršilac dužnosti da solemnizuje ugovor o prodaji nepokretnosti koja se nalazi na Voždovcu, što do imenovanja za v. d. notara nije smeo da čini. Iz tog razloga je važno da u službenim knjigama, u rubrici koja je namenjena za primedbe javni beležnik naznači da je određeni posao preduzeo u svojstvu vršioca dužnosti, kao i podatak o osnovnom sudu i gradu (opštini, odnosno gradskoj opštini) za koju je izabran javni beležnik čiju dužnost vrši.

17. Kako se vršilac dužnosti javnog beležnika potpisuje na sačinjenoj javnobeležničkoj ispravi i kako označava svoje svojstvo?

Odgovor:

Vršilac dužnosti javnog beležnika potpisuje se na sačinjenoj ispravi svojim imenom i prezimenom, pri čemu nije dužan da navodi ime i prezime javnog beležnika čiju dužnost vrši.

Svoje javnobeležničko svojstvo vršilac dužnosti javnog beležnika označava na sledeći način:

(1) U gornjem levom uglu javnobeležničkog zapisa (gde se inače ispisuje "JAVNI BELEŽNIK"), vršilac dužnosti javnog beležnika ispisuje: "VRŠILAC DUŽNOSTI JAVNOG BELEŽNIKA";

(2)        Ispod oznake "VRŠILAC DUŽNOSTI JAVNOG BELEŽNIKA" ispisuje se podatak o osnovnom sudu i gradu (opštini, odnosno gradskoj opštini) za koju je izabran notar čija se dužnost vrši;

(3)        Ispod podatka o osnovnom sudu i gradu (opštini, odnosno gradskoj opštini) ispisuje se ime i prezime vršioca dužnosti javnog beležnika, a ispod toga grad (opština) za koju je izabran vršilac dužnosti javnog beležnika i adresa njegove kancelarije.

U svim ostalim javnobeležničkim ispravama, vršilac dužnosti javnog beležnika označava svoje svojstvo vršioca dužnosti tako što umesto oznake "JAVNI BELEŽNIK" stavlja oznaku "VRŠILAC DUŽNOSTI JAVNOG BELEŽNIKA", ispod koje se ispisuje podatak o osnovnom sudu i gradu (opštini, odnosno gradskoj opštini) za koju je izabran notar čija se dužnost vrši.

Obrazloženje:

Ključno svojstvo instituta vršioca dužnosti notara sastoji se u tome što on obavlja javnobeležničku delatnost u svoje ime i za svoj račun. Svoje ovlašćenje da preduzima određene notarske poslove on ne crpi iz ovlašćenja nekog drugog notara (kao što je to slučaj s notarskim zamenikom), već poseduje izvorno (orginerno) ovlašćenje da vrši javnobeležničke poslove na javnobeležničkom mestu nekog drugog notara kojem je prestala dužnost, odnosno koji je suspendovan. Iz tog razloga, vršilac dužnosti javnog beležnika ne treba da navodi ime notara umesto kojeg vrši notarske poslove.

Do tog zaključka se dolazi i tumačenjem člana 50. Zakona o javnom beležništvu, koji sadrži zajednička pravila za javnobeležničkog zamenika i za vršioca dužnosti javnog beležnika. Član 50. stav 4. ZJB predviđa da je javnobeležnički zamenik dužan da navede ime zamenjenog javnog beležnika. Zakonodavac tu nije rekao da vršilac dužnosti javnog beležnika ima dužnost da navede ime i prezime javnog beležnika umesto kojeg obavlja određeni notarski posao. Odatle se izvodi nesumnjiv zaključak da je namera zakonodavca išla za tim da vršilac dužnosti javnog beležnika ne navodi ime javnog beležnika čiju dužnost vrši kada sačinjava javnobeležničke isprave.

Ustanova vršioca dužnosti javnog beležnika predviđena je da bi se obezbedio kontinuitet obavljanja javnobeležničke delatnosti na određenom javnobeležničkom mestu kada notar umre, bude razrešen, suspendovan ili kada nastupi neki drugi razlog predviđen članom 49. ZJB. Ustanova vršioca dužnosti javnog beležnika je važna za stranke iz dva razloga.

1º Putem ustanove vršioca dužnosti javnog beležnika pravni poredak obezbeđuje strankama da za teritoriju svoje opštine ili grada imaju "privremenog notara" koji će im pružati usluge dok se ne imenuje notar za upražnjeno javnobeležničko mesto. To je posebno značajno kada na teritoriji određene opštine postoji samo jedan notar, a on umre, bude razrešen i sl. Kada Javnobeležnička komora za to javnobeležničko mesto imenuje vršioca dužnosti javnog beležnika s teritorije susedne opštine, stranke dobijaju mogućnost da se obrate tom notaru sa susedne opštine, koju do njegovog imenovanja nisu imale.

Ovde treba razlikovati dve grupe slučajeva. U nekim slučajevima strankama je svejedno da li im određeni posao neki notar obavlja u svojstvu javnog beležnika ili u svojstvu vršioca dužnosti javnog beležnika za određeno javnobeležničko mesto, na primer kada stranka overava potpis ili prepis i sl. Međutim, postoje situacije kada određene radnje notar može preduzeti samo kao vršilac dužnosti javnog beležnika za određeno javnobeležničko mesto, na primer umro je jedini notar imenovan za opštinu A, a za v. d. notara je imenovan notar sa opštine B. Opštine A i B nalaze se na teritorijama različitih osnovnih sudova. U tom slučaju, imenovanjem vršioca dužnosti notara strankama se daje mogućnost da u periodu od smrti notara imenovanog za opštinu A, pa sve do imenovanja novog notara za to javnobeležničko mesto, solemnizuju ugovore kojima otuđuju nepokretnosti koje se nalaze na području te opštine. Ugovor o prodaji nepokretnosti koja se nalazi na teritoriji opštine A notar sa područja obštine Bne može solemnizovati u svojstvu javnog beležnika, već isključivo u svojstvu vršioca dužnosti javnog beležnika za opštinu A. Zbog toga je važno da prilikom solemnizacije ugovora o prodaji jasno naznači svoje svojstvo vršioca dužnosti javnog beležnika.

2º Instututom vršioca dužnosti javnog beležnika obezbeđuje se kontinuitet javnobeležničkih radnji ili transakcija koje su započete pred javnim beležnikom kojem je dužnost prestala, odnosno koji je suspendovan. Na primer, ako su stranke solemnizovale predugovor, one imaju pravo da umanje nagradu za solemnizaciju glavnog ugovora ako taj posao obavljaju kod istog javnog beležnika. Ako javni beležnik koji je solemnizovao predugovor umre, pravo na umanjenje nagrade stranke ostvaruju kada solemnizuju glavni ugovor kod vršioca dužnosti javnog beležnika. U takvoj situaciji, kada umanjuje nagradu za solemnizaciju glavnog ugovora na osnovu toga što su stranke solemnizovale predugovor kod notara na čijem javnobeležničkom mestu je imenovan za vršioca dužnosti, notar ne može postupati kao javni beležnik, već isključivo kao vršilac dužnosti javnog beležnika za određeno javnobeležničko mesto.

Upravo zbog toga što postoje situacije kada je obavljanje određene javnobeležničke radnje dozvoljeno samo onda kada se to vrši u svojstvu vršioca dužnosti javnog beležnika za određeno javnobeležničko mesto, v. d. javnog beležnika u ispravama koje sačinjava mora da naznači kako svoje svojstvo vršioca dužnosti, tako i javnobeležničko mesto za koje je imenovan kao v. d. javnog beležnika.

Na primer, ako je umro javni beležnik Petar Petrović, imenovan za teritoriju Prvog osnovnog suda u Beogradu, područje gradske opštine Vračar, a za v. d. javnog beležnika je imenovan javni beležnik Marko Marković, koji je postavljen za notara na teritoriji Drugog osnovnog suda u Beogradu, područje gradske opštine Voždovac, zaglavlje javnobeležničkog zapisa treba da izgleda ovako:

VRŠILAC DUŽNOSTI JAVNOG BELEŽNIKA

 Prvi osnovni sud u Beogradu, Vračar

Marko Marković Beograd,

Voždovac Vojvode Stepe br. 1.

Osim toga, u svim ostalim javnobeležničkim ispravama koje u ovom primeru Marko Marković sačinjava u svojstvu vršioca dužnosti (solemnizaciona klauzula, legalizaciona klauzula itd.), on umesto "JAVNI BELEŽNIK" treba da navede: "VRŠILAC DUŽNOSTI JAVNOG BELEŽNIKA", a ispod toga "Prvi osnovni sud u Beogradu, Vračar".

18. Da li kao dokaz o vlasništvu ostavioca na stanu može prilikom sprovođenja ostavinskog postupka da posluži ugovor o kupoprodaji stana zaključen 1980. godine u kojem je ostavilac označen kao kupac predmetnog stana, imajući u vidu da je taj označeni ugovor potpisao samo ugovarač, a da nije overen? Da li se na osnovu takvog ugovora stan može uneti u rešenje o nasleđivanju?

Odgovor:

Prava i obaveze stečeni na osnovu ugovora o kupoprodaji stana koji nije overen u skladu sa zakonom unose se u rešenje o nasleđivanju.

Obrazloženje:

U skladu sa odredbama Zakona o prometu nepokretnosti ("Službeni glasnik SRS", br. 15/74 i 14/77), koji je važio 1980. godine, ugovor na osnovu koga se prenosilo pravo svojine na nepokretnosti morao je biti sačinjen u pismenom obliku, a potpisi ugovarača overeni kod suda, a u protivnom ne proizvodi pravno dejstvo. Sud je mogao priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava na nepokretnosti između nosilaca prava svojine ako promet nije zabranjen, koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda ako je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, ako je nepokretnost stečena u granicama zakona, ako je plaćen porez na promet, ako nije povređeno pravo preče kupovine i ako nije povređen drugi društveni interes. Navedena odredba o priznanju (konvalidaciji) neoverenog ugovora više ne postoji u važećem Zakonu o prometu nepokretnosti.

Shodno članu 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.

Prema navedenim zakonskim odredbama, ugovor na kome potpisi nisu overeni kod suda, odnosno kome nije priznato dejstvo pred sudom ne proizvodi pravno dejstvo i na osnovu njega kao pravnog posla nije se zbog manjkavosti forme moglo steći pravo svojine na nepokretnosti upisom u javnu knjigu.

Međutim, pošto je ugovorom ostavilac stekao prava i obaveze na stanu, ta prava i obaveze unose se kao zaostavština ostavioca i na njima oglašavaju naslednici.

Prema tom ugovoru i naslednom rešenju, naslednici ostavioca su legitimisani da pravo na stanu ostvare u parničnom postupku da bi ishodovali sudsku odluku na osnovu koje će upisati svoje pravo u katastar nepokretnosti.

19. Da li se na osnovu punomoćja koje je overio nadležni sud pre nego što je ustanovljeno javno beležništvo u Republici Srbiji može potvrditi ugovor o prometu nepokretnosti ili je javni beležnik dužan da zahteva da se sačini novo punomoćje koje će overiti javni beležnik u propisanoj formi?

Predlog odgovora:

Na osnovu punomoćja za promet nepokretnosti koje je overeno pred nadležnim sudom u formi overe potpisa pre stupanja na snagu Zakona o javnom beležništvu može se izvršiti solemnizacija ili sačiniti zapis ugovora o prometu nepokretnosti.

Obrazloženje:

Pitanje forme punomoćja ceni se prema propisima koji su važili u trenutku davanja punomoćja za određeni pravni posao.

U skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja), punomoćje je ovlašćenje za zastupanje koje vlastodavac daje punomoćniku.

Za punomoćje je propisana posebna forma, odnosno forma koja prati formu pravnog posla. Drugim rečima, forma koja je propisana za neki ugovor ili drugi pravni posao važi i za punomoćje za zaključenje tog ugovora, odnosno za preduzimanje tog pravnog posla.

Pre stupanja na snagu Zakona o javnom beležništvu, a s kojim je istovremeno stupio na snagu i novi Zakon o prometu nepokretnosti, tj. pre 1. septembra 2014. godine, forma ugovora o prometu nepokretnosti bila je propisana tada važećim Zakonom o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 42/98 i 111/2009).

U skladu s tada važećim Zakonom o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 42/98 i 111/2009), ugovor o prometu nepokretnosti se zaključivao u pismenoj formi, a potpise ugovarača overavao je sud.

Izuzetno, sud je mogao da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pismenom obliku, ali na kome potpise ugovrača nije overio sud ako je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu i ako nije povređeno pravo preče kupovine, niti prinudni propis.

Takva ista forma važila je dakle i za davanje punomoćja za promet nepokretnosti. U pitanju je pismeni oblik, s potpisom vlastodavaca koji je overen pred sudom.

Na taj način dato punomoćje je bilo važeće za zaključenje ugovora.

Ako je punomoćje imalo odgovarjuću formu u trenutku kada je davano, takvo punomoćje je punovažno i u trenutku zaključivanja pravnog posla za koje je dato.

Naknadna izmena propisa koji se odnose na propisanu formu je irelevantna jer vlastodavac nije mogao dati punomoćje u formi koja nije postojalau trenutku kada je davao punomoćje.

Nametanje naknadne obaveze vlastodavcu da daje novo punomoćje nakon izmene propisa koji regulišu formu pravnog posla za koje je punomoćje dato, apsolutno nedopustivo je s pravne tačke gledišta jer bi se na taj način izgubila svrha davanja punomoćja.

S druge strane, treba voditi računa o tome da li su zbog proteka vremena nastupile neke druge činjenice zbog kojih punomoćje više nije važeće.

20. Da li je i do koje mere javni beležnik dužan da se upušta u punovažnost punomoćja u pogledu forme i sadržine ako je to punomoćje overio drugi javni beležnik?

Odgovor:

U postupku solemnizacije glavnog pravnog posla, odnosno sačinjavanja javnobeležničkog zapisa javni beležnik je dužan da detaljno pregleda punomoćje kako bi utvrdio da li je ono punovažno i da li se punomoćnik prilikom preduzimanja glavnog pravnog posla kreće u granicama svog ovlašćenja za zastupanje.

Obrazloženje:

ZVP u članu 167. predviđa dužnost javnog beležnika da pre nego što pristupi izradi javnobeležničkog zapisa, odnosno solemnizaciji isprave, utvrdi da li lice koje se legitimiše kao zastupnik ima ovlašćenje za zastupanje. Ako zastupnik ne može da dokaže svoje ovlašćenje za zastupanje, javni beležnik mora da odbije da preduzme traženu službenu radnju.

Ovlašćenje za zastupanje je po svojoj pravnoj prirodi posebno subjektivno pravo zastupnika (pravna moć, preobražajno pravo) na osnovu kojeg on može da u ime zastupanog preduzme određeni pravni posao, tako da se pravna dejstva tog posla direktno računaju zastupljenom kao da ga je zastupljeni lično preduzeo. Kod voljnog zastupanja, zastupnik (punomoćnik) to subjektivno pravo stiče na osnovu jednostranog pravnog posla koji preduzima zastupljeni (vlastodavac). Taj jednostrani pravni posao kojim vlastodavac punomoćniku konstituiše pravo da ga zastupa naziva se punomoćje (član 89. stav 1. ZOO).

Da bi na osnovu punomoćja punomoćnik stekao ovlašćenje da zastupa vlastodavca, ono mora biti punovažno. Sledstveno tome, kada u postupku solemnizacije ugovora javni beležnik utvrđuje da li punomoćnik ima ovlašćenje za zastupanje (termin upotrebljen u članu 167. ZVP), to zapravo znači da notar mora da ispita tri stvari: 1º da li punomoćje uopšte postoji; 2º da li je to punomoćje punovažno i 3º da li se preduzimanjem konkretnog glavnog pravnog posla punomoćnik kreće u granicama ovlašćenja koja su mu konstituisana punomoćjem.

Ispitivanje punovažnosti punomoćja, pre svega, podrazumeva dužnost notara da utvrdi njegovu formalnu punovažnost – da li je punomoćje dato u zakonom propisanoj formi. ZOO u članu 90. predviđa da punomoćje mora biti dato u istoj formi koja je zakonom propisana za glavni pravni posao. To znači da punomoćje za zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti mora biti dato ili u formi solemnizovane isprave ili u formi javnobeležničkog zapisa. Ako punomoćje nije dato u formi koja se zahteva za glavni pravni posao (npr. na punomoćju za zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti samo je overen potpis vlastodavca), takvo punomoćje je ništavo (vidi član 70. stav 1. u vezi sa članom 25. stav 3. ZOO). Ništavo punomoćje ne može biti osnov za nastanak subjektivnog prava (ovlašćenja za zastupanje), tako da je javni beležnik dužan da odbije da izvrši solemnizaciju glavnog ugovora ako se punomoćnik legitimiše ništavim punomoćjem.

Kada utvrdi da je punomoćje prima facie sačinjeno u zakonom propisanoj formi, javni beležnik treba dalje da ispita da li su prilikom sačinjavanja punomoćja poštovane sve zakonske pretpostavke za punovažnost te forme. Na primer, ako se za punomoćje zahteva da bude solemnizovano, notar prilikom zaključenja glavnog ugovora treba, između ostalog, da ispita da li je punomoćje potpisao vlastodavac, da li se na solemnizacionoj klauzuli nalazi pečat i potpis postupajućeg javnog beležnika, da li solemnizaciona klauzula sadrži sve zakonom propisane elemente, da li je solemnizaciona klauzula na propisan način povezana s vlastodavčevom ispravom itd. Ako utvrdi da prilikom solemnizacije punomoćja nisu poštovane sve pretpostavke koje zakon zahteva za punovažnost te notarske radnje (na primer na solemnizacionoj klauzuli nema svojeručnog potpisa postupajućeg javnog beležnika ili napomene o načinu na koji je utvrđen identitet vlastodavca), notar koji solemnizuje glavni ugovor dužan je da odbije da preduzme traženu službenu radnju.

Notar je dužan da ispita da li su ispunjene i materijalne pretpostavke za punovažnost punomoćja, koje može utvrditi uvidom u formalno punovažnu ispravu o punomoćju. Na primer, ako je punomoćje solemnizovano na propisan način, uvidom u solemnizacionu klauzulu notar može utvrditi da li je vlastodavac u vreme davanja punomoćja bio punoletan. Ako utvrdi da je maloletni vlastodavac dao punomoćje za zaključenje ugovora koji može zaključiti samo potpuno poslovno sposobno lice, javni beležnik je dužan da odbije da izvrši solemnizaciju glavnog ugovora.

Prema članu 91. stav 1. ZOO, punomoćnik može preduzimati samo one pravne poslove na koje je ovlašćen. Iz tog raloga javni beležnik mora pažljivo da pročita tekst punomoćja da bi utvrdio da li je punomoćnik ovlašćen da zaključi glavni ugovor. Ako bi zaključenjem glavnog ugovora punomoćnik prekoračio granice svog ovlašćenja za zastupanje, javni beležnik je dužan da odbije da izvrši solemnizaciju glavnog ugovora.

Izvor: Vebsajt Javnobeležnička komora, 24.02.2017.