Zastava Bosne i Hercegovine | Zastava Crne Gore
Email Print

STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE: Mišljenja Stručnog saveta na postavljena pitanja


Javnobeležnička komora objavila je, 25. jula 2018. godine, Mišljenje Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja, koje možete videti u nastavku.

1. Jedno privredno društvo osnovano u formi društva sa ograničenom odgovornošću unelo je dve nepokretnosti - parcele ‒ kao nenovčani ulog u drugo privredno društvo sa istom pravnom formom i postalo član tog privrednog društva, koje se na osnovu ugovora o unosu uloga upisalo kao vlasnik navedenih nepokretnosti i namerava da ih proda trećem licu. Privredno društvo koje je član ima u APR-u upisanu zabeležbu izvršenja na udelu - upis založnog prava na udelu u privrednom društvu čiji je član. Da li javni beležnik može da solemnizuje ugovor o kupoprodaji predmetnih nepokretnosti koji zaključuju privredno društvo u koje je unet ulog kao prodavac i treće lice, imajući u vidu da u katastru nema upisanih zabeležbi, kao i da sredstvo izvršenja u postupku koji se vodi protiv privrednog društva-člana kao izvršnog dužnika nije prodaja nepokretnosti, već prodaja njegovog udela u privrednom društvu u koje je ono unelo kapital?

O d g o v o r:

Javni beležnik može i mora da solemnizuje ugovor o prodaji nepokretnosti koji zaključuje privredno društvo i treće lice iako na udelu društva osnivača u društvu prodavcu postoji zabeležba izvršenja.

O b r a z l o ž e nj e:

Zabeležba izvršenja upisana u APR-u na udelu koji ima osnivač privrednog društva koje se javlja u svojstvu prodavca nepokretnosti ne čini to raspolaganje ništavim, pa otud ne sprečava javnog beležnika da solemnizuje takav ugovor o kupoprodaji. Naime, udeo u privrednom društvu nije neposredno vezan za bilo koji deo imovine tog društva. Izvršenje na udelu društva sa ograničenom odgovornošću, shodno odredbama članova Zakona o izvršenju i obezbeđenju ("Sl. glasnik RS", br. 106/2015, 106/2016 - autentično tumačenje i 113/2017 - autentično tumačenje) sprovodi se plenidbom udela, upisom založnog prava na udelu u Registar zaloge, procenom vrednosti udela i prodajom udela radi namirenja, a zabeležba rešenja o izvršenju na udelu u APR-u ima značaj plenidbe tog udela radi izvršne prodaje. To, međutim, ne utiče na sposobnost društva o čijem se udelu radi da preduzima pravne poslove, uključujući i poslove raspolaganja nepokretnostima. Društvo o čijem udelu se radi uopšte nije izvršni dužnik, niti učestvuje u izvršnom postupku. Otud postojanje takve zabeležbe u APR-u ne čini poslove raspolaganja koje zaključi društvo o čijem se udelu radi ništavim, pa otud i pravo i dužnost javnog beležnika da takve poslove solemnizuje.

2. Da li javni beležnik može da potvrdi ugovor o otuđenju građevinskog zemljišta u javnoj svojini Grada Beograda ako ugovor u ime gradonačelnika potpisuje direktor Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda JP "Beograd - Vračar", pri čemu je ovlašćenje za potpisivanje takvog ugovora gradonačelnik dao u formi rešenja koje je doneto na osnovu člana 12. Odluke o građevinskom zemljištu ("Sl. list grada Beograda", br. 20/2015, 126/2016, 2/2017 i 43/2017) ili je neophodno da ovlašćenje koje daje gradonačelnik solemnizuje javni beležnik?

O d g o v o r:

Javni beležnik može da potvrdi ugovor o otuđenju građevinskog zemljišta u javnoj svojini Grada Beograda koji u ime prenosioca potpisuje lice koje je na to ovlastio gradonačelnik rešenjem donetim u skladu s članom 12. Odluke o građevinskom zemljištu. U tom smislu, nije neophodno da gradonačelnikovo punomoćje solemnizuje javni beležnik.

O b r a z l o ž e nj e:

Pitanje koje se postavlja u ovoj situaciji jeste pitanje forme u kojoj gradonačelnik, kao lice koje je članom 13. stav 1. Odluke o građevinskom zemljištu ovlašćeno da u ime Grada Beograda zaključuje ugovore o raspolaganju građevinskim zemljištem, ugovore o pribavljanju građevinskog zemljišta i sve druge pravne poslove koji se zaključuju na osnovu rešenja iz člana 12. stav 1. te odluke, može dati ovlašćenje za zaključenje tih ugovora, odnosno drugih pravnih poslova. Citirani član 13. stav 1. izričito dozvoljava gradonačelniku da ovlasti neko drugo lice (punomoćnik) da namesto njega zaključuje pomenute ugovore. Nije sporno da gradonačelnik to ovlašćenje može dati prema pravilima građanskog prava, u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) privatne isprave ili u formi javnobeležničkog zapisa. Pitanje je da li gradonačelnik može svoje ovlašćenje dati u formi rešenja koje, u skladu s članom 12. navedene odluke, donosi o svakom raspolaganju građevinskim zemljištem. Pošto gradonačelnik, u skladu s članom 12. navedene odluke, mora o svakom raspolaganju ili pribavljanju građevinskog zemljišta u javnu svojinu Grada Beograda da donese posebno rešenje, smatramo da nema prepreka i da odgovara načelu efikasnosti rada javne uprave mogućnost da već tim rešenjem, kojim odlučuje o raspolaganju građevinskim zemljištem, ovlasti drugo lice da zaključi odgovarajući ugovor o raspolaganju, što je mogućnost koja je gradonačelniku izričito data članom 13. iste odluke. Takvo ovlašćenje, izdato kao deo upravnog akta, posebno bi trebalo prihvatiti ako je lice koje je njime ovlašćeno takođe gradski funkcioner, odnosno direktor gradskog javnog preduzeća koje upravlja građevinskim zemljištem (Direkcije za građevinsko zemljište).

3. Da li javni beležnici mogu da overe kopiju elektronskog dokumenta shodno članu 12. Zakona o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju ("Sl. glasnik RS", br. 94/2017)?

O d g o v o r:

Javni beležnici mogu da overe kopiju elektronskog dokumenta shodno članu 12. Zakona o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju.

O b r a z l o ž e nj e:

Članom 12. Zakona o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju propisano je da odštampani primerak elektronskog dokumenta ima istu dokaznu snagu kao originalni akt ako su kumulativno ispunjeni sledeći uslovi, i to:

1)         da je štampanje elektronskog dokumenta izvršeno pod nadzorom: (1) fizičkog lica, ovlašćenog lica fizičkog lica u svojstvu registrovanog subjekta, odnosno ovlašćenog lica pravnog lica čiji je to akt ili (2) lica koje je ovlašćeno za overu potpisa, rukopisa i prepisa u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa, rukopisa i prepisa;

2)         da je istovetnost odštampanog primerka elektronskog dokumenta sa originalom potvrđena, uz naznaku da je reč o odštampanom primerku elektronskog dokumenta:

(1) svojeručnim potpisom fizičkog lica ili (2) svojeručnim potpisom ovlašćenog lica fizičkog lica u svojstvu registrovanog subjekta, odnosno ovlašćenog lica pravnog lica, kao i pečatom fizičkog lica u svojstvu registrovanog subjekta, odnosno pravnog lica ako postoji zakonska obaveza da akt sadrži pečat ili (3) od strane lica koje je ovlašćeno za overu potpisa, rukopisa i prepisa u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa, rukopisa i prepisa. (Naglašavanje naše.)

Javni beležnik će overiti kopiju elektronskog dokumenta ako je on odštampan pod njegovim nadzorom ili pod nadzorom lica o čijem aktu se radi (u praksi, stranke koja zahteva overu svog elektronskog dokumenta) tako što će potvrditi istovetnost odštampanog primerka sa originalom, uz naznaku da je reč o odštampanom primerku elektronskog dokumenta. Pri tome notar treba da vodi računa da se, po zakonu, elektronskim dokumentom smatra skup podataka sastavljen od slova, brojeva, simbola i grafičkog, zvučnog i video materijala u elektronskom obliku, a da se originalom elektronskog dokumenta smatra elektronski dokument koji je izvorno nastao u elektronskom obliku, kao i elektronski dokument koji ima digitalni zapis istovetan originalnom elektronskom dokumentu, dok se elektronski dokument koji je nastao digitalizacijom izvornog dokumenta čija forma nije elektronska smatra kopijom izvornog dokumenta. Kopija elektronskog dokumenta na papiru izrađuje se štampanjem spoljne forme elektronskog dokumenta. Pritom, ako dokument sadrži elektronski potpis ili elektronski pečat, ta činjenica treba da bude jasno iskazana u spoljnoj formi elektronskog dokumenta.

4. Da li je javni beležnik nadležan da sprovede postupak amortizacije hipoteke u skladu sa Zakonom o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015) kao povereni postupak na osnovu odluke kojom mu je sud poverio sprovođenje takvog postupka?

O d g o v o r:

Javni beležnik je nadležan da sprovede postupak amortizacije hipoteke u skladu sa Zakonom o hipoteci kao povereni posao suda ako mu sud poveri sprovođenje tog postupka.

O b r a z l o ž e nj e:

Postupak amortizacije potraživanja obezbeđenog hipotekom predviđen je članom 52. Zakona o hipoteci na sledeći način: "Hipoteka prestaje i na osnovu pravnosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, u skladu sa zakonom, na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajedničke svojine ako: 1) je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke); 2) upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, ni njegovi naslednici (univerzalni sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraživanja obezbeđenog hipotekom; 3) za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. U slučaju iz stava 1. ovog člana, ispis se vrši na zahtev vlasnika, suvlasnika ili zajedničara." Iz ove odredbe proizlazi da je za postupak amortizacije nadležan sud, koji radi po predlogu ovlašćenog lica, što, uz analizu uslova za donošenje odluke, indicira da će sud primenjivati pravila vanparničnog postupka. Članom 30a Zakona o vanparničnom postupku ("Sl. glasnik SRS", br. 25/82 i 48/88 i "Sl. glasnik RS", br. 46/95 - dr. zakon, 18/2005 - dr. zakon, 85/2012, 45/2013 - dr. zakon, 55/2014, 6/2015 i 106/2015 - dr. zakon - dalje: ZVP) omogućeno je vanparničnom sudu da javnom beležniku poveri sprovođenje postupka ili pojedinih vanparničnih radnji. Izuzetno, sud ne može poveriti javnom beležniku sprovođenje postupaka u statusnim i porodičnim stvarima, sprovođenje postupka za određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost, vođenje javnih knjiga i registara za koje je zakonom predviđeno da ih vodi sud, sastavljanje isprava za koje je tim ili posebnim zakonom predviđena isključiva nadležnost suda i sprovođenje postupka za raspravljanje zaostavštine kada je za nasleđivanje merodavno pravo strane države. Članom 98. Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) takođe je predviđena mogućnost da se javnom beležniku poveri vođenji vanparničnog postupka ili pojedinih vanparničnih radnji, ali ne i poveravanja parničnih, izvršnih ili postupakaa obezbeđenja, kao i postupaka za koje je nadležan drugi državni organ osim suda.

Imajući u vidu da je postupak za amortizaciju potraživanja obezbeđenog hipotekom po prirodi vanparnični, te da odredbama Zakona o vanparničnom postupku nije isključeno njegovo poveravanje javnom beležniku, može se zaključiti da je javni beležnik nadležan da vodi taj postupak ako mu to poveri sud.

5. Kada naslednik podnese predlog za pokretanje ostavinskog postupka u kome ne dostavi dokaze da postoji naslednik, dokaze o srodstvu (izvode iz matičnih knjiga) i dokaze da postaji imovina ostavioca, da li ima mesta shodnoj primeni člana 101. st. 1. i 4. Zakona o parničnom postupku ("Sl. glasnik RS", br. 72/2011, 49/2013 - odluka US, 74/2013 - odluka US i 55/2014 - dalje: ZPP)?

O d g o v o r:

Kada predlog za pokretanje ostavinskog postupka ne sadrži dokaze o srodstvu između ostavioca i potencijalnog naslednika i dokaze da postoji imovina, ostavinski sud, odnosno javni beležnik kojem je povereno sprovođenje ostavinskog postupka ne može odbaciti taj predlog na osnovu shodne primene člana 101. st. 1. i 4. ZPP.

O b r a z l o ž e nj e:

Za razliku od parničnog postupka, koji je utemeljen na načelu dispozicije i može se pokrenuti isključivo parničnom radnjom stranke (tužba, predlog za sporazumni razvod braka), u ostavinskom postupku preovladava oficijelna maksima. Nadležni sud je dužan da pokrene ostavinski postupak čim sazna da je neko lice umrlo, odnosno da je proglašeno za umrlo (član 89. ZVP). Da bi se obezbedilo da ostavinski sud sazna za činjenicu smrti ostavioca, zakonodavac je predvideo obavezu matičara koji je upisao činjenicu ostaviočeve smrti u matičnu knjigu umrlih da u roku od 30 dana od dana upisa dostavi sudu izvod iz matične knjige umrlih. Pošto primi izvod iz matične knjige umrlih, ostavinski sud donosi rešenje kojim poverava javnom beležniku da sačini smrtovnicu (član 92. ZVP).

Dalji tok ostavinskog postupka zavisi od sadržine smrtovnice, tj. od činjenica koje je javni beležnik saznao prilikom sačinjavanja smrtovnice. Ako prema podacima iz smrtovnice ostavilac nije ostavio imovinu, doneće se rešenje kojim se obustavlja ostavinski postupak. Ako iz smrtovnice proističe da ostavilac nije ostavio nepokretnosti, sprovođenje ostavinskog postupka zavisi od toga da li potencijalni naslednik traži da se sprovede ostavinska rasprava (član 113. ZVP).

Iz navedenih odredaba nesumnjivo proističe da je za vođenje ostavinskog postupka neophodno samo to da bude priložen dokaz o smrti ostavioca. Ostale činjenice koje su relevantne za donošenje ostavinskog rešenja ostavinski sud može utvrđivati u toku same ostavinske rasprave. Drugim rečima, da bi se predlog za pokretanje ostavinskog postupka smatrao urednim i potpunim, nije neophodno da predlagač navodi sve činjenice relevantne za donošenje ostavinskog rešenja (podatke o naslednicima, testamentima, imovini ostavioca i sl.). Nužno je samo da se navede činjenica da je ostavilac umro i da se dostavi dokaz o ostaviočevoj smrti (izvod iz matične knjige umrlih). Ostale činjenice sud, odnosno javni beležnik kojem je povereno da sprovede ostavinski postupak utvrđuje po službenoj dužnosti.

6. Da li je javni beležnik u obavezi da overi potpise ugovornika na ugovoru o zakupu nepokretnosti na period od deset godina i duže ako se nepokretnost nalazi van teritorijalne nadležnosti postupajućeg javnog beležnika, a stranke izričito traže, insistiraju da se overe potpisi?

O d g o v o r:

Javni beležnik je dužan da overi potpise ugovornika na ugovoru o dugoročnom zakupu nepokretnosti čak i onda kada se nepokretnost nalazi izvan njegovog službenog područja.

Međutim, ako iz svih okolnosti konkretnog slučaja javni beležnik stekne uverenje da je takav ugovor simulovan i da se zaključuje radi prikrivanja ugovora o prodaji nepokretnosti, dužan je da odbije da overi potpise.

Okolnost da stranke zaključuju ugovor o zakupu nepokretnosti na deset godina ili na duži rok, sama po sebi ne znači da je reč o simulovanom ugovoru.

O b r a z l o ž e nj e:

Zakon o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014 i 22/2015) u članu 2. predviđa da je za overavanje potpisa, rukopisa i prepisa mesno nadležan svaki javni beležnik, nezavisno od toga gde se nalazi prebivalište, odnosno boravište lica koje zahteva da se potpis, rukopis ili prepis overi, osim ako zakonom nije drugačije određeno.

Zakon o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) (član 4. stav 2, u vezi sa članom 2) i Zakon o vanparničnom postupku (član 165. stav 2) predviđaju da ispravu o pravnom poslu kojom se uz naknadu ili bez naknade prenosi svojina na nepokretnosti s jednog na drugo lice može sastaviti samo onaj javni beležnik na čijem se službenom području ta nepokretnost nalazi.

Iz navedenih zakonskih odredaba proističe da je za obavljanje poslova overe potpisa (legalizacije) mesno nadležan svaki javni beležnik. To pravilo važi i onda kada se overava potpis na ugovorima koji se tiču nepokretnih stvari, a koji ne moraju da budu sačinjeni u formi javnobeležničkog zapisa, odnosno javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Pravilo o isključivoj mesnoj nadležnosti javnog beležnika za nepokretnosti koje se nalaze na njegovom službenom području važi za one pravne poslove kojima se vrši translativan prenos svojine, tj. ugovore kojima se svojina na nepokretnosti prenosi s pravnog prethodnika na pravnog sledbenika (npr. ugovor o prodaji, razmeni, poklonu, doživotnom izdržavanju, ustupanju i raspodeli imovine za života). Za ugovore kojima se vrši konstitutivan prenos svojine, tj. ugovore na osnovu kojih sopstvenik ustanovljava u korist trećeg lica uže stvarno pravo na svojoj stvari, ne važe pravila o isključivoj mesnoj nadležnosti i te ugovore može solemnizovati bilo koji javni beležnik, nezavisno od toga gde se nepokretnost nalazi. Takav je slučaj sa ugovorom o hipoteci, založnom izjavom ili ugovorom o konstituisanju službenosti.

Ugovor o zakupu se ne ubraja ugovore kojima se prenosi svojina, tako da se potpisi na tom ugovoru mogu overiti kod svakog javnog beležnika, pri čemu je irelevantno mesto na kojem se nalazi nepokretnost.

Kada je reč o dugoročnom zakupu, koji je ugovoren na deset godina ili duže, tu bi mogla postojati indicija da je posredi simulovan ugovor, tj. da stranke de facto zaključuju ugovor o prodaji (disimulovani ugovor), ali na papir stavljaju da su zaključile ugovor o zakupu. Simulovani ugovor predstavlja posebnu vrstu fiktivnog (prividnog) ugovora koji se pravi da bi se prikrio neki drugi ugovor. Član 66. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja) predviđa da prividni ugovori nemaju dejstva među ugovornim stranama. U članu 66. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima stoji da ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi važi ako su ispunjeni uslovi za njegovu pravnu valjanost.

Okolnost da stranke zaključuju dugoročni ugovor o zakupu sama po sebi ne znači da je reč o simulovanom ugovoru. Ako javni beležnik na osnovu drugih okolnosti koje sazna prilikom overe potpisa stekne uverenje da je ugovor o dugoročnom zakupu nepokretnosti prividan, on je dužan da odbije da overi potpise. Međutim, u tom slučaju razlog za odbijanje overe potpisa ne predstavlja povreda pravila o isključivoj mesnoj nadležnosti, jer takva pravila ne važe za overu potpisa. Razlog za odbijanje je tda sadržan u članu 11. stav 3. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, koji predviđa da je javni beležnik dužan da odbije da overi potpis ako je očigledno da podneta isprava sadrži pravni posao koji je zabranjen; da podneta isprava sadrži pravni posao za koji je kao obavezna propisana forma javnobeležničkog zapisa ili javnobeležničkog potvrđivanja isprave; da se overavanjem potpisa pomaže ostvarivanje nedozvoljenih ciljeva.

7. Kada je stranka u svojoj ispravi koju je podnela javnom beležniku radi overe u skladu sa Zakonom o overi potpisa, prepisa i rukopisa pogrešila u broju ili slovu ili napravila drugu grešku tehničke prirode, da li je javni beležnik ovlašćen da nakon što je overio ispravu, stavi svoj potpis i pečat pored mesta na ispravi gde je stranka ispravila grešku ‒ precrtala pogrešan broj ili slovo i upisala tačan podatak? Da li je takvo postupanje dozvoljeno?

O d g o v o r:

Javni beležnik nije ovlašćen da nakon što je overio potpis na ispravi, stavlja svoj potpis i pečat pored mesta na ispravi gde je stranka ispravila tehničku grešku ‒ precrtala pogrešan broj ili slovo i upisala tačan podatak. Takvo postupanje nije dozvoljeno.

O b r a z l o ž e nj e:

Zakonom o overi potpisa, prepisa i rukopisa predviđen je postupak overe potpisa, prepisa i rukopisa koji vrše javni beležnici. Tim odredbama detaljno je uređeno pitanje overe potpisa na način kojim se obezbeđuje potvrda o tome da je određeno lice potpisalo određenu ispravu. Javnobeležnička overa potpisa (legalizacija), otud, za razliku od javnobeležničke potvrde privatne isprave (solemnizacije) i sačinjavanja javnobeležničkog zapisa, načelno ne znači da je javni beležnik overio sadržinu isprave. U sadržinu isprave javni beležnik, po slovu zakona, ulazi samo u onoj meri koja je neophodna za popunjavanje upisnika o overama i potvrdama, i ne odgovara za sadržinu isprave, niti je dužan da utvrđuje ovlašćenje potpisnika da potpiše ispravu date sadržine. Izuzetaka od tih pravila ima vrlo malo: ako je očigledno da postoje razlozi za izuzeće, ili ako isprava sadrži ništav pravni posao ili pravni posao za koji se zahteva stroža javnobeležnička forma, ili ako je očigledno da bi se overavanjem potpisa pomoglo ostvarivanje nedozvoljenih ciljeva (član 11. Zakona o overi potpisa, prepisa i rukopisa).

Imajući ovo u vidu, javni beležnik je ovlašćen da na ispravi overi samo potpis, odnosno rukopis, a ne da overava i verodostojnost izmena u ispravi koje stranke načine naknadno, posle overe potpisa. Naprotiv, strankama takvo ponašanje, u načelu, nije izričito zabranjeno jer sadržina isprave nije obuhvaćena overom potpisa, te nema svojstvo javne isprave, ali javnom beležniku nije dozvoljeno da svojim potpisom i pečatom overava takve izmene, jer za takvo postupanje nema zakonsko ovlašćenje.

8. Ukoliko se na osnovu raspoloživih podataka (dan nastanka pravnog posla; izvodi iz odgovarajućih registara o ličnim stanjima - MKR, MKV) utvrdi da je predmet ugovora imovina stečena radom u toku trajanja zajednice života u braku u smislu člana 171. PZ (zajednička imovina), te da je bračni drug za kojeg važi pretpostavka iz člana 176. stav 2. PZ (upisivanje u javni registar) preminuo, a iza njegove smrti nije vođen ostavinski postupak (nakon kog bi se iz rešenja o nasleđivanju videlo da takva imovina/nepokretnost nije bila predmet raspravljanja zaostavštine), da li je u tom slučaju neophodno i pravno održivo tražiti saglasnost za raspolaganje od njegovih potomaka koji bi eventualno imali nasledna prava na takvom delu imovine shodno citiranim članovima, a imajući u vidu pravnu prirodu navedenih odredaba i nadležnost (u smislu oglašavanja naslednika) sudova i javnih beležnika u vezi s tim pitanjima? Ukoliko je takva saglasnost potrebna, u kojoj formi mora da bude overena (overa potpisa, solemnizacija, javnobeležnički zapis)?

O d g o v o r:

To što ne potomci prodavčevog preminulog bračnog druga nisu shodno članu 174. u vezi sa članom 181. Porodičnog zakona ("Sl. glasnik RS", br. 18/2005, 72/2011 - dr. zakon i 6/2015) dali saglasnost za raspolaganje nije razlog da se odbije službena radnja solemnizacije ugovora koji se odnosi na promet nepokretnosti. Javni beležnik je dužan da u solemnizacinoj klauzuli kojom se potvrđuje ugovor o prometu nepokretnosti koja je stečena teretnim pravnim poslom tokom trajanja braka prodavca upozori stranke da eventualni naslednici prodavčevog supružnika imaju pravo da zahtevaju da se podeli imovina kojom se raspolaže ukoliko se ispostavi da je to zajednička imovina, kao i da punovažnost pravnog posla zavisi od eventualnog isticanja zahteva shodno članovima 174. i 181. Porodičnog zakona.

Saglasnost naslednika prodavčevog preminulog bračnog druga, ako se ona daje u takvim situacijama, mora imati minimum formu solemnizacije s obzirom da naslednici prodavčevog preminulog bračnog druga moraju da se upozore na pravne posledice davanja takve izjave, odnosno na to da njihova saglasnost predstavlja prećutan prijem nasleđa iza prodavčevog preminulog bračnog druga i da se dejstvo takvog prijema nasleđa sastoji se u tome što naslednik gubi pravo na odricanje od nasleđa.

Obrazloženje:

Porodični zakon članovima 171, 174, 177, 178. i 181. propisuje da imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu; da supružnik ne može raspolagati svojim udelom u zajedničkoj imovini, niti ga može opteretiti pravnim poslom među živima; da se deobom zajedničke imovine, u smislu tog zakona, smatra utvrđivanje suvlasničkog, odnosno supoverilačkog udela svakog supružnika u zajedničkoj imovini; da se deoba zajedničke imovine može vršiti za vreme trajanja braka i posle njegovog prestanka, a da pravo na deobu zajedničke imovine imaju supružnici, naslednici umrlog supružnika i poverioci onog supružnika iz čije se posebne imovine nisu mogla namiriti njihova potraživanja.

Navedeno pravo na deobu zajedničke imovine, kao pravo koje prelazi na naslednike umrlog supružnika ne zastareva i takav zahtev se može istaći u bilo koje vreme, čak i nakon što je preživeli supružnik koji je bio upisani nosilac prava svojine raspolagao celom nepokretnošću. U tom smislu zaključen pravni posao mogli bi da poništavaju naslednici umrlog supružnika jer je zaključen suprotno članu 174. Porodičnog zakona.

Međutim, okolnost da je nepokretnost nabavljena za vreme trajanja bračne zajednice ne mora u svakom slučaju značiti da je tako nabavljena nepokretnost zajednička imovina bračnih drugova. Treba imati u vidu i član 63. Zakona o državnom premeru i katastru ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US, 96/2015, 47/2017 - autentično tumačenje, 113/2017 - dr. zakon, 27/2018 - dr. zakon i 41/2018 - dr. zakon) kojim je utvrđeno načelo pouzdanja u istinitost i tačnost podataka o nepokretnostima upisanim u katastar nepokretnosti i da niko ne može snositi štetne posledice zbog toga što se pouzdao u te podatke. Zato primenu napred navednih normi Porodičnog zakona, posebno kada je u javnim knjigama upisan samo jedan supružnik kao isključivi vlasnik, treba sagledati u širem kontekstu.

U praksi se često dešava da stranke zahtevaju da se predmetna saglasnost dâ prilikom zaključenja pravnog posla, imajući u vidu da među njima nema spora u pogledu raspolaganja nepokretnošću. Davanje saglasnosti potomaka prodavčevog preminulog bračnog druga kod kupca nepokretnosti može da stvori privid da zaključen pravni posao ne može biti predmet osporavanja. Međutim, davanjem saglasnosti potomci prodavčevog preminulog bračnog druga ne gube pravo na nasleđe i pravo da zahtevaju deobu nasleđene imovine. Saglasnost u tom smislu ne predstavalja uslov punovažnosti pravnog posla, pogotovo u situaciji kada bi naslednik potomka koji je saglasnost dao zahtevao, po osnovu prava na nasleđe, da se sprovede deoba zajedničke imovine.

Ako potomak pokojnog prodavčevog supružnika iz nekog razloga ne postane naslednik (npr. bude oglašen nedostojnim), svojstvo naslednika pokojnog prodavčevog supružnika mogu steći potomci tog naslednika po pravu predstvljanja ili neka druga lica shodno okolnostima konkretnog naslednopravnog slučaja. Ta lica, koja postaju naslednici pokojnog prodavčevog supružnika umesto njegovih potomka, imaju pravo da zahtevaju da se podeli zajednička imovina shodno članu 181. Porodičnog zakona. U tom smislu ranije data saglasnost od strane deteta pokojnog prodavčevog supružnika, ne obavezuje naslednike pokojnog prodavčevog supružnika, pa samim tim ne dovodi do toga da oni izgube pravo da zahtevaju da se sprovede deoba shodno članu 181. Porodičnog zakona. Kupac bi u takvoj situaciji, u slučaju eventualnog spora u pogledu punovažnosti pravnog posla, mogao da istakne samo prigovor prevare.

Naime, nepokretnost na kojoj je u katastru nepokretnosti upisan samo jedan supružnik kao isključivi vlasnik nalazi se nakon smrti tog supružnika u režimu zajedničke svojine upisanog nosioca prava svojine, u konkretnoj situaciji prodavca i naslednika preminulog prodavčevog supružnika. Režim zajedničke svojine postoji od momenta smrti preminulog bračnog druga, pa sve do momenta davanja nasledničke izjave, kada između njih prestaje sanaslednički odnos i nastaje suvlasnički odnos.

Zato kada se sagledava pravno dejstvo te saglasnosti, treba imati u vidu i odredbe Zakona o nasleđivanju. Suštinski takva saglasnost predstavlja vid raspolaganja zaostvštinom, odnosno predstavlja one situacije kada se naslednik ponaša na način iz kojeg se posredno, ali sa sigurnošću može zaključiti da se prihvatio nasleđa, a takvo ponašanje upravo postoji onda kada naslednik raspolaže celom zaostavštinom ili jednim njenim delom, shodno članu 219. Zakona o nasleđivanju. Data saglasnost za zaključenje pravnog posla u tom smislu predstavlja raspolaganje imovinom koja bi naslednicima preminulog bračnog druga pripala po osnovu nasleđa, odnosno po svom dejstvu predstavlja prećutan prijem nasleđa i pozitivnu nasledničku izjavu koja je data konkludentnom radnjom - davanjem saglasnosti.

 Pravni značaj pozitivne nasledničke izjave sastoji se u tome što ona potencijalnog naslednika pretvara u konačnog. Naime, od momenta ostaviočeve smrti neizvesno je da li će potencijalni naslednik zaista steći nasledničko svojstvo. Ta neizvesnost prestaje nakon što potencijalni naslednik dâ pozitivnu nasledničku izjavu, koja je po svojoj pravnoj prirodi neopoziva shodno članu 220. stav 3. Zakona o nasleđivanju, jer lice koje se prihvatilo nasleđa ne može dati negativnu nasledničku izjavu shodno članu 217. Zakona o nasleđivanju, odnosno gubi pravo na odricanje od nasleđa.

Imajući u vidu da se pozitivna naslednička izjava može dati izričito, prećutno ili ćutanjem, dolazi se do zaključka da napred navedena saglasnost mora biti data minimum u formi solemnizacije da bi naslednici mogli da se upozore na pravne posledice davanja takve izjave, odnosno da njihova saglasnost predstavlja prećutan prijem nasleđa iza preminulog i da se dejstvo takvog prijema nasledđa sastoji u tome što naslednik gubi pravo na odricanje od nasleđa.

Izostanak saglasnosti shodno članovima 174. i 181. Porodičnog zakona, međutim, nije razlog da se odbije službena radnja ‒ overa i solemnizacija ugovora koji se odnosi na promet nepokretnosti, naročito ako se ima u vidu član 63. Zakona o državnom premeru i katastru. Javni beležnik je u takvim situacijama dužan da u solemnizacinoj klauzuli kojom se potvrđuje ugovor o prometu nepokretnosti koja je stečena teretnim pravnim poslom tokom trajanja braka prodavca upozori stranke da eventualni naslednici prodavčevog supružnika imaju pravo da zahtevaju da se podeli imovina kojom se raspolaže ako se ispostavi da je to zajednička imovina, kao i da punovažnost pravnog posla zavisi od eventualnog isticanja zahteva shodno čl. 174. i 181. Porodičnog zakona.

9. Da li je dozvoljeno ugovorom o raspodeli imovine za života obuhvatiti samo deo imovine ili nužno mora biti obuhvaćena sva imovina koja u tom trenutku postoji?

O d g o v o r:

Ugovorom o ustupanju i raspodeli imovine za života ne mora biti obuhvaćena sva imovina koju ustupilac poseduje u momentu zaključenja ugovora. Predmet ustupiočeve obaveze može biti i samo jedno pravo koje poseduje u momentu zaključenja ugovora.

O b r a z l o ž e nj e:

ZON u članu 185, koji nosi marginalni naslov "Predmet ugovora", propisuje da ugovor o ustupanju i raspodeli imovine za života može obuhvatiti "samo ustupiočevu imovinu koja postoji u času ustupanja i raspodele, u celini ili delimično". Odredbu treba razumeti u smislu da se ustupilac može obavezati da svojim potomcima prenese sva ili pojedina prava koja poseduje u momentu zaključenja ugovora. Za punovažnost tog ugovora nije nužno da njime bude obuhvaćena celokupna ustupiočeva imovina. Bitno je da predmet ugovora ne bude neko ustupiočevo buduće dobro, tj. dobro koje će se u momentu ustupiočeve smrti zateći u njegovoj zaostavštini (član 185. stav 2. ZON).

 Sledstveno izloženom, predmet ugovora o ustupanju i raspodeli imovine za života može biti i samo jedno ustupiočevo pravo (npr. svojina na nepokretnosti) ukoliko ustuplac to pravo poseduje u momentu zaključenja ugovora.

10. Na koji način katastar utvrđuje pravo svojine na objektu za koji nije izdata građevinska dozvola i da li javni beležnik može "prometovati takav objekat" ako je on upisan u katastar nepokretnosti, uz zabeležbu da je izgrađen bez građevinske dozvole, a upisano je i pravo vlasnika?

O d g o v o r:

Način na koji katastar utvrđuje pravo svojine na objektu za koji nije izdata građevinska dozvola uređen je Zakonom o državnom premeru i katastru, a ako se po tim pravilima ne može utvrditi vlasnik objekta, u katastar nepokretnosti upisuje se njegov držalac. U svakom slučaju, ako su objekat i imalac prava ili držalac objekta upisani u katastar nepokretnosti, javni beležnik može potvrditi pravne poslove kojima se prenosi pravo na objektu ("prometovati takav objekat").

O b r a z l o ž e nj e:

Način na koji se utvrđuje pravo na objektu, odnosno posebnom delu objekta uređen je u postupku osnivanja katastra nepokretnosti članovima 97. i 98. Zakona o državnom premeru i katastru, kako za objekte za koje su izdate građevinska i upotrebna dozvola, tako i za objekte za koje jedna od tih dozvola ili obe nisu izdate. Ako građevinska dozvola, iako se tražila u vreme izgradnje objekta, nije izdata, kao pravo se upisuje državina imaoca objekta, a ako je građevinska dozvola izdata, upisuje se svojina uz dodatne uslove. Zavisno od konkretne situacije, najčešće će uz zabeležbu da je objekat izgrađen bez dozvole, u smislu člana 74. stav 6. Zakona o državnom premeru i katastru, biti upisan držalac objekta, odnosno posebnog dela objekta, a moguće je i da bude upisana svojina u slučajevima u kojima čl. 97. i 98. Zakona o državnom premeru i katastru omogućavaju upis svojine iako je objekat građen bez dozvole. Nezavisno od toga koja je od mogućih situacija posredi, moguće je potvrditi pravne poslove kojima je predmet prenos prava (svojine ili upisane državine) na objektu uz koji je upisana zabeležba da je sagrađen bez dozvole, odnosno uz prekoračenje dozvole, pošto u tom slučaju sticalac snosi rizike koje donosi to što nije izdata građevinska dozvola.

11. Da li je javni beležnik dužan da donese rešenje o odbijanju u smislu člana 53a Zakona o javnom beležništvu kada zahtev za izdavanje izvornika, otpravka ili prepisa javnobeležničke isprave podnese lice koje ne spada u krug lica kojima se može izdati izvornik, otpravak, odnosno prepis u smislu čl. 108. i 109. Zakona o javnom beležništvu ili je dovoljno da usmeno odbije podnosioca zahteva?

O d g o v o r:

Javni beležnik je ovlašćen da donese rešenje o odbijanju kada zahtev za izdavanje izvornika, otpravka ili prepisa javnobeležničke isprave podnese lice koje ne spada u krug lica kojima se može izdati izvornik, otpravak, odnosno prepis, ali ne u smislu člana 53a Zakona o javnom beležništvu. To rešenje javni beležnik donosi u skladu sa Zakonom o vanparničnom postupku.

O b r a z l o ž e nj e:

Članom 53. ZJB taksativno je navedeno u kojim situacijama je javni beležnik dužan da odbije da obavi službenu radnju. Članom 53a i 53b ZJB predviđeno je da javni beležnik u situacijama iz člana 53 ZJB rešenjem odbija da preduzme službenu radnju, kao i da navede koji je pravni lek protiv navedenog rešenja.

Članovima 108. i 109. ZJB predviđeno je u kojim situacijama i kojim licima se izdaju izvornik, otpravak i prepisi javnobeležničkih isprava.

Ako zahtev za izdavanje izvornika, otpravka ili prepisa javnobeležničke isprave nije podnelo ovlašćeno lice, odnosno ako nisu ispunjeni drugi propisani uslovi, javni beležnik će rešenjem odbiti da te isprave izda.

Stranka ili drugo lice čiji je zahtev za izdavanje izvornika, odnosno otpravka ili prepisa odbijen može se obratiti predsedniku osnovnog suda na čijem se području nalazi službeno sedište javnog beležnika sa zahtevom da on javnom beležniku naloži da izda traženi izvornik (prepis ili otpravak) isprave.

U navedenom zahtevu stranka ili drugo lice dužni su da učine verovatnim da je javni beležnik bez opravdanih razloga odbio da im izda izvornik (prepis ili otpravak) isprave. O zahtevu predsednik suda odlučuje tako što rešenjem ili nalaže javnom beležniku da izda izvornik (prepis ili otpravak) isprave ili odbija zahtev.

Protiv rešenja predsednika suda kojim se nalaže javnom beležniku da izda izvornik (prepis ili otpravak) isprave, javni beležnik može izjaviti prigovor osnovnom sudu na čijem se području nalazi službeno sedište javnog beležnika u roku od tri dana od dana kada mu je dostavljeno rešenje. O navedenom prigovoru javnog beležnika odlučuje sud po pravilima vanparničnog postupka.

Rešenje predsednika suda kojim se odbija zahtev stranke može se pobijati žalbom na koju se shodno primenjuju pravila vanparničnog postupka.

 

Članovi 53. i 53a ZJB regulišu jednu vrstu zakonom predviđenih situacija, dok se članovi 108. i 109. ZJB odnose na izdavanje izvornika, prepisa ili otpravka i ne treba ih mešati s obzirom da su razlozi za donošenje rešenja o odbijanju različiti, kao i pravni lekovi i postupak po rešenjima o odbijanju.

12. Da li su određene minimalna i maksimalna površina zemljišta koje služi za redovnu upotrebu stambene zgrade? Imajući u vidu da je članom 82a stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon) propisano da fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiče pravo svojine, odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade, da li strano fizičko lice može biti kupac porodične stambene zgrade ako je ona sagrađena na zemljištu veće površine?

O d g o v o r:

Strano fizičko lice može, pod uslovom uzajamnosti, biti kupac porodične stambene zgrade bez obzira na površinu zemljišne parcele na kojoj je ona sagrađena.

O b r a z l o ž e nj e:

Pitanje koliko je zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade uređeno je Zakonom o planiranju i izgradnji, koji uređuje i materiju pravnog režima građevinskog zemljišta. Članom 105. tog zakona predviđeno je, kao osnovno pravilo, da zemljište za redovnu upotrebu zgrade predstavlja katastarsku parcelu na kojoj je zgrada izgrađena. Samo izuzetno, za objekte koji su izgrađeni bez dozvole i koji su predmet legalizacije, za objekte koji su bili predmet upisa svojine po odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Sl. glasnik RS", br. 25/2013 i 145/2014), kao i za objekte čiji su vlasnici lica iz člana 102. stav 9. tog zakona, to pravilo se ne primenjuje, već se u slučaju legalizacije i posebnog zakona sprovodi postupak utvrđivanja zemljišta potrebnog za redovnu upotrebu predviđen članom 70. toga zakona, odnosno konverzija uz naknadu u slučaju lica iz člana 102. stav 9. tog zakona. Činjenica da je vlasnik objekta stranac koji ispunjava uslov uzajamnosti predviđen Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa za sticanje svojine na tom objektu nije od značaja za pitanje određivanja zemljišta za redovnu upotrebu tog objekta, tako da će stranac bilo postati vlasnik katastarske parcele, bilo morati da sprovede postupak iz člana 70. Zakona o planiranju i izgradnji.

13. Da li je dozvoljena delimična deoba zajedničke imovine i kada nije sporno da postoji još imovine koja bi ostala u režimu zajedničke svojine?

O d g o v o r:

Delimična deoba zajedničke imovine je dozvoljena.

O b r a z l o ž e nj e:

Deoba zajedničke imovine supružnika uređena je članovima 177. i dalje Porodičnog zakona, pri čemu pitanje delimične deobe zajedničke imovine, u smislu određivanja udela zajedničara samo u odnosu na neke stvari i prava iz zajedničke imovine, a ne u odnosu na sve, nije izričito uređeno. Međutim, po načelu "ko može više, može i manje", teorijski je sasvim nesporno da je moguće podeliti samo neke stvari i prava koja su u režimu zajedničke imovine. Isto proizlazi i iz člana 168. Porodičnog zakona, koji uređuje posebnu imovinu supružnika, u koju, po slovu zakona, spada i "imovina koju je supružnik stekao u toku trajanja braka deobom zajedničke imovine". Najposle, ako supružnici novcem u zajedničkoj imovini kupe neku nepokretnost kao suvlasnici, što nije retko u praksi, oni time vrše delimičnu podelu zajedničke imovine u odnosu na tu nepokretnost.

Izvor: Vebsajt Javnobeležničke komore Srbije, 25.07.2018.
Naslov, Izvod iz vesti: Redakcija