NACRT ZAKONA O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Održivi razvoj stanovanja, kao i održavanje i upravljanje zgradama predstavljaju javni interes za Republiku Srbiju, autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave. Precizno se uređuje profesionalno upravljanje zgradama, koje podrazumeva poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke stambene zajednice

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, kao ovlašćeni predlagač, izradilo je Nacrt zakona o stanovanju i održavanju zgrada (u daljem tekstu: Nacrt zakona).

Predmet uređivanja Nacrta zakona je korišćenje i održavanje zgrada i zajedničkih delova zgrade, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, održivi razvoj stanovanja, registri i evidencije, nadzor nad primenom odredaba Nacrta zakona i druga pitanja od značaja za stambene odnose.

Odredbama Nacrta zakona se precizira da održivi razvoj stanovanja, kao i održavanje i upravljanje zgradama predstavljaju javni interes za Republiku Srbiju, autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave. Takođe, odredbama Nacrta zakona su precizno definisani pojmovi koji se odnose na zgrade, delove zgrada i upravljanje i održavanje, korišćenje stanova i stambenu podršku.

Kada su u pitanju posebni, samostalni i zajednički delovi zgrade odredbama se precizno definišu:

1) poseban deo zgrade;

2) svojina na posebnom delu zgrade;

3) način pretvaranja posebnog dela zgrade u zajednički deo;

4) način promene namene posebnog dela zgrade;

5) zajednički delovi zgrade;

6) raspolaganje zajedničkim delovima zgrade;

7) svojina na delovima koji istovremeno pripadaju različitim posebnim, odnosno zajedničkim delovima zgrade;

8) samostalni delovi zgrade;

9) način pripajanja samostalnog dela zgrade zajedničkim delovima ili posebnom delu zgrade.

Odredbama Nacrta zakona, koje se odnose na prava i obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade, precizno se uređuju:

1) prava vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade;

2) pravo prečeg prenosa prava svojine na zajedničkom delu zgrade;

3) obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade.

Kada je u pitanju upravljanje zgradama,odredbama Nacrta zakona precizno se uređuje organizacija upravljanja zgradom, a pre svega nadležnost za vršenje poslova upravljanja zgradom.

Odredbama Nacrta zakona koje se odnose na stambenu jedinicu precizno se definišu:

1) pojam i pravni status stambene zajednice;

2) način i obaveza formiranja skupštine stambene jedinice;

3) vođenje Registra stambenih zajednica (u daljem tekstu: Registar);

4) ovlašćenja lica koje vodi Registar;

5) sadržina Registra;

6) jedinstvena evidencija stambenih zajednica koju vodi Agencija za privredne registre;

7) organi stambene zajednice i njihovo formiranje;

8) skupština stambene zajednice i njena nadležnost;

9) način rada i odlučivanja skupštine stambene zajednice;

10) kvorum neophodan za rad skupštine stambene zajednice i obaveza vođenja zapisnika;

11) odgovornost stambene zajednice za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršavanja poslova koji su u njenoj nadležnosti;

12) obaveza stambene zajednice da zaključi ugovor o obaveznom osiguranju odgovornosti za štete;

13) upravnik stambene zajednice;

14) prava i obaveze upravnika.

Takođe, odredbama kojima se uređuje upravljanje zgradama precizno se uređuje profesionalno upravljanje zgradama, odnosno precizno se definišu:

1) organizator poslovnog upravljanja;

2) sticanje i prestanak ovlašćenja za obavljanje poslova profesionalnog upravnika;

3) nadležnosti poslovnog upravnika;

4) poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke stambene zajednice;

5) slučajevi u kojima se poslovi upravljanja prinudno poveravaju poslovnom upravniku.

Odredbama Nacrta zakona predviđeno je i uređenje održavanja zgrada i njima se definišu:

1) radovi i vrste radova na održavanju, kao i radovi na unapređenju svojstava zgrade ili dela zgrade;

2) radovi hitnih intervencija na zgradi;

3) obaveza održavanja zgrade i nosioci te obaveze;

4) slučajevi u kojima radovi na održavanju zgrade imaju javni interes;

5) organizacije kojima može biti povereno obavljanje poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja;

6) obaveza učešća u troškovima održavanja zajedničkih delova stambene zgrade;

7) izvori finansiranja radova na održavanju zajedničkih delova zgrade;

8) slučajevi u kojima stambena zajednica ima pravo regresa za troškove održavanja;

9) obaveze i odgovornost upravnika kada je u pitanju ostvarivanje prava regresa za troškove održavanja;

10) odgovornost vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade i stambene zajednice usled nastanka štete zbog neispunjavanja obaveze održavanja.

Kada je u pitanju korišćenje stanova i iseljenje,odredbama Nacrta zakona uređuju se:

1) korišćenje stanova, odnosno definiše se pravni osnov za korišćenje zgrade, propisivanje kućnog reda i bespravno useljenje;

2) iseljenje, odnosno preciziraju se slučajevi u kojima je moguće sprovoditi iseljenje iz nastanjenog objekta u ličnoj svojini i preseljenje naselja ili njegovog dela i dužnost obezbeđenja alternativnog smeštaja, kao i uslovi koje on treba da ispunjava;

3) postupak preseljenja i iseljenja, odnosno preciziraju se osnovni principi postupka iseljenja, donošenje odluke o neophodnosti preseljenja naselja, donošenje rešenja o iseljenju, rokovi za sprovođenje odluke o preseljenju i rešenja o iseljenju, način izvršenja odluka o iseljenju i preseljenju, obaveze subjekata koji učestvuju u procesu iseljenja i preseljenja i praćenje postupaka iseljenja i preseljenja.

Kada je u pitanju stambena podrška,odredbama Nacrta zakona se precizno definiše stambena podrška, principi njenog ostvarivanja, kao i principi korišćenja sredstava za stambenu podršku. Odredbama Nacrta zakona preciziraju se i instrumenti za održivi razvoj stanovanja, odnosno preciziraju se:

1) strateški i programski dokumenti i fondovi za sprovođenje stambene politike;

2) Nacionalna stambena strategija (u daljem tekstu: Strategija) i akcioni planovi za njeno sprovođenje (u daljem tekstu: akcioni planovi);

3) Izveštaj o sprovođenju Strategije koji Vlada podnosi Narodnoj Skupštini;

4) donošenje i finansiranje programa stambene podrške;

5) formiranje i zadaci Stambenog saveta za realizaciju Strategije;

6) aktivnosti ministarstva nadležnog za poslove stanovanja na sprovođenju stambene podrške;

7) aktivnosti ministarstva nadležnog za budžet, finansije i poresku politiku na sprovođenju stambene podrške;

8) aktivnosti drugih nadležnih organa uprave na sprovođenju stambene podrške;

9) aktivnosti i obaveze jedinica lokalne samouprave na sprovođenju stambene podrške;

10) formiranje budžetskog fonda za sprovođenje Strategije, akcionih planova i Programa stambene podrške i izvori obezbeđivanja sredstava za njegovo formiranje;

11) formiranje opštinskog, odnosno gradskog fonda radi obezbeđivanja sredstava za stambenu podršku na lokalnom nivou i izvori obezbeđivanja sredstava;

12) osnivanje neprofitne stambene organizacije od strane lokalne samouprave radi ostvarivanja javnog interesa u oblasti stanovanja, kao i njene obaveze i način obezbeđivanja sredstava za osnivanje i rad.

Kada je u pitanju komora neprofitnih stambenih organizacija (u daljem tekstu: Komora), odredbama Nacrta zakona se precizno uređuju:

1) status Komore;

2) poslovi Komore;

3) organi Komore;

4) finansiranje rada Komore;

5) podnošenje godišnjeg izveštaja o radu Komore i nadzor nad zakonitošću rada Komore.

Odredbama Nacrta zakona uređuju se i uslovi i način ostvarivanja stambene podrške. Prema odredbama Nacrta zakona koje se odnose na korisnike stambene podrške precizira se koja lica mogu ostvariti stambenu podršku, kao i korisnici stambene podrške i utvrđuju se ciljne grupe lica koja ostvaruju pravo na stambenu podršku.

Odredbama Nacrta zakona preciziraju se i merila i kriterijumi za utvrđivanje reda prvenstva lica koja ostvaruju pravo na stambenu podršku, odnosno precizno se definišu:

1) opšti uslovi za rešavanje stambene potrebe;

2) lice bez stana, odnosno lice za koje se smatra da nije bez stana;

3) granice primanja kao uslov za ostvarivanje prava na stambenu podršku;

4) struktura stana za koji mogu konkurisati domaćinstva u zavisnosti od broja članova;

5) kriterijumi i merila za utvrđivanje reda prvenstva za rešavanje stambene potrebe.

Takođe, odredbama Nacrta zakona precizno se uređuju i načini i uslovi pružanja stambene podrške, odnosno preciziraju se:

1) osnovni načini na koje se ostvaruje stambena podrška;

2) davanje stana u zakup;

3) korišćenje stana u zakupu po neprofitnim uslovima i obračunavanje neprofitne zakupnine;

4) obračunavanje neprofitne zakupnine za namenske stanove;

5) obračun i naplata zakupnine;

6) korišćenje stana u zakup po regulisanim uslovima;

7) regulisana zakupnina i ostali uslovi regulisanog zakupa;

8) subvencionisanje zakupnine;

9) osnovni programi stanovanja u ličnoj svojini;

10) aktivnosti koje se sprovode prilikom kupovine stana po neprofitnim uslovima;

11) utvrđivanje prodajne cene stana;

12) uslovi prodaje stana;

13) pravo na otuđenje stana;

14) stanovanje u zgradama za stambeno zbrinjavanje.

Nacrtom zakona uređuju se i postupak i organi za dodelu stambene podrške, odnosno precizira se način sprovođenja raspodele stambene podrške.

Odredbama Nacrta zakona predviđeno je da nadzor nad sprovođenjem Nacrta zakona, kao i propisa donetih na osnovu Nacrta zakona vrši ministarstvo nadležno za poslove stanovanja. Takođe, preciziraju se i nadležnosti za vršenje inspekcijskog nadzora na teritoriji autonomne pokrajine, opštine, grada i grada Beograda.

Odredbama Nacrta zakona precizno se definišu:

1) ovlašćenja republičkog inspektora za komunalne delatnosti;

2) prava i dužnosti komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave;

3) ovlašćenja komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave;

4) prava i dužnosti građevinskog inspektora u vršenju inspekcijskog nadzora;

5) obezbeđenje ostvarivanja javnog interesa radi izvođenja radova hitnih intervencija;

6) ovlašćenja građevinskog inspektora u vršenju inspekcijskog nadzora.

Takođe, odredbama Nacrta zakona su definisane kaznene odredbe za prekršaje učinjene suprotno odredbama Nacrta zakona.

Konačno, u prelaznim i završnim odrebama precizno se definiše:

1) da će nadležni organi doneti podzakonske akte u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu odredaba Nacrta zakona;

2) da danom stupanja na snagu odredaba Nacrta zakona stambena zgrada u kojoj najmanje dva lica imaju pravo svojine na dva posebna dela postaje stambena zajednica i stiče svojstvo pravnog lica;

3) da će se registri i jedinstvena evidencija uspostaviti u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu odredaba Nacrta zakona;

4) zakup na neodređeno vreme stana u javnoj svojini i stana u svojini građana, zadužbina i fondacija;

5) rok za donošenje programa za obezbeđivanje stanova u javnoj svojini za preseljenje zakupaca na neodređeno vreme, rokovi i prvenstvo prilikom preseljenja;

6) da neprofitne organizacije koje su nastale u skladu sa Zakonom o socijalnom stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009) nastavljaju da rade u skladu sa odredbama Nacrta zakona;

7) da danom stupanja na snagu Nacrta zakona prestaje sa radom Republička agencija za stanovanje, osnovana u skladu sa Zakonom o socijalnom stanovanju, kao i da poslove iz njene nadležnosti preuzima ministarstvo nadležno za stanovanje, a prava i obaveze Republika Srbija;

8) da stupanjem na snagu odredaba Nacrta zakona prestaju da važe Zakon o stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 50/92, 76/92, 84/92 - ispr., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 - ispr., 48/94, 44/95 - dr. zakon, 49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 - dr. zakon i 99/2011), Zakon o održavanju stambenih zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011 - odluka US i 88/2011)i Zakon o socijalnom stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009);

9) da odredbe Nacrta zakona stupaju na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Sl. glasniku RS".

Izvor: Redakcija, Dragana Aleksić, 22.12.2015.