Email Print

PRAVNO JEDINSTVO NEPOKRETNOSTI U STVARNOPRAVNOM UREĐENJU REPUBLIKE SRBIJE TE ZNAČAJ FORME KOD UGOVORA O GRAĐENJU


U Privrednoj komori Beograda, u saradnji sa Privrednim apelacionim sudom, održan je stručni skup na kome su obrađene sledeće teme:

  • "Pravno jedinstvo nepokretnosti u stvarnopravnom uređenju Republike Srbije", predavač dr Vesna Dabetić Trogrlić, sudija Privrednog apelacionog suda i
  • "Značaj forme kod ugovora o građenju", predavač Zagorka Kolović, sudija Privrednog apelacionog suda.

Na skupu je između ostalog istaknuto sledeće:

Lica, nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu su:

  1. lica koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica koja su privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu;
  2. lica - nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa;
  3. lica čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
  4. društvena preduzeća, nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
  5. lica na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Sl. list SRJ - Međunarodni ugovori", br. 6/2002).

Pravo na konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu imaju lica, koja su upisana u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, kao nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu.

Predmet konverzije je katastarska parcela izgrađenog ili neizgrađenog građevinskog zemljišta.

Zahtev za konverziju može se podneti za jednu ili više katastarskih parcela koje se nalaze na teritoriji jedne jedinice lokalne samouprave.

Ako jedinica lokalne samouprave u svom sastavu ima gradske opštine, zahtev za konverziju se podnosi organu koji je po statutu određen kao organ nadležan za imovinsko pravne poslove.

Vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti, osim kada je pravo svojine na objektu stečeno po osnovu legalizacije objekta, odnosno na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Sl. glasnik RS", br. 25/2013 i 145/2014).

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave uz isključivu nadležnost javnog beležnika na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.

Korisnici stvari u javnoj svojini su:

  1. državni organi i organizacije;
  2. organi i organizacije autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave;
  3. javna preduzeća, društva kapitala čiji je osnivač Republika Srbija, autonomna pokrajina i jedinica lokalne samouprave, kao i njihova zavisna društva, na osnovu ugovora zaključenog na osnovu akta nadležnog organa, a kojim nisu prenete u svojinu tog javnog preduzeća, odnosno društva.

Stvari u javnoj svojini mogu se dati na korišćenje i ostalim pravnim licima, koncesijom ili na drugi način predviđen zakonom.

Davanje u zakup stvari u svojini Republike Srbije, osim stvari koje koristi Narodna banka Srbije, vrši se po prethodno pribavljenoj saglasnosti Direkcije.

U slučaju kad se nepokretnost izda u zakup bez saglasnosti nadležnog organa, smatraće se da se nepokretnost koristi suprotno zakonu.

Vlada može odlučiti da se nepokretnost u svojini Republike Srbije na kojoj postoji pravo korišćenja oduzme od nosioca prava korišćenja i u drugim slučajevima, pod uslovom da se nosiocu prava korišćenja obezbedi korišćenje druge odgovarajuće nepokretnosti.

Pravo korišćenja na nepokretnosti u javnoj svojini prestaje i u slučaju njenog otuđenja iz javne svojine, na osnovu odluke Vlade, odnosno nadležnog organa autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, nezavisno od volje nosioca prava korišćenja na toj nepokretnosti, u slučaju prestanka nosioca prava korišćenja, kao i u drugim slučajevima utvrđenim zakonom…

Zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa ovim zakonom, postaje katastarska parcela.

Zemljište za redovnu upotrebu objekta izgrađenog u otvorenom stambenom bloku jeste zemljište ispod objekta, a po zahtevu podnosioca zahteva u postupku legalizacije, nadležni organ može odrediti građevinsko zemljište ispod objekta kao zemljište za redovnu upotrebu, uz obavezu podnosioca zahteva da u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja o legalizaciji pokrene postupak za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu, u skladu sa ovim zakonom.

Zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne (u daljem tekstu: nadležni organ) odnose ako:

  1. postojeća katastarska parcela na kojoj je objekat sagrađen predstavlja samo zemljište ispod objekta, osim u slučaju propisanim zakonom;
  2. se radi o objektu za koji je podnet zahtev za legalizaciju za koji je nadležni organ utvrdio da postoji mogućnost legalizacije ili objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana legalizacija objekata ili na osnovu Zakona o legalizaciji objekata, kada je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice;
  3. se radi o objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, kada je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice.

Uz zahtev vlasnik objekta dostavlja dokaz o pravu svojine i osnov sticanja, odnosno dokaz da je po podnetom zahtevu organ nadležan za poslove legalizacije utvrdio mogućnost legalizacije, odnosno doneo rešenje o legalizaciji objekta, kopiju plana parcele i uverenje organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra da li je izvršeno obeležavanje, odnosno formiranje katastarske parcele i po kom osnovu.

Po prijemu zahteva nadležni organ pribavlja po službenoj dužnosti od organa nadležnog za poslove urbanizma izveštaj da li postojeća katastarska parcela ispunjava uslove da bude određena kao zemljište za redovnu upotrebu objekta i uslove za građevinsku parcelu, odnosno da li je, radi utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta potrebno izraditi projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, da li postoje urbanistički uslovi za izradu ovih projekata, odnosno pribavi mišljenje, ako je već izvršeno obeležavanje ili formiranje katastarske parcele, da izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije nije potrebna. Ako organ za poslove urbanizma utvrdi da je potrebna izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, izveštaj sadrži i predlog za formiranje građevinske parcele.

Rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu i formiranju građevinske parcele, po sprovedenom postupku, donosi nadležni organ.

Rešenjem određuju se svi elementi potrebni za formiranje katastarske parcele, odnosno utvrđuje se da je postojeća katastarska parcela istovremeno i građevinska parcela, a sastavni deo rešenja je potvrđeni projekat preparcelacije, odnosno parcelacije koji sadrži projekat geodetskog obeležavanja, odnosno konstataciju da je katastarska parcela već obeležena, odnosno formirana.

Vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti.

Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta utvrdi da površina katastarske parcele istovremeno predstavlja i zemljište za redovnu upotrebu objekta u skladu sa ovim zakonom, vlasnik postojećeg objekta stiče pravo svojine na tom građevinskom zemljištu, po tržišnoj ceni, neposrednom pogodbom…

Ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu.

Ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi.

Forma ugovora može biti zaštitna i dokazna.

Strane u obligacionim odnosima dužne su da u pravnom prometu postupaju u skladu sa dobrim poslovnim običajima.

Na obligacione odnose se primenjuju uzanse ako su strane u obligacionim odnosima ugovorile njihovu primenu ili ako iz okolnosti proizilazi da su njihovu primenu htele.

Ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma smatra se punovažnim iako nije zaključen u toj formi ako su ugovorne strane izvršile, u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi što drugo.

Zahtev zakona da ugovor bude zaključen u određenoj formi važi i za sve docnije izmene ili dopune ugovora.

Ali su punovažne docnije usmene dopune o sporednim tačkama o kojima u formalnom ugovoru nije ništa rečeno ukoliko to nije protivno cilju radi koga je forma propisana.

Punovažne su i docnije usmene pogodbe kojima se smanjuju ili olakšavaju obaveze jedne ili druge strane, ako je posebna forma propisana samo u interesu ugovornih strana.

Izvor: Vebsajt Privredna komora Beograda, 07.11.2016.
Naslov: Redakcija