UPRAVLJANJE ZGRADOM - Formiranje više stambenih zajednica po ulazima u jednoj zgradi
- Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
- Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.
Za razliku od posetilaca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.
Autor: Redakcija
Objavljeno: 29.11.2017.
Pitanje:
- Ukoliko zgrada ima više ulaza da li se kao stambena zajednica računa svaki ulaz zasebno ili zgrada u celini, odnosno da li svaki ulaz može imati svog upravnika ili jedan upravnik vodi celu zgradu? Da li u tom slučaju prima naknadu po ulazu ili po zgradi? Da li je moguće da u jednom upravnik bude stanar, u drugom profesionalni upravnik, a u trećem prinudna uprava?
Odgovor:
Prema odredbi člana 16. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (dalje: Zakon) stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade.
Stav 4. istog člana Zakona propisuje da ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, vlasnici posebnih delova svake od tih celina mogu formirati stambenu zajednicu ulaza na koju se shodno primenjuju sve odredbe ovog zakona koje se odnose na stambenu zajednicu zgrade u celini.
Iz navedenog zaključujemo da, ukoliko zgrada ima više ulaza, postoji dve mogućnosti - prva da se formira stambena zajednica za celu zgradu i druga da se za sve pojedine ulaze formira stambena zajednica. Kao treća, međuvarijanta prve dve, se javlja mogućnost formiranja stambene zajednice za više ulaza, ali tako da poneki ulaz u toj zgradi ipak formira (svoju) zasebnu stambenu zajednicu.
Napominjemo da u situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima.
U slučaju kada je više stambenih zajednica formirano za jednu zgradu, svaka stambena zajednica (ulaz) upravlja svojim delom zgrade - ulazom, ili ulazima, a preko svojih organa - upravnika i skupštine.
Upravljanje može biti povereno i profesionalnom upravniku, a on može biti postavljen i od strane jedinice lokalne samouprave u vidu prinudne uprave.
U tom smislu se može desiti da u jednoj zgradi, u kojoj je formirano više stambenih zajednica, u jednom ulazu bude izabran upravnik iz reda stanara, da u drugom upravljanje bude povereno profesionalnom upravniku, odnosno organizatoru profesionalnog upravljanja, a da se u trećem ulazu uvede prinudna uprava zbog npr. propuštanja roka za imenovanje novog upravnika po isteku ili prestanku mandata prethodnog, shodno članu 49. Zakona.
Pitanje:
- Da li postoji kazna ukoliko stanari propuste rok da registruju stambenu zajednicu u predviđenom roku (dobiju PIB, otvore račun zgrade), ko je plaća i na koji način?
Odgovor:
Kaznenim odredbama (čl. 132. do 135) Zakona propisano je da će se novčanom kaznom - u fiksnom iznosu od 5.000 dinara, kazniti fizičko lice - izabranog upravnika, ako (između ostalog) ne podnese prijavu za upis stambene zajednice i upravnika u roku od 15 dana od prve sednice skupštine, odnosno promenu upravnika i registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u registru stambenih zajednica u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene u skladu sa članom 40. stav 4. ovog Zakona.
Kada je reč o kažnjavanju pravnog lica, novčanom kaznom od 50.000 do 2.000.000 dinara kazniće se (za prekršaj) stambena zajednica ako se nakon isteka roka propisanog rešenjem inspektora ne izvrši upis u registar stambenih zajednica, odnosno ne registruje upravnika stambene zajednice u skladu sa članom 40. stav 4. ovog Zakona.
Obaveza iz člana 40. stav 4. se odnosi na upravnika ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice i uspostavlja, a sastoji se u tome da je to lice dužno da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene.
Propuštanjem ovog roka pravno lice i imenovani upravnik čine prekršaj iz citiranih odredaba Zakona.
Dalje, pored kaznenih odredaba ovog Zakona, merodavna je i odredba člana 57, koja predviđa uvođenje prinudne uprave - poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju da prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u roku i u skladu sa članom 40. stav 4. ovog Zakona. Ova mera, iako nema kazneni karakter, nosi određenu dozu represivnosti, odnosno može se svrstati u (u širem smislu) sankcije za neispunjenje obaveza iz zakona iako je njen primarna svrha da se u što većem broju objekata formira stambena zajednica i na taj način obezbedi što efikasnija primena Zakona.
Dakle, predviđene su kazne za neispunjavanje obaveza iz odredaba ovog Zakona u pogledu formiranja stambene zajednice i izbora i registracije upravnika i one terete kako samog upravnika tako i stambenu zajednicu. Nije propisana kazna koja bi se odnosila na stanare. Naravno, kažnjavanje stambene zajednice će se svakako odraziti, kroz umanjenje novčanih sredstava iste, i na kvalitet održavanja i upravljanja zgradom, čije će posledice trpeti stanari.
Kompanija Paragraf svojim pretplatnicima pruža odgovore na stručna pitanja koja se odnose na tumačenje prava.
Ukoliko niste naš pretplatnik možemo da Vas uputimo na:
- našu internet stranicu na kojoj smo predstavili određene subjekte kojima se možete obratiti za besplatnu pravnu pomoć
- adresar advokata, gde možete pronaći stručnjaka koji će Vam pružiti advokatske ili konsultantske usluge
