STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE: Mišljenja Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja
Javnobeležnička komora objavila je 3. avgusta 2017. godine Mišljenja Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja, koje možete videti u nastavku.
1. Da li je potrebno kada se navode podaci o strankama u solemnizacionoj klauzuli i javnobeležničkom zapisu navesti i JMBG stranke s obzirom na to da se u članu 79. Javnobeležničkog poslovnika ("Sl. glasnik RS", br. 62/2016 i 66/2017) i članu 84. Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) taj podatak ne traži, a u modelima akata koji su poslati DKP-u zahteva se i da se unese JMBG stranke? Treba napomenuti da prilikom sastavljanja javnobeležničkog zapisa založne izjave banke traže JMBG stranke budući da je on osnovni identifikacioni podatak u njihovim ugovorima.
O d g o v o r:
Pravilo je da se u javnobeležničkom zapisu, odnosno u solemnizacionoj klauzuli ne navodi JMBG fizičkog lica (učesnika) koji preduzima pravni posao. JMBG učesnika neophodno je navesti samo onda kada je to predviđeno posebnim propisima, kao što je Zakon o državnom premeru i katastru ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US, 96/2015 i 47/2017 - autentično tumačenje), član 86. stav 2. tačka 3.
O b r a z l o ž e nj e:
Sadržina javnobeležničkog zapisa propisana je članom 84. Zakona o javnom beležništvu, dok je sadržina solemnizacione klauzule uređena članom 93b tog Zakona. Pomenute odredbe predviđaju da javnobeležnički zapis i solemnizaciona klauzula treba da sadrže sledeće podatke o fizičkom licu koje zaključuje ugovor ili preduzima neki drugi pravni posao: ime i prezime, podatke o mestu i datumu rođenja, kao i podatke o adresi prebivališta. Nije neophodno navesti JMBG fizičkog lica koje zaključuje ugovor ili preduzima neki drugi pravni posao da bi javnobeležnički zapis i solemnizaciona klauzula bili punovažni i da bi u pravnom prometu proizvodili pravna dejstva na koja su usmereni. Na primer, ako fizičko lice dâ naslednu izjavu (pozitivnu ili negativnu) u formi javnobeležničkog zapisa, takva izjava će biti punovažna i ako u javnobeležničkom zapisu nije naveden njegov JMBG. Takođe, kada muž i žena pre podnošenja predloga za sporazumni razvod braka sačine sporazum o zakonskom izdržavanju u formi javnobeležničkog zapisa, takav sporazum će biti punovažan i ako u njemu nije naveden JMBG nijednog ugovornika.
Od tog pravila su mogući izuzeci, ali oni moraju biti predviđeni posebnim zakonom. Takav je slučaj sa članom 86. stav 2. tačka 3. Zakona o državnom premeru i katastru, koji predviđa da isprava za upis u katastar nepokretnosti mora da sadrži JMBG upisanog prethodnika i lica u čiju korist se upis zahteva. Ako se u formi javnobeležničkog zapisa preduzima pravni posao na osnovu kojeg treba da se izvrši upis u katastar nepokretnosti (npr. ugovor o prodaji nepokretnosti, ugovor o hipoteci, založna izjava, ugovor o zasnivanju stvarnih službenosti i sl.), specijalna norma Zakona o državnom premeru i katastru zahteva da se u javnobeležničkom zapisu navede JMBG upisanog prethodnika (npr. prodavac, sopstvenik nepokretnosti koja se opterećuje hipotekom) i JMBG lica koje treba da se upiše u katastar nepokretnosti (npr. kupac, hipotekarni poverilac). Ako se u javnobeležničkom zapisu ne navede JMBG upisanog prethodnika i JMBG lica koje treba da se upiše u katastar nepokretnosti, taj javnobeležnički zapis će biti punovažan, ali njegova pravna dejstva (pravna delotvornost) biće ograničena: na osnovu takvog javnobeležničkog zapisa sticalac stvarnog prava na nepokretnosti (kupac, poklonoprimac, davalac izdržavanja, hipotekarni poverilac, sopstvenik povlasnog dobra, plodouživalac) neće moći da se uknjiži.
Stvari stoje nešto drugačije sa solemnizacionom klauzulom. Solemnizaciona klauzula, kao notarska isprava, sama za sebe ne predstavlja ispravu na osnovu koje se vrši upis u katastar. Naime, upis u katastar se vrši na osnovu javnobeležnički potvrđenog (solemnizovanog) pravnog posla, čiji je sastavni deo solemnizaciona klauzula. Sledstveno tome, ako su učesnici (stranke) na svojoj posebnoj ispravi koju su sačinili i koju podnose notaru na solemnizaciju naznačili tačan JMBG upisanog prethodnika i JMBG lica koje treba da se upiše u katastar nepokretnosti, nije neophodno da javni beležnik u solemnizacionoj klauzuli upisuje njihove JMBG. Na primer, ako su u ispravi o ugovoru o prodaji nepokretnosti koja se podnosi notaru radi solemnizacije upisani tačni JMBG prodavca i JMBG kupca, nije neophodno da se oni navode i u solemnizacionoj klauzuli.
2. Da li se nagrada javnom beležniku u visini od 50% nagrade iz člana 21. Tarifnog broja 1. stav 13. JBT obračunava i za solemnizaciju ugovora o poklonu u prvom naslednom redu između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca ili isključivo za sastavljanje javnobeležničkog zapisa takvog ugovora?
Naime, primećuje se da je praksa da se nagrada obračunava s navedenim "popustom" i za solemnizaciju, a ne samo za javnobeležnički zapis, iako smatram da ima mesta i drugačijem tumačenju, i to: jezičkom i sistemskom.
U Javnobeležničkoj tarifi Sl. glasnik RS", br. 91/2014, 103/2014, 138/2014, 12/2016, 17/2017 i 67/2017) u Tarifnom broju 1. stav 13. izričito navodi "sastavljanje JAVNOBELEŽNIČKOG ZAPISA", a npr. u stavu 12, u kom se takođe uređuje pitanje obračuna 50% nagrade (za predugovor, dopunu i raskid), govori se o "sastavljanju ili SOLEMNIZACIJI". Znači, u stavu 12. ne postoji ni jezička razlika između sastavljanja i solemnizacije, dok je stav 13. precizan u tom pogledu i govori samo o sastavljanju javnobeležničkog zapisa.
Međutim, sistemskim tumačenjem se može zaključiti da se i nagrada iz stava 13. odnosi i na solemnizaciju takvog ugovora, imajući u vidu da rumbrum celog Tarifnog broja nosi naziv "nagrada za sastavljanje javnobeležničkog ZAPISA prema vrednosti pravnog posla", a generalno se primenjuje i na solemnizaciju.
Prema ciljnom i logičkom tumačenju, ima smisla da se ograničavanjem nagrade na 50% za ugovor o poklonu između roditelja i deteta u formi zapisa želi uzeti u obzir činjenica da se radi o poslovno nesposobnom ugovorniku, o kome se verovatno roditelji staraju u potpunosti, pri čemu privilegija od 50% niže naknade gubi smisao jer i "popust" od 50% cene za formu zapisa (od 100% cene) iznosi znatno više nego popust od 60% za solemnizaciju ugovora (gde bi čak i vrednost boda trebalo da bude polovina od 108 [60% boda], dakle 54 dinara, a ne polovina od 180 dinara, tj. 90 dinara, što je 50% boda) i to između roditelja i poslovno sposobne dece (koja su, istina, do kraja života deca svojih roditelja).
Međutim, i ovde tumačenje može dovesti do zaključka da i polovina cene koja se naplaćuje za zapis iznosi više upravo zbog strože forme i samim tim jačih dejstava takvog ugovora.
O d g o v o r:
Nagrada javnom beležniku za solemnizaciju ugovora o poklonu između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca umanjuje se za 50% i kada je u pitanju sačinjavanje javnobeležničkog zapisa i kada je u pitanju solemnizacija privatne isprave.
O b r a z l o ž e nj e:
Do takvog zaključka se dolazi tumačenjem navedene norme. Posebno treba imati u vidu različite metode tumačenja prava.
Tačno je da se jezičkim tumačenjem navedene norme može doći do zaključka da se navedeno umanjenje primenjuje isključivo za sačinjavanje javnobeležničkog zapisa, i to zato što se u navedenom Tarifnom broju 1. člana 21. JBT navodi da se umanjenje primenjuje za sastavljanje javnobeležničkog zapisa. Međutim, jezičko tumačenje pravne norme jeste utvrđivanje njenog jezičkog značenja, primenom pravila jezika.
S druge strane, tumačenje prava predstavlja nalaženje prave volje donosioca norme i u tom slučaju je potrebno primeniti logičko tumačenje, a radi utvrđivanja pravog značenja norme. Pravo značenje norme nije utvrđivanje njenog jezičkog već pravog značenja, a što nije nužno uvek isto značenje. Prilikom tumačenja posebno treba uzeti u obzir i zakonske promene koje su pratile Zakon o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) i prateće propise, a naročito društvene uzroke koji su do tih promena doveli. Naime, Zakon o javnom beležništvu koji je važio u trenutku donošenja Javnobeležničke tarife, nije predviđao mogućnost solemnizacije privatne isprave, već je postojala samo forma javnobeležničkog zapisa. U tom smislu, sve odredbe u JBT odnosile su se isključivo na sastavljanje javnobeležničkog zapisa. Izmenama Zakona o javnom beležništvu uvedena je i solemnizacija kao vrsta overe, te je u tom smislu promenjen i JBT, a radi usklađivanja sa izmenama Zakona. JBT je pretrpeo promene u više navrata i te promene su najčešće bile parcijalne. Sve to je upravo i dovelo do nedoslednosti u pojedinim odredbama JBT.
Sve napred navedeno potrebno je uzeti u obzir prilikom logičkog tumačenja navedene norme, a radi otkrivanja prave volje donosioca norme.
Iz napred navedenog razloga, potrebno je primeniti argument analogije (sličnosti "simili ad simile").
Primenom tog argumenta se iz jedne izričite normativne kvalifikacije nekog odnosa, zaključuje da ista kvalifikacija pripada i drugom odnosu koji mu je sličan. To u konkretnom slučaju znači da se norme koje se odnose na naplaćivanje tarife prilikom sačinjavanja javnobeležničkog zapisa primenjuju i na overu privatne isprave – solemnizaciju.
Takvom tumačenju u prilog ide i činjenica da naslov Tarifnog broja 1. glasi "Nagrada za sastavljanje javnobeležničkog zapisa prema vrednosti predmeta pravnog posla" iako se određeni delovi tog tarifnog broja nesumnjivo odnose i na solemnizaciju, a što je izmenama tarife u nekim stavovima uvedeno naknadno, a u drugim očigledno propušteno.
Takvo tumačenje navedene norme je nesporno i u praksi, jer svi javni beležnici, od trenutka uvođenja solemnizacije, na taj način tumače i primenjuju navedenu normu.
3. Da li se oslobađanje od plaćanja javnobeležničke nagrade za overe prepisa i kopija odnosi i na podnosioce zahteva za vraćanje oduzete imovine na osnovu Zakona o otklanjanju posledica oduzimanja imovine žrtvama Holokausta koje nemaju živih zakonskih naslednika, imajući u vidu odredbu člana 10. navedenog zakona?
O d g o v o r:
Podnosioci zahteva za vraćanje oduzete imovine na osnovu Zakona o otklanjanju posledica oduzimanja imovine žrtvama Holokausta koje nemaju živih zakonskih naslednika ("Sl. glasnik RS", br. 13/2016) nisu oslobođeni od plaćanja javnobeležničke nagrade kada overavaju prepise i kopije isprava koje se prilažu Agenciji za restituciju Republike Srbije za potrebe vođenja postupka za vraćanje oduzete imovine.
O b r a z l o ž e nj e:
Zakon o otklanjanju posledica oduzimanja imovine žrtvama Holokausta koje nemaju živih zakonskih naslednika u članu 15. predviđa da podnosilac zahteva za vraćanje oduzete imovine žrtava Holokausta (jevrejska opština ili Savez jevrejskih opština) uz zahtev treba da priloži i određenu dokumentaciju kojom se dokazuje da je žrtva holokausta bila sopstvenik određenih dobara (izvod iz registra nepokretnosti, izvod iz registra pokretnih stvari, uverenje Republičkog geodetskog zavoda o identifikaciji katastarske parcele starog i novog premera), kao i isprave kojima dokazuje da su žrtvi Holokausta određena dobra oduzeta, odnosno da su podržavljena (odluka okupatorskih snaga u kojoj je opisana oduzeta imovina, pojedinačni akt sudskog organa FNRJ ili organa uprave FNRJ na osnovu kojeg je imovina prešla u državnu svojinu). Navedene isprave mogu se priložiti u originalu ili overenoj kopiji.
Član 10. stav 3. Zakona o otklanjanju posledica oduzimanja imovine žrtvama Holokausta koje nemaju živih zakonskih naslednika predviđa da podnosilac zahteva za vraćanje oduzete imovine žrtava Holokausta snosi troškove tog postupka u skladu sa zakonom. Izuzetno od navedene odredbe, u stavu 4. člana 10. tog Zakona predviđeno je da podnosilac zahteva nije u obavezi da plati troškove za rad i pružanje usluga Republičkog geodetskog zavoda, lokalnih arhiva, Arhiva Srbije i Arhiva Jugoslavije, već oni padaju na teret tih organa.
Pod troškovima postupka podrazumevaju se svi troškovi koje stranka učini u toku ili povodom postupka (vidi: član 150. stav 1. Zakona o parničnom postupku ("Sl. glasnik RS", br. 72/2011, 49/2013 - odluka US, 74/2013 - odluka US i 55/2014)). U te troškove spadaju i troškovi pribavljanja, umnožavanja i overe kopija isprava koje se podnose kao dokaz. Imajući u vidu da je od pravila po kojem podnosilac zahteva snosi troškove postupka za vraćanje oduzete imovine predviđen samo jedan izuzetak koji se tiče Republičkog geodetskog zavoda, lokalnih arhiva, Arhiva Srbije i Arhiva Jugoslavije, kao i pravilo po kojem se izuzeci usko tumače, može se zaključiti da je podnosilac zahteva za vraćanje oduzete imovine dužan da plati overu prepisa i kopija koje prilaže Agenciji za restituciju Republike Srbije za potrebe vođenja postupka za vraćanje oduzete imovine.
4. Da li je potrebno prisustvo sudskog prevodioca kada se overava potpis podnosioca isprave koji ne govori srpski jezik na ispravi koja je sačinjena na srpskom jeziku?
O d g o v o r:
Ako podnosilac (potpisnik) isprave ne razume jezik na kojem je isprava sačinjena, isprava mu mora biti pročitana na jeziku koji potpisnik isprave razume.
Prisustvo pozvanih svedoka nije potrebno.
Prisustvo sudskog prevodioca je potrebno ako postupajući notar ne zna jezik na kojem je sačinjena isprava.
Ako je postupajući notar pročitao stranci ispravu na jeziku koji ona razume, dužan je da to napomene u legalizacionoj klauzuli. U takvom slučaju legalizaciona klauzula mora da sadrži sledeću konstataciju:
Potvrđuje se da je (navesti ime i prezime, datum rođenja, adresu prebivališta) u prisustvu javnog beležnika svojeručno potpisao ovu ispravu / potpis na ovoj ispravi priznao za svoj pošto mu je javni beležnik sadržinu isprave sačinjene na (navesti jezik) jeziku preveo na (navesti jezik) jezik.
Ako je postupajući notar pročitao stranci ispravu preko sudskog prevodioca, legalizaciona klauzula mora da sadrži sledeću konstataciju: Potvrđuje se da je (navesti ime i prezime, datum rođenja, adresu prebivališta) u prisustvu javnog beležnika svojeručno potpisao ovu ispravu / potpis na ovoj ispravi priznao za svoj pošto mu je sadržina isprave pročitana pred javnim beležnikom uz pomoć prevodioca (navesti ime i prezime).
Sudski prevodilac svojim potpisom i pečatom na ispravi potvrđuje da je podnosiocu isprave verno preneo njenu sadržinu.
Identitet sudskog prevodioca javni beležnik može utvrditi na dva načina: tako što ga poznaje lično i po imenu ili uvidom u njegovu ličnu kartu, putnu ispravu, vozačku dozvolu ili drugi službeni dokument s fotografijom.
O b r a z l o ž e nj e:
Zakon o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014 i 22/2015 - dalje: ZOPRP) u članu 12. uređuje postupanje notara u situaciji kada potpisnik nije u stanju da pročita ispravu usled slepoće, slabovidosti, nepismenosti ili nekog drugog razloga. Pod taj drugi razlog može se podvesti i slučaj kada potpisnik isprave ne zna jezik na kojem je isprava sačinjena. U takvim situacijama, zakonodavac insistira da potpisnik isprave bude upoznat s njenom sadržinom, čime konkretizuje načelo savesnosti i poštenja u obavljanju javnobeležničke delatnosti iz člana 9. Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015).
U članu 12. ZOPRP, nasuprot članu 13. ZOPRP, ne insistira se na tome da isprava bude pročitana stranci u prisustvu sudskog prevodioca. Sledstveno tome, notar može sam stranci prevesti ispravu ako zna jezik na kojem je isprava sačinjena i jezik kojim se stranka služi i postupku.
Ako notar nije u stanju da stranci prevede ispravu, on mora, po prirodi stvari, angažovati sudskog prevodioca. Na položaj sudskog prevodioca se per analogiam primenjuju pravila o položaju tumača iz člana 13. ZOPRP.
5. Da li je ništava založna izjava koju je dao vlasnik nepokretnosti koji ugovorom o kupoprodaji otuđuje nepokretnost ako je prilikom zaključenja tog ugovora za deo cene koji se finansira iz sredstava kredita po osnovu ugovora o kreditu potrebno dati založnu izjavu? Da li već samim ugovorom o kupoprodaji prodavac gubi atribute vlasnika ili činjenica da cena još nije isplaćena podrazumeva da nije izgubio atribute vlasnika? Da li je potrebno da prilikom sačinjavanja založne izjave učestvuje i kupac kao budući vlasnik i da li bi njegova izjava morala da sadrži sve elemente koji se traže za založnu izjavu po Zakonu o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015)?
O d g o v o r:
a. Vlasnik nepokretnosti – prodavac zadržava to svojstvo sve dok svojina ne bude preneta na kupca. Kupac (sticalac na osnovu pravnog posla), po članu 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon), stiče svojinu momentom upisa u javnu knjigu.
Prema tome, prodavac može da založnopravnom izjavom omogući kreditoru da upisom stekne hipoteku i taj će je steći ako zatraži upis pre nego što kupac zatraži upis prava svojine, bez obzira da li je založnoj izjavi prethodilo zaključenje ugovora o kupoprodaji iste nepokretnosti sa trećim. (Ne)isplata kupoprodajne cene pri tome nema pravnog značaja.
Ako kupac zatraži upis svojine pre nego što je poverilac zatražio upis hipoteke, hipoteka se ne može upisati, odnosno steći: upis je moguć samo pritiv upisanog prethodnika. Ako upis (hipoteke) ranije zatraži poverilac, kupac će upisom steći pravo svojine opterećeno hipotekom.
U sudskoj praksi je bilo odluka kojima se u takvim okolnostima, po shvatanju Suda, štiti savestan kupac, tako što je, protivno zakonu, zauzet stav da će kupac, koji u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji nije znao, niti mogao znati da je zaključen ugovor o hipoteci, a sticalac hipoteke ga je preduhitrio u molbi za upis, ipak steći nepokretnost bez tereta. Kako u našem pravu, kao što je rečeno, ugovor nema translativno dejstvo, takvo stanovište, inače manjinsko u sudskoj praksi, ne može se prihvatiti.
Nikakvo učešće kupca u založnoj izjavi nije ni potrebno, ni moguće. Založna izjava je jednostrana izjava volje vlasnika – zalogodavca, koja ima ista dejstva kao ugovor o hipoteci koji bi on zaključio s poveriocem: kupac je tu treće lice.
b. Nejasno postavljeno pitanje može, međutim, da podrazumeva da je kupac taj koji kreditom kupuje nepokretnost. On bi, ako poverilac na to pristaje, mogao to da učini tako što će sačiniti založnopravnu izjavu, a poverilac će hipoteku moći da upiše kada kupac upiše svojinu. Dotle je njegovo potraživanje hirograferno.
Ako je pri tome upis kupčevog prava uslovljen isplatom cene, založna izjava kao osnov za sticanje hipoteke biće bez dejstva dok cena ne bude isplaćena i kupac se ne upiše.
U ovoj hipotezi je moguće i da prodavac založnom izjavom dozvoli da se upiše hipoteka za kupčev dug. To je slučaj hipoteke za tuđ dug u momentu nastanka hipoteke; upisom prava svojine kupca u istoj ličnosti steći će se svojstvo vlasnika i hipotekarnog dužnika. Ni tada učešće kupca nije potrebno, ni moguće: hipoteka će teretiti nepokretnost bez obzira na to što je svojina prešla s prodavca na kupca i na to što kupac na to (ni)je pristao.
Na taj način zaštićeni su kupac i poverilac, ali upravo s obzirom na sudsku praksu o kojoj je bilo reči, prodavčev interes može biti ugrožen. On dozvoljava da se upiše hipoteka (za tuđ dug), a da još ništa nije primio. Otuda on može zahtevati, pre nego što pristane na založnu izjavu da se kupac izjasni o tome da se radi o hipoteci za njegov dug i da je saglasan sa ustanovljavanjem hipoteke.
Nije, međutim logično da kupčeva saglasnost bude deo založne izjave. To može biti odvojena izjava kojom on potvrđuje činjenice, za koju bi bila dovoljna overa autentičnosti potpisa. Beležnik bi u založnoj izjavi mogao da konstatuje da postoji takva izjava.
6. Da li se naplaćuje overa potpisa na izjavi kojom roditelj daje saglasnost maloletnom detetu za putovanje u inostranstvo?
O d g o v o r:
Overa potpisa izjave roditelja koji daje saglasnost maloletnom detetu za putovanje u inostranstvo se naplaćuje.
О b r a z l o ž e nj e:
U skladu sa Zakonom o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) i Javnobeležničkom tarifom ("Sl. glasnik RS", br. 91/2014, 103/2014, 138/2014, 12/2016, 17/2017 i 67/2017), predviđeno da javnom beležniku pripada nagrada za rad i naknada troškova. Prilikom određivanja nagrade primenjuje se Javnobeležnička tarifa.
Takođe Javnobeležničkom tarifom predviđeni su izuzeci od plaćanja nagrade, odnosno predviđeno je kada se primenjuje oslobađanje za plaćanje nagrade za overu potpisa. Navedeni izuzeci su predviđeni kao "numerus clausus". Ti izuzeci predviđeni su članom 17a i Tarifnim brojem 10a. Overa potpisa roditelja na saglasnosti za izlazak maloletnog deteta iz zemlje nije obuhvaćena tim izuzecima.
7. Kada overava potpis roditelja na izjavi kojom se daje saglasnost maloletnom detetu za putovanje u inostranstvo, da li je javni beležnik dužan da utvrdi da li su potpisnici zaista roditelji deteta i da uz izjavu u spise priloži izvod iz matične knjige rođenih za dete?
O d g o v o r:
Javni beležnik nije dužan da vrši uvid u izvod iz matične knjige rođenih za dete, odnosno da utvrđuje da li su potpisnici zaista roditelji deteta ili nisu.
O b r a z l o ž e nj e:
Članom 11. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014 i 22/2015) predviđeno je da javni beležnik nije odgovoran za sadržinu isprave na kojoj se overava potpis, niti je dužan da utvrđuje da li potpisnik isprave ima pravo da potpiše navedenu ispravu. Navedenim zakonom je takođe predviđeno da se javni beležnik upozna sa sadržinom isprave samo u minimalnoj meri koja je neophodna za popunjavanje upisnika o overama i potvrdama. Takođe Zakonom su predviđeni izuzeci − kada javni beležnik nakon što se upozna sa sadržinom odbija da overi potpis na ispravi, i to: kad postoji razlog za izuzeće javnog beležnika, kada je pravni posao zabranjen, kada je predviđena stroža forma od legalizacije i ukoliko se overom pomaže ostvarivanju nedozvoljenih ciljeva. Na osnovu toga jasno proizlazi da javni beležnik prilikom overe potpisa utvrđuje samo identitet potpisnika, kao i eventualno ovlašćenje za zastupanje. Javni beležnik stoga nije dužan da proverava, niti je ovlašćen da traži od stranaka izvod iz matične knjige rođenih za dete.
8. Da li je javni beležnik ovlašćen da prilikom sačinjavanja založne izjave u formi javnobeležničkog zapisa u Libri – Evidenciji javnobeležničkih zapisa o ugovorima o prometu nepokretnosti i overenih ugovora o prometu nepokretnosti proveri da li je zalogodavac već raspolagao nepokretnošću koju zalaže?
O d g o v o r:
Javni beležnik nije dužan da prilikom sačinjavanja založne izjave o zasnivanju jednostrane hipoteke vrši proveru u Libri ‒ Evidenciji javnobeležničkih zapisa o ugovorima o prometu nepokretnosti i overenih ugovora o prometu nepokretnosti.
О b r a z l o ž e nj e:
U skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), javni beležnik je dužan da prilikom overe ugovora o prometu nepokretnosti izvrši uvid u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti kako bi proverio da li je već overen ugovor o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice.
Ukoliko javni beležnik na osnovu izvršenog uvida utvrdi da postoji zabeležen, registrovan ugovor o prometu iste nepokretnosti, a da je prodavac isto lice, javni beležnik je dužan da na to upozori ugovarače i da takvo upozorenje unese u klauzulu o solemnizaciji isprave.
Ukoliko se ugovarači protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.
Kao što je napred navedeno, Zakonom o prometu nepokretnosti je precizno predviđeno u kojim situacijama se vrši provera, kao i kakva su ovlašćenja javnog beležnika nakon izvršene provere.
Promet nepokretnosti, u smislu navedenog zakona, jeste prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade.
Takođe, Pravilnikom o vođenju posebne evidencije javnobeležničkih zapisa o ugovorima o prometu nepokretnosti i overenih ugovora o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 95/2014 i 128/2014) predviđena su ovlašćenja koja javni beležnik ima u vezi s navedenim registrom, i ona se osim na navedenu proveru odnose i na dužnost javnog beležnika da odmah pošto izvrši overu ugovora o prometu nepokretnosti, elektronskim putem izvrši rezervaciju upisa tog prometa.
Navedenu rezervaciju verifikuje nadležni sud koji vodi navedeni registar.
Dakle javni beležnik ima kao lice s javnim ovlašćenjima utvrđena zakonska prava i obaveze u vezi s registrom koji vodi sud, a koja se odnose na proveru i rezervaciju upisa, sve u vezi s prometom nepokretnosti.
Zakonom o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015) regulisano je šta predstavlja hipoteka, kao i na koji način se zasniva. Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti. Založnom izjavom o zasnivanju jednostrane hipoteke daje se saglasnost za upis hipoteke – založnog prava, koje u tom smislu predstavlja raspolaganje nepokretnošću, ali ne i promet nepokretnosti.
Pošto je posebna evidencija o prometu nepokretnosti predviđena Zakonom o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), sve obaveze i ovlašćenja javnog beležnika vezane su isključivo za promet nepokretnosti, a ne i za drugo raspolaganje.
S obzirom na to da založna izjava ne predstavlja promet, ti propisi ne odnose se na nju.
Jasno je da ne postoji zakonska dužnost javnog beležnika da ipak izvrši proveru u navedenoj evidenciji prilikom sačinjavanja isprave, ali sporno je da li javni beležnik ima to ovlašćenje.
Bez izmene zakonskih propisa, javni beležnik nema ovlašćenje da vrši proveru u Libri prilikom overe založne izjave.
Dakle pravo pitanje se svodi na to kakva su ovlašćenja javnog beležnika ako je zalogodavac u katastru upisani vlasnik nepokretnosti, a u Libri postoji registrovan promet.
Naime, ako bi javni beležnik utvrdio da postoji registrovan promet, a zalogodavac se legitimisao kao upisani nosilac prava svojine u listu nepokretnosti, javni beležnik bi bio u obavezi da sačini javnobeležnički zapis o zasnivanju jednostrane hipoteke.
U takvoj situaciji javni beležnik nema ovlašćenje ni da upozorava stranke na to da postoji registrovan promet, niti da odbije da sačini ispravu. Ta ovlašćenja javni beležnik izvlači iz Zakona o prometu nepokretnosti i ona su vezana isključivo za promet, te se ne mogu primeniti na Zakon o hipoteci.
Posebno treba imati u vidu načelo pouzdanja kod katastra nepokretnosti, kao i zakonsku odredbu da se svojina stiče upisom u katastar nepokretnosti. Stoga, upisani zalogodavac je kao vlasnik nepokretnosti ovlašćen da dâ založnu izjavu, bez obzira na eventualno registrovan promet.
Ako je promet eventualno registrovan, on predstavlja samo pravni osnov za upis, što ne znači nužno da će se nosilac prava svojine u nadležnom katastru i promeniti.
Pošto ne postoje zakonom predviđena i jasno utvrđena ovlašćenja javnog beležnika u takvim situacijama, izvlači se zaključak da javni beležnik nema ovlašćenje za takvu vrstu promene.
9. A) Da li se ugovor o zajedničkoj izgradnji, u trenutku kada još nije izdata građevinska dozvola, solemnizuje ili se overava potpis?
O d g o v o r:
Ugovor o zajedničkoj izgradnji nije ugovor kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnosti, pa se na njega ne primenjuju odredbe o formi ugovora o prometu nepokretnosti. Taj ugovor zato ne mora da se zaključi u formi solemnizovane privatne isprave, već može da se zaključi i u pismenoj formi sa overom potpisa (legalizacija).
O b r a z l o ž e nj e:
Ugovor o zajedničkoj izgradnji predstavlja ugovor kojim se dva lica ili više njih uzajamno obavezuju da na zemljištu na kojem imaju imovinsko pravo koje ih ovlašćuje na izgradnju zajednički izgrade objekat, odnosno finansiraju izgradnju, te utvrđuje susvojinske udele ugovornih strana na budućem objektu. Taj ugovor najčešće sadrži i pravila na osnovu kojih će se susvojina stečena građenjem podeliti između ugovornih strana, odnosno pretvoriti u etažnu svojinu.
Iako ugovor o zajedničkoj izgradnji nije imenovan ugovor, u smislu da su njegovi bitni elementi određeni zakonom i da zakon sadrži dispozitivne odredbe koje se na njega primenjuju, naše zakonodavstvo koristi naziv "ugovor o zajedničkoj izgradnji" (npr. član 100. Zakona o planiranju i izgradnji). Takođe, termin "finansijer" iz Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014) često je primenljiv na neku od strana u ugovoru o zajedničkoj izgradnji, a tim zakonom je za ugovor između investitora i finansijera predviđena forma overe potpisa (član 135a). Taj ugovor, najposle, služi i za pribavljanje građevinske dozvole, a i kao tabularna isprava za upis susvojine ili etažne svojine u katastar po okončanju gradnje. Zbog toga ne čudi što se u praksi taj ugovor, iako nije imenovan i njegova forma otud nije izričito predviđena kao zakonska, zaključuje u složenijoj formi – pismenoj uz overu potpisa (legalizacija).
Razume se da svaki ugovor za koji je potrebna legalizacija može da bude zaključen i u složenijoj formi ako stranke tako žele (ugovorena forma), pa tako i u formi solemnizovane privatne isprave ili čak u formi javnobeležničkog zapisa. Smisao postavljenog pitanja razumeli smo, otud, kao pitanje da li je za ugovor o zajedničkoj izgradnji neophodna forma solemnizovane privatne isprave ili je dovoljna forma overe potpisa (legalizacija).
Forma solemnizovane privatne isprave traži se u našem pravu za ugovore o prometu nepokretnosti koji su preciznije utvrđeni kao ugovori kojima se prenosi pravo svojine na nepokretnostima. Imajući u vidu da se ugovorom o zajedničkoj izgradnji ne prenosi pravo svojine na nepokretnosti, već se uređuje način na koji se originarno – građenjem – stiče pravo (su)svojine na novoizgrađenom objektu, to za taj ugovor nije neophodna forma solemnizovane privatne isprave, već je dovoljna i forma overe potpisa.
B) Ako se za prethodni ugovor overava potpis, da li aneks takvog ugovora kojim stranke preciziraju podelu posebnih delova može biti u formi solemnizacije s obzirom na to da je osnovni ugovor overen u formi overe potpisa, a sada se radi o prometu nepokretnosti i obavezna je solemnizacija, odnosno da li predstavlja problem što je osnovni ugovor u jednoj formi, a aneks u drugoj?
О d g o v o r:
Aneks ne samo da se može već se i mora zaključiti u formi solemnizovane privatne isprave ako se radi o ugovoru o prometu nepokretnosti. Ako ni osnovnom ugovoru ni aneksu nije predmet prenos svojine na nepokretnosti, dovoljno je da aneks zadrži formu overe potpisa, koju ima glavni ugovor.
O b r a z l o ž e nj e:
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pre početka primene Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015), dakle pre 1. septembra 2014. godine, da bi bio punovažan, morao je da bude sačinjen u pismenoj formi uz sudsku overu potpisa, u skladu s dotad važećim Zakonom o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 42/98 i 111/2009) iz 1998. godine, sa izmenama. Prema članu 67. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja - dalje: ZOO), zahtev zakona da ugovor bude zaključen u određenoj formi važi i za sve docnije izmene i dopune ugovora. Posle 1. septembra 2014, međutim, ugovor o prometu nepokretnosti je morao biti zaključen u formi javnobeležničkog zapisa, a posle izmena Zakona o javnom beležništvu i drugih zakona koji su menjani u sklopu dogovora kojim je okončan štrajk advokata, obavezna forma za ugovore o prometu nepokretnosti je forma solemnizovane privatne isprave, kako je do danas. Otud se postavlja pitanje da li je za aneks takvog ugovora dovoljno, s pozivom na ZOO, i dalje primeniti istu formu ili je sada za aneks neophodno primeniti formu solemnizovane privatne isprave.
Odgovor na to pitanje jasno proizlazi iz principa važenja zakona, pošto se na zaključenje svakog ugovora (i aneksa) primenjuje propis koji je na snazi u vreme zaključenja tog ugovora. Iz toga proizlazi i jasan stav da se aneksi ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u vreme dok se za punovažnost tražila samo overa potpisa danas zaključuju u formi solemnizovane privatne isprave, kao zakonskoj formi predviđenoj za ugovore o prometu nepokretnosti, čak i ako aneks, striktno govoreći, nema karakter ugovora o prometu nepokretnosti jer se, recimo, samo menjaju bliži podaci o površini stana.
S druge strane, takva situacija, doduše ređe, moguća je i van konteksta važenja zakona ako ugovor u vezi s kojim se sačinjava aneks nije, po sebi, bio ugovor o prometu nepokretnosti, a njegov aneks ga, praktično, pretvara (prenosom) u ugovor o prometu nepokretnosti. Pritom, ako se, kao u konkretnom pitanju, radi o aneksu ugovora o zajedničkoj izgradnji, kojim se samo precizira uređenje odnosa nastalih izgradnjom, treba voditi računa da se ne mora nužno raditi o prometu nepokretnosti pošto ugovorne strane iz tog ugovora stiču pravo svojine originarno, mada se može raditi i o prometu ako se izvorni dogovor na osnovu kog je izvršena izgradnja bitno menja po okončanju gradnje u pogledu toga koji ugovarač šta dobija. Ako se, dakle, radi o aneksu koji ima elemente prometa nepokretnosti, onda je potrebno da aneks bude u formi solemnizovane privatne isprave, a ako se aneksom samo precizira uređenje buduće podele na etažne delove sadržano u osnovnom ugovoru, onda prometa nema i dovoljna je overa potpisa.
10. Ako je u ugovoru koji je predstavljao pravni osnov za uknjižbu ugovorena i zabrana raspolaganja u nekom roku (npr. kad se radi o nekoj subvenciji), a u katastru ne postoji takva zabeležba, da li takva nepokretnost može da se prometuje dok zabrana traje?
O d g o v o r:
Takva nepokretnost može da se prometuje, s tim što je javni beležnik dužan da upozori strane na to da postoji takva odredba ako za nju zna.
O b r a z l o ž e nj e:
Iako pitanje dozvoljenosti ugovaranja zabrane raspolaganja svojinom od strane sticaoca u ugovoru kojim on stiče svojinu u našem pravu nije izričito uređeno, smatra se da nije suprotno javnom poretku ugovoriti takvu zabranu za neki kraći period (obično se pominje pet godina kao gornja granica, a rok do godinu dana kao izvesno dozvoljen). Takva odredba, međutim, nije podobna za upis u katastar nepokretnosti, jer se zabeležba zabrane da se otuđi i optereti svojina upisuje u katastar samo kad je naloži nadležni organ, a sem toga ta odredba nema stvarnopravno dejstvo, što znači da ostaje ugovorna odredba koja ne sprečava punovažnost ni docnijeg ugovora usmerenog na raspolaganje, niti sprovođenje upisa na osnovu takvog docnijeg ugovora (to u većini slučajeva ne sprečava čak ni zabeležba zabrane da se izvrši otuđenje i opterećenje koju naloži nadležni organ).
Ipak, iako je tek ugovorna odredba relativnog dejstva, ta odredba može nesavesnog sticaoca (onoga koji zna ili prema okolnostima mora znati da je prethodnik od koga on stiče svojinu svoje pravo pribavio uz zabranu da tom svojinom raspolaže u određenom roku, a uprkos tome zaključuje s njim ugovor kojim on suprotno zabrani u tom roku raspolaže) da izloži obavezi da, pored prenosioca koji krši zabranu da raspolaže svojinom i zajedno s njim, naknadi drugoj strani štetu prouzrokovanu raspolaganjem uprkos zabrani. U tom smislu, prihvatljivo je upozorenje koje bi javni beležnik, ako sazna za ugovorenu zabranu, učinio strankama ugovora kojim se krši ugovorena zabrana.
11. Da li predmet založnog prava može biti samo zemljište bez objekta, koji se prema podacima iz lista nepokretnosti nalazi na tom zemljištu?
O d g o v o r:
Ne može, zbog principa jedinstva nepokretnosti.
O b r a z l o ž e nj e:
Iako može delovati da, imajući u vidu uređenje katastra nepokretnosti, nema smetnje da se prometuje ili založi izgrađeno građevinsko zemljište bez objekta, pošto se prema Zakonu o državnom premeru i katastru ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US, 96/2015 i 47/2017 - autentično tumačenje) registruju zasebno zemljište i objekat i nosioci prava na njima, takav promet protivan je javnom poretku i otud je zabranjen. To proizlazi iz više različitih odredaba iz kojih se izvodi princip jedinstva nepokretnosti u našem pravu.
Princip jedinstva nepokretnosti znači da, u pravnom smislu, zemljište i sve ono što je s njim trajno spojeno predstavlja jedinstven predmet prava svojine. Taj princip, u kontekstu konkretnog pitanja, pre svega proizlazi iz člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti iz 2014, sa izmenama. Iako je tim članom eksplicitno uređena veza zemljišta sa zgradom kada je predmet prometa zgrada, ta veza se nesumnjivo analogno primenjuje i kad je predmet prometa zemljište, jer je namera da se pomenutom odredbom upravo onemogući da se pravno razdvoje zemljište i zgrada. Stilizacija odredbe posledica je činjenice da je nekoliko decenija zemljište bilo izuzeto iz privatne svojine, pa se njime nije moglo prometovati, zbog čega se u odredbi govori o prometovanju objekta (s kojim nužno ide i prometovanje zemljišta). Isto proizlazi i iz člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014), koji je uspostavio princip jedinstva nepokretnosti po obavljenoj konverziji prava korišćenja u pravo svojine (a to se odnosi na ubedljivo najveći broj izgrađenih zemljišnih parcela, jer je do 2009. godine na gradskom građevinskom zemljištu bilo moguće imati samo pravo korišćenja, tako da je zapravo ogromna većina fonda izgrađenog građevinskog zemljišta zapravo bila predmet konverzije). Princip jedinstva nepokretnosti sadržan je i u odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon) o sticanju svojine građenjem na tuđem zemljištu (čl. 24−26) jer je njima predviđeno da će, zavisno od određenih okolnosti, zemljište i zgrada na njemu kao jedinstven objekat prava svojine pripasti bilo graditelju, bilo vlasniku zemljišta, što isključuje situaciju u kojoj bi jedan ostao vlasnik zemljišta, a drugi postao vlasnik objekta.
Kad se radi o hipotekovanju zemljišta bez zgrade (a i zgrade bez zemljišta), nama je poznato da u praksi ima priličan broj takvih slučajeva, jer zbog izostanka izričite zabrane ni javni beležnici, a ni sudije, pogotovo sudije nižih sudova, nemaju svest o tome da je takvo nešto suprotno javnom poretku, pa su sačinjavane i solemnizovane založne izjave koje se odnose samo na zemljište iako na njemu postoji i zgrada. Službe za katastar nepokretnosti su sve to uredno registrovale u katastru nepokretnosti, još manje svesne ništavosti takvih poslova, i stvoreno je zatečeno stanje u praksi. Dodatan problem tu predstavlja činjenica da zemljište nije moguće prometovati bez zgrade (i obratno), pa se u praksi često dešava da različiti poverioci imaju različite hipoteke na zemljištu i na zgradi koja se na tom zemljištu nalazi. To faktički onemogućava njihovu prinudnu realizaciju bez dogovora poverilaca, što unosi pravnu neizvesnost i omogućava brojne zloupotrebe. Zbog svega toga dat je gore navedeni odgovor.
Izvor: Vebsajt Javnobeležničke komore Srbije, 03.08.2017.Naslov, Izvod iz vesti: Redakcija