NACRT ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI: U cilju afirmacije profesije posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti uvodi se pojam agenta, s obzirom na to da u postojećem zakonskom rešenju nije bio utvrđen naziv zanimanja lica sa položenim stručnim ispitom, koje obavlja poslove posredovanja kod posrednika. Intencija je da se agent profiliše kao zanimanje

Ministarstvo unutrašnje i spoljne trgovine, do 2. avgusta 2023. godine, sprovodi javnu raspravu o Nacrtu zakona o izmenama i dopunama Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.

Kako se navodi u obrazloženju Nacrta zakona, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019 - dalje: Zakon) uređuje uslove i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor nad primenom ovog zakona.

Usled razvoja tržišta nepokretnosti i jačanja konkurentnosti privrednih subjekata u ovom sektoru, kao i potrebe za povećanjem kvaliteta usluga u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti i regulisanjem pojedinih instituta koji će stvoriti uslove za dalji razvoj i unapređenje ove delatnosti, pojavila se potreba za izmenom Zakona.

Osnovni razlog izmene krovnog zakona u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti je suzbijanje sive ekonomije u posredovanju u prometu nepokretnosti.

Navedena mera - Suzbijanje sive ekonomije u posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, predviđena je Programom za suzbijanje sive ekonomije 2023-2025. godine ("Sl. glasnik RS", br. 21/2023), kao regulatorna, odnosno ova mera podrazumeva regulatorne aktivnosti radi propisivanja forme ugovora o zastupanju u posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, a na osnovu prethodno sprovedene analize pravnog okvira koji reguliše angažovanje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti.

Takođe, Akcionim planom za sprovođenje Strategije za borbu protiv pranja novca i finansiranja terorizma za period 2022-2024. godine("Sl. glasnik RS", br. 40/2022), predviđene su aktivnosti koje se odnose na sagledavanje pravnog okvira, odnosno obaveznost izrade posebne analize pravnog okvira i stanja u sektoru posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti, uzimajući u obzir rezultate nacionalne procene rizika.

Ciljevi, odnosno efekti ogledali bi se u smanjenju broja agenata koji trenutno rade u sivoj zoni i njihovog prelaska u legalne tokove, Na ovaj način bi se regulisao status oko 300 do 700 agenata u prvoj godini primene propisa, što bi značajno smanjilo sivu ekonomiju u ovo oblasti.

Takođe, imajući u vidu predmet ovog zakona, Ministarstvo nadležno za poslove trgovine, u cilju afirmacije profesije posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti uvodi pojam agenta, s obzirom na to da u postojećem zakonskom rešenju nije bio utvrđen naziv zanimanja lica sa položenim stručnim ispitom, koje obavlja poslove posredovanja kod posrednika. Intencija je da se agent profiliše kao zanimanje.

Predviđene izmene uticaće i na postizanje višeg stepena pravne sigurnosti korisnika usluga i smanjenje mogućnosti nelegalnog obavljanja delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, na taj način što se, između ostalog, na jasan i precizan način definiše pretežna delatnost poslovanja agencije za nekretnine kao jedan od ključnih uslov upisa u Registar posrednika.

OBJAŠNjENjE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA I POJEDINAČNIH REŠENjA

Član 3. stav 1. tačka 2) Nacrta zakona, u cilju postizanja višeg stepena pravne sigurnosti korisnika usluga, na precizan način propisuje ko može da se bavi posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti, odnosno da samo privredni subjekti koji imaju pretežnu delatnost agencija za nekretnine, mogu biti upisani u Registar posrednika.

Član 3. stav 1. tačka 4) definiše pojam agenta posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, odnosno agenta koji se upotrebljava u daljem tekstu Zakona, kao fizičko lice sa položenim stručnim ispitom i koji je upisan u Registar posrednika. S obzirom na to da u postojećem zakonskom rešenju nije bio utvrđen naziv zanimanja lica sa položenim stručnim ispitom koje obavlja poslove posredovanja kod posrednika, uvodi se ovaj pojam sa intencijom da se agent profiliše kao zanimanje i ujedno nađe i na spisku zanimanja.

Izmena člana 5. stav 1. tačka 5) učinjena je u cilju jasnijeg tumačenja odredbe u vezi pretežne delatnosti privrednog subjekta koji istu može da obavlja, a sve u cilju bolje primene zakona i njegovog jasnijeg tumačenja i sprovođenja.

Član 6. stav 1. tačka 2) koji se odnosi na podatke koji se upisuju u Registar posrednika, upodobljava se sa izrazima, odnosno pojmovima koji se upotrebljavaju u ovom zakonu, koji je već uveden tačkom 4) člana 3. zakona, odnosno pojmom agenta posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.

Brisanje člana 9. predlaže se iz razloga što su svi podaci sadržani u Registru posrednika javno dostupni svima i ažurirani na dnevnom nivou, te ukoliko je bilo kom zainteresovanom licu potreban dokaz o podacima sadržanim u Registru to se može proveriti jednostavnim uvidom u Registar. Na ovaj način postiže se finansijska ušteda kao ni ušteda vremena za privredno društvo, a ujedno se rasterećuje nadležno ministarstvo nepotrebnih postupanja. Takođe, brisanjem navedenog člana ministarstvo nadležno za poslove trgovine usaglašava se sa preporukama Sekretarijata za javne politike u vezi pojednostavljenja postupaka koje vode državni organi.

Član 11a uređuje da agent koji obavlja poslove posredovanja može da zaključni ugovor o zastupanju sa posrednikom kojim se ugovaraju međusobna prava, obaveze i odgovornosti agenta i posrednika, u skladu sa zakonom, kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Od usvajanja Zakona o izmenama i dopuni Zakona o radu 2014. godine, kojim je brisan član 200. Zakona o radu - ugovor o zastupanju, onemogućen je radni angažman agenata koji je bio uobičajen kod posrednika. Posrednici su ranije sa agentima zaključivali ugovore o zastupanju, kojima su ugovarali da agent za posrednika zaključuje ugovore o posredovanju i zastupa posrednika u realizaciji poslova ugovorenih ugovorom o posredovanju, a za to dobija odgovarajuću naknadu čiji je iznos izražen u relativnom iznosu, procentu od ostvarene posredničke naknade. Zaključivanje ugovora o radu, koji je trenutno jedini radnopravni oblik angažovanja agenata, dovodi do rasta troškova poslovanja posrednika i protivno je prirodi i običajima posla (posrednik može da zaključi ugovor o radu samo sa agentom koji je visokoproduktivan, kakvih u ovom trenutku ima malo). Većini agenata očekuje da za obavljeni posao dobije odgovarajući procenat od posredničke naknade, čije isplaćivanje na osnovu zaključenog ugovora o radu nije održivo zbog prevelikog opterećenja porezima i doprinosima na zarade. Velikom broju agenata posao posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti predstavlja dopunsku delatnost.

Iz navedenih razloga neophodno je da se propiše način angažovanja agenata, tj. Ugovor o zastupanju posebnim zakonom koji uređuje posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti. Na ovaj način bi se regulisao status oko 300 do 700 agenata u prvoj godini primene propisa. što bi značajno smanjilo sivu ekonomiju u ovo oblasti.

Član 12. stav 3. izmenjen je iz razloga jer odredba u postojećem zakonskom rešenju nije bila precizna i dvosmisleno se tumačila.

Članom 17. briše se obaveza vođenja evidencije o posredovanju imajući u vidu da Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma propisuje vođenje evidencije o strankama, kojom se vrši evidencija podataka koji imaju sličnu strukturu kao i podaci koji se evidentiraju na osnovu ovog Zakona. Ukidanjem evidencije o posredovanju se postiže da se u jednoj evidenciji vode svi podaci i istovremeno se smanjuje administrativna procedura, a posrednici se rasterećuju nepotrebnih postupanja koji im u velikoj meri otežavaju poslovanje.

Član 18. detaljnije uređuje oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na jedan sveobuhvatniji način i kako bi se obezbedili uslovi 34 ravnopravnu konkurenciju na tržištu i sprečilo dovođenje u zabunu korisnika usluga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. Podatak o strukturi nepokretnosti ukida se kao obavezan element oglasa posrednika, zbog toga što nije standardan za sve nepokretnosti koje su u prometu, odnosno za objekte i zemljište (građevinsko i poljoprivredno). Pored toga, za poslovnu praksu na tržištu nepokretnosti u Srbiji je važna površina, a ne struktura nepokretnosti, odnosno objekata i njihovih fizičkih delova.

Takođe, navedenim članom propisuje se način kojim će se utvrditi tačna površina objekta, ili njegovog fizičkog dela, koja će se koristiti kao podatak o površini nepokretnosti (objekta, ili njegovog fizičkog dela) u oglasu posrednika. Ovo iz razloga jer veliki broj nepokretnosti (objekata, odnosno fizičkih delova objekta) na teritoriji Republike Srbije nije upisan u Katastar nepokretnosti, a pored toga za veliki broj nepokretnosti koje su upisane u Katastar nepokretnosti nema podataka o površini u bazi podataka Republičkog geodetskog zavoda. Nepokretnosti sa napred navedenim karakteristikama su u prometu, a posrednici u prometu nepokretnosti ih oglašavaju koristeći podatke o površini nepokretnosti koje su dobili merenjem, ili koristeći podatke iz različitih dokumenata kojima se dokazuje pravo vanknjižnog vlasništva na nepokretnostima (ugovori, rešenja o nasleđivanju i dr) koji ne sadrže tačne podatke o površini nepokretnosti. Zbog toga se često dešava da se prodaja, ili izdavanje u zakup jedne iste nepokretnosti oglašava sa različitim podatkom o površini u oglasima dva ili više posrednika, koji posreduju u prometu, ili zakupu te nepokretnosti. Ovlašćeni sudski veštaci i procenitelji vrednosti nepokretnosti su stručno osposobljeni da utvrde površinu objekta, ili njegovog fizičkog dela, a procedure koje sprovode su propisane posebnim zakonom kojim je uređena njihova profesija, te se njihov nalaz može smatrati pouzdanim i objektivnim. Takođe, Republički geodetski zavod i drugi državni organi koriste nalaz ovlašćenog sudskog veštaka u postupcima utvrđivanja površine nepokretnosti, a finansijske institucije koriste nalaz procenitelja vrednosti nepokretnosti za ovu svrhu. Posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti ne mogu da izdaju nalaz kojim se utvrđuje površina objekta, ili njegovog fizičkog dela.

Član 21. propisuje obaveznost izdavanja računa za izvršenu uslugu.

Naime, imajući u vidu da Zakon o zaštiti potrošača i Zakon o porezu na dodatu vrednost propisuje obavezu izdavanja računa za izvršene usluge, a da je reč “može” implicirala da je izdavanje računa opciono, propisuje se obaveznost shodno formulaciji pomenutih zakona. Dalje, propisivanje da se račun ispostavlja u skladu sa ugovorom o posredovanju nije dobar. iz razloga što osnov izdavanja računa nije ugovor, već zakon, to je u tom smislu i formulisan član 21. zakona.

Član 22. uređuje uvođenje fiducijarnog računa koji bi se koristio za čuvanje novca klijenata u situacijama u kojima posrednik ugovori da za nalogodavca ili drugu ugovornu stranu obavi određene radnje zbog kojih moraju da se plate troškovi, ili da se izvrše obaveze trećeg lica. Na ovaj način bi se zakonski regulisao način čuvanja novca i sprečila mogućnost eventualnih zloupotreba u praksi.

Član 23. stav 1. tačka 4) upodobljava se sa članom 18. Zakona koji uređuje oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti, pri čemu je za poslovnu praksu na tržištu nepokretnosti u Srbiji važna površina, a ne struktura nepokretnosti.

U Članu 27. stav 6. predlaže se uvođenje dužeg roka, od najduže 12 meseci umesto roka od jednog meseca. imajući u vidu slučajeve koji su se u praksi dešavali. a odnosi se na to da veliki broj nalogodavaca čeka da protekne rok od mesec dana da bi sami realizovali posredovani posao i izbegli plaćanje posredničke naknade.

Članom 30. brišu se tač. 3) i 6) kojima se propisuje ovlašćenje ministra da bliže propisuje obrazac izvoda iz Registra posrednika, kao i oblik, sadržinu, način vođenja i rok čuvanja evidencije o posredovanju imajući u vidu da se Nacrtom zakona ukida izdavanje izvoda iz Registra, kao i vođenje evidencije o posredovanju.

Čl. 15-17. Nacrta zakona vrši se izmena i dopuna člana 31. Zakona u pogledu nadzora nad sprovođenjem ovog Zakona na taj način što se detaljnije razrađuju odredbe o inspekcijskom nadzoru i postupanju inspektora ako utvrdi nezakonitost u obavljanju delatnosti nadziranog subjekta.

Čl. 18-20. Nacrta zakona menjaju se kaznene odredbe Zakona koje se odnose na prekršaje i propisuje njihova visina, odnosno upodobljavaju se sa Zakonom o trgovini.

Član 21. Nacrta zakona propisuje da će podzakonski akti koji se donose na osnovu ovlašćenja iz ovog zakona biće doneti u roku od devet meseci od dana stupanja zakona na snagu.

Član 22. Nacrta zakona uređuje stupanje na snagu ovog Zakona.

Izvor: Iz Obrazloženja Nacrta zakona, 18.07.2023.