NACRT ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O POSREDOVANjU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI: Izveštaj o sprovedenoj javnoj raspravi o Nacrtu zakona
I Pravni okvir, period i način sprovođenja javne rasprave
Odbor za privredu i finansije Vlade Republike Srbije, na osnovu člana 41. stav 3. Poslovnika Vlade ("Sl. glasnik RS", br. 61/2006 - prečišćen tekst, 69/2008, 88/2009, 33/2010, 69/2010, 20/2011, 37/2011, 30/2013, 76/2014 i 8/2019 - dr. uredba), na sednici održanoj 12. jula 2023. godine, doneo je Zaključak 05 Broj: 011-6111/2023 kojim se određuje sprovođenje javne rasprave o Nacrtu zakona o izmenama i dopunama Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti i utvrdio Program javne rasprave, a na predlog Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine.
Tekst Nacrta zakona o izmenama i dopunama Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: Nacrt zakona) sačinila je Radna grupa obrazovana rešenjem ministra unutrašnje i spoljne trgovine broj 119-01-82/1/2023-05 od 12.5.2023. godine, u koju su imenovani predstavnici Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine, Ministarstva finansija – Uprave za sprečavanje pranja novca, Ministarstva za rad, zapošljavanje, boračka i socijalna pitanja, Ministarstva finansija, Udruženja za trgovinu Privredne Komore Srbije; Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Srbije Privredne komore Srbije; udruženja Klaster nekretnine, Nacionalne alijanse za lokalni ekonomski razvoj (NALED) i Saveta stranih investitora.
U skladu sa odredbom člana 77. stav 6. Zakona o državnoj upravi ("Sl. glasnik RS", br. 79/2005, 101/2007, 95/2010, 99/2014, 47/2018 i 30/2018 - dr. zakon), sprovedena je javna rasprava u periodu od 14. jula do 2. avgusta 2023. godine. Tekst Nacrta zakona bio je objavljen na sajtu Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine http://www.must.gov.rs i na Portalu “e-Konsultacije”, a zainteresovani su mogli svoje primedbe, predloge i sugestije da dostavljaju Ministarstvu unutrašnje i spoljne trgovine, na e-mail adresu: nekretnine@must.gov.rs ili poštom, u pisanoj formi, na adresu: Ministarstvo unutrašnje i spoljne trgovine, Beograd, Nemanjina 22-26, Sektor za trgovinu, usluge i politiku konkurencije, sa naznakom “Javna rasprava o Nacrtu zakona o izmenama i dopunama Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti”.
Tokom javne rasprave održana su tri okrugla stola, i to: 31. jula 2023. godine, u Nišu, u prostorijama Privredne komore Srbije, 1. avgusta 2023. godine, u Novom Sadu, u prostorijama Regionalne privredne komore Južnobačkog upravnog okruga i 2. avgusta 2023. godine u Beogradu, u prostorijama Privredne komore Srbije, koji je kao centralni događaj otvorio Tomislav Momirović, ministar unutrašnje i spoljne trgovine.
II Učesnici javne rasprave
U javnoj raspravi učestvovali su posrednici, odnosno predstavnici privrednih subjekata koji obavljaju delatnost poslovanja agencije za nekretnine, nezavisni organi, udruženja, pojedinci i drugi zainteresovani subjekti. Na e-mejl adresu Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine - nekretnine@must.gov.rs i u pismenoj formi primedbe, predloge i sugestije na Nacrt zakona dostavili su učesnici u javnoj raspravi, i to: Udruženje banaka Srbije p.u. Beograd, Tijana Ugrenović – Avenija nekretnine Niš, Agencija za nekretnine Prostor Ruma, mr Branislav Jovanović, PR Petar Raičević, Raičević nekretnine Beograd, Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj – NALED, Zorica Trifunova – PR Faunder. Elektronskim putem, van propisanog obrasca, dostavljen je predlog Darka Peterna.
III Analiza rezultata javne rasprave
1. Primedbe i sugestije načelnog karaktera
Analizirajući dostavljene primedbe, predloge i sugestije učesnika javne rasprave na tekst Nacrta zakona, kao i usmena izlaganja na održanim okruglim stolovima, može se konstatovati sledeće:
- Svi učesnici javne rasprave upoznati su sa razlozima i karakterom predloženih izmena i dopuna Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti koji se odnose na suzbijanje sive ekonomije u posredovanju u prometu nepokretnosti, odnosno smanjenju broja agenata koji trenutno rade u sivoj zoni i njihovog prelaska u legalne tokove; na unapređenje pravnog okvira za otkrivanje, sprečavanje i suzbijanje pranja novca i finansiranja terorizma i terorističkih akata u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti i stvaranja uslova za dalji razvoj i unapređenje ove delatnosti čime će se povećati kvalitet usluga u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.
Na tekst Nacrta zakona deo učesnika javne rasprave dostavio je načelne predloge i sugestije kao što su: uvođenje jedinstvene posredničke tarife, kako bi se ujednačila praksa Beograda, Novog Sada i juga Srbije; uvođenje mogućnosti naplate troškova za svaku preduzetu radnju; uvođenje jedinstvenog tarifnika koji bi doprineo i zaštiti klijenata, kojim bi tarifa bila javno dostupna, kao što je to slučaj sa advokatima, beležnicima; propisivanje obaveze da se promet nekretnina vrši isključivo preko posrednika; obaveznost stručne prakse pre upućivanja na polaganje stručnog ispita za posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. Načelne primedbe su se odnosile i na nepostojanje reciprociteta u ugovornom odnosu nalogodavac-posrednik, omogućavanje posrednicima “korišćenje baze podataka RGZ i katastra, kao i drugih baza nadležnih organa u vezi prometa, izgradnje i planiranja i da takvi dokumenti imaju snagu zvaničnosti i da se naplata preuzetih dokumenata vrši prema stvarno preuzetim podacima a ne naplatom taksi i drugih nameta po osnovu sticanja mogućnosti za njihovo preuzimanje”; načina utvrđivanja kvadrature nepokretnosti koja je predmet posredovanja i oglašavanja, kao i površine nepokretnosti koja se može oglasiti u sredstvima javnog informisanja, odnosno iz kojih dokumenata se može preuzeti površina nepokretnosti za oglašavanje.
2. Konkretne primedbe na tekst Nacrta zakona (primedbe na konkretan član, stav)
Konkretne primedbe, predlozi i sugestije odnose se na pojedine članove Nacrta zakona, od kojih izdvajamo:
- U članu 11. Nacrta zakona predlaže se uvođenje člana 22a zakona, koji u stavu 1. sadrži pojam: “ugovor o fiducijarnom vođenju računa” a u stavu 2. pojam: “fiducijarni račun”. Predlaže se da se reč “fiducijarni” zameni u oba stava predloženog člana rečju: “namenski”, kao i da posrednik bude ovlašćeno lice po tom računu koji bi otvorio poverilac iz osnovnog posla a dužnik uplatio sredstva čije dalje raspolaganje bi bilo podložno unapred definisanim dokumentima čija izrada zavisi od nekog budućeg, predvidljivog ali odložnog uslova – što bi u svakom konkretnom slučaju, s obzirom na njegove specifične okolnosti, bilo ugovoreno ugovorom o otvaranju namenskog računa sa bankom. Suština izmene je izbegavanje termina koji nije propisan zakonom i koji ne uživa sudsku zaštitu u praksi sudova u Republici Srbiji kao i izbegavanje mogućnosti da se stekne utisak da poslednik prima novčana sredstva uplaćena na ovaj račun, kao i da su odredbom člana 68. Zakona o platnim uslugama (“Službeni glasnik RS”, br. 139/2014 i 44/2018) propisane vrste platnih računa, prema kojoj platni račun može biti tekući račun ili drugi platni račun, dakle ne i fiducijarni. Pored ovog predloga, dostavljen je komentar da je propisana isključiva nadležnost Narodne banke Srbije da propisuje vrste računa i da vodi njihov registar, što bi se narušilo propisivanjem neke vrste računa u ovom Zakonu, čiji predlagač nije Narodna banka Srbije.
Takođe, u vezi istog člana predlaže se njegova izmena kako bi se uskladio sa pravnim poretkom Republike Srbije, zbog čega se umesto naziva “fiducijarni” koristi naziv “namenski račun”, kao i da se novčana sredstva na namenskom računu posrednika izuzimaju od zaplene čime se povećava sigurnost nalogodavca i druge ugovorne strane.
- Posle člana 12. Nacrta zakona predlaže se uvođenje novog stava o obaveznosti prometa nepokretnosti preko posrednika, i to da pravna lica – investitori se obavezuju da se promet nekretnina vrši preko agencija za nekretnine upisanih u registar posrednika i da će se svaki promet nepokretnosti suprotan ovom stavu tretirati u skladu sa stavom 1. člana 12. Zakona.
Takođe, dostavljene su primedbe u pogledu člana 9. Nacrta zakona koji novim stavom 2. člana 18. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti reguliše način pribavljanja podataka o površini nepokretnosti koja se oglašava da je u praksi neprimenjiv i neodrživ iz više razloga (da se površina iz Katastra nepokretnosti razlikuje od realne površine nepokretnosti i ne postoji samo jedan, uniformni način upisa koji važi sa sve nepokretnosti u katastru, odstupanja realnih i upisanih površina nepokretnosti, da se realne površine nepokretnosti razlikuju od onih upisanih u Katastar nepokretnosti i samim tim situacije u praksi da se površine iste nepokretnosti razlikuju kod različitih javnih organa i institucija i dr) te se predlaže da se, u slučaju kada se realno stanje razlikuje od onog u Katastru, površina nepokretnosti može preuzeti iz verodostojnog dokumenta koji je izdala neka od državnih institucija, kao i da bilo koji dokument koji je izdat i pečatiran od bilo koje državne institucije ili organa treba da bude relevantan dokaz za površinu konkretne nepokretnosti, bilo da je u pitanju overen i pravosnažan Ugovor o kupoprodaji, otkupu, Ugovor o razmeni, poresko rešenje nadležnog Poreskog organa, Infostan itd. Takođe, predlog je i da se dozvoli i agentima, kao licima koja su stručno usavršena u obavljanju svog posla, da mogu da izvrše premer laserima koje imaju i da urade odgovarajuću osnovu sa dimenzijama koje su uzeli na terenu, a da ta osnova bude dovoljna potvrda realne površine nepokretnosti i da se na osnovu toga nepokretnost može i oglašavati;
-da se u istom članu koji uređuje oglašavanje nepokretnosti, konkretno površine nepokretnosti, može koristiti nalaz ovlašćenog sudskog veštaka ili procenitelja vrednosti nepokretnosti, ako u katastru nepokretnosti ili u građevinskoj ili upotrebnoj dozvoli ne postoje podaci o površini objekta, odnosno njegovog fizičkog dela, ili ako je objekat sagrađen bez odobrenja za gradnju, a u cilju olakšanja poslovanja posrednika;
- da je u istom članu koji se odnosi na oglašavanje, nepotpuno navedeno iz kojih dokumenata se može preuzeti površina nepokretnosti za oglašavanje, tačnije da je izostavljen Ugovor o otkupu, Ugovor o kupoprodaji i dr. imenovani ugovori po ZOO, eventualno skica overenog projekta, merenje od strane arhitekte i sl, kao i da praksa i nasleđeno stanje u katastru nije uzeto u obzir;
- da se posle člana 11. dodaju novi članovi kojima bi se definisalo da lice sa položenim stručnim ispitom može da zaključi ugovor o zastupanju sa posrednikom i da nakon što se upiše u Registar posrednika kao agent, obavlja poslove posredovanja kod posrednika i da se ugovorom o zastupanju utvrđuje pravo na naknadu (proviziju) agenta koji za posrednika zaključuje ugovore o posredovanju, da se provizija agenta ugovara i obračunava kao procentualni udeo u posredničkoj naknadi koju je posrednik naplatio od nalogodavca, da se ugovorom o zastupanju ugovaraju međusobna prava, obaveze i odgovornosti agenta i posrednika i da se takav ugovor zaključuje u pisanom obliku. Takođe, predloženo je i propisivanje poreza i doprinosa, poreskih stopa i stope doprinosa, način njihovog obračuna i plaćanja, kao i način evidentiranja prijava i odjava agenata Poreskoj upravi, podaci koji se evidentiraju i rokovi plaćanja poreza i doprinosa, koji bi se regulisao ovim zakonom. Tačnije, posebnim zakonom u oblasti posredovanja treba urediti oporezivanje provizije po ugovoru o zastupanju i plaćanje doprinosa, po uzoru na Zakon o pojednostavljenom radnom angažovanju na određenim poslovima u pojedinim delatnostima, s tim da se model oporezivanja i plaćanja doprinosa na proviziju agenta prilagodi prirodi posla koji obavljaju;
- da se dopuni član 13 stav 1. u pogledu ugovora o osiguranju od odgovornosti za štetu, odnosno da se obuhvati i osiguranje od odgovornosti za štetu usled neispunjenja obaveza posrednika propisanih članom 22a zakona, koje se odnose na namenski račun, u cilju povećavanja sigurnosti korisnika usluga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti;
- izmena člana 20. Nacrta zakona se predlaže da bi se odredile kazne i njihov iznos za kršenje odredbi (novih) članova 11a-11e i člana 22a, koji ranije nisu postojali u zakonu. Takođe, dat je komentar da su kazne za neizdavanje računa niske i mogu delovati stimulativno za one koji ne žele da izdaju račun za pružene usluge.
- izmena člana 23. Nacrta zakona se predlaže da bi se uskladio rok za početak primene zakona, sa rokom iz člana 22. Nacrta zakona za donošenje podzakonskih akata od devet meseci.
IV Razmatranje konkretnih predloga i sugestija
Ministarstvo unutrašnje i spoljne trgovine razmotrilo je sve dostavljene primedbe, predloge i sugestije učesnika u javnoj raspravi.
Načelne primedbe, predloge i sugestije koje nisu bile predmet predloženih izmena a koje se odnose na uvođenje jedinstvene posredničke tarife, odnosno uvođenje jedinstvenog tarifnika koji bi doprineo i zaštiti klijenata, kojim bi tarifa bila javno dostupna, kao što je to slučaj sa advokatima, beležnicima, Ministarstvo nije prihvatilo iz razloga što delatnost agencije za nekretnine ne predstavlja delatnost od opšteg/javnog interesa te se iz navedenog razloga ne može ustanoviti obaveznost uvođenja i postojanja jedinstvenog tarifnika, kao što je to slučaj sa advokatima, beležnicima i sl. Takođe, smatramo da postoje objektivni razlozi zbog kojih se provizije razlikuju od mesta do mesta i da je određena fleksibilnost nužna kako bi obe strane iz ugovornog odnosa bile zadovoljne, pa samim tim Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti nije ni određena visina posredničke naknade. Uzimajući u obzir činjenicu da član 28. Zakona obavezuje posrednika da odredi opšte uslove poslovanja, odnosno decidno nabraja šta kao takvi moraju da sadrže, između ostalih i iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, zaključivanjem ugovora o posredovanju oni postaju sastavni deo ugovora i predstavljaju obaveznost njihove primene, odnosno kao takvi postaju izvor pravila za regulisanje prava i obaveza ugovornih strana.
U pogledu propisivanje obaveze da se promet nekretnina vrši isključivo preko posrednika, Ministarstvo stoji na stanovištu da bi propisivanje takve obaveze bilo u suprotnosti sa ustavnim načelima koja se tiču ekonomskog uređenja, odnosno da ono kao takvo počiva na tržišnoj privredi, otvorenom i slobodnom tržištu, slobodi preduzetništva, samostalnosti privrednih subjekata i ravnopravnosti privatne i drugih oblika svojine.
Načelne primedbe na Nacrt zakona koje se odnose na način utvrđivanja kvadrature nepokretnosti koja je predmet posredovanja i oglašavanja, kao i površine nepokretnosti koja se može oglasiti u sredstvima javnog informisanja, odnosno iz kojih dokumenata se može preuzeti površina nepokretnosti za oglašavanje, a koje su takođe date i kroz primedbe na konkretan član 18. koji uređuje oglašavanje, Ministarstvo će uzeti u razmatranje kako bi se precizirao i poboljšao tekst Nacrta zakona.
Ministarstvo smatra da posebno treba razmotriti predloge i sugestije u vezi sa propisivanjem poreza i doprinosa, poreskih stopa i stopa doprinosa, način njihovog obračuna i plaćanja, kao i način evidentiranja prijava i odjava agenata Poreskoj upravi, po osnovu zaključenog ugovora o zastupanju sa posrednikom imajući u vidu da je za to neophodna saglasnost Ministarstva finansija, odnosno da li je predloženi stav regulisanja angažovanja agenata posebnim zakonom, u skladu sa prirodom posla, moguć sa stanovišta poreske politike i pozitivnih propisa iz nadležnosti ministarstva za poslove finansija.
U pogledu primedbe na član 11. Nacrta zakona kojim se predlaže da se reč “fiducijarni račun” zameni rečju: “namenski račun “, ova primedba je prihvaćena s tim što ostale pojedinosti navedenog računa Ministarstvo mora usaglasiti sa Narodnom bankom Srbije imajući u vidu isključivu nadležnost Narodne banke Srbije da propisuje vrste računa i da vodi njihov registar.
Ostale primedbe i sugestije Ministarstvo će razmotriti kako bi se iznašla najbolja rešenja i kako bi predlozi i sugestije kojima se unapređuju zakonska rešenja predloženog teksta Nacrta zakona bili ugrađeni u konačni tekst Nacrta zakona.
Izvor: Vebsajt Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine objavljuje, 16.08.2023.
Naslov: Redakcija