ZAKON O OZAKONJENJU: Odgovori Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture na pitanja o legalizaciji

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015 - dalje: Zakon) stupio je na snagu 27. novembra 2015. godine.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture daje odgovore na neka od pitanja vlasnika nelagalno sagrađenih objekata.

- U dva navrata sam podnosio zahtev za legalizaciju. Uz zahtev sam podneo i geodetski snimak objekta na kome moj objekat ima 404 kvadrata, što je ukupna kvadratura u koji ulaze terase i stepenište koje su uz kuću i pod istim krovom. Objekat ima prizemlje, dva sprata i potkrovlje. Kako će se računati kvadratura, spoljne mere (404 kvm) ili korisne površine (300 kvm) koja je u mom slučaju, s obzirom na terase, stepenište i potkrovlje oko 300 mkv? U koju kategoriju spadam za plaćanje takse preko 400 mkv ili do 300 mkv?

Zakonom je predviđeno da se pre određivanja takse za ozakonjenje utvrđuje korisna površina svakog objekta, te će u skladu sa tim biti određena visina takse u vašem slučaju.

- Imam stan koji je investitor dozidao na postojeću zgradu, ali nije legalizovao dogradnju. U međuvremenu je otišao u stečaj. Ja sam podneo zahtev za legalizaciju, ali tada nisam priložio nikakva dokumenta. Da li i ja moram da čekam da dobijem rešenje za rušenje ili mogu odmah da angažujem neki projektni biro da mi on sada izda izveštaj o zatečenom stanju?

Najbolje je da sačekate obaveštenje nadležnog organa s obzirom na to da se vaš postupak vodi po službenoj dužnosti u skladu sa Zakonom.

- Vlasnik sam stana u zgradi koja ima građevinsku dozvolu. Investitor je završio zgradu oko 85 odsto, svi stanovi su useljeni, ali nije plaćen priključak za daljinsko grejanje i nisu završene podzemne garaže. Investitor nema nameru da završi zgradu, a probio je građevinsku dozvolu u delu visine krova, kao i proširenjem površine balkona u odnosu na projekat u većem broju stanova. Da li je potrebna saglasnost svih stanara po principu "svako svakom" za deo nelegalnih terasa kako bi one bile pripojene stanovima i kao takve ozakonjene i upisane u vlasnički list?

Objekat gde nije odstupljeno od građevinske dozvole nije predmet ozakonjenja. Kako u konkretnoj situaciji imamo i radove na zgradi u kojima je odstupljeno od izdate građevinske dozvole samo ti radovi su predmet ozakonjenja. Kada je investitor poznat i dostupan, onda on mora biti nosilac svih aktivnosti u postupku ozakonjenja. U konkretnom slučaju prvo se ozakonjuju delovi zgrade za koje je odstupljeno od građevinske dozvole, a potom se izdaje i upotrebna dozvola u redovnom postupku za celu zgradu.

- Podneo sam zahtev marta 2010. po prošlom Zakonu za legalizaciju (inače imam građevinsku dozvolu, odobreni projekat ali u izgradnji je odstupljeno, pa nije dobijena upotrebna dozvola). Po papirima koje sam imao do tada koje i sada posedujem na mojoj katastarskoj parceli su bila tri suvlasnika placa. Nakon podnošenja zahteva bio sam obavešten da su sada na istoj parceli suvlasnici 5 lica koji imaju svoje posebne KP i objekte na njima oko moga placa! Nisam mogao da dobijem saglasnost od svih. Nadležnim organima nisam dostavio nijedan dokument. Dobijam rešenje kojim se ODBACUJE zahtev za upis prava svojine na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, na stambenom objektu koji se nalazi na KP. Da li ću moći da nastavim legalizaciju?

Prema vašim navodima, smatramo da objekat može biti predmet ozakonjenja, a opreza radi, možete i sami obavestiti građevinsku inspekciju da imate nezakonito izgrađeni objekat.

- Podnela sam zahtev za legalizaciju 2009. a plaćena je i taksa. Od tada nije stiglo nikakvo rešenje. Da li je to normalno?

U skladu sa članom 4 Zakona, ako ste platili naknadu za uređenje, ali vam nadležni organ nije naknadno izdao rešenje o građevinskoj dozvoli u postupku legalizacije, do dana stupanja na snagu Zakona, onda imate pravo da vam jedinica lokalne samouprave vrati sredstva.

Osnov za upis prava svojine u skladu sa ranije važećim zakonom bilo je naknadno izdato pravosnažno rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli u postupku legalizacije objekta. Iz vaših navoda utvrđuje se da nadležni organ nije izdao potrebna upravna akta, te se time nisu ni stekli uslovi za upis prava svojine u skladu sa ranije važećim Zakonom, kao ni po Zakonu o državnom premeru i katastru. U vašem slučaju biće nastavljen postupak ozakonjenja u skladu sa novim Zakonom, a pravnosnažno rešenje o ozakonjenju biće osnov za upis prava svojine na stan.

- Kupio sam 2005. godine stan od investitora. Imam kupoprodajni ugovor, na osnovu kojeg sam tada platio porez na prenos. U ugovoru piše broj građevinske dozvole, ali ne i upotrebne, jer navodno investitor nije bio u obavezi da je ima. Šta mi je potrebno od dokumentacije da bih započeo legalizaciju stana?

Na osnovu podataka koje ste naveli pretpostavljamo da ne posedujete upotrebnu dozvolu, a da su radovi na izgradnji vašeg stana izvedeni u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom. Za opisanu situaciju Zakonom je predviđeno da takva nepokretnost nije predmet ozakonjenja već da se upotrebna dozvola ishoduje u redovnom postupku.

- Zahtev za legalizaciju je podnet 2003. godine. Proces je započet 2009. pri čemu smo podneli projekat, platili građevinsko zemljište i legalizaciju poslovno stambenog prostora po kvadratu u septembru 2010. Građevinska i upotrebna dozvola dobijene su 2011. godine. U Katastru nam ne priznaju tu dozvolu, jer su opštine imale rok do 31. 7. 2010. godine da završe započetu legalizaciju. Nama to tada niko nije rekao i pored toga grad nam je uredno naplatio sve bez obzira na prekoračene rokove. Da li mogu da tražim povraćaj novca i da uknjižim zgradu po novom zakonu o ozakonjenju? U Katastru sam platila takse za uknjižbu i ukoliko im ne dostavim dokumentaciju u određenom roku propašće mi taksa od skoro 10.000 dinara. Šta sad da radim?

Situacija koju ste naveli odnosi se na odnos utvrđen Statutom grada Beograda između grada i gradske oštine. Naš savet je da se obratite Sekretarijatu za poslove legalizacije grada Beograda, jer koliko znamo, vaš slučaj nije usamljen, a u cilju jedinstvenog rešavanja vaše i sličnih situacija.

- U rešenju piše da se odobrava upotreba stambenog objekta sa dve garaže i tavanskog prostora. Kupio sam ih 2008. godine i platio prenos i porez. U međuvremenu sam od garaže napravio dve garsonjere, a od tavanskog prostora napravio stan. Stiglo mi je poresko rešenje u kome se sve vodi kao stan. Da li ja mogu ovo da ozakonim?

U skladu sa Zakonom i promena namene se smatra radovima za koje se može izdati rešenje o ozakonjenju. Opreza radi, pošto se radi o radovima koji nisu vidljivi na satelitskom snimku, potrebno je da nadležnu građevinsku inspekciju obavestite o izvedenim radovima bez izdatog potrebnog akta za gradnju čime će se steći uslovi za početak postupka ozakonjenja.

- Vlasnik sam objekta od 62 m2, koji sam nasledila 1995. godine. Podnela sam zahtev za legalizaciju 2003. godine, dostavila geodetski snimak objekta, tehnički izveštaj, projekat izvedenog stanja. Upis prava svojine nad objektom ostvarila sam 2013. Otac je platio tadašnjem korisniku parcele zemljište od 2,5 ara, neka priznanica postoji, ali ne i ugovor. Nisam vlasnik parcele na kojoj je osim moje podignuto još deset kuća. Oblik svojine je državna. Da li mogu da legalizujem kuću?

Pripadate kategoriji lica koja u roku od 6 meseci od dana stupanja na snagu Zakona mogu podneti zahtev nadležnom organu. Uređenje imovinsko-pravnih odnosa na predmetnoj parceli predstavlja prethodno pitanje za postupak ozakonjenja, jer je Zakonom predviđeno u vašoj situaciji da se pored dokaza o upisu prava svojine u skladu sa posebnim zakonom mora dostaviti i dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu.