STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE: Mišljenje Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljeno pitanje

Javnobeležnička komora objavila je 17. avgusta 2017. godine Mišljenje Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljeno pitanje, koje možete videti u nastavku.

Da li javni beležnik može da potvrdi (solemnizuje) predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kojim je ugovorena i kapara, i to tako što je predviđeno da prodavac zadržava primljenu kaparu ako "kupac odustane od kupovine predmetnih nepokretnosti"*, a ukoliko prodavac "odustane od prodaje", "obavezan je kupcu vratiti kaparu", ili bi solemnizacija bila suprotna članu 93đ Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015), s obzirom da bi predstavljala potvrdu ništave isprave o pravnom poslu, pošto je takvo ugovaranje kapare/odustanice ništavo. Da li će javni beležnik koji ispravu solemnizuje biti odgovoran za štetu prodavcu koga je sud obavezao, našavši da je odredba ništava, da vrati dvostruku kaparu?

*Konkretnim predugovorom je bilo predviđeno isto i za slučaj da kupac ne izvrši svoju obavezu na plaćanje cene nakon zaključenja glavnog ugovora. To ugovaranje nije moguće. Obavezu iz glavnog ugovora, npr. kupoprodajnog moguće je učvrstiti kaparom samo ako se kapara da prilikom njegovog zaključenja, a ne prilikom zaključenja predugovora.

O d g o v o r:

Javni beležnik može solemnizovati ovakav predugovor jer ugovoranje povraćaja primljene a ne dvostruke kapare ne predstavlja samo po sebi ništavu odredbu. Nema odgovornosti beležnika za štetu.

Obrazloženje:

Shvatanje da je ovakvo ugovaranje kapare ništava odredba obrazlaže se na sledeći način:

a. U opisanom slučaju ugovorena je kapara kao odustanica, pa se moraju primeniti pravila koja važe za odustanicu. Činjenica je, naime, da samo ugovaranje kapare ne daje pravo na odustanak od ugovora (čl.79 st.3 Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja)) ali stranke mogu ugovoriti drugačije kada kapara dobija i osobine odustanice. Na kaparu ugovorenu kao odustanicu se primenjuju i pravila o kapari i pravila o odustanici. Ova druga ne daju pravo izbora poput onih o kapari.

b. Odredba člana 83.stav 2 Zakona o obligacionim odnosima kojom se uređuje kapara kao odustanica za slučaj da jedna strana odustane od ugovora je imperativne prirode, jer se, kako se navodi u jednoj sudskoj odluci, "samom normom ne predviđa njena primena (samo) za slučajeve kada stranke nešto drugo nisu ugovorile".

v. Ovakvim ugovaranjem se vređaju načelo ravnopravnosti stranaka u obligacionom odnosu, načelo savesnosti i poštenja i načelo zabrane zloupotrebe prava.

Ovi argumenti ne stoje.

a. Iz činjenice da se normom o kapari i kapari kao odustanici ne predviđa njihova primena ako drugačije nije ugovoreno, ne sledi zaključak da su u pitanje imperativne norme. Ovakvo shvatanje je suprotno članu 20 Zakona o obligacionim odnosima koji kaže "Stranke mogu svoj obligacioni odnos urediti drugačije nego što je ovim zakonom određeno, ako iz pojedine odredbe ovog zakona ili iz njenog smisla ne proizilazi nešto drugo". Nije dakle neophodno da zakon dozvoli drugačije ugovaranje, već treba, da odredba ne bi bila dispozitivna već da bude imperativna, da ga zabrani. U konkretnom slučaju takve izričite zabrane nema, niti iz formulacije člana 83 stav 2 ZOO to proizilazi. Dakle, nema osnova za zaključak da bi drugačije ugovaranje bilo protivno prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima, tj. da je ugovorna odredba ništava.

b. Nema osnova ni da se ništavost obrazlaže pozivom na izneta načela obligacionog prava, kao što je to takođe izneto u jednoj (istoj) sudskoj odluci. Tvrdnju da je povređena ravnopravnost stranaka, bez dodatnih argumenata, sugeriše da su kupac i prodavac u svakom slučaju neravnopravni (odnosno da je neravnopravan kupac), što naravno ne može biti slučaj, posebno ne u konkretnom slučaju u kome su obe strane komercijalna pravna lica. Ni načelo savesnosti i poštenja nije povređeno samim ugovaranjem ovakve sadržine, izuzev ako se ne sugeriše da je ono povređeno samim ugovaranjem različitim od (dispozitivne) odredbe zakona. Najzad, nema mesta ni pozivanju na načelo zabrane zloupotrebe prava, nije moguće ni zamisliti koje je to pravo iz obligacionog odnosa vršeno ili moglo biti protivno cilju, pri ovakvom ugovaranju. Ne bi bilo mesta ni pozivanju na načelo jednake vrednosti davanja, tvrdnjom da povreda postoji zbog toga što je posledica odustajanja prodavca vraćanje primljene kapare (pa je njegova imovina nepromenjena), a posledica odustanka kupca ostajanje bez kapare (pa se njegova imovina za toliko umanjuje). Ovo načelo se ne može neposredno primeniti, a svaki učesnik u obligacionom odnosu, svaki ugovornik, može pristati na nejednakost davanja, što je voljna besteretnost koja isključuje primenu pravila o leziji.

Nema, dakle, ni jednog osnova da se sporazum iz predugovora u pitanju smatra kao narušavanje imperativne norme, odnosno da je takvo ugovaranje ništavo. Stranke mogu ugovoriti posledice neizvršenja obaveze, pa i one iz predugovora, tako što će odgovornost pooštriti ili ograničiti ili isključiti (član 264 i 265 Zakona o obligacionim odnosima). Kaparom i odustanicom se, pored ostalog, ugovorom uređuje ugovorna odgovornost za štetu. Njih stranke mogu ugovoriti u kojoj god visini hoće, naravno ako ne postoje posebni razlozi koji će ukazati na zelenaški ugovor ili prekomerno oštećenje. Stranke mogu i, sa istim ciljem koji imaju kapara i/ili odustanica, ugovoriti davanje nečeg drugog, ili kakvu radnju, to nije zabranjeno, pa je samim tim dozvoljeno. Kako se ne radi o ništavom ugovoru, javni beležnik koji je potvrdio ovakvu odredbu nije postupao suprotno članu 93đ Zakona o javnom beležništvu.

Čak i da je u pitanju ništava odredba predugovora u tom delu (vraćanja kapare odnosno odustanice, a ne dvostruke kapare), a nije, primenom člana 103 i 105 Zakona o obligacionim odnosima došlo bi do poništenja ugovora (predugovora) ili samo te odredbe i povraćaja datog. Nije moguće izvršiti (deklarativnom sudskom odlukom) konverziju ništave odredbe o kapari/odustanici onom iz zakona, za koju se tvrdi da je imperativna. Stranke nisu htele da svoj odnos urede na način predviđen članom 83, stav 2 Zakona o obligacionim odnosima, izričito su ugovorile drugačije, pa nema uslova za primenu člana 116 zakona o obligacionim odnosima. Takođe, ne postaje zbog ništavosti ugovorenog, po samom zakonu, jedna, kako se tvrdi, imperativna odredba dopunsko-dispozitivna, ona se ne može primeniti, kao da stranke nisu ništa ugovorile. Imperativnost se sastoji u tome što stranke ne mogu da ugovore drugačije, ali stranke nisu dužne da ugovore ni kaparu ni odustanicu pa se ne vidi zašto sud nadomešćuje navodno ništavu odredbu drugačijom. Ovde se ne može uočiti analogija na primer sa članom 463 Zakona o obligacionim odnosima po kojoj će se dugovati samo propisana cena ako je ništavo ugovorena viša, ili sa članom 1002 Zakona po kome se jemčeva obaveza svodi na meru dužnikove ako je ugovorena viša. Ovi primeri pokazuju da zakon izričito predviđa zamenu ništave ugovorne odredbe nekom drugom, a ne daje sudu pravo da to uradi po svom nahođenju i ne pozivajući se na osnov takve "operacije".`

Sažeto rečeno, opisano ugovaranje kapare nije ništavo, pa javni beležnik ne postupa suprotno članu 93đ Zakona o javnom beležništvu. Čak i kada bi ugovorna odredba bila ništava, posledica ne bi bila obaveza na vraćanje dvostruke kapare, nego poništenje ugovora uz povraćaj datog.