KUPOVINA STANA POD HIPOTEKOM: Legalna je i moguća, uz manji ili veći rizik

Hipoteka je neka vrsta garancije banci da će korisniku stambenog kredita moći da naplati dugove iz vrednosti nekretnine, ukoliko on sam ne bude mogao da isplati preostale rate.

Međutim, to ne znači da ovaj stan ne može da dobije novog vlasnika. Naime, prodaja stana koji je pod hipotekom je u potpunosti legalna.

Kakva je procedura?

Kupac stana na kojem je aktivirana hipoteka može to da uradi ili uz pomoć stambenog kredita ili u kešu, kao i kod kupovine nekretnine bez hipoteke. Razliku prave dva dokumenta koju izdaje banka – potvrda o ostatku duga u kojoj je jasno definisano koliko još novca prvobitni vlasnik treba da isplati banci, kao i pismo o namerama, kojim se banka obavezuje da će izdati brisovnu dozvolu i otpisati hipoteku nakon isplate duga.

Hipoteku može da obriše sam prodavac, sve do dana zaključenja ugovora sa kupcem. To zapravo može da uradi tako što će banci da isplati kompletan dug. U praksi, često se dešava da prodavac ovaj dug vrati iz sredstava koja od kupca dobije kao kaparu.

Kada se hipoteka na ovaj način obriše iz evidencije Katastra, prodavac treba da kupcu dostavi list nepokretnosti, koji je u potpunosti bez zabeležbi ili tereta, dakle “čist”. Tada kupoprodajni ugovor može da se zaključi.

Šta ako prodavac ne vrati dug banci?

Čak i ako prodavac ipak nije vratio dug banci, kupovina ovakve nekretnine i dalje je moguća. Zapravo, ovo se u praksi najčešće i dešava. Naime, tada kupac treba da isplati deo novca na namenski račun prodavca, i to je iznos duga.

Za taj iznos će se kupcu potom umanjiti cena stana. Preostali deo, koji nije uplaćen na namenski račun, uplaćuje se na tekući račun vlasnika.

Kada je novac uplaćen, na red dolazi da prodavac stana u službi za katastar pokrene postupak za brisanje hipoteke.

Ako se kupoprodaja obavlja na ovakav način, prodavac će pre zaključenja ugovora od banke da dobije pismo o namerama, u kojem se banka obavezuje da će, nakon što ceo dug bude vraćen, da izda dozvolu za brisanje hipoteke. Pored toga, banka izdaje i potvrdu o stanju duga.

Najrizičnija opcija

Postoji i treća opcija za kupovinu stana pod hipotekom, ali ona je najnepovoljnija.

U trećoj varijanti, kupac može da isplati ugovorenu cenu nekretnine prodavcu, u celosti, na njegov tekući račun, a on se obavezuje da će tim novcem da isplati dug koji ima prema banci.

Procedura brisanja hipoteke je nakon toga ista kao i u ostalim slučajevima, ali za samog kupca, ova opcija može da bude izuzetno rizična. Naime, postoji rizik da prodavac jednostavno neće da postupi po dogovoru, odnosno da isplati novac banci.

Ako se to dogodi, kupac i dalje ima svoj stan, ali ima i hipoteku, a to znači da će banka ovaj stan prodati ako kupac ne bude isplatio dug.

Stoga agenti za nekretnine, ali i pravnici, ističu da su prve dve opcije sigurnije i bolje.

Izvor: Vebsajt Nova, Dunja Marić, 26.06.2023.
Naslov: Redakcija