ZAKON O POSTUPKU UPISA U KATASTAR NEPOKRETNOSTI I VODOVA: Notari su dužni da katastru pošalju zahtev za upis novog vlasnika u registar nepokretnosti i provere status prometovane nepokretnosti. U njihovoj nadležnosti, međutim, nije da utvrde da li su za investitorom ili starim vlasnikom, ostali dugovi zbog kojih bi mogao ostati i bez stana

Investitor je čitavu zgradu sazidao ne davši ni dinar za utrošenu struju. Stanari novih kvadrata, dočekali su krov nad glavom, nisu ni sanjali da će isplaćivati dugove graditelja.

Oni i nisu tako loše prošli. U Srbiji se dešava da kupci stanova, i novogradnje i starogradnje, ostaju i bez stana i stvari u njemu zbog neplaćenih obaveza prodavaca. Ne zna se koliko ih je ostalo bez životne ušteđevine, jer su bili drugi kupac iste nekretnine. Nadležni tvrde da je sve manje prostora za prevaru, ali garancije i dalje ne postoje.

Kupoprodaju stanova građani sada moraju da overe pred javnim beležnicima. Notari su dužni i da katastru pošalju zahtev za upis novog vlasnika u registar nepokretnosti. Njihovo uvođenje treba građanima da donese znatnu pravnu sigurnost, jer su oni dužni da provere status nepokretnosti koja je u prometu. U njihovoj nadležnosti, međutim, nije da utvrde da li su za investitorom ili starim vlasnikom, ostali dugovi zbog kojih bi mogao ostati i bez stana. Nije retka ni situacija kada novi gazda ne može da starog odjavi sa adrese, a za vratom su mu izvršitelji.

- Reformom katastra, koja je stupila na snagu 1. jula 2018. godine, obezbeđena je veća pravna sigurnost građana i onemogućen upis na osnovu falsifikovanih isprava, što se ranije dešavalo - tvrde u Komori javnih beležnika. - Istog trenutka kada javni beležnik overi ugovor, dostavlja ga katastru radi upisa, tako da ne postoji mogućnost da prodavac ode na drugo mesto i zaključi novi ugovor. Ovo, praktično, znači da je uspostavljen sistem koji u velikoj meri eliminiše rizik da dva kupca kupe isti stan.

Da bi se izbegla dupla prodaja kvadrata, a bilo ih je na hiljade u Srbiji, početkom godine Ministarstvo pravde pustilo je u rad novu, poboljšanu verziju aplikacije za overu prometa nepokretnosti. Nju koriste javni beležnici da bi proverili da li je nepokretnost već prometovana.

Dešavalo se, ne tako davno, da kupci novih stanova nisu znali da su njihovi kvadrati pod hipotekom, iako su proveravali dokumentaciju. Kada je investitor prestao da plaća kredit, ispostavilo se da banka ima pravo na stanove, a da je upis hipoteke nekako "zakasnio". Nije ga bilo u katastru dok se stanovi nisu prodali.

- Prema propisima, nadležnoj službi za katastar nepokretnosti podnosi se i zahtev za upis hipoteke koja se radi u formi javnobeležničkog zapisa - dodaju javni beležnici. - Taj zapis se odmah dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke, kako za stanove u izgradnji tako i za starogradnju. Od tog dana je nemoguće da onaj ko izvrši uvid u katastar ne bude obavešten o hipoteci. Inače, o postojanju upisane hipoteke javni beležnik je dužan da upozori kupce. Nažalost, postoje raniji slučajevi u kojima su investitori založili nepokretnost, a da hipoteka nije upisana u katastar.

Pre nego što se upusti u kupovinu nekretnine, svaki kupac pojedine podatke o prodavcu stana može i sam da proveri, pogotovo ako je reč o preduzeću. Na raspolaganju su mu javno dostupni registri, poput prinudne naplate pri Narodnoj banci Srbije i registri privrednih društava i finansijskih izveštaja u Agenciji za privredne registre.

Obe institucije nude mogućnost da se ovim podacima pristupi slobodno, putem interneta, gde lako može da se proveri da li je konkretno preduzeće u blokadi, ili je to bilo u prethodnom periodu, i za koji iznos dospelih dugova. U APR može da se vidi od kada firma posluje, ko su joj osnivači, da li su profitabilni ili gubitaši.

Putem interneta su delimično dostupni i podaci iz Katastra nepokretnosti, gde se upisom tačne adrese objekta vidi da li je nekretnina opterećena.

Poznavaoci stanja na tržištu nekretnina navode da dosta toga u teoriji nije moguće, ali u praksi, ipak, jeste. Zato se i dešava da se novi vlasnici stanova preko noći zadese u "nebranom grožđu", kada hitno moraju da rešavaju neku nepredviđenu situaciju koja iziskuje prilično novca.

Na pitanje o čemu građani koji planiraju kupovinu kvadrata treba da vode računa, advokat Svetlana Pavlović odgovara:

- Za kupce je najbitnije da odmah provere na koga je stan upisan. Zatim, da provere svu dokumentaciju koja se odnosi na prethodne vlasnike, što znači da se utvrdi da li postoji pravni sled. Potom, treba da sastave ugovor i odu kod notara - objašnjava advokat Svetlana Pavlović. - Takođe, stan mora biti "čist". To znači da nije pod hipotekom, da nema terete, zabeležbe i ostalo.

Bilo je slučajeva da neko kupi stan, ali se ne uknjiži u katastar, i onda u listu nepokretnosti stoji raniji vlasnik. Ovo je mnogima donelo silne probleme sa izvršiteljima, koji su jureći naplatu dugova prodavali praktično tuđe stanove. Oni se rukovode listom nepokretnosti, a ne kupoprodajnim ugovorom.

- Kada je reč o samom upisu u katastar, postoji pravilo: prvi u vremenu, jači u pravu - navodi Svetlana Pavlović. - Tačnije, ko prvi zaključi ugovor i upiše se kao vlasnik, taj se smatra imaocem prava svojine. A ovi drugi mogu da tuže prodavca.

Pravilo da banka sve proverava kada odobrava stambeni kredit klijentu, ne znači da je kupac uvek zaštićen. Banci je bitno da konkretni kvadrati zaista postoje, i da je uspostavljena hipoteka na tu, ili na neku drugu nekretninu. Zato se dešava da kupac tek po ulasku u novi stan shvati da je investitor, na primer, četiri stana u nadogradnji u potkrovlju priključio na - isti strujomer. Otuda je morao Elektrodistribuciji da plati novo brojilo.

Advokat Svetlana Pavlović napominje da se u katastru obavlja upis po pravilu prvenstva. - To znači da ako ima tri zahteva - za promenu imaoca, za hipoteku, za neki drugi teret, a kupac podnese zahtev tek posle njih, kao četvrti u nizu, prvo se rešava prvi zahtev koji je primljen, pa drugi, treći - objašnjava Pavlovićeva. - I ako je, na primer, drugi zahtev bio za upis hipoteke, kupac može biti upisan kao vlasnik na stanu koji je opterećen hipotekom poslatom tik ispred njegovog zahteva, o kojem se odlučivalo pre njegovog.

Praksa zna i za slučajeve da su izvršitelji dolazili da popisuju stvari novog vlasnika zbog dugova starog, koji se nije odjavio. Ministarstvo unutrašnjih poslova objašnjava da vlasnik stana ima pravo da traži od njih da provere gde stanuje podstanar, ili bivši vlasnik njegove nekretnine. Ukoliko utvrde da ne stanuju na adresi na kojoj imaju prijavljeno prebivalište - doneće rešenje o pasivizaciji. Sa njim ide i rok od osam dana da prijave stvarnu adresu.

Izvor: Vebsajt Novosti, D. I. Krasić, S. Bulatović, 24.03.2019.
Naslov: Redakcija