REPUBLIČKI SEKRETARIJAT ZA JAVNE POLITIKE IZDAO MIŠLJENJE NA NACRT ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O HIPOTECI

Ministarstvo finansija (u daljem tekstu: predlagač propisa) izradilo je Nacrt zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci (u daljem tekstu: Nacrt zakona). U toku je proces prikupljanja mišljenja od strane državnih organa. Republički sekretarijat za javne politike izdao je mišljenje da Nacrt zakona sadrži delimičnu analizu efekata propisa. To znači da je predlagač propisa odgovorio na sva pitanja predviđena članom 40. Poslovnika Vlade ("Sl. glasnik RS", br. 61/06 - prečišćen tekst, 69/08, 88/09, 33/10, 69/10, 20/11, 37/11 i 30/13), i time ispunio formalne uslove, ali da dostavljeni prilog Analiza efekata zakona ne sadrži suštinsku analizu, kvalitativne ni kvantitativne podatke na osnovu kojih bi šira javnost mogla da se upozna sa svim problemima u ovoj oblasti, i na osnovu kojih bi potencijalni pozitivni i negativni, direktni i indirektni efekti Nacrta zakona mogli u potpunosti da se sagledaju.

Nacrtom zakona, pre svega, uređuje se predmet zakona, a to je hipoteka, radi obezbeđenja i naplate potraživanja, pri čemu se je predloženo brisanje odredaba koje uređuju osnivanje centralne evidencije hipoteka. Predviđeno je i da se u nadležni registar nepokretnosti upisuje najviši iznos do kojeg hipotekovana nepokretnost služi za obezbeđenje poveriočevog uslovnog, odnosno budućeg potraživanja koje obuhvata glavnicu, kamate i troškovi naplate (maksimalna hipoteka). U okviru iznosa potraživanja, može se namiriti iznos kamate nastale od momenta proglašenja glavnog duga dospelim do momenta zaključenja ugovora o prodaji hipotekovane nepokretnosti u vansudskom postupku namirenja, najviše za period od tri godine, u skladu sa zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Predložena je i izmena definicije ugovora o hipoteci, pri čemu je ugovor o hipoteci ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom. Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane organa ili lica nadležnog za overu akata o prometu nepokretnosti. Prema Nacrtu zakona, ugovor o hipoteci sadrži i podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i podatke kojim se dokazuje svojina nad njima, odnosno postojanje drugog prava. Takođe, za razliku od trenutno važeće odredbe koja uređuje da ugovor o hipoteci sadrži i bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), koja može biti sadržana u ugovoru o hipoteci, odnosno u posebnoj ispravi, i to u istoj formi u kojoj je zaključen i ugovor o hipoteci.

Precizirano je da jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave volje vlasnika nepokretnosti - založne izjave, kao i da je to isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on obavezuje da u korist poverioca uspostavi hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom. Založna izjava o uspostavljanju jednostrane hipoteke po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci. Upis jednostrane hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev poverioca, dužnika ili vlasnika nepokretnosti. Precizirano je i da je ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci, sačinjena u skladu sa Zakonom o hipoteci i zakonom koji uređuje izvršenje i obezbeđenje - izvršna isprava, pri čemu hipotekarni poverilac ima pravo da pokrene sudski postupak namirenja na osnovu izvršne isprave, nastale u skladu sa Nacrtom zakona. Predviđeno je i da pravo pristupa hipotekovane nepokretnosti ne može biti korišćeno u periodu od 22:00 do 7:00 časova, kao ni u vreme državnih praznika, predviđenih zakonom.

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena. U tom slučaju, ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja. Smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvrđuje sud u vanparničnom postupku, predviđenom za obezbeđenje dokaza, na zahtev poverioca.

Nacrt zakona uređuje i da hipotekarni poverilac ili više njih mogu odrediti treće lice ili jednog od njih da preduzima pravne radnje radi zaštite i namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom. Treće lice postupa u ime i za račun hipotekarnog poverioca, ili više njih, u odnosu na hipotekarnog dužnika, odnosno vlasnika hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice. U registar nepokretnosti, upisaće se ime trećeg lica, s tim da hipotekarni poverilac ili više njih mogu uvek tražiti da se upišu u registar nepokretnosti, odnosno da zamene treće lice. Nacrt zakona predviđa i da je naknadni ugovor, koji predstavlja poseban ugovor između hipotekarnog poverioca i vlasnika nepokretnosti, zaključen po dospelosti obezbeđenog potraživanja u pismenoj formi, sa overenim potpisima, a kojim može da se ugovori: a) delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga, b) svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti, moguće zaključiti samo u slučaju da na predmetu hipoteke postoji jedan upisani hipotekarni poverilac.

Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti i ostalim hipotekarnim poveriocima, a ne samo dužniku i vlasniku nepokretnosti, kako je to uređeno važećim zakonom. Naime, po isteku ovog roka, hipotekarni poverilac će poslati Registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u njegovu korist, zajedno sa: kopijom opomene o prodaji nepokretnosti, kopijom ugovora o hipoteci, izjavom da dužnik do tog dana nije ispunio dug i dokazima da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti. Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje hipotekarnom poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti, kao i ostalim hipotekarnim poveriocima čije je potraživanje obezbeđeno hipotekom na predmetnoj nepokretnosti. Zahtev za upis zabeležbe hipotekarne prodaje može podneti svaki hipotekarni poverilac, bez obzira na red prvenstva. Ako je primio više zahteva za upis prava na istoj nepokretnosti, u smislu zakona kojim se uređuje upis prava na nepokretnostima, registar nepokretnosti će prvo uzeti u postupak eventualno nerešen prethodno podnet zahtev za upis nove hipoteke, a zatim zahtev za zabeležbu hipotekarne prodaje, o kojima će rešiti u gorenavedenom roku, bez obzira na red prijema drugih zahteva. Nacrt zakona precizira i da zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži: izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravnosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svojstvu zakonskog zastupnika vlasnika hipotekovane nepokretnosti, istu prodati, u skladu sa odredbama Nacrta zakona, kao i zabranu otuđenja i bilo koje vrste pravnog raspolaganja hipotekovanom nepokretnosti od strane vlasnika. Vlasnik, dužnik i poverilac koji je podneo zahtev za donošenje rešenja o hipotekarnoj prodaji, imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe. Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik hipotekovane nepokretnosti, uz žalbu dostavi pismene dokaze da: potraživanje ne postoji, hipoteka ne postoji, potraživanje nije dospelo za naplatu ili je dug isplaćen. Ovo drugostepeno rešenje konačno je i izvršno i protiv njega nije dozvoljena tužba ili pravni lek. Akt o otuđenju, odnosno drugom pravnom raspolaganju hipotekovanom nepokretnosti suprotno navedenoj zabrani, ništav je.

Nacrt zakona precizira i dopunjuje i odredbu važećeg zakona koja uređuje pravo prodaje. Naime, ako dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe. Nakon pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi rešenja hipotekarne prodaje, a pre pristupanja aukcijskoj prodaji, poverilac je dužan da izvrši procenu tržišne vrednosti nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka (u daljem tekstu: procenjena vrednost). Prodaja neposrednom pogodbom do momenta oglašavanja aukcijske prodaje moguća je po ceni koja ne može biti niža od 90% od procenjene vrednosti. U slučaju da nepokretnost na prvoj javnoj aukciji ostane neprodata, poverilac može nastaviti prodaju neposrednom pogodbom, ali po ceni koja nije niža od 60% od procenjene vrednosti, ili zakazati drugu aukcijsku prodaju koja se mora održati najranije u roku od 30 dana, a najkasnije u roku od 45 dana od dana okončanja neuspešne aukcije. Ako u roku od 12 meseci od dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, hipotekovana nepokretnost ostane neprodata, odnosno ako nije zaključen ugovor o prodaji neposrednom pogodbom, prodaja se obustavlja, a registar nepokretnosti, na zahtev vlasnika, dužnika ili hipotekarnog poverioca briše upisanu zabeležbu. Od momenta brisanja zabeležbe, upisani hipotekarni poverioci imaju pravo da podnesu zahtev za donošenje novog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a zabrana otuđenja, odnosno bilo koje vrste pravnog raspolaganja hipotekovanom nepokretnosti od strane vlasnika, ostaje na snazi 30 dana od dana brisanja upisane zabeležbe, odnosno do upisa nove zabeležbe, kada se ta zabrana produžava za period od narednih 12 meseci.

Nacrtom zakona predviđena je obaveza poverioca da održi aukcijsku prodaju u roku od šest meseci od dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a najkasnije u roku od 45 dana od isteka navedenog roka. Prema važećem zakonu, oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje, dok je Nacrtom zakona predviđeno da oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u visokotiražnom dnevnom listu koji se prodaje na celoj teritoriji Republike Srbije i najmanje u jednom dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 30 dana pre zakazane prodaje. Konačno, Nacrtom zakona brisan je izuzetak da poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti.

Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao zakonski zastupnik vlasnika hipotekovane nepokretnosti, prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja nije niža od 60% od procenjene vrednosti. Poverilac i hipotekarni dužnik, odnosno vlasnik hipotekovane nepokretnosti, u slučaju kada to nije isto lice, se tokom celog postupka vansudske prodaje mogu sporazumeti o prodaji neposrednom pogodbom i uslovima takve prodaje. Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje lica koja se bave prometom nepokretnosti, u skladu sa zakonom. Ukoliko se prodaja vrši preko lica koja se bave prometom nepokretnosti, uobičajena provizija može biti uključena u prodajnu cenu. Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži: a) iznos celokupnog potraživanja, b) procenjenu vrednost nepokretnosti, v) bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti, g) datum za kada se predviđa zaključenje ugovora o kupoprodaji, d) način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti, đ) datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena, e) izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti, ž) izjavu u kojoj se omogućava da bilo koje lice može da isplati veću kupoprodajnu cenu od cene predviđene ugovorom o neposrednoj pogodbi do isteka datuma za kada se predviđa zaključenje ugovora. Nacrtom zakona, predviđeno je, takođe, i da se na pružanje pomoći nadležnog organa unutrašnjih poslova u toku vansudskog postupka namirenja, shodno primenjuju odredbe zakona kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje u pogledu novčanih kazni predviđenih za nepostupanje.

Prema važećem zakonu koji uređuje hipoteku, kad je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke, dok je Nacrtom zakona predloženo da se momenat nastanka hipoteke računa od prijema zahteva za upis prve hipoteke.

Nacrtom zakona predviđeno je i da će poverilac u ugovor o prodaji nepokretnosti, pored kupoprodajne cene, uneti i odredbu, odnosno prilog ugovoru kojim se utvrđuje raspodela sredstava dobijenih od prodaje, i to po sledećem redosledu: a) troškovi prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica, b) potraživanja hipotekarnih poverilaca prema redosledu upisa, i v) iznos koji preostane od sredstava ostvarenih prodajom, a nakon namirenja hipotekarnih poverilaca, pripada dužniku, odnosno vlasniku hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice. U ugovor o prodaji nepokretnosti, obavezno se unosi instrukcija u pogledu načina plaćanja kupoprodajne cene na poverenički ili drugi podoban račun koji ne podleže prinudnoj naplati, sa koga će lica biti namirena prema utvrđenoj raspodeli. Poverilac će dužniku, odnosno vlasniku hipotekovane nepokretnosti, ostalim hipotekarnim poveriocima, svim trećim licima koja imaju prava na nepokretnosti, kao i banci kod koje je otvoren poverenički, odnosno drugi podoban način, u roku od sedam dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, dostaviti po kopiju ugovora, na osnovu kojeg će povlačiti pripadajuća sredstva sa računa bez naknadne saglasnosti ostalih lica obuhvaćenih raspodelom, što je banka kod koje je otvoren račun dužna da dozvoli, bez prava da zahteva dodatna dokumenta, osim dokumenata kojima se dokazuje svojstvo lica koje je obuhvaćeno raspodelom. Gore navedena lica snose troškove otvaranja i vođenja računa, srazmerno iznosima predviđenih raspodelom u odnosu na postignutu kupoprodajnu cenu. Način raspodele sredstava ostvarenih prodajom hipotekovane nepokretnosti, shodno se primenjuje i na raspodelu sredstava ostvarenih prodajom neposrednom pogodbom, u skladu sa Nacrtom zakonom.

Kada je u pitanju ispis hipoteke, isti se vrši na zahtev vlasnika, odnosno kupca hipotekovene nepokretnosti u postupku vansudske prodaje radi namirenja hipotekarnog potraživanja. Uz zahtev vlasnika, podnosi se i pismena izjava hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke, ili pravnosnažna sudska odluka kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo, ili ugovor o kupoprodaji hipotekovane nepokretnosti zaključen po okončanju postupka vansudske prodaje kojom sa namiruje potraživanje hipotekarnog poverioca, ugovor o prodaji neposrednom pogodbom (oba zajedno sa dokazom o uplati kupoprodajne cene), odnosno naknadni ugovor. Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti ili delimično isplaćeno, odnosno ako su ispunjeni uslovi predviđeni ovim zakonom. U slučaju postojanja više hipotekarnih poverilaca, ako se iz vrednosti nepokretnosti prodate vansudskom prodajom namiri samo deo hipotekarnih poverilaca, nadležni registar je dužan da na osnovu zahteva i priloženih dokumenata, izvrši brisanje svih upisanih hipoteka na predmetnoj nepokretnosti.

Kada je u pitanju vansudska prodaja, hipoteka prestaje i kad je, na osnovu izvršne isprave, predmet hipoteke prodat vansudskim putem, kad je poverilac namiren na osnovu ugovora o prodaji neposrednom pogodbom ili na osnovu naknadnog ugovora, u skladu sa Nacrtom zakona.

U ovim slučajevima: a) ispis se vrši na zahtev kupca predmeta hipoteke, hipotekarnog poverioca, hipotekarnog dužnika ili vlasnika hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice, na osnovu naknadnog ugovora, kupoprodajnog ugovora, odnosno ugovora o prodaji neposrednom pogodbom i dokazom o isplaćenoj kupoprodajnoj ceni; b) sve upisane hipoteke i drugi tereti prestaju po sili zakona i nadležni registar nepokretnosti vrši brisanje po službenoj dužnosti, bez obzira da li je potraživanje namireno u celosti, delimično ili je ostalo nenamireno. Izuzetno, u slučaju zaključenja naknadnog ugovora, ne postoji mogućnost dostavljanja dokaza o isplaćenoj kupoprodajnoj ceni. Konačno, hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje hipotekarnog poverioca, na njegov zahtev, odnosno na zahtev vlasnika hipotekovane nepokretnosti koji sadrži u prilogu izjavu poverioca. Nacrtom zakona predviđeno je da predložene odredbe stupaju na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije".

Izvor: Redakcija, 26.01.2015.