MIŠLJENJA STRUČNOG SAVETA JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE

Javnobeležnička komora objavila je 15. marta 2019. godine Mišljenje Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja, koje možete videti u nastavku.

PITANJA I ODGOVORI

1. A) Da li se pred komisijom za komasaciju može sačiniti zapisnik o izlaganju u kome bi se zaključio ugovor o kupoprodaji, poklonu ili razmeni nepokretnosti između učesnika u komasaciji?

О d g o v o r:

Moguće je pred komisijom za komasaciju na zapisnik zaključiti navedene ugovore o nepokretnostima koje ulaze u komasacionu masu.

O b r a z l o ž e nj e:

Postupak komasacije uređen je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 - dr. zakon), članovima 31. i dalje. Iako taj zakon ne sadrži izričit odgovor na postavljeno pitanje, mogućnost da učesnici u komasaciji pred nadležnom komisijom za komasaciju na zapisnik raspolažu svojim zemljištem koje ulazi u komasacionu masu implicira njegov član 45, koji predviđa da se,

U postupku komasacije, podaci o pravu svojine i drugim pravima na zemljištu i objektima koji se unose u komasacionu masu uzimaju sa stanjem iz katastra nepokretnosti ili drugih javnih knjiga ili da se uzimaju na osnovu faktičkog stanja, a da se, ako je faktičko stanje na terenu sporno u pogledu prava svojine i drugih prava i ne slaže se sa stanjem u katastru nepokretnosti ili drugim javnim knjigama, zemljište i objekti unose u komasacionu masu na osnovu faktičkog stanja. Drugim rečima, komisija za komasaciju nije vezana knjižnim stanjem i faktičko stanje ima prednost, a to faktičko stanje može da se zasniva i na ugovorima zaključenim na zapisnik pred samom komisijom.

B) Da li se nakon što se utvrdi faktičko stanje mogu pred komisijom za komasaciju zaključivati ugovori o prometu nepokretnosti?

О d g o v o r:

To je moguće učiniti na zapisnik pred komisijom za komasaciju sve dok se ne okonča postupak komasacije.

О b r a z l o ž e nj e:

I pošto utvrdi faktičko stanje, komisija za komasaciju može na zapisnik primiti izjave kojima se prometuje nepokretnost koja spada u komasacionu masu, zapravo drugačije nije ni moguće jer komasacija podrazumeva preparcelaciju zemljišta u komasacionoj masi, pa se tokom postupka komasacije promet može vršiti samo unutar tog postupka, a ne zaključenjem "običnih" ugovora o prometu nepokretnosti pošto po okončanju komasacije više neće postojati predmet ugovora, odnosno određena katastarska parcela zemljišta više neće postojati pod tim oznakama. Sve dok ne bude doneto rešenje o raspodeli komasacione mase u skladu s članom 43. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, zemljištem koje je u komasacionoj masi jedino se može raspolagati upravo tako da se ugovor zaključi pred komisijom za komasaciju..

V) Kome stranka takav ugovor o prometu nepokretnosti, koji se zaključi pred komisijom za komasaciju, dostavlja radi uknjižbe s obzirom da se u katastar ne unose promene dok se ne okonča postupak komasacije? Da li takav ugovor može da posluži kao osnov za utvrđivanje pravnog sleda ako se sticalac nije uknjižio u katastru nepokretnosti kao noslilac prava svojine (vanknjižni vlasnik), a želi da otuđi tako stečenu nepokretnost?

O d g o v o r:

Takav ugovor ne dostavlja se nikome radi upisa jer se upis u katastar vrši na osnovu rešenja o raspodeli komasacione mase, a ne na osnovu poslova koji su tokom postupka komasacije zaključeni davanjem izjava na zapisnik komisiji za komasaciju. Tako zaključen ugovor može da posluži kao osnov za utvrđivanje pravnog sleda samo u okviru postupka komasacije, dakle dok se ne donese rešenje o raspodeli komasacione mase.

O b r a z l o ž e nj e:

Ugovor kojim se raspolaže nepokretnošću koja je u komasacionoj masi, a koji se zaključuje u formi izjava datih na zapisnik komisiji za komasaciju, ne dostavlja se nikome na uknjižbu jer ne predstavlja knjižnu ispravu na osnovu koje se vrši upis u katastar nepokretnosti. Takav ugovor ima svoje dejstvo unutar postupka komasacije jer se njime menja učesnik u komasaciji – prenosilac prestaje da bude učesnik, a pribavilac to postaje – a knjižnu ispravu za upis prava predstavlja rešenje o raspodeli komasacione mase, na osnovu kojeg se pribavilac upisuje kao vlasnik nepokretnosti koju dobije u okviru postupka komasacije namesto one koju je pribavio od prvobitnog učesnika. Takav ugovor može da posluži kao osnov za utvrđivanje pravnog sleda ako sticalac, kome nije dozvoljeno da se uknjiži u katastar nepokretnosti kao vlasnik dok se ne okonča postupak komasacije, želi da pre nego što se okonča postupak komasacije otuđi pribavljenu nepokretnost. Međutim, sve dok se ne donese rešenje o raspodeli komasacione mase kojim se okončava postupak komasacije i dok se ne upiše novo stanje u katastar nepokretnosti, nepokretnost koja je u komasacionoj masi moguće je otuđiti samo u okviru postupka komasacije, pa takav sporazum može poslužiti kao dokaz pravnog sledbeništva samo u okviru tog postupka. To je zato što po okončanju postupka komasacije pravno ne postoje one katastarske parcele, odnosno nepokretnosti koje su postojale pre komasacije, pa kada bi se van postupka komasacije raspolagalo nepokretnostima koje su u komasacionoj masi, takva raspolaganja se ne bi mogla sprovesti u katastru nepokretnosti jednom kad se komasacija okonča.

2. U određenim katastarskim opštinama postupak komasacije je u završnoj fazi utvrđivanja faktičkog stanja i sve parcele ulaze u jedinstvenu komasacionu masu. Da li se uz odgovarajuća upozorenja mogu overavati ugovori o prometu takvih nepokretnosti, bar stambenih objekata jer oni neće menjati položaj? Kako će RGZ postupati ako mu javni beležnik eventualno dostavi predmetne ugovore?

О d g o v o r:

Ugovori o prometu nepokretnosti za stambene objekte mogu se, uz odgovarajuća upozorenja, overavati i dok traje postupak komasacije. RGZ bi trebalo da odloži upis prava po takvom ugovoru dok se ne okonča postupak komasacije upisom novog stanja u registar.

O b r a z l o ž e nj e:

Postupak komasacije uređen je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 - dr. zakon), članovima 31. i dalje. Načelno, dok se ne donese rešenje o raspodeli komasacione mase i ne upiše novo stanje do okončanja postupka komasacije donošenjem rešenja o raspodeli komasacione mase i ne upiše novo stanje u katastar nepokretnosti, nepokretnost koja je u komasacionoj masi moguće je otuđiti samo u okviru postupka komasacije jer je pomenuto rešenje osnov za upis. To pravilo važi ako je u komasacionoj masi zemljište, što je po pravilu slučaj. Ako je, međutim, u komasacionoj masi i neki stambeni objekat ili etažirana stambena zgrada, onda je takvu nepokretnost izuzetno moguće pravnim poslom koji je zaključen van postupka komasacije, pred javnim beležnikom, pošto se u postupku komasacije mogu menjati površine i granice parcela i njihovi vlasnici, ali ne i površine, granice i vlasnici stambenih zgrada i posebnih delova stambenih zgrada na kojima postoji posebno pravo svojine. U tom smislu, postupak komasacije nema dejstvo kao kad je u pitanju zemljište jer površina, granice i vlasnici stambenih zgrada i posebnih delova stambenih zgrada ostaju isti i pošto se okonča komasacija tj. postojaće kao predmet koji se prometuje (nepokretnost) kao i svojina na njima. Otud javni beležnik može overiti ugovor o prometu takve nepokretnosti, uz odgovarajuća upozorenja, jer će se takav ugovor, kao osnov za

promenu, moći sprovesti u katastru nepokretnosti i pošto se komasacija okonča. U pogledu postupanja RGZ, imajući u vidu nove propise i nedostatak prakse, nije moguće dati konačan odgovor, ali, čini se, da bi trebalo da se RGZ odloži upis prava po takvom ugovoru dok se ne okonča postupak komasacije, imajući u vidu da se tokom komasacije ne vrše upisi na nepokretnostima koje su u komasacionoj masi.

3. U nekim katastarskim opštinama u komasaciji je samo deo katastarske opštine na kome se nalazi isključivo poljoprivredno zemljište. Postupak komasacije je u fazi kada su doneta pravnosnažna rešenja o raspodeli komasacione mase i očekuje se početak rada komisije za izlaganje podataka premera i katastarskog klasiranja zemljišta i utvrđivanja prava na nepokretnostima. Da li se mogu, uz odgovarajuća upozorenja, overavati ugovori o prometu tih nepokretnosti? Kako će RGZ postupati ukoliko mu javni beležnici eventualno dostave predmetne ugovore?

О d g o v o r:

Dok se rešenje o raspodeli ne sprovede u katastru nepokretnosti, javni beležnici ne mogu overavati ugovore o prometu nepokretnosti – poljoprivrednog zemljišta koje je u komasacionoj masi. Trebalo bi da RGZ odbaci zahteve na osnovu takvih ugovora kao nedozvoljene.

O b r a z l o ž e nj e:

Postupak komasacije uređen je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 - dr. zakon), članovima 31. i dalje. Načelno, dok se ne donese rešenje o raspodeli komasacione mase kojim se okončava postupak komasacije i ne upiše novo stanje u katastar nepokretnosti, nepokretnost koja je u komasacionoj masi moguće je otuđiti samo u okviru postupka komasacije jer je pomenuto rešenje osnov za upis. Kada se radi o poljoprivrednom zemljištu, to načelo se primenjuje bez izuzetka, jer sve dok se u katastru nepokretnosti ne sprovede novi premer koji je nastao postupkom komasacije, nije jasno šta je predmet prometa, niti koje su njegove registarske oznake. To važi sve dok se ne upiše novo stanje u katastar nepokretnosti bez obzira što su rešenja o raspodeli komasacione mase pravnosnažna, iz formalnog razloga – uslov za promet je da je nepokretnost upisana i da ima katastarske oznake. Dok se ne okonča postupak komasacije i ne upiše novo stanje u katastar, promet poljoprivrednog zemljišta koje je u komasacionoj masi obavlja se isključivo unutar postupka komasacije, a ne zaključivanjem ugovora o prometu nepokretnosti uz učešće javnog beležnika. Ako bi javni beležnik solemnizovao takav ugovor, trebalo bi da RGZ odbaci zahtev za upis kao nedozvoljen zbog neodređenosti predmeta i nepostojanja upisanog predmeta i pravnog prethodnika.

4. U nekim katastarskim opštinama počela je s radom komisija za izlaganje podataka premera i katastarskog klasiranja zemljišta i utvrđivanja prava na nepokretnostima, koja izdaje izvode iz listova nepokretnosti s privremenim brojem. Da li se mogu, uz odgovarajuća upozorenja, overavati ugovori o prometu takvih nepokretnosti? Kako će RGZ postupati ako mu javni beležnici eventualno dostave predmetne ugovore?

O d g o v o r:

Kada komisija za izlaganje podataka premera i katastarskog klasiranja zemljišta i utvrđivanja prava na nepokretnostima izda izvod iz lista nepokretnosti s privremenim brojem, ugovori o prometu nepokretnosti mogli bi se overavati, uz odgovarajuća upozorenja. Trebalo bi da RGZ odloži upis prava po takvom ugovoru dok se ne okonča postupak komasacije a da se novo stanje upiše u registar.

O b r a z l o ž e nj e:

Postupak komasacije uređen je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 - dr. zakon), članovima 31. i dalje. Načelno, dok se ne donese rešenje o raspodeli komasacione mase kojim se okončava postupak komasacije i ne upiše novo stanje u katastar nepokretnosti nepokretnost koja je u komasacionoj masi moguće je otuđiti samo u okviru postupka komasacije jer je pomenuto rešenje osnov za upis. Sve dok se u katastru nepokretnosti ne sprovede novi premer koji je nastao postupkom komasacije, nije jasno šta je predmet prometa, niti koje su njegove registarske oznake. Zato promet nije dozvoljen iz formalnog razloga – uslov za promet je da je nepokretnost upisana i da ima katastarske oznake. Međutim, kada postupak komasacije dođe u fazu da nadležna komisija izdaje listove nepokretnosti s privremenim brojevima, podatke o nepokretnosti i njenom imaocu moguće utvrditi iz takvih listova, pa otpada argument nesprovodivosti i njome uzrokovane nedozvoljenosti prometa. Otud javni beležnik može overiti ugovor o prometu takve nepokretnosti, uz odgovarajuća upozorenja, jer će se takav ugovor, kao osnov za promenu, moći sprovesti u katastru nepokretnosti i pošto se komasacija okonča. U pogledu postupanja RGZ, imajući u vidu nove propise i nedostatak prakse, nije moguće dati konačan odgovor, ali, čini se, da bi trebalo da RGZ odloži upis prava po takvom ugovoru dok se ne okonča postupak komasacije i ne upiše novo stanje u katastar, imajući u vidu da se tokom komasacije ne vrše upisi na nepokretnostima koje su u komasacionoj masi.

5. U list nepokretnosti na jednoj katastarskoj parceli upisano je dvanaest poslovnih objekata u svojini jednog pravnog lica, koje je istovremeno imalac prava svojine i na zemljištu na kome se poslovni objekti nalaze. Vlasnik objekata i zemljišta na kome se oni nalaze zaključio je s bankom ugovor o kreditu, a kao sredstvo obezbeđenja kredita predviđen je upis hipoteke na četiri objekta. Imajući u vidu mišljenje Stručnog saveta Javnobeležničke komore prema kome nije moguće založiti zemljište bez objekta, kao ni objekte bez zemljišta:

A) Da li je uopšte moguće uspostaviti hipoteku samo na pojedinim objektima ili je ispravno založiti sve objekte zajedno sa celokupnim zemljištem na kome su izgrađeni?

О d g o v o r:

U praksi je moguće uspostaviti hipoteku samo na objektu jedino u situacijama u kojima to nije uspostavljeno jedinstvo nepokretnosti, kao u primeru iz pitanja, mada i tada hipoteka zapravo obuhvata i zemljište, makar pod objektom. Inače, to ne bi trebalo da bude moguće zbog načela jedinstva nepokretnosti i načela nedeljivosti hipoteke.

О b r a z l o ž e nj e:

Načelo jedinstva nepokretnosti znači da su zemljišna parcela i sve ono što je s njom trajno spojeno jedinstven objekt prava svojine. Pošto hipoteka, shodno načelu nedeljivosti, nužno obuhvata celu nepokretnost koja joj je predmet, ne bi bilo moguće, ni dozvoljeno da u situaciji opisanoj u pitanju budu samo četiri objekta predmet hipoteke. Ipak, u praksi u Srbiji to je moguće i događa se iz dva razloga: prvi razlog je nedosledno sprovođenje načela jedinstva nepokretnosti, koje zapravo i nije izričito propisano, već se "krije" po "sporednim ulicama" pravnog sistema, a drugi razlog je način ustrojstva katastra nepokretnosti, koji takođe, suprotno načelu jedinstva nepokretnosti, vodi zemljišta i objekte kao posebne, odvojene nepokretnosti. Načelo jedinstva nepokretnosti propisano je u pravnom sistemu Srbije indirektno: kroz odredbe propisa o prometu nepokretnosti po kojima nije moguće prodati zgradu bez odgovarajućeg prava na zemljištu (član 3. Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), kroz odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon) o sticanju svojine građenjem na tuđem zemljištu, prema kojima se zemljište i zgrada smatraju jedinstvenim objektom (čl. 24–26), kao i posredstvom člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014 i 83/2018), koji govori o uspostavljanju jedinstva nepokretnosti pošto se pravo korišćenja pretvori u pravo svojine na građevinskom zemljištu.

Imajući to u vidu, u praksi se dozvoljava da se hipoteka upiše samo na objektu / na nekom od više objekata na jednoj parceli zemljišta ili samo na zemljištu iako je ono izgrađeno, što stvara nerešive probleme u vezi s realizacijom hipoteke u slučaju da se ne ispuni obezbeđeno potraživanje o dospelosti. Ipak, činjenica je da RGZ zasad upisuje takve hipoteke i da se pravni poslovi na kojima se takve hipoteke zasnivaju ne smatraju ništavim (a trebalo bi, jer su suprotni navedenim načelima).

B) Ako je moguće založiti samo pojedine objekte, da li u založnoj izjavi mora biti određen i deo zemljišta na kojem se zajedno sa objektima upisuje hipoteka?

О d g o v o r:

U založnoj izjavi ne mora biti naveden deo zemljišta koji "pripada" zgradi i na koji se proteže hipoteka, ali nije zabranjeno i dobro je navesti.

О b r a z l o ž e nj e:

Kao što je rečeno, pravna praksa smatra da je dozvoljeno i moguće, iako to ne bi trebalo da bude tako, založiti objekat bez zemljišta (i obratno). Zbog toga nije neophodno navesti deo zemljišta koji "pripada" hipotekovanoj zgradi da bi hipoteka bila zasnovana. Ipak, imajući u vidu odredbe člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti, tako i člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji (koje bi se analogno mogle primeniti na ovaj slučaj i kad se ne radi o konverziji prava korišćenja u svojinu), ne bi bilo ni zabranjeno, ni izlišno da se navede deo zemljišta u pravnom osnovu za zasnivanje hipoteke, naprotiv, jer bi to bila indikacija volje vlasnika objekta i zemljišta u pogledu "parcelacije" u smislu člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji.

V) Na koji način se određuje deo zemljišta na koji se zajedno sa objektima upisuje hipoteka?

O d g o v o r:

Hipoteka se ne može upisati na delu zemljišta, već samo na objektu ili na objektu i celom zemljištu.

O b r a z l o ž e nj e:

Ako na jednoj parceli ima više objekata, a nisu svi obuhvaćeni hipotekom, deo zemljišta koji je opterećen hipotekom na objektu definiše se bilo prilikom prodaje (član 3. Zakona o prometu nepokretnosti), bilo primenom članova Zakona o planiranju i izgradnji koji se odnose na zemljište za redovnu upotrebu objekta (članovi 105. i 70). Prilikom upisa hipoteke na jednom od objekata (ili više njih, ali ne na svim), hipoteka na zemljištu se ne može upisati zbog načela nedeljivosti, koje je izričito predviđeno članom 5. Zakona o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015), drugim rečima nije moguće upisati hipoteku samo na odgovarajućem delu zemljišta ako je cela parcela u isključivoj svojini jednog vlasnika. Hipoteku na zemljištu moguće je upisati tek pošto se izvrši preparcelacija u smislu člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji, ili ako se prilikom prodaje ugovorom odredi zemljište koje pripada objektu; u tom smislu, indikacija zemljišta koje služi redovnoj upotrebi hipotekovanog objekta u ispravi o pravnom poslu koja služi kao osnov za zasnivanje hipoteke takođe može biti od pomoći.

G) Da li se prilikom određivanja zemljišta na koje se upisuje hipoteka može, s obzirom da posledica zasnivanja hipoteke može da bude prodaja hipotekovane nepokretnosti, primeniti član 3a Zakona o prometu nepokretnosti, kojim je propisano da se zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade utvrđuje ugovorom o prometu nepokretnosti, a ako to nije ugovoreno, primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade? U prvom slučaju predmet hipotekarne prodaje bio bi suvlasnički deo zemljišta označen u založnoj izjavi, a u drugom slučaju pre hipotekarne prodaje trebalo bi odrediti zemljište koje služi za redovnu upotrebu primenom propisa Zakona o planiranju i izgradnji.

O d g o v o r:

Kao što je rečeno, hipoteka može da se upiše na delu zemljišta tek pošto se sprovede deoba, u konkretnom slučaju preparcelacija u smislu člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji ili pošto se prilikom prodaje odredi zemljište koje služi redovnoj upotrebi zgrade, u skladu s članom 3 Zakona o prometu nepokretnosti.

O b r a z l o ž e nj e:

Kao što je rečeno, usled načela nedeljivosti u zadatom primeru nije moguće upisati hipoteku na delu zemljišta, nego je moguće ili je ne upisati na zemljištu ili je upisati na celom zemljištu. U pogledu određivanja zemljišta koje "pripada" zgradi, odnosno koje služi za njenu redovnu upotrebu, treba primeniti navedene članove: član 3. Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) i član 106. Zakona o planiranju i izgradnji.

6. Da li se u slučaju naslednopravne transmisije prekida postupak za raspravljanje zaostavštine ostavioca dok se ne oglasi naslednik preminulog zakonskog naslednika ostavioca?

O d g o v o r:

Ostavinski sud, odnosno notar kojem je povereno da sprovede ostavinski postupak kao poverenik suda nije dužan da u slučaju naslednopravne transmisije prekine ostavinski postupak dok se ne donese rešenje kojim se utvrđuju naslednici transmitenta (ostaviočevog naslednika koji je umro pre okončanja ostavinskog postupka, a nije dao naslednu izjavu).

O b r a z l o ž e nj e:

Ostavinski sud ne može doneti ostavinsko rešenje ako potencijalni naslednici ne daju nasledne izjave ili ako im se bar ne pruži prilika da daju nasledne izjave (član 117. st. 1–3. ZVP). Ako neki od potencijalnih naslednika (transmitent) umre pre nego što je dao naslednu izjavu, pravo na davanje nasledne izjave prelazi na transmisare (transmitentovi naslednici). Najznačajnija procesnopravna posledica naslednopravne transmisije ogleda se u tome što ostavinski sud ne može doneti ostavinsko rešenje i utvrditi naslednopravne posledice ostaviočeve smrti ako transmisari ne daju nasledne izjave. U tom slučaju odluka ostavinskog suda zavisi od toga ko su transmisari, tj. ko su transmitentovi naslednici. Svojstvo transmisara predstavlja pravno pitanje od čijeg rešavanja zavisi ostavinsko rešenje. Imajući u vidu izloženo, može se reći da svojstvo transmisara predstavlja prethodno pitanje (prejudicijelno pitanje) u ostavinskom postupku koji se vodi iza ostavioca. Od toga ko su transmisari (prethodno pitanje) dalje zavisi čije će nasledne izjave ostavinski sud uzeti kao relevantne u postupku koji se vodi iza ostavioca, da li će transmitent postati ostaviočev naslednik, i na kraju, koja lica će biti ostaviočevi naslednici i koliko će iznositi njihove nasledne kvote (glavno pitanje – predmet ostavinskog postupka).

Član 22. ZVP propisuje opšte pravilo za rešavanje prethodnog pitanja u vanparničnom postupku. Ta odredba predviđa da kada odluka vanparničnog suda "zavisi od prethodnog rešenja pitanja da li postoji neko pravo ili pravni odnos, a o tom pitanju još nije doneo odluku sud ili drugi nadležni organ (prethodno pitanje), sud može sam rešiti to pitanje, ako ovim ili drugim zakonom nije drukčije određenoˮ. Kod naslednopravne transmisije ostavinski sud ima dve mogućnosti (tzv. fakultativnost rešavanja prethodnog pitanja). Prva je da prekine ostavinski postupak koji se vodi iza ostavioca i da sačeka dok se pravnosnažno ne okonča ostavinski postupak iza transmitenta. Druga mogućnost je da ostavinski sud sam reši prethodno pitanje, tj. da utvrdi ko su transmitentovi naslednici. Stav koji je ostavinski sud zauzeo rešavajući prethodno pitanje u teoriji i zakonodavstvu naziva se odlukom o prethodnom pitanju (prejudicijelna odluka). Ako ostavinski sud izabere drugu mogućnost, njegova prejudicijelna odluka (u konkretnom slučaju odluka o transmitentovim naslednicima) "ima pravno dejstvoˮ samo u ostavinskom postupku koji je vođen iza ostavioca (član 22. stav 2. ZVP). To znači da prejudicijelna odluka predstavlja deo donje premise sudskog silogizma. Ona je element činjeničnog stanja na osnovu kojeg je ostavinski sud odlučio o tome ko su ostaviočevi naslednici, što je predmet ostavinskog postupka. Kako je prejudicijelna odluka element činjeničnog stanja, ona se ne unosi u izreku ostavinskog rešenja, već u obrazloženje. Prejudicijelna odluka nema dejstvo materijalne pravnosnažnosti.

Koju će mogućnost ostavinski sud izabrati, tj. da li će sam rešavati prethodno pitanje ili će prekinuti postupak, zavisi od njegove procene šta je in concreto celishodno i ekonomično. Ako se proceni da postupak za raspravljanje transmitentove zaostavštine nije komplikovan (npr. iza transmitenta nije ostao testament, niti ugovor o doživotnom izdržavanju, tako da se na nasleđe pozivaju samo zakonski naslednici koji jedni drugima ne osporavaju nasledničko svojstvo), načelu ekonomičnosti više odgovara da ostavinski sud sam reši prethodno pitanje i da time ubrza glavni postupak. Ostavinski sud ne mora čekati da se pravnosnažno okonča postupak za raspravljanje transmitentove zaostavštine da bi doneo ostavinsko rešenje ako ne postoji rizik da će sud nadležan za raspravljanje transmitentove zaostavštine utvrditi druga lica za transmisare, a ne ona koja bi on utvrdio svojom prejudicijelnom odlukom. Međutim, ako ostavinski sud proceni da je postupak za raspravljanje transmitentove zaostavštine složen (npr. postoji testament čiju punovažnost zakonski naslednici osporavaju) i da postoji rizik da sud nadležan za raspravljanje transmitentove zaostavštine utvrdi transmisare drugačije nego što bi to on uradio svojom prejudicijelnom odlukom, onda je celishodnije da se ostavinski postupak prekine do pravnosnažnog okončanja postupka za raspravljanje transmitentove zaostavštine. Drugim rečima, postupanje ostavinskog suda u slučaju naslednopravne transmisije zavisi od toga kolika je verovatnoća da svojstvo transmisara na različit način bude utvrđeno prejudicijelnom odlukom i odlukom ostaviskog suda koji je nadležan za raspravljanje transmitentove zaostavštine. Ako takva verovatnoća postoji, razlozi celishodnosti nalažu da se ostavinski postupak prekine dok nadležni sud u postupku za raspravljanje transmitentove zaostavštine pravnosnažno ne utvrdi ko su njegovi naslednici.

7. Ako je postupak za raspravljanje zaostavštine ostavioca prekinut zbog naslednopravne transmisije, da li može da se nastavi kada je u ostavinskom postupku iza transmitenta (ostaviočev naslednik koji je umro nakon ostavioca, ali pre okončanja ostavinskog postupka i pre nego što je dao naslednu izjavu) doneto rešenje о obustavi postupka zbog toga što ne postoji imovina ili je ipak potrebno da se donese rešenje o nasleđivanju kojim se oglašavaju transmitentovi naslednici (transmisari), a kao predmet nasleđivanja da se označi pravo na davanje nasledničke izjave?

О d g o v o r:

Ostavinski postupak koji je prekinut zbog naslednopravne transmisije može se nastaviti i onda kada je doneto rešenje kojim se obustavlja postupak za raspravljanje zaostavštine transmitenta (ostaviočevog naslednika).

O b r a z l o ž e nj e:

Ostavinski sud, odnosno notar koji postupa kao poverenik ostavinskog suda dužan je da sprovede ostavinski postupak i da donese ostavinsko rešenje. Postupak za raspravljanje zaostavštine se obustavlja samo onda kada se utvrdi da iza ostavioca nije ostala nikakva imovina (član 113. stav 1. ZVP), kao i onda kada iza ostavioca nema nepokretnosti, a niko od potencijalnih naslednika ne traži da se sprovede ostavinska rasprava (član 113. stav 2. ZVP).

U slučaju naslednopravne transmisije ostavinski sud može (ali ne mora) da prekine ostavinski postupak dok se ne raspravi zaostavština transmitenta (član 22. ZVP). Svojstvo transmitentovih naslednika je prethodno pitanje u postupku za raspravljanje ostaviočeve zaostavštine. Ostavinski sud može sam utvrditi ko su transmitentovi naslednici ili prekinuti ostavinski postupak dok se pravnosnažno ne raspravi transmitentova zaostavština.

Okolnost da neki drugi nadležni sud nije utvrdio ko su transmitentovi naslednici (zato što iza transmitenta nije ostalo nepokretne imovine, a niko od njegovih potencijalnih naslednika nije tražio da se sprovede ostavinska rasprava) ne predstavlja razlog za to da ostavinski sud ne raspravi ostaviočevu zaostavštinu jer ostavinski sud može sam da utvrdi svojstvo transmitentovih naslednika kao prethodno pitanje. Ako bi se prihvatilo drugačije stanovište, ostavinski sud ne bi nikada raspravio ostaviočevu zaostavštinu zato što je postupak za raspravljanje zaostavštine transmitenta obustavljen, što je u suprotnosti s pravom na pravično suđenje iz člana 32. Ustava Republike Srbije.

Ako je ostavinski postupak iza transmitenta obustavljen, ostavinski sud će u postupku za raspravljanje zaostavštine sam rešiti to prethodno pitanje, tj. utvrdiće ko su transmitentovi naslednici.

8. Suvlasnik nepokretnosti je strani državljanin koji je lišen poslovne sposobnosti, s prebivalištem u inostranstvu. Da li je za davanje saglasnosti za zaključenje ugovora kojim se prometuje nepokretnost nadležan strani organ starateljstva ili je potrebna saglasnost centra za socijalni rad prema mestu na kojem se nalazi nepokretnost?

О d g o v o r:

U pitanju to nije jasno rečeno, ali je očigledno da je u pitanju saglasnost organa starateljstva koja je staratelju (zakonskom zastupniku) lica lišenog poslovne sposobnosti neophodna da u ime štićenika zaključi ugovor kojim raspolaže njegovom nepokretnošću (član 137. u vezi sa članom 193. Porodičnog zakona ("Sl. glasnik RS", br. 18/2005, 72/2011 - dr. zakon i 6/2015).

Pitanje saglasnosti za zaključenje ugovora je pitanje statusnih odnosa, uže poslovne sposobnosti i zakonskog zastupanja. Po članu 14. Zakona o sukobu zakona sa propisima drugih zemalja ("Službeni list SFRJ", br. 43/82, 72/82, "Službeni glasnik RS", broj 46/06) za pravnu i poslovnu sposobnost fizičkih lica merodavno je pravo države čiji je državljanin. Dakle, saglasnost treba da dȃ organ koji je po pravu državljanstva poslovno nesposobnog lica za takvu saglasnost nadležan. To će, po pravilu, biti organ države u kojoj takvo lice ima državljanstvo.

Na to ne utiče činjenica što je predmet prometa imovina – nepokretnost koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije; cilj mere koju predstavlja saglasnost nije zaštita imovine poslovno nesposobnog lica koje se ne nalazi na teritoriji Republike Srbije (član 15. stav 3. Zakona o sukobu zakona sa propisima drugih zemalja, "Službeni list SFRJ", br. 43/82, 72/82, "Službni glasnik RS", broj 46/06), već ukupna zaštita njegove ličnosti. Nema mesta ni tumačenju po kome bi merodavno pravo, pa sledstveno ni nadležni organ, trebalo odrediti primenom člana 21. tog zakona, po kome je za ugovore koji se odnose na nepokretnosti isključivo primenjuje lex rei sitae jer se ne radi o pitanju uslova za promet nepokretnosti, već o posebnoj zaštiti poslovno nesposobnog lica.

9. Kako postupa javni beležnik kada stranka ne želi da ostavi originalnu dokumentaciju kojom se utvrđuje pravni sled, niti da overi foto-kopiju te dokumentacije?

Da li javni beležnik u tom slučaju može da odbije da preduzme traženu službenu radnju ili je dužan da je preduzme?

Ukoliko je dužan da preduzme traženu službenu radnju, da li dostavlja RGZ-u dokumenta kojima se dokazuje pravni sled?

O d g o v o r:

Javni beležnik je ovlašćen da donese rešenje o odbijanju kada lice koje nije uknjiženi vlasnik prometuje nepokretnost, a ne želi da javnom beležniku ostavi originalnu vlasničku dokumentaciju niti overenu foto-kopiju/prepis kojom se dokazuje pravni sled između upisanog prethodnika i njega.

O b r a z l o ž e nj e:

Zakonom o državnom premeru i katastru uređuju se, između ostalog, stručni poslovi koji se odnose na katastar nepokretnosti.

Zakonom su propisani opšti uslovi koji su obavezni za upis stvarnih prava u katastar nepokretnosti.

Uslovi koji su, između ostalih, obavezni za upis stvarnih prava u katastar nepokretnosti su sledeći: da je upisana nepokretnost i da je upisan prethodnik, kao i da postoji isprava za upis.

Ti opšti uslovi uvek moraju biti ispunjeni.

Što se tiče uslova postojanja upisanog prethodnika, zakon dozvoljava izuzetak, te je dozvoljen upis i protiv lica koje nije upisani prethodnik, ali se uz zahtev moraju priložiti isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika.

Članom 86. Zakona o državnom premeru i katastru predviđeno je koje su isprave podobne za upis i koja je sadržina navedenih isprava. Stavom 4. navedenog člana, propisano je da isprava za upis mora biti priložena u originalu ili overenoj kopiji ili u drugom obliku koji je propisan zakonom.

Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova procesni je zakon kojim se uređuju pravila postupka upisa u katastar nepokretnosti.

Navedenim zakonom javni beležnik je određen kao "obveznik dostave", odnosno kao lice koje po službenoj dužnosti dostavlja Službi preko e-šaltera isprave koje donosi, sastavlja, potvrđuje ili overava, a radi upisa u katastar nepokretnosti.

Javni beležnik kao obveznik dostave dostavlja kroz e-šalter Službi:

1) ispravu koja je pravni osnov za upis promene u katastar nepokretnosti;

2) druga dokumenta propisana zakonom.

Ako isprava koju je javni beležnik sastavio, potvrdio ili overio ne dokazuje kontinuitet promene sa upisom u katastru nepokretnosti, obavezan je da Službi dostavi i isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet.

U skladu s načelom zakonitosti, javni beležnik je obavezan da proverava zakonitost promene i o tome vodi računa kada donosi, sastavlja, odnosno potvrđuje (solemnizuje) isprave. Zavod, kada odlučuje o upisu u katastar, ne proverava da li su ispunjeni uslovi za upis ako se promena vrši na osnovu javnobeležničke isprave i ne proverava zakonitost te promene.

Na osnovu svega napred navedenog, jasno proizlazi da je javni beležnik obavezan i da proveri opšte uslove za upis, među kojima je i to da li postoji isprava podobna za upis, koja u skladu sa zakonom mora biti dostavljena u originalu ili overenoj foto-kopiji.

10. Da li za overa foto-kopija isprava koje su potrebne za upis na master ili doktorske studije postoji oslobođene od plaćanja javnobeležničke takse?

O d g o v o r:

Za službenu radnju overe foto-kopija isprava koje se pribavljaju radi upisa na master ili doktorske studije ne postoji oslobođenje od plaćanja javnobeležničke nagrade.

O b r a z l o ž e nj e:

Javnobeležničkom tarifom je propisano za koje službene radnje postoji oslobođenje od plaćanja nagrade za overu potpisa, prepisa ili foto-kopije.

U skladu sa članom 10a Javnobeležničke tarife ("Sl. glasnik RS", br. 91/2014, 103/2014, 138/2014, 12/2016, 17/2017, 67/2017, 98/2017 i 14/2019) nagrada za overu potpisa i prepisa ili foto-kopije ne plaća se za akte koji se odnose na upis u predškolske ustanove obrazovanja i vaspitanja, ustanove osnovnog i srednjeg obrazovanja i vaspitanja, za prvi upis u visokoškolske ustanove, za potrebe konkursa za prijem u ustanove učeničkog i studentskog standarda, kao i za potrebe konkursa za korišćenje učeničkih stipendija i kredita.

Dakle navedenom odredbom predvođeno je da navedeno oslobođenje postoji za overu dokumenata koji su potrebni za prvi upis u visokoškolske ustanove.

Kako upis na master ili doktorske studije podrazumeva da su prethodno završene osnovne viskoškolske studije, proizlazi da upis na master ili doktorske studije ne može biti tretiran kao prvi upis u visokoškolsku ustanovu, te samim tim za overu foto-kopija dokumentacije koja je potrebna za upis na master ili doktorske studije ne postoji oslobođenje od plaćanja javnobeležničke nagrade.

Navedenom odredbom je samo za upis u visokoškolske ustanove propisano da se oslobađanje od plaćanja javnobeležničke nagrade odnosi isključivo za prvi upis. To značajno utiče na tumačenje predmetne odredbe, te se reč "prvi" nikako ne može zanemariti zato što je propis apostrofirao prvi upis isključivo za visokoškolske ustanove.

Navedeno oslobođenje odnosi se na dokumentaciju za prvi upis u bilo koju visokoškolsku ustanovu, što znači da službena radnja nije oslobođena plaćanja nagrade za svaki naredni upis, makar i u drugu visokoškolsku ustanovu.

Izvor: Vebsajt Javnobeležnička komora, 15.03.2019.
Naslov: Redakcija