KUPOVINA NEPOKRETNOSTI: Prilikom kupovine nove nekretnine potrebno je utvrditi vlasništvo i da nepokretnost nema hipoteku. Proveriti investitora, obavezan uvid u javni registar RGZ

Kupovina stana danas je daleko manje rizična, nego pre deset ili dvadeset godina. Zakonski propisi i uređen katastar smanjuju rizik da građanin koji želi da pazari stan bude prevaren.

Strane hronike dnevnih novina devedesetih godina bile su pune tekstova o prevarama. Brojni kupci životnu ušteđevinu ili kredit davali su da kupe kvadrate kojima bi rešili pitanje krova nad glavom. I umesto da se usele u prazan stan, sa još nekoliko porodica bili bi žrtve prevare. Investitori su isti stan prodavali više puta. A naruku im je išao i sistem, pa su bez kontrole ugovore overavali u sudu.

I danas ima pokušaja prevare. Međutim, rizik je sveden na minimum. Dovoljno je da kupac poštuje nekoliko osnovnih procedura prilikom kupovine. I treba biti krajnje oprezan.

- Nakon što je od 1. januara 2010. godine u sudove u Republici Srbiji uveden jedinstveni registar prodatih nepokretnosti, dvostruke ili duple prodaje su isključene - navodi Boris Košćal, beogradski advokat. - Međutim, bilo je pokušaja da se jedan isti stan drugačije nazove u ugovoru. Umesto stan broj 2, investitor navede da je nekretnina broj 002 ili 2a. Ili da mešaju brojeve stana.

Prema Košćalovim rečima, čitav sistem od 1. septembra 2014. godine preuzeli su javni beležnici koji sada solemnizuju ugovore o prometu nepokretnosti koje su sačinili advokati ili su ih stranke same donele.

- Savetujem kupcima da u katastru provere da li nepokretnost ima terete. Čest je slučaj da se zgrade zidaju projektnim finansiranjem, te da su svi posebni delovi - stanovi, pa i onaj koji nameravaju da kupe pod hipotekom. U tom slučaju kupci neka traže od investitora da prvo skine teret, pa da onda pristupi prodaji - objašnjava Boris Košćal.

Prevare su još moguće kod stanova u izgradnji i papirologije kod već useljenih stanova. Kod kupovine novih stanova treba obratiti pažnju kakav je investitor, kako je završio prošle poslove, a ne samo proveriti firmu po imenu pod kojim i sada postoji. Pojedini građevinski preduzetnici su promenili i po nekoliko firmi, ostavljajući probleme iza sebe. U velikom broju slučajeva probleme su stanari sami morali da rešavaju o svom trošku.

Dešavalo se da su zgrade zidane tako što je neplanski dodavan po još jedan sprat, pa građani nisu mogli da uknjiže stanove. Neretko nisu imali ni liftove, grejanje i struju.

- Čest je slučaj kod novogradnje da zgrade sa nižom cenom kvadrata nemaju upotrebnu dozvolu, da nisu uknjiženi u Republičkom geodetskom zavodu. E, tu treba posebno da se otvore oči. Pojedini oglašeni stanovi imaju manje kvadrata nego što se u oglasu navodi. Dešava se da se naivnim kupcima, "na reč" prodaju stanovi bez znanja pravog vlasnika. Uzimaju kaparu na ime falsifikovane dokumentacije - priča Miloš Savić, jedan od prestoničkih agenata u prometu nekretnina.

Savić ukazuje da su ranije postojali slučajevi, gde su u prevare bili umešani ljudi koji su radili kao agenti u prometu nekretnina, službenici katastra, pa i opštinski funkcioneri koji su spornim investitorima davali dozvole za gradnje.

Pre desetak godina, prevare u katastru su se dešavale tako što investitor proda stanove, a upis se oduži na nekoliko meseci. Za to vreme investitor kod banke podigne milionske kredite, a kao zalog da zgradu koju je već prodao. Kupci o tome saznaju tek po dolasku izvršitelja ili kad pokušaju da svoju novu imovinu upišu u katastar. Banke iako imaju dokaze da se radi o prevari, uglavnom ne žele da skinu hipoteku. Kako naši zakoni ne regulišu da li je "starije pravo vlasništva ili hipoteka", stanarima često ostaju tuđi dugovi u milionskim iznosima.

Prednosti kupovine stana od investitora su pre svega povoljnije cene kvadrata, mogućnost povrata PDV-a, ukoliko je u pitanju kupovina prvog stana, kao i mogućnost promene rasporeda i strukture prostorija prema potrebama kupca, kod stanova u izgradnji. Kako onda pronaći pravog investitora?

Svaki investitor treba da bude registrovan kao privredno društvo. Na sajtu Agencije za privredne registre treba pretražiti privredna društva prema imenu firme i doći do finansijskih izveštaja i podataka o bonitetu preduzeća. Na primer, da li firma posluje sa dobitkom i za koju je delatnost registrovana i ko su zakonski zastupnici. Na internet stranici Narodne banke Srbije, u odeljku Pretraživanje jedinstvenog registra računa možete proveriti da li je kompanija uključena u platni promet, kao i informacije o trenutnom stanju računa firme, odnosno informacije o potencijalnoj blokadi računa. Investitor mora da bude vlasnik parcele ili vlasnik dela parcele na kojoj gradi jer se pravo korišćenja više ne praktikuje.

Stan se ne kupuje svakog dana. Možda jednom ili dva puta u životu. Zato treba biti oprezan.

Da bi zgrada dobila upotrebnu dozvolu, objekat mora da ima propisan broj spratova odnosno da nije izašao iz projektovanih gabarita. Proveravaju se protivpožarne instalacije. Liftovi moraju da budu testirani. Višespratnica mora da bude povezana sa vodovodom i kanalizacijom, a gde ima uslova i sa toplanom. Do 2012. godine investitori su morali da zidaju skloništa ili da plate naknadu za izgradnju javnih skloništa. Sada je dovoljno da urade ploču deblju od 40 centimetara iznad prizemne etaže.

Budući vlasnik stana može da proveri nepokretnost na šalteru RGZ (katastar), kod notara ili preko interneta, tako što će ući u registar nepokretnosti. Potrebno je da zna broj stana, adresu i katastarsku parcelu. Na šalteru RGZ neophodno je da se legitimiše, time će ostvariti uvid u podatke, tako što će mu službenik dati informacije o tom stanu. Takođe, potencijalni kupac može da podnese pismeni zahtev sudu da mu se izda potvrda o traženim podacima i u tom zahtevu treba da navede podatke o stanu i o sebi.

Dokumenta koja treba da se traže na uvid od investitora su: građevinska dozvola, prijava radova i ugovor sa Zavodom za izgradnju grada, kojim se potvrđuje da su obaveze prema njima izmirene. Uslov za dobijanje građevinske dozvole je da je projekat u skladu sa urbanističkim uslovima. Kada investitor formira gradilište, on je u obavezi da angažuje verifikovanu nadležnu službu za nadzor, koja će kontrolisati kvalitet izvedenih radova i dinamiku izvođenja. Kada je zgrada sagrađena, na teren izlazi komisija za tehnički prijem koja daje saglasnost za upotrebnu dozvolu.