ZAKON O JAVNOM BELEŽNIŠTVU: Zakon daje mogućnost ugovornim stranama da zaključe ugovor o zakupu nepokretnosti sa izvršnom klauzulom. U tom slučaju se navedeni ugovor zaključuje u formi javnobeležnički potvrđene isprave. Izvršna klauzula u overenom ugovoru omogućava i brzo iseljenje i naknadu štete, ali i zaštitu podstanara od samovolje stanodavca
Dogovor vlasnika stana i podstanara je najčešće potpuno neformalan, a to u praksi dovodi ponekad do velikih problema. Događa se da stanodavci posle više meseci zateknu neplaćene račune i oštećenja u stanu. Neki ostaju uskraćeni za više mesečnih kirija, a pritom im stižu i tužbe zbog dugova za komunalne usluge.
Mediji su nedavno pisali o slučaju iz Zemuna, gde vlasnica kuće već dve godine ne uspeva da iseli podstanare koji ne plaćaju ni kiriju ni račune. Zbog dugova joj stižu tužbe, a ona je sudu tužila podstanara koji nije došao na ročište sa “lekarskim opravdanjem” da ga “boli uvo”.
Pravni stručnjaci smatraju da bi svaki ugovor o zakupu nepokretnosti trebalo da bude potvrđen i overen kod javnog beležnika, uz obaveznu izvršnu klauzulu, koja bi omogućila ne samo raskid pre ugovorenog roka već i iseljenje i naplatu potraživanja od podstanara.
- Takav ugovor koji je solemnizovan (potvrđen i overen) kod javnog beležnika zaštitio bi zakupodavca od podstanara koji ne plaćaju ni zakupninu ni račune, a takođe bi zaštitio i savesne podstanare od zakupodavaca koji bi preko noći da ih isele ili promene uslove izdavanja - kažu u Javnobeležničkoj komori Srbije (JKS).
Dakle, postoji način da se zaštite i zakupodavci i podstanari, a to je ugovor o zakupu nepokretnosti, koji je overen kod javnog beležnika. U praksi se vidi da je samo overa potpisa na ugovoru nedovoljna, pa se relativno često događa da jedna ili obe ugovorne strane imaju velikih problema.
- Put do pravde obe strane mogu da potraže u parničnim postupcima, u kojima će postojeći overen ugovor biti sigurno jak dokaz, ali istovremeno, sudski proces ima svoj tok i samim tim dugo traje. Međutim, ako se zaključi ugovor i obe ugovorne strane pristaju na neposredno izvršenje u slučaju nepoštovanja jasnih i preciznih obaveza i rokova, pre svega u pogledu plaćanja zakupnine i iseljenja iz nepokretnosti - onda bi ugovor predstavljao izvršnu ispravu, a zakupodavac bi mogao efikasnije - kroz vođenje izvršnog postupka da zaštiti svoja prava, bez dugotrajnog sudskog postupka - objasnili su u Javnobeležničkoj komori.
Istovremeno, zaštita savesnih podstanara ostala bi na snazi i zakupodavac ne bi mogao preko noći da raskine ugovor bez poštovanja precizno propisanog otkaznog roka, niti da menja druge uslove na način koji nije propisan.
Naime, trenutna praksa je takva da za pravnu valjanost ugovora o zakupu nije propisana određena forma zaključivanja. Ovi ugovori najčešće se rade bez precizno navedenih uslova. Neretko se u praksi događa situacija u kojoj zakupac nepokretnosti, pored toga što ne ispunjava svoje obaveze i ne izmiruje zakupninu, izbegava da se iseli i da stan ili kuću vrati zakupodavcu. Dodatni teret na strani zakupodavca predstavlja i to što, u takvim situacijama, podstanar ne plaća ni dažbine, pa i taj teret pada na zakupodavca - iako on sam nije potrošač.
Prema mišljenju Javnobeležničke komore Srbije, rešenje za ovakve probleme može se naći u članu 85 Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015), koji daje mogućnost ugovornim stranama da zaključe ugovor o zakupu nepokretnosti sa izvršnom klauzulom. U tom slučaju se navedeni ugovor zaključuje u formi javnobeležnički potvrđene isprave.
- Zaključivanjem ugovora o zakupu nepokretnosti, koji bi u sebi sadržao izvršnu klauzulu, i kao takav bio solemnizovan kod javnog beležnika, doprinelo bi poboljšanju pravnog položaja zakupodavca i zakupca, a samim tim i ostvarivanju načela pravne sigurnosti i ekonomičnosti prilikom ostvarivanja prava stranaka - navode iz JKS.
Tri osobe povređene u saobraćajnoj nezgodi kod Ljiga
Ovo bi, naravno, iziskivalo nešto veće troškove, jer bi javni beležnik ulazio u sadržinu ugovora o zakupu i procenjivao dozvoljenost pravnog posla. Zauzvrat, pravna sigurnost je nemerljivo veća, za obe strane. Javni beležnik bio bi dužan da vodi računa o interesima svih strana, kao i da su svi svesni svojih prava i obaveza iz ugovora.
Ako bi ugovor o zakupu bio vredan, na primer, 400.000 dinara na godinu dana - solemnizacija tog ugovora sa izvršnom klauzulom koštala bi stranke ukupno 7.200 dinara.
Sada se u praksi između stanodavca i podstanara u najvećem broju slučajeva ne zaključuje nikakav ugovor, a ako se i zaključi - navodi se manja cena zakupnine, zbog troškova poreza.
Treba, međutim, staviti pravu cenu i platiti porez, a u ugovoru se mogu predvideti i detalji o naknadi štete u stanu ili kući ukoliko se nešto polomi ili na drugi način ošteti.
Kompanija Paragraf Lex ne preuzima odgovornost za tačnost i istinitost informacija prenetih iz spoljnih sadržaja odnosno drugih izvora, kao i za štetu koja eventualno iz toga, proistekne. Sve informacije objavljene u sekciji "Vesti" su namenjene u svrhu opšteg informisanja.
Naslov: Redakcija