ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: ODGOVORI MINISTARSTVA GRAđEVINARSTVA, SAOBRAćAJA I INFRASTRUKTURE NA PITANJA O LEGALIZACIJI

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015 - dalje: Zakon) stupio je na snagu 27. novembra 2015. godine.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture daje odgovore na neka od pitanja vlasnika nelegalno sagrađenih objekata.

* Dobili smo 10.06.2014. godine rešenje od Republičkog geodetskog zavoda da se dozvoljava upis u listu nepokretnosti za držaoca sa delom poseda 1/1 na objektu. To je porodična stambena zgrada broj 2 (prizemlje,sprat iznad zemlje i potkrovlje) i pomoćna zgrada broj 3 (prizemlje i potkrovlje). Taksu smo platili u roku. Pitanje je da li za nas važi ovo sada ozakonjenje ili je naš objekat legalan?

Vaš objekat nije legalan ako ne posedujete građevinsku dozvolu za njegovu izgradnju. Institut državine predstavlja upis faktičkog stanja, a da bi na predmetnim nepokretnostima bilo upisano pravo svojine morate imati isprave podobne za upis tog prava: pravnosnažna rešenja o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli ili rešenje o ozakonjenju.

* Koji je krajnji rok do kada se može podneti zahtev za legalizaciju? U kom roku je administrativni organ dužan da okonča predmet legalizacije? Šta se dešava sa starim predmetima za legalizaciju u kontekstu novog Zakona? Da li mogu stari podneti zahtev da obnovim sa novim podnetim zahtevom po novom Zakonu?

Zahtev za ozakonjenje mogu podneti samo lica koja su upisala pravo svojine na objektu po Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Sl. glasnik RS", br. 25/2013 i 145/2014), u roku od 6 meseci od dana stupanja na snagu Zakona o ozakonjenju. Svi ostali postupci pokreću se i vode po službenoj dužnosti, dakle, u svim ostalim situacijama nije predviđeno podnošenje zahteva od strane vlasnika nezakonito izgrađenog objekta. Svi koji imaju zahtev za legalizaciju podnet po ranije važećim zakonima, ne podnose zahtev, već se njihov zahtev za legalizaciju okončava u postupku propisanom Zakonom o ozakonjenju. Rokovi za rešavanje su propisani Zakonom o ozakonjenju, zavisno od faze postupka.

* Da li mogu da legalizujem stan koji se nalazi na 5. spratu - u nadogradnji objekta koji je prethodno bio P+4. Dakle, vlasnik sam stana u nadogradnji koja nije legalizovana i nema lift? Interesuje me da li mogu da legalizujem svoj stan, s obzirom na trenutno stanje objekta i ako je to moguće - šta mi je potrebno od dokumentacije? Objekat se nalazi u Niškoj ulici u Opštini Voždovac.

S obzirom na spratnost objekta, potrebno je da pored izveštaja o zatečenom stanju objekta izradite i projekat za izvođenje i pribavite na njega saglasnost organa nadležnog za poslove zaštite od požara.

* Još pre deset godina kupio sam objekat u izgradnji, izgrađeni su samo temelji. S tim sam stekao i pravo korišćenja zemljišta na delu društvene katastarske parcele, na kojoj je nezakonito izgrađeno gotovo celo naselje. Ugovor o kupovini objekta u izgradnji overen je u odgovarajućoj formi, koja je bila propisana za zaključenje ove vrste ugovora. Plaćen porez na prenos apsolutnih prava na građevinski deo, kao i na građevinsko zemljište. Objekat nije izgrađen, jer nisam dobio odobrenje za gradnju, pa me interesuje da li mogu po ovom Zakonu, podneti zahtev za legalizaciju ove moje nepokretnosti kako bi se ista uvela u legalne okvire odnosno upisala u javnu knjigu i po tom osnovu u datom momentu mogao tražiti odobrenje za gradnju?

Ako je objekat koji je kupljen u izgradnji ostao u tom stepenu izgrađenosti, izgrađen samo temelj objekta, tada nije predmet ozakonjenja, s obzirom na to da nije u stepenu izgrađenosti, odnosno završenosti koju propisuje Zakon.

* U zgradi u kojoj stanujem (Beograd, Opština Palilula) izgrađena su četiri stana (dozidana 2 sprata na postojećih 3) bez dozvole stanara i na silu, tako da se skupština stanara sudi sa investitorima već više od 20 godina. Ne ulazeći u to da li je građevinska dozvola koja je u jednom trenutku postojala pa poništena od opštinskog organa sporna ili ne (to je na sudu da utvrdi) moje pitanje je - da li je moguće da se po novom "Zakonu" otimačina i bezakonje legalizuju i investitori legalizuju svoje stanove, iako sudski spor nije završen? Napominjem da je statika zgrade nadziđivanjem narušena, a samim tim i život i svojina stanara zgrade ugroženi ukoliko dođe do nekog jačeg potresa.

U konkretnom slučaju, pod pravnom pretpostavkom da ne postoji izdata građevinska dozvola, potrebno je u postupku ozakonjenja dostaviti od strane investitora i dokaz o odgovarajućem pravu, a pored opštih uslova, u navedenoj situaciji, primenjuje se i stav 4. člana 10. Zakona, kojim je propisano dostavljanje i posebnog ugovora zaključenog između investitora i organa stambene zgrade, u skladu sa Zakonom o održavanju stambenih zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011 - odluka US i 88/2011) ili ako organi zgrade nisu formirani - saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.

* Pre nekoliko godina sam dobio pismenu saglasnost većine vlasnika stanova u zgradi da zajedničke prostorije pretvorim u stan. Predsednik skupštine zgrade je samovoljno odbio da potpiše ugovor sa mnom. Ja sam na osnovu te pismene saglasnosti izveo radove (bez građevinske dozvole) i napravio stan od tih zajedničkih prostorija. Podneo sam zahtev za legalizaciju stana. Predsednik skupštine zgrade i dalje odbija da sa mnom potpiše ugovor koji mi je potreban za ozakonjenje stana. Šta da radim sada s ovim problemom s obzirom na to da je Zakon počeo da se primenjuje?

Nadležni organ koji vodi postupak, po utvrđivanju svih činjenica, odlučiće o vrsti dokaza koje morate dostaviti da bi se moglo utvrditi da imate odgovarajuće pravo, u skladu sa odredbama Zakona. U svakom slučaju, biće primenjen član 10. Zakona.

* Ozidao sam objekat i predao za legalizaciju pre šest godina, a ovih dana ću po novom Zakonu da dovršim taj postupak. Za sve to vreme sam uredno plaćao porez na imovinu za kvadrate koje sam ozidao. Da li će po novom Zakonu svi, i oni koji to do sad nisu, biti u obavezi da plaćaju porez na imovinu, i da li će Zakon biti retroaktivan u tom smislu, to jest za one koji su do sada to izbegavali da urade?

Svi će morati da plaćaju porez na objekte na kojima bude upisano pravo svojine. Retroaktivnost je institut koji se samo izuzetno primenjuje, a u konkretnom slučaju, odgovor na vaše pitanje može dati samo organ koji je nadležan za utvrđivanje poreza na imovinu, odnosno mišljenje i odgovor na ovo pitanje možete postaviti Ministarstvu finansija, kao nadležnom.