ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: Odgovori Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture na pitanja o legalizaciji

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015 - dalje: Zakon) stupio je na snagu 27. novembra 2015. godine.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture daje odgovore na neka od pitanja vlasnika nelegalno sagrađenih objekata.

* Kupili smo pre osam godina plac sa starom kućom u Osipaonici, u opštini Smederevo, koja je zidana oko 1970. godine, pa smo još na tom placu izgradili montažnu kuću. Mi živimo u inostranstvu i ne znamo šta treba da bismo legalizovali ta dva objekta.

- Ukoliko za navedene objekte nije podnet zahtev za legalizaciju, po ranije važećim zakonima, sada kao vlasnik objekata možete obavestiti nadležnu građevinsku inspekciju da imate objekte izgrađene bez građevinske dozvole, kako bi isti bili evidentirani i popisani u skladu sa Zakonom, a time će i otpočeti postupak ozakonjenja po službenoj dužnosti jer zahteve za ozakonjenje, po novom Zakonu, nije moguće podneti. Nakon toga, u daljem postupku, organ nadležan za ozakonjenje utvrdiće da li su ispunjeni uslovi za ozakonjenje u skladu sa novim Zakonom i zavisno od toga nastaviti postupak ozakonjenja i obavestiti Vas o dokumentaciji koju je potrebno da dostavite.

*Vlasnik sam nekoliko stanova u beogradskom naselju Altina. Stanove sam kupio uredno od investitora i overio ugovore u sudu. Investitor se obavezao da izvrši legalizaciju po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti. Prošlo je dosta vremena od tada, tačnije od 2009. godine. Kako ja mogu da legalizujem stanove i platim šta je potrebno na tu temu i kome da se obratim?

- Iz vaših navoda može se zaključiti da je obveznik ozakonjenja investitor te se postupak ozakonjenja, ako je investitor poznat i dostupan, sprovodi u odnosu na to lice. U navedenom slučaju, potrebno je prvo ozakoniti zgradu, a tek potom sve posebne delove zgrade - stanove.

* Da li je za zamenu celokupne stolarije potrebna bilo kakva dozvola ili odobrenje? Za zastakljivanje terase, dogradnje prostorije za grejanje, izradu dvorišne česme, stubova za ogradu... Da li su potrebne dozvole ili odobrenje i gde se uzimaju? Da li je tačno da se ni klima više bez odobrenja ne sme postaviti?

- Za najveći deo navedenih radova potrebno je pribaviti dokumentaciju u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014), koji su propisani članom 145. Zakona. Konkretan odgovor Vam ne možemo dati, jer ste ugrubo nabrajali radove tako da, na primer, za, kako navodite, stubove za ogradu, ako se radi o žičanoj ili drvenoj ogradi, nije potrebno pribavljati nikakav akt nadležnog organa, dok je za izgradnju betonske ograde potrebno pribaviti rešenje iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji.

* Zastaklio sam deo bašte koja mi pripada i deo je kupoprodajnog ugovora. Bašta se nalazi ispred mog lokala, a zastakljivanjem je postala deo lokala. Lokal sam uknjižio na svoje ime, a sada bih želeo da legalizujem i tih 15 m2, ali sam dobio dopis da mi treba i saglasnost ostalih stanara u stambenoj zgradi. Da li mi je potrebna saglasnost 51 odsto ili 100 odsto stanara? Lokal se nalazi na Vračaru u Beogradu.

- U navedenom slučaju, kao odgovarajuće pravo, u prethodnom pitanju ozakonjenja, primenjuje se stav 4. člana 10. Zakona, kojim je propisano dostavljanje posebnog ugovora zaključenog između investitora i organa stambene zgrade, u skladu sa Zakonom o održavanju stambenih zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011 - odluka US i 88/2011) ili ako organi zgrade nisu formirani - saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade. Takođe, iz Vašeg dopisa ne možemo utvrditi status zemljišta na kojem se nalazi, kako navodite, "zastakljena bašta", a ukoliko je to zemljište javne namene, ozakonjenje nije moguće.

* Posedujem stan u zgradi koju je gradio privatni investitor. Zgrada ima 12 stanova od čega je šest stanova kupljeno, a šest u vlasništvu investitora. Podnet je zahtev za legalizaciju (dela zgrade koji je ozidan mimo postojeće građevinske dozvole), po prethodnom zakonu, te po istom priloženo sve što je za taj postupak bilo neophodno.

Međutim, u Odeljenju za urbanizam mi je usmeno rečeno da po ovom predmetu nisu doneli odluku niti će, jer je u listu nepokretnosti upisana zabeležba, u kojoj stoji zabrana investitoru da otuđi svoje stanove (navedeni po brojevima) jer se protiv njega vodi više krivičnih postupaka, a zabranu je doneo postupajući tužilac. Zabrana je iz 2010. godine, a mi smo naše stanove kupili pre iste. Mi (vlasnici ostalih šest stanova) se nismo upisali kao suvlasnici katastarske parcele na kojoj je objekat, jer je u međuvremenu stavljena zabrana, a delimično zbog našeg neznanja. Takođe, sam obavešten da ni po ovom sada Zakonu o ozakonjenju nećemo ništa moći da uradimo. Molim vas da mene a i ostalih petoro vlasnika stanova uputite kako da postupimo da zaštitimo naše interese. Da li Odeljenje za urbanizam postupa po Zakonu kada neće da nastavi postupak legalizacije, a niti da donese zaključak kojim se odbacuje zahtev za legalizaciju? Može li se takav objekat legalizovati ili ne?

- Obveznik ozakonjenja je, kako navodite, investitor, te se postupak ozakonjenja zgrade, pošto je investitor poznat i dostupan, sprovodi u odnosu na to lice, te je potrebno prvo ozakoniti zgradu, a tek potom sve posebne delove zgrade, odnosno stanove.

* Kako da platim legalizaciju kada supruga i ja ne radimo, prete mi da će da sruše objekat. Ko ne plaća legalizaciju objekta?

- Za sve objekte u postupku ozakonjenja plaća se taksa za ozakonjenje, pre izdavanja rešenja o ozakonjenju. Visina takse zavisi od namene i površine objekta za ozakonjenje i određuje je nadležni organ u postupku ozakonjenja. Za stambene objekte do 100m2 propisana je taksa u iznosu od 5.000 dinara. Zakonodavac je imao u vidu ovakve situacije te je visinu takse odredio u navedenom iznosu.

* Podneo sam zahtev za legalizaciju 2010. godine. Interesuje me da li treba da čekam da opštinska komisija izađe na lice mesta ili treba da idem u opštinu i interesujem se za moj predmet?

Kako ste podneli zahtev za legalizaciju, po ranije važećem zakonu, Vaš objekat neće biti predmet evidencije odnosno popisa, te je u cilju daljeg postupanja potrebno da se obratite nadležnom organu kako biste dobili informacije o daljem toku postupka i potrebnoj dokumentaciji.