ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Prinudno udruženje vlasnika garaža kao primer sukoba zakona

Već neko vreme se najavljuju izmene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon - dalje: ZSOZ). Nije iznenađujuće, jer je taj zakon, uprkos dobroj nameri zakonodavca da uvede red u oblast stanovanja i upravljanja zajedničkim delovima stambenih zgrada, pokazao određene slabosti. Među njima je čuvena bolest domaćih zakona zvana neusklađenost sa drugim zakonima.

U vreme usvajanja ZSOZ (2016), veliku prašinu podigla je jedna njegova odredba prema kojoj upravnik zgrade ima obavezu da prikuplja JMBG brojeve zakupaca (član 50 stav 1 tačka 6 ZSOZ), a sve sa ciljem stvaranja evidencije na osnovu koje bi poreska uprava mogla da utvrdi ko ne plaća porez na izdavanje stanova. Ta obaveza se, fakat, masovno izbegava, a zakupodavci i zakupci imaju podjednak interes da se to dešava: prvi zbog previsokog procenta poreske obaveze (20 odsto), drugi zbog mogućnosti da se zakupnina uveća ako zakupodavac prevali iznos poreza na cenu izdavanja. Umesto da je smanjivanjem procenta svog zahvatanja motivisala zakupodavce da plaćaju ovaj porez, država je kroz izmene ZSOZ uvela obaveznu pisanu formu ugovora o zakupu stana koji mora biti overen i koji podleže prijavi kod poreske uprave, a na novouvedene upravnike je prevalila posao poreskih organa: da oni prikupljaju lične podatke (uključujući JMBG broj) zakupaca po stanovima.

Šta je država time postigla? Ideja o pisanoj formi ugovora, iako načelno dobra za pravnu sigurnost i zakupodavca i zakupca, ostala je mrtvo slovo na papiru (pri čemu nimalo ne pomaže činjenica da sudovi i dalje prihvataju neformalno sklopljene ugovore o zakupu stanova na osnovu odredaba Zakona o obligacionim odnosima), a sporna odredba o prikupljanju ličnih podataka se ne primenjuje, pošto je očito suprotna odredbama drugih zakona. I nadležno ministarstvo kao predlagač zakona priznalo je grešku, ali tek pošto je on usvojen. Ostaje samo nejasno da li je greška proizvod nedovoljnog poznavanja sistema zakona Republike Srbije, pogrešne procene da će takva neusaglašenost “da prođe” ispod radara, ili pritisaka sa strane da se problematična koliziona norma pošto-poto ubaci u zakon.

Nedavno smo sasvim slučajno naleteli na još jednu kolizionu normu, koja se tiče upravljanja zgradama koje nemaju nijedan poseban deo namenjen stanovanju. Po pravilu su ti posebni delovi - garaže. Uobičajena je situacija da se one nalaze u stambenim zgradama kao pripadajući delovi stanova, ali postoje i objekti koji se isključivo sastoje od garaža, a garaže u njima mogu imati vlasnici iz različitih stambenih zgrada. Iz ZSOZ razložno proizilazi da se i ti objekti moraju održavati, pa je zakonodavac osmislio jednu posebnu vrstu stambene zajednice samo za njih - ali je, nažalost, izabrao neadekvatan pravni oblik te zajednice: udruženje građana. A neadekvatan je zato što niko ne može biti nateran da bude član takvog udruženja.

Naime, stav 1 člana 15 ZSOZ glasi: “Poslove upravljanja zgradom vrše: (1) vlasnik, za zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade; (2) vlasnici posebnih delova, za porodične kuće; (3) stambena zajednica preko svojih organa ili profesionalni upravnik kome su povereni poslovi upravljanja, u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica; (4) vlasnici posebnih delova preko svojih organa, u zgradama koje nemaju nijedan poseban deo namenjen za stanovanje”. Stav 2 istog člana ZSOZ glasi: “U slučaju iz stava 1. tačka 4) ovog člana, vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice u skladu sa odredbama zakona kojima se uređuju osnivanje i pravni položaj udruženja, dok se odredbe ovog zakona o nadležnostima, pravima i obavezama skupštine i upravnika stambene zajednice u upravljanju zgradom shodno primenjuju na nadležnosti skupštine i zastupnika tog udruženja.”

Ovoj odredbi - ili makar zakonodavčevoj zamisli o njenom dejstvu - direktno je suprotstavljen član 2 Zakona o udruženjima ("Sl. glasnik RS", br. 51/2009, 99/2011 - dr. zakoni i 44/2018 - dr. zakon) koji glasi: “Udruženje, u smislu ovog zakona, jeste dobrovoljna i nevladina nedobitna organizacija zasnovana na slobodi udruživanja više fizičkih ili pravnih lica, osnovana radi ostvarivanja i unapređenja određenog zajedničkog ili opšteg cilja i interesa, koji nisu zabranjeni Ustavom ili zakonom. Na političke stranke, sindikate, udruženja organizovana radi obavljanja određenih delatnosti u cilju sticanja dobiti, sportske organizacije i udruženja, crkve i verske zajednice, spontana privremena povezivanja više lica i druga udruženja čiji je rad uređen posebnim zakonom, odredbe ovog zakona shodno se primenjuju u pitanjima koja nisu uređena tim posebnim zakonom.

Dakle, dok ZSOZ nameće formu stambene zajednice kao pravnog lica svim stambenim zgradama u kojima su vlasnici posebnih delova fizička i pravna lica, on za zajednicu vlasnika posebnih delova u nestambenom objektu predviđa formu udruženja kao pravnog lica, uz izričito pozivanje na odredbe Zakona o udruženjima. Pri tome, zakonodavac zamišlja - kada sa sagleda duh ZSOZ - da se član takvog udruženja postaje na osnovu vlasništva, dakle prinudno kao posledica njegovog osnivanja. Pošto se u ZSOZ kao posebnom zakonu (lex specijalis) u odnosu na Zakon o udruženjima ne pominje prinudnost članstva u takvom udruženju, a još se izričito kaže da “vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice u skladu sa odredbama zakona kojima se uređuju osnivanje i pravni položaj udruženja”, onda nema govora o tome da vlasnici garaža u izdvojenom objektu mogu biti naterani da budu njegovi članovi.

Za problematiku uterivanja vlasnika garaža u udruženja saznali smo nedavno, kada su nam se obratili ozlojeđeni stanari jedne zgrade na Voždovcu u Beogradu, tvrdeći da upravnik njihove zgrade-stambenog bloka sa šest ulaza želi da osnuje jedno ovakvo udruženje, i da je čak sačinio statut. Nacrt tog statuta stanari su nam priložili kao dokaz. Rekli su nam da se garaže nalaze u samoj zgradi - što smo naknadno proverili preko aplikacije Street View, koja je pokazala da se na svakoj od šest adresa navedenih u statutu nalazi garažni ulaz - i da je već propao pokušaj upravnika da se garaže u stambenom bloku odvojeno tretiraju od stanova, radi odvojene naplate naknade za održavanje.

U nacrtu “udruženja vlasnika garaža” se navodi da se u to udruženje ulazi na osnovu činjenice vlasništva nad garažom a da se iz članstva može izaći samo prodajom stana ili smrću. To nas je i nasmejalo ali i zabrinulo, pa smo o čitavom slučaju - oslanjajući se prvenstveno na naša znanja iz Zakona o udruženjima - obavestili javnost preko naše Fejsbuk stranice, postavivši pitanje kako je moguće da se neko natera da bude član udruženja.

U korisnoj onlajn raspravi koja se rodila, javila se jedna profesionalna upravnica (hvala joj na konstruktivnom doprinosu!), koja nam je skrenula pažnju na član 15 ZSOZ koji predviđa udruživanje vlasnika garaža u objektu bez posebnih delova namenjenih stanovanju. Kada smo dotičnu odredbu ZSOZ proučili, mogli smo samo da konstatujemo da je apsurdna i neprimenljiva, iz razloga koje smo već naveli: ona ne predviđa prinudno članstvo u udruženju, a sama izričito upućuje na primenu Zakona o udruženjima i njegove odredbe o osnivanju udruženja kao dobrovoljnih nevladinih organizacija, zasnovanih na slobodi udruživanja više fizičkih i pravnih lica.

U konkretnom slučaju sa Voždovca koji je poslužio kao povod ovom tekstu, odredbe o prinudnosti članstva u statutu udruženja vlasnika garaža bile bi ništave kao suprotne Zakonu o udruženjima. Međutim, i ceo statut bio bi ništav sa stanovišta ZSOZ, jer se očito - sudeći po fotografijama šest ulaza u zgradu ali i nekim odredbama u nacrtu - radi o stambenom objektu sa garažama kao pripadajućim delovima stanova u tom objektu. Dakle, namera upravnika nije u skladu čak ni sa onim što zakon nespretno i neprimenjivo predviđa. Ukoliko bi odlukom skupštine stambene zajednice (ili skupština stambenih zajednica) u tom složenom stambenom bloku na Voždovcu sporni statut kojim slučajem bio izglasan, svaki stanar-vlasnik stana i garaže mogao bi da ga ospori i sruši posebnom tužbom koju predviđa ZSOZ, a o kojoj je pisano u tekstu “Kako osporiti odluku stambene zajednice“.

Ukratko, u spornoj odredbi ZSOZ smo prepoznali intenciju zakonodavca da reši jedan praktični problem, ali je on rešen na neadekvatan način, zbog čega se ostalo samo na dobrim namerama. Nadamo se da će izmene i dopune zakona biti promišljenije i delotvornije, bez pokušaja uterivanja fizičkih i pravnih lica u pravnu formu čija je namenjena da bude okvir za dobrovoljno okupljanje i slobodno udruživanje.

Izvor: Vebsajt Efektiva, Jovan Ristić, pravnik u Udruženju 28.06.2023.
Naslov: Redakcija