ODGOVORI NA AKTUELNA PITANJA IZ PRAKSE U VEZI SA PRIMENOM ZAKONA O PLANIRANJU I IZGRADNJI
Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture objavilo je odgovore na pitanja u vezi sa Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014), koja prenosimo u celosti:
1.Da li se opštim aktom može propisati da pored investitora i finansijer iz člana 135a Zakona o izmenama i dopunama zakona o planiranju i izgradnji, može dati sredstva obezbeđenja radi plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, ili to može biti samo investitor?
Zakonom o planiranju i izgradnji, u članu 2. tačka 43) propisano je da je finansijer "lice koje po osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom finansira, odnosno sufinansira izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju, adaptaciju, sanaciju ili izvođenje drugih građevinskih odnosno investicionih radova predviđenih ovim zakonom i na osnovu tog ugovora stiče određena prava i obaveze koje su ovim zakonom propisane za investitora u skladu sa tim ugovorom, osim sticanja prava svojine na objektu koji je predmet ". Na osnovu navedenog, smatramo da nema zakonskih smetnji da finansijer može dati sredstvo obezbeđenja radi plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Pri tome naglašavamo da, u skladu sa članom 135a stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, finansijer solidarno sa investitorom odgovara za sve obaveze prema trećim licima, koje su posledica radnji koje preduzme u skladu sa ovlašćenjima koja su mu preneta ugovorom iz stava 1. ovog člana, što dodatno ojačava položaj jedinice lokalne samouprave u pogledu obezbeđenja plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
2.Da li se odlukom iz člana 97. Zakona može propisati način i postupak naplate doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, imajući u vidu da se po odredbama novog Zakona ne zaključuje ugovor o regulisanju plaćanja ranije naknade za uređivanje građevinskog zemljišta?
Članom 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji predviđeno je da Skupština jedinice lokalne samouprave opštim aktom utvrđuje zone i vrste namena objekta iz stava 2. ovog člana, iznose koeficijenata zone i koeficijenata namene, kriterijume, iznos i postupak umanjivanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, posebna umanjenja iznosa doprinosa za nedostajuću infrastrukturu kao i uslove i način obračuna umanjenja iz stava 5. ovog člana, druge pogodnosti za investitore, metod valorizacije u slučaju plaćanja u ratama kao i druga pitanja od značaja za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa ovim zakonom.Na osnovu navedenog, smatramo da postoji pravni osnov da jedinica lokalne samouprave svojim opštim aktom može urediti postupak naplate doprinosa za uređivanje građevisnkog zemljišta, u okvirima postavljenim zakonom.
3. Da li se dopirinos za uređivanje građevinskog zemljišta naplaćuje na parcelama koje su kompletno komunalno opremljene u ranijem vremenskom periodu? Naime, ako neko dograđuje postojeći objekat ili ruši stari i podiže novi na katastarskoj parceli koja se nalazi na parceli koja je pre npr. 30 godina komunalno opremljena (put, struja, voda..) i za navedeni objekat je postojeća infrastrukturna mreža zadovoljavajuća (prema uslovima nadležnih JP), da li se za ovakav objekat plaća doprinos, obzirom da opština nema troškove uređivanja zemljišta (pripremanja i opremanja) novom infrastrukturnom mrežom?
Obaveza plaćanja doprinosa ne zavisi od toga u kom je periodu građevinsko zemljište uređivano. Ako je zemljište samo delimično uređeno, to ne utiče na obavezu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Pri tome treba imati u vidu da visina obaveze po osnovu ovog doprinosa, u skladu sa članom 97. stav 7. Zakona i Odlukom jedinice lokalne samouprave, može biti različita u istoj zoni i za istu namenu objekta, ako se radi o parcelama koje nisu podjednako infrastrukturno opremljene.
4. Da li se član 97. Zakona odnosi i na utvrđivanje i naplatu ovog doprinosa u postupku legalizacije, imajući u vidu da se za legalizaciju primenjuje poseban zakon, odnosno da li se opštim aktom iz člana 97. Zakona može ili mora obuhvatiti i obračun i naplata doprinosa za investitore u postupku legalizacije?
5. Da li se novi način obračuna doprinosa odnosi i na postupak legalizacije i da li se može, imajući u vidu prelazne i završne odredbe iz modela Odluke o doprinosu - do 01.03.2015. godine obračunavati naknada, zaključivati ugovori i izdavati dozvole po "starom"?
Naglašavamo pravno načelo, prema kome se u slučaju izmene propisa, postupanje u započetim upravnim postupcima sprovodi u skladu sa propisima koji su bili na snazi kada je upravni postupak započet. U tom smislu, smatramo potrebnim da prilikom donošenja opšteg akta u skladu sa članom 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, a imajući u vidu propise kojima je uređena legalizacija, kao i odgovarajuće odluke Ustavnog suda, jedinica lokalne samouprave predvidi da važeći opšti akti kojima se uređuje plaćanje naknade za uređivanje građevinskog zemljišta ostaju na snazi u delu kojim se uređuje plaćanje naknade za uređivanje građevinskog zemljišta u postupcima legalizacije.
6. Da li je moguće dati dva umanjenja kroz Odluku o doprinosima, odnosno prilikom plaćanja doprinosa sa različitim rokovima plaćanja. Primer: 50% ako plati odmah po dobijanju građevinske dozvole a 30% ako plati pre prijave radova?
7. Član 97. stav 9. Zakona definiše za koje objekte se ne obračunava doprinos, a u stavu 8. istog člana definiše da jedinica lok.samouprave opštim aktom može propisati dodatne pogodnosti i imanjenja za investitore. Da li jedinica lokalne samouprave može propisati umanjenje, odnosno oslobođenje od plaćanja doprinosa za poljoprivredne, ekonomske, pomoćne objekte, otvorene parkinge, garažni prostor u objektima i dr.?
8. Do koje mere bi se moglo umanjiti doprinos, tj. da li na kraju može doći do toga, da investitor faktički ne plaća ništa (ne misli se na slučajeve kada je zaključen ugovor o zajedničkom pripremanju ili opremanju zemljišta)?
Moguće je predvideti dva ili više različita umanjenje iznosa doprinosa, odnosno predvideti druge dodatne olakšice za investitore. Napominjemo da je članom 97. Zakona zabranjeno jedinici lokalne samouprave da svojim opštim i pojedinačnim aktom umanji obim prava koje ima investitor u odnosu na obim prava koji je utvrđen Zakonom. Jedinica lokalne samouprave može predvideti i posebna umanjenja za pojedine vrste objekata, uključujući i puno oslobođenje od obaveze plaćanja doprinosa.
Izuzetak su stambeni objekti, za koje se ne mogu utvrđivati dodatna umanjenja pored onih koja su predviđena Zakonom, mada i za tu namenu objekata jedinica lokalne samouprave ima pravo da utvrdi nulti koeficijent namene.
9. Da li opština može doneti Odluku o utvrđivanju doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta sa koeficijentima u nultom iznosu? Odluka bi imala formu Odluke po modelu SKGO, kako bi se omogućilo komunalno opremanje neizgrađenog građevinskog zemljišta sredstvima fizičkih i pravnih lica. U narednom periodu oporavka, izmenama Odluke bi eventualno bio uveden pomenuti doprinos.
Mišljenja smo da je ova mogućnost zasnovana na Zakonu i može dati određene rezultate, jer marketinški zvuči atraktivno, u smislu privlačenja investicija. Nešto drugačiji pristup, koji razmatraju neke druge jedinice lokalne samouprave je da se, imajući u vidu potrebu obezbeđivanja sredstava za uređivanje građevinskog zemljišta, doprinos za stambene i poslovne objekte u određenom manjem iznosu zadrži, a da jedinični iznos za poslovne objekte ne bude viši od iznosa za stambene, jer stambeni objekti obavezuju opštinu na veća ulaganja od poslovnih.
10. Javnom preduzeću preneto je u nadležnost utvrđivanje visine naknade, sprovođenje postupka, naplata naknade i sačinjavanje Ugovora o utvrđivanju naknade za uređenje građevinskog zemljišta. Lokalna samouprava je donela Pravilnik, JP sprovodi postupak i naravno nadknada ide JP-u, a to je bilo do sada. Ko sada utvrđuje visinu doprinosa za ovu namenu i kome idu sredstva koja su namenjena uređenju građevinskog zemljišta? Da li je to nadležno odeljenje lokalne samouprave, a prema tome da li sredstva od doprinosa idu na račun JLS i da li će JLS ta sredstva koristiti za uređenje neizgrađenog građevinskog zemljišta?
Sredstva naplaćena po osnovu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta su prihod jedinice lokalne samouprave. Radi se o namenskom prihodu koji se koristi za uređivanje građevinskog zemljišta.
11. U članu 98. stav 1. Zakona piše: način plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta su sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli, a zatim u istom članu, u stavu 3. navodi se da je najkasnije do podnošenja prijave radova investitor dužan da izvrši uplatu doprinosa. Na koji način će moći lokalne samouprave da naplate doprinos od stranaka kada se uplaćuje tek kod prijave radova?
Investitor nema obavezu plaćanja doprinosa, odnosno prve rate i dostavljanja sredstva obezbeđenja u slučaju plaćanja doprinosa na rate, do prijave radova. Rešenjem o građevinskoj dozvoli se samo utvrđuju bitni elementi obaveze plaćanja doprinosa.
12. Koju vrednost doprinosa pisati u rešenju o građevinskoj dozvoli, da li to treba da definiše Direkcija za građevinsko zemljište grada Beograda? Kako postupiti u slučaju kada postoje gradske opštine?
Parametre potrebne za utvrđivanje iznosa doprinosa u slučaju gradskih opština utvrđuje jedinica lokalne samouprave - u ovom slučaju Skupština grada Beograda. Iznos i način plaćanja utvrđuje organ koji izdaje građevinsku dozvolu, na osnovu izjašnjenja investitora o načinu plaćanja. Pitanje ko vrši obračun, ko prati izvršenje obaveze plaćanja, kod koga se čuvaju dostavljena sredstva obezbeđenja u slučaju plaćanja doprinosa na rate, ko se stara o prinudnoj naplati i sl. su pitanja unutrašnje organizacije jedinice lokalne samouprave. Ovi poslovi se mogu obavljati unutar jednog ili više organa, organizacija, odnosno preduzeća unutar jedinice lokalne samouprave.
13. Da li se doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava za linijske infrastruktune objekte, odnosno gasovode?
U skladu sa članom 97. stav 7. Zakona, doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta se ne obračunava za linijske infrastruktune objekte, uključujući i gasovode.
14. Da li nadležni organ za izdavanje građevinske dozvole izdaje potvrde na osnovu čl. 148. i 152. Zakona?
Nadležni organ, u skladu sa odredbama Pravilnika o objedinjenoj proceduri, bez odlaganja potvrđuje prijavu radova i priložene dokumentacije. Ako je rešenjem o građevinskoj dozvoli predviđeno plaćanje doprinosa na rate, nadležni organ pre prijave radova proverava ispravnost dostavljenog sredstva obezbeđenja.Takođe, Pravilnikom o objedinjenoj proceduri je propisano da nadležni organ bez odlaganja potvrđuje prijem izjave o završetku izrade temelja.
15. Da li nadležna služba za izdavanje građevinske dozvole u objedinjenoj proceduri, podrazumeva samo jedan organ koji vrši obračun doprinosa, prima uplate za plaćanje doprinosa u celosti sa popustom 30% i prima uplatu za prvu ratu, prima sredstva obezbeđenja, prati plaćanje ili to može da radi lokalna poreska administracija?
Pitanje ko vrši obračun, ko prati izvršenje obaveze plaćanja, kod koga se čuvaju dostavljena sredstva obezbeđenja u slučaju plaćanja doprinosa na rate, ko se stara o prinudnoj naplati i sl. su pitanja unutrašnje organizacije jedinice lokalne samouprave. Ovi poslovi se mogu obavljati unutar jednog ili više organa, organizacija, odnosno preduzeća unutar jedinice lokalne samouprave.
16. Da li je jedinica lokalne samouprave kao obveznik plaćanja naknade u slučaju izgradnje objekta javne namene (regionalna deponija) oslobođena od obaveze plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta?
U ovom slučaju, reč je o naknadi za promenu namene poljoprivrednog zemljišta, a ne o doprinosu za uređivanje građevinskog zemljišta. Regionalna deponija je objekat javne namene i ako je njena izgradnja predviđena Programom uređivanja građevinskog zemljišta, ne postoji obaveza plaćanja naknade za prenamenu u ovom slučaju, na osnovu člana 88. stav 8. Zakona.
17. Kako se izračunava doprinos za uređenje građevinskog zemljišta i zakup zemljišta za izgradnju višeetažnih podzemnih garaža?
Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta za izgradnju višeetažnih podzemnih garaža se ne obračunava, u skladu sa članom 97. stav 8. Zakona. Izuzetak od ovog pravila je propisan ako se ovaj prostor koristi u komercijalne svrhe, kada se iznos doprinosa obračunava u skladu sa opštim aktom jedinice lokalne samoprave.
Iznos zakupa se ne obračunava, u smislu da je davanje zemljišta u zakup za izgradnju objekata moguće samo izuzetno (član 86. Zakona o planiranju i izgradnji). Određivanje iznosa zakupa za realizaciju projekata javno-privatnog partnerstva, odnosno koncesije, se vrši u skladu sa Zakonom o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama.
18. Ko je ovlašćen za potpisivanje ugovora za doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta? Da li se ugovor zaključuje pre izdavanja rešenja o građevinskoj dozvoli ili posle?
Bitni elementi za plaćanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta se, u skladu sa članom 97. Zakona, utvrđuju rešenjem o građevinskoj dozvoli koje donosi organ nadležan za izdavanja građevinske dozvole. Nije dozvoljeno zaključivanje ugovora kojim bi se uređivali odnosi u pogledu plaćanja doprinosa. U slučaju iz člana 92. Zakona, ugovorom o zajedničkom pripremanju, odnosno opremanju građevinskog zemljišta se može utvrditi pravo na umanjenje iznosa doprinosa, što se utvrđuje i u rešenju o građevinskoj dozvoli.
19. Član 98. stav 1. Zakona - Iznos, način plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i sredstvo obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate su sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli.
PITANJE: Da li se pod sastavnim delom rešenja o građevinskoj dozvoli, podrazumeva prilog uz građevinsku dozvolu? U kom aktu, u slučaju plaćanja na rate se utvrđuju rokovi dospeća rate, revalorizacija rate, plaćanje zatezne kamate u slučaju kašnjenja plaćanja rate, sredstva obezbeđenja i drugo. Da li je to obračun doprinosa, ugovor o načinu plaćanja doprinosa koji je sastavni deo rešenja ili drugi akt?
Utvrđivanje iznosa i načina plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta sastavni je deo dispozitiva rešenja o građevinskoj dozvoli. Rešenjem o građevinskoj dozvoli se utvrđuju i svi drugi bitni elementi u vezi sa plaćanjem doprinosa, uključujući dospeća rate, rokove dospeća rata, sredstva obezbeđenja i drugo. Nije dozvoljeno zaključivanje ugovora o plaćanju doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
20. Član 98. stav 4. Zakona - Najkasnije do podnošenja prijave radova, investitor je dužan da izvrši uplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u celosti, odnosno ako plaća na rate da uplati prvu ratu i dostavi sredstvo obezbeđenja plaćanja. Član 140. Zakona - Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova, u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola.
PITANJE: Nakon izdavanja građevinske dozvole investitor može da uplati prvu ratu nakon 2 godine. Da li je iznos doprinosa koji se utvrđuje rešenjem fiksan? Da li je u skladu sa zakonom da se do prve uplate doprinosa vrši revaloraizacija celokupnog iznosa?
Odlukom jedinice lokalne samouprave je moguće, na osnovu člana 97. stav 7. Zakona, urediti metod valorizacije u slučaju plaćanja doprinosa na rate, kao i druga pitanja značajna za obračun i plaćanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Smatramo da to uključuje i način valorizacije iznosa doprinosa u slučaju proteka dužeg vremenskog perioda između trenutka obračuna doprinosa i trenutka plaćanja, što bi se primenjivalo i na situacije kada se plaćanje vrši jednokratno.
21. Član 97. Zakona - Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava se za objekte javne namene u javnoj svojini, objekte komunalne i druge infrastrukture, proizvodne i skladišne objekte, podzemne etaže objekata visokogradnje (prostor namenjen za garažiranje vozila, podstanice, trafostanice, ostave, vešernice i sl.), osim za delove podzemne etaže koje se koriste za komercijalne delatnosti, otvorena dečja igrališta, otvorene sportske terene i atletske staze.
PITANJE: Da li se doprinos ne plaća i za komercijalne skladišne objekte?
U skladu sa članom 97. stav 8. Zakona, doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta se ne obračunava ni za komercijalne skladišne objekte.
22. U vezi sa drugim pogodnostima za investitore iz člana 97. stav 7. Zakona, da li se pod tim pogodnostima može smatrati umenjenje doprinosa na osnovu toga koliko ljudi bi zaposlio investitor, ili na primer umanjenje na osnovu toga da je investitor kupio zemljište u javnoj svojini za izgradnju objekata, a kupoprodajna cena je bila veća nego na drugim lokacijama?
Mišljenja smo da je umanjenje iznosa doprinosa po osnovu broja zaposlenih radnika u vezi sa tom investicijom dozvoljeno i da je to upravo vrsta kriterijuma koji je zakonodavac imao u vidu u vezi sa odredbom kojom se predviđa mogućnost da jedinica lokalne samouprave predvidi dodatne pogodnosti za investitore.
Drugi mogući kriterijum koji se navodi je nedozvoljen jer, s jedne strane, stavlja u povoljniji položaj investitore koji su kupili zemljište u javnoj svojini u odnosu na investitora koji je zemljište kupio od privatnog vlasnika, a imajući u vidu da se radi o vrsti pogodovanja koja nije u skladu ni sa pravilima EU o zaštiti konkurencije. Pored toga, ovaj kriterijum nedozvoljenim čini i nemogućnost utvrđivanja da je kupoprodajna cena bila viša nego na drugim lokacijama, kao i nemogućnost normiranja jedne takve odredbe.
23. Do koje mere bi se mogao umanjiti doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, odnosno, da li na kraju može doći do toga da investitor faktički ne plaća ništa (pri čemu se ne misli na slučajeve kada je zaključen ugovor o zajedničkom pripremanju ili opremanju zemljišta)?
Zakonom nije propisana zabrana u smislu granice umanjenja, te smatramo da takav pristup u određenim situacijama može biti opravdan, ako je u skladu sa razvojnom politikom jedinice lokalne samouprave.
24. Član 97. stav 9. Zakona definiše za koje objekte se ne obračunava doprinos, a u stavu 8. istog člana je propisano da jedinica lokalne samouprave opštim aktom može propisati dodatne pogodnosti i imanjenja za investitore. Da li jedinica lokalne samouprave može propisati umanjenje, odnosno oslobođenje od plaćanja doprinosa za poljoprivredne, ekonomske, pomoćne objekte, otvorene parkinge, garažni prostor u objektima i dr.?
Nema prepreke da jedinica lokalne samouprave za navedene objekte propiše umanjenje iznosa obaveze po osnovu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, odnosno da za određene vrste objekata odredi koeficijent namene u nultom iznosu.
25. U vezi sa pripremanjem i opremanjem građevinskog zemljišta sredstvima fizičkih i pravnih lica, postavlja se pitanje li se radi o projektima javno-privatnog partnerstva ili postupku javne nabavke, ili je moguće bez ovih postupaka zaključiti ugovor sa investitorom?
U ovakvim situacijama je moguće zaključiti ugovor sa investitorom na osnovu Zakona o planiranju i izgradnji, bez primene Zakona o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama, jer u ovom odnosu nema bitnih elemenata javno-privatnog partnerstva (dugoročnost saradnje između javnog i privatnog partnera, obaveza privatnog partnera da preuzme održavanje javne infrastrukture, odnosno obavljanje usluga od javnog značaja i sl.). Pre zaključivanja ugovora iz člana 92. Zakona ne sprovodi se postupak propisan Zakonom o javnim nabavkama, jer se tim ugovorom ne vrši javna nabavka, već se investitor obavezuje da finansira određene radove u zamenu za umanjenje iznosa doprinosa. Izuzetak od navedenog bila bi situacija kada bi investitor izvodio radove i kada bi za to, pored toga što bi imao pravo na umanjenje iznosa doprinosa, bila predviđena nadoknada investitoru od strane opštine do pune cene za izvedene radove.
Pitanje koje se postavlja je kako ugovorom odrediti vrednost radova radi umanjenja iznosa doprinosa, ako ih investitor ne finansira u novcu, već npr. obezbeđuje plansku ili tehničku dokumentaciju ili izvođenje radova. Tada bi se u proceni iznosa ulaganja investitora opština morala osloniti na procene iz programa uređivanja građevinskog zemljišta, odnosno na procenu ovlašćenog sudskog veštaka u pogledu vrednosti radova koje će investitor izvesti.
25. Da li se član 92. Zakona odnosi samo na izgradnju komunalne infrastrukture?
Ne, članom 92. propisane su sve aktivnosti koje spadaju u pripremanje i opremanje građevinskog zemljišta, u skladu sa odredbom člana 93. Zakona.
26. Da li se odredba člana 92. Zakona koja se odnosi na finansiranje pripremanja i opremanja građevinskog zemljišta sredstvima fizičkih ili pravnih lica, odnose i na izgradnju objekata na zemljištu koje je u privatnoj svojini ili samo na izgradnju objekata na građevinskom zemljištu javne namene (pristupni putevi, saobraćajnice, itd.)?
Zakon ne predviđa ograničavanje mogućnosti finansiranju pripremanja i opremanja građevinskog zemljišta sredstvima fizičkih ili pravnih lica na zemljište u javnoj svojini. Pri tome, treba imati u vidu odredbu člana 92. stav 3. tačka 6) o jedinici lokalne samouprave kao investitoru. To znači da jedinica lokalne samouprave mora imati odgovarajuće pravo na zemljištu na osnovu koga se može utvrditi aktivna stranačka legitimacija JLS, odnosno utvrditi svojstvo investitora, kao i da to pravo, naročito u slučaju izgradnje objekata infrastrukture, ne mora biti pravo svojine na zemljištu.
27. U slučaju da opština nije osnovala javno preduzeće koje se bavi uređenjem građevinskog zemljišta, sa kim bi trebalo da se predvidi potpisivanje ugovora o opremanju zemljišta sredstvima fizičkih i pravnih lica?
28. Pošto smo mala opština, nemamo Direkciju, a kako vidimo potrebno je na osnovu člana 94. Zakona da lokalna samouprava osnuje privredno društvo ili drugu organizaciju radi regulisanja odnosa u slučaju komunalnog opremanja neizgrađenog građevinskog zemljišta sredstvima fizičkih i pravnih lica. Moje pitanje je na koji još način možemo obezbediti vršenje ovih poslova, pošto Statutom Opštine to nije definisano. Da li to može Opštinsko veće, Skupština...?
Ugovor iz člana 92. Zakona o pripremanju i opremanju zemljišta sredstvima fizičkih i pravnih lica može zaključiti nadležni organ jedinice lokalne samouprave, odnosno lice iz člana 94. Zakona - privredno društvo, javno preduzeće, odnosno druga organizacija koju je jedinica lokalne samouprave osnovala radi obezbeđivanja uslova za uređivanje građevinskog zemljišta, odnosno kojoj je poverila vršenje tih poslova.
Jedinica lokalne samouprave nije obavezana Zakonom, niti drugim propisom da obavezno mora osnovati privredno društvo ili organizaciju radi obezbeđivanja uslova za uređivanje građevinskog zemljišta, odnosno kojoj bi poverila vršenje tih poslova. Ako takvo privredno društvo nije osnovano, te poslovi vrši jedinica lokalne samouprave, preko organa u svom sastavu.
29. Kako se izračunava iznos zakupnine građevinskog zemljišta u slučaju koncesije koja je istovremeno i oblik javno-privatnog partnerstva?
Određivanje iznosa zakupa za realizaciju projekata javno-privatnog partnerstva, odnosno koncesije, se vrši u skladu sa Zakonom o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama.
30. Da li kablovska telekomunikaciona infrastruktura spada u komunalnu infrastrukturu (član 2. stav 27. Zakona), pa shodno tome, da li se na nju primenjuje član 135. stav 5. Zakona, odnosno potpada pod član 97. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji?
Kablovska telekomunikaciona infrastruktura spada u infrastrukturne objekte za koje se ne obračunava doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta. Ne smatra se objektom komunalne infrastrukture onaj objekat kablovske telekomunikacione infrastrukture za koji građevinsku dozvolu izdaje nadležno ministarstvo, odnosno organ autonomne pokrajine (objekti elektronskih komunikacija, odnosno mreža, sistemi ili sredstava koja su međunarodnog i magistralnog značaja i oni koji se grade na teritoriji dve ili više jedinica lokalne samouprave).
31. U okviru koeficijenata namene, može li se za određene objekte iste namene (pr.stanogradnja individualna i višeporodična - komercijalna) predvideti dodatno umanjenje u okviru koeficijenata (za individualnu stambenu izgradnju umenjene koeficijenta namene 50%)?
Smatramo da je u okviru jedne namene moguće utvrditi dodatna umanjenja za pojedine vrste objekata, sem kada se radi o stambenim objektima. U slučaju stambenih objekata, moguće je definisati da je individualna stambena izgradnja druga vrsta namene u odnosu na kolektivnu, pa na osnovu toga propisati različite koeficijente namene.
32. Proizvodni objekti za koje se ne plaća doprinos - da li investitor odnosno finansijer mora da se bavi proizvodnom delatnošću u momentu dobijanja građevinske dozvole ili može bilo ko?
Nije neophodno da investitor obavlja proizvodnu delatnost u momentu podnošenja zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli da mu se ne bi obračunao doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, već se to čini na osnovu zahteva investitora u kome se navodi namena objekta. Ako se, nakon izdavanja građevinske dozvole, objekat bude koristio za drugu namenu, nastupa obaveza plaćanja doprinosa, u skladu sa odlukom jedinice lokalne samouprave.
33. Ako nije potrebna prijava radova za objekte iz člana 145. Zakona, kako naplatiti doprinos za uređenje građevinskog zemljišta za te objekte?
Članom 145. stav 2. Zakona predviđeno je sledeće: "Rešenje o odobrenju izvođenja radova se izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo u skladu sa članom 135. ovog zakona, koji dostavi idejni projekat u skladu sa podzakonskim aktom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije prema klasi objekta, odnosno tehnički opis i popis radova za izvođenje radova na investicionom održavanju, odnosno uklanjanju prepreka za kretanje osoba sa invaliditetom, a uredio je odnose sa jedinicom lokalne samouprave u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i platio odgovarajuću administrativnu taksu." U skladu sa tim, jedinica lokalne samouprave će izdati rešenje o odobrenju za izvođenje radova za izgradnju objekta iz ovog člana za koje je propisana obaveza plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, ako investitor izvrši plaćanje doprinosa u celosti, odnosno uplati prvu ratu i dostavi odgovarajuće sredstvo obezbeđenja.
34. Da li se svi ekonomski objekti navedeni u članu 2. stav 1. tačka 24a) Zakona smatraju proizvodnim objektima, na primer: ukoliko je reč o malim štalama pored porodične kuće, da li se i ovi objekti tretiraju kao proizvodni objekti za koje se ne plaća doprinos?
Ekonomski objekti, u smislu člana 97. Zakona, smatraju se proizvodnim objektima. Ovo zbog toga što se u tim objektima po pravilu vrši neka vrsta poljoprivredne proizvodnje ili delatnosti, u skladu sa određenjem pojma "poljoprivredna proizvodnja" iz člana 2. Zakona o poljoprivredi i ruralnom razvoju ("Sl. glasnik RS", br. 41/2009 i 10/2013 - dr. zakon) koji glasi: "2) poljoprivredna proizvodnja jeste proces proizvodnje biljnih i stočarskih proizvoda, uzgoj ribe, pčela, odnosno drugi oblici poljoprivredne proizvodnje (gajenje pečuraka, puževa, staklenička, plastenička proizvodnja, gajenje začinskog i lekovitog bilja i drugo), koja se obavlja na poljoprivrednom zemljištu, kao i na drugom zemljištu ili građevinskoj celini koji se nalaze na teritoriji Republike Srbije;".
35. U kojim slučajevima je potrebno pribavljati informaciju o lokaciji?
Zakon ne propisuje obavezno pribavljanje informacije o lokaciji. Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu važećeg planskog dokumenta i može je pribaviti lice koje želi da sazna osnovne informacije o konkretnoj lokaciji, pre izdavanja lokacijskih uslova, odnosno izrade idejnog rešenja koje se podnosi uz zahatev za izdavanje lokacijskih uslova. Postupak izdavanja informacije o lokaciji nije deo objedinjene procedure propisane Zakonom.
36. Na koji način se može ukloniti legalni objekat, a da nije sklon padu niti se želi izgradnja drugog objekta? Dakle, zahtev se odnosi na uklanjanje legalnog objekta. Primer: dobijanje prazne parcele.
Uklanjanju objekta, osim u slučaju izvršenja inspekcijskog rešenja, može se pristupiti samo na osnovu dozvole o uklanjanju objekta. Zahtev za uklanjanje objekta podnosi se organu jedinice lokalne samouprave, nadležnom za poslove građevinarstva. Uz zahtev se dostavlja: projekat rušenja sa tehničkom kontrolom, dokaz o svojini na objektu i uslovi, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.). Dozvola o uklanjanju objekta izdaje se rešenjem u roku od 8 dana.
Po izvršenom uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, mora se izvršiti uređenje zemljišta i odvoz građevinskog otpada, u skladu sa posebnim propisima.
37. Zahtev za lokacijske uslove - ne podnosi se nijedan dokument osim idejnog rešenja? Šta se dešava sa dokazom vlasništva? Saglasnost suvlasnika? Jedinica lokalne samouprave sama pribavlja takve dokumente?
Uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova podnosilac zahteva dostavlja samo idejno rešenje koje je izrađeno u skladu sa pravilnikom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije i dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva. Sve ostale potrebne dokaze, odnosno podatke i dokumentaciju pribavlja nadležni organ po službenoj dužnosti, u ime i za račun investitora. Bliže uređenje postupka izdavanja lokacijskih uslova sadržano je u podzakonskim aktima kojima se uređuju lokacijski uslovi i objedinjena procedura.
38. Zahtevi za lokacijsku dozvolu podneti do 17.12.2014. godine, kako ih završiti i izdati po "starom" Zakonu, a navesti u zakonskom osnovu i uputiti po "novom Zakonu"?
Postupak za izdavanje lokacijske dozvole, za koju je zahtev podnet do 17. decembra 2014. godine, okončava se u skladu sa odredbama ranije važećeg Zakona, a tako izdata lokacijska dozvola, u skladu sa članom 131. Zakona, predstavlja osnov za izdavanje građevinske dozvole u skladu sa novim Zakonom. Bliže uređenje ovog pitanja sadržano je u Pravilniku o postupku sprovođenja objedinjene procedure ("Službeni glasnik RS", broj 22/15).
39. Kako izdati lokacijske uslove ukoliko u opštini ne postoji podzemni katastar?
Ako na teritoriji opštine nije ustrojen katastar podzemnih vodova, nadležni organ po službenoj dužnosti, u objedinjenoj proceduri, pribavlja od nadležne službe za katastar nepokretnosti potvrdu da ne postoji katastar podzemnih vodova i ukoliko su ispunjeni drugi zakonom propisani uslovi, nastavlja postupak i izdaje lokacijske uslove.
40. Da li se lokacijski uslovi izdaju samo za građevinske parcele (osim za one slučajeve iz čl. 69. kad je bilo više katastarskih do upotrebne)?
Lokacijski uslovi se izdaju za katastarsku parcelu koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu, odnosno za više katastarskih parcela koje zajedno ispunjavaju uslove za građevinsku parcelu. Sva prava i obaveze koja se utvrđuju lokacijskim uslovima, građevinskom i upotrebnom dozvolom, utvrđuju se u odnosu na katastarsku parcelu, odnosno više katastarskih parcela. Formiranje nove katastarske parcele, ako su navedeni vanupravni i upravni akti izdati za više katastarskih parcela, obavezno je do podnošenja zahteva za izdavanje upotrebne dozvole, po uslovima i u postupku koji je propisan čl. 65. i 66. Zakona, koji se odnose na preparcelaciju.
41. Da li organ koji izdaje lokacijske uslove pribavlja kopiju plana i prepis lista nepokretnosti po službenoj dužnosti o trošku investitora ili je obaveza investitora da pribavi ovu dokumentaciju?
Nadležni organ pribavlja dokumentaciju od organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra po službenoj dužnosti u ime i za račun investitora - podnosioca zahteva, a troškove pribavljanja snosi podnosilac zahteva. Podnosilac zahteva je u obavezi da nadležnom organu troškove podmiri pre preuzimanja lokacijskih uslova.
42. Koju stručnu spremu mora da ima registrator, s obzirom da mora da podnosi prekršajne prijave?
Zakon ne propisuje posebne uslove u pogledu stručne spreme registratora, odnosno registrator ne mora biti pravnik po obrazovanju.
43. Da li je obavezno imenovanje glavnog urbaniste?
Članom 51a Zakona nije izričito predviđena obaveza imenovanja glavnog urbaniste. Svaka jedinica lokalne samouprave će na osnovu svojih potreba odlučiti da li će imenovati glavnog urbanistu. Iz razloga celishodnosti može se dopustiti i mogućnost da tu funkciju za više opština vrši jedno lice.
44. Da li je izdavanje lokacijskih uslova moguće poveriti JP koje se u potpunosti finansira od jedinice lokalne samouprave i koje ima zaposlene odgovarajuće struke?
Poveravanje ovih poslova nije moguće, jer Zakon ne predviđa mogućnost poveravanja poverenih poslova.
45. Da li se studija opravdanosti radi (za objekte iz čl. 133.) za sve objekte ili samo za one finansirane iz budžeta?
Studija opravdanosti se izrađuje samo za projekte koji se finansiraju sredstvima iz budžeta. Navedeno proizlazi iz odredbe člana 111. stav 1. Zakona, kojom je propisano da se pre početka izrade tehničke dokumentacije za građenje objekta iz člana 133. Zakona, za koje građevinsku dozvolu izdaje nadležno ministarstvo, odnosno autonomna pokrajina, a koji se finansiraju sredstvima iz budžeta obavljaju prethodni radovi na osnovu čijih rezultata se izrađuje prethodna studija opravdanosti i studija opravdanosti, odnosno odredbe člana 114. stav 1. kojom je propisano da se studijom opravdanosti određuje naročito prostorna, ekološka, društvena, finansijska, tržišna i ekonomska opravdanost investicije za izabrano rešenje, razrađeno idejnim projektom, na osnovu koje se donosi odluka o opravdanosti ulaganja, za projekte koji se finansiraju sredstvima iz budžeta.
Izvor: Vebsajt Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, 11.03.2015.