NACRT ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O HIPOTECI
Pravna baza Paragraf Lex
NACRT ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O HIPOTECI
Član 1.
U Zakonu o hipoteci ("Službeni glasnik RS", broj 115/05), u članu 1. zapeta ispred reči i reči: "i osniva centralna evidencija hipoteka", brišu se.
Član 2.
U članu 7. posle stava 2. dodaju se novi st. 3. i 4. koji glase:
„U nadležni registar nepokretnosti se upisuje najviši iznos do kojeg hipotekovana nepokretnost služi za obezbeđenje poveričevog potraživanja i to glavnica, kamata i troškovi naplate (maksimalna hipoteka).
U okviru najvišeg iznosa iz stava 3. ovog člana može se namiriti iznos zatezne kamate nastale od momenta proglašenja glavnog duga dospelim do momenta zaključenja ugovora o prodaji hipotekovane nepokretnosti u vansudskom postupku namirenja, najviše za period od tri godine, u skladu sa zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.”.
Član 3.
U članu 9. stav 1. menja se i glasi:
"Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom.".
Član 4.
U članu 10. stav 1. menja se i glasi:
"Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane javnog beležnika.".
Član 5.
U članu 12. stav 1. tačka 4) menja se i glasi:
"4) podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i podatke kojim se dokazuje svojina nad njima, odnosno postojanje drugog prava iz člana 3. ovog zakona;"
Posle stava 1. dodaje se novi stav koji glasi:
"Izjava iz stava 1. tačka 2) ovog člana, može biti sadržana u ugovoru o hipoteci, odnosno u posebnoj ispravi, i to u istoj formi iz člana 10. stav 1. ovog zakona, u kojoj je zaključen i ugovor o hipoteci.".
Član 6.
Član 14. menja se i glasi:
"Član 14.
Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu jednostrane izjave volje vlasnika nepokretnosti - založne izjave.
Založna izjava iz stava 1. ovog člana je isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca uspostavi hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom.
Založna izjava o uspostavljanju jednostrane hipoteke po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci.
Upis jednostrane hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev poverioca ili vlasnika nepokretnosti.".
Član 7.
U članu 15. stav 1. menja se i glasi:
"Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci, sačinjena u skladu sa ovim zakonom je, u smislu ovog zakona i zakona kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje, izvršna isprava, ako je zaključena u formi iz člana 10. stav 1. ovog zakona, pod uslovom da sadrži i odredbe iz stava 3. ovog člana.
U stavu 3. posle reči: "založna izjava" dodaju se reči: "o uspostavljanju jednostrane hipoteke".
U stavu 3. tačka 1) reči: "poverilac može da" i tačka 4) brišu se.
Stav 4. menja se i glasi:
"Ako ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci nije zaključen u formi iz člana 10. stav 1. ovog zakona i ne sadrži odredbe iz stava 3. ovog člana, namirenje se sprovodi u skladu sa zakonom kojim se uređuje izvršni postupak."
Posle stava 4. dodaje se stav 5. koji glasi:
"Hipotekarni poverilac ima pravo da pokrene sudski postupak namirenja na osnovu izvršne isprave, nastale u skladu sa ovim zakonom."
Član 8.
U članu 17. stav 1. posle reči: "Vlasnik" dodaju se reči: "hipotekovane nepokretnosti".
U stavu 4. posle tačke dodaju se reči: "Pravo pristupa nepokretnosti ne može biti korišćeno u periodu od 22:00 do 07:00 časova, kao ni u vreme državnih praznika, predviđenih zakonom."
Stav 6. briše se.
Član 9.
Član 18. menja se i glasi:
"Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena.
U slučaju iz stava 1. ovog člana, ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja.
Smanjenje vrednosti predmeta hip oteke utvrđuje sud u vanparničnom postupku, predviđenom za obezbeđenje dokaza, na zahtev poverioca."
Član 10.
U članu 20. stav 3. tač. 1) i 3) menjaju se i glase:
"1) zaključuje se u istoj formi u kojoj je zaključen ugovor o hipoteci, u skladu sa članom 10. stav 1. ovog zakona;
3) proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima od dana upisa u registar nepokretnosti."
Član 11.
Posle člana 20. dodaje se član 20a. i naslov iznad člana koji glase:
"Određivanje trećeg lica
Član 20a.
Hipotekarni poverilac ili više njih mogu odrediti treće lice ili jednog od njih da preduzima pravne radnje radi zaštite i namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom.
U slučaju iz stava 1. ovog člana, treće lice ima pravo hipotekarnog poverioca u odnosu na hipotekarnog dužnika, odnosno vlasnika hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice.
U registar nepokretnosti, upisaće se ime trećeg lica iz stava 1. ovog člana umesto hipotekarnih poverilaca."
Član 12.
U članu 21. stav 2. tačka 1) menja se i glasi:
„1) zaključuje se u istoj formi u kojoj je zaključen ugovor o hipoteci, u skladu sa članom 10. stav 1. ovog zakona;”
Posle stava 2. dodaje se novi stav koji glasi:
„Izjava iz stava 2. tačka 2) ovog člana, može biti sadržana u ugovoru iz stava 1. ovog člana, odnosno u posebnoj ispravi, i to u formi u skladu sa članom 10. stav 1. ovog zakona.”
Član 13.
U članu 24. stav 3. reči: „verodostojne isprave ili” brišu se.
Član 14.
Član 27. briše se.
Član 15.
U članu 29. stav 1. reči: „verodostojne isprave ili” brišu se.
U stavu 2. tačka 5) menja se i glasi:
„5) upozorenje da će poverilac, ako dužnik ne preduzme radnje definisane ovim članom i ne isplati dug, pokrenuti postupak prodaje hipotekovane nepokretnosti radi naplate potraživanja iz vrednosti dobijene prodajom, te da će dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti izgubiti svojinu, odnosno državinu na nepokretnosti;”
Član 17.
U članu 30. stav 1. posle reči: „nepokretnosti” dodaju se reči: „i ostalim hipotekarnim poveriocima ”.
Član 18.
Član 31. menja se i glasi:
„Član 31.
Po isteku roka iz člana 30. stav 1. ovog zakona, hipotekarni poverilac će poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u njegovu korist, zajedno sa:
1) kopijom opomene o prodaji nepokretnosti;
2) kopijom ugovora o hipoteci;
3) izjavom da dužnik do tog dana nije ispunio dug;
4) dokazima da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti.
Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje hipotekarnom poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti, kao i ostalim hipotekarnim poveriocima čije je potraživanje obezbeđeno hipotekom na predmetnoj nepokretnosti.
Zahtev za upis zabeležbe hipotekarne prodaje može podneti svaki hipotekarni poverilac, bez obzira na red prvenstva.
Ako je primio više zahteva za upis prava na istoj nepokretnosti, u smislu zakona kojim se uređuje upis prava na nepokretnostima, registar nepokretnosti će prvo uzeti u postupak eventualno nerešen prethodno podnet zahtev za upis nove hipoteke, a zatim zahtev za zabeležbu hipotekarne prodaje, o kojima će rešiti u roku iz stava 2 ovog člana, bez obzira na red prijema drugih zahteva.
Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:
1) izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravnosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime vlasnika hipotekovane nepokretnosti, istu prodati, u skladu sa odredbama ovog zakona;
2) zabranu otuđenja i bilo koje vrste pravnog raspolaganja hipotekovanom nepokretnosti od strane vlasnika.
Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja.
Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.
Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik hipotekovane nepokretnosti, uz žalbu dostavi pismene dokaze da:
1) potraživanje ne postoji;
2) hipoteka ne postoji;
3) potraživanje nije dospelo za naplatu; ili
4) je dug isplaćen.
Drugostepeno rešenje iz stava 8. ovog člana, konačno je i izvršno i protiv njega
nije dozvoljena tužba ili pravni lek.”.
Član 19.
Naslov iznad člana i član 34. menjaju se i glase:
„Pravo prodaje
Član 34.
Ako dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe.
Izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje.
Nakon pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi rešenja hipotekarne prodaje, a pre pristupanja aukcijskoj prodaji, poverilac je dužan da izvrši procenu tržišne vrednosti nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka (u daljem tekstu: procenjena vrednost).
Prodaja neposrednom pogodbom do momenta oglašavanja aukcijske prodaje moguća je po ceni koja ne može biti niža od 90% od procenjene tržišne vr ednosti iz stava 3. ovog člana.
U slučaju da nepokretnost na prvoj javnoj aukciji ostane neprodata, poverilac može nastaviti prodaju neposrednom pogodbom, ali po ceni ne nižoj od 60% od procenjene tržišne vrednosti, ili zakazati drugu aukcijsku prodaju koja se mora održati najranije u roku od 30 dana, a najkasnije u roku od 45 dana od dana okončanja neuspešne aukcije.
Ako u roku od 12 meseci od dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, hipotekovana nepokretnost ostane neprodata, odnosno ako nije zaključen ugovor o prodaji neposrednom pogodbom, prodaja se obustavlja, a registar nepokretnosti, na zahtev vlasnika, dužnika ili hipotekarnog poverioca briše upisanu zabeležbu.”
Član 20.
U članu 35. posle stava 1. dodaje se novi stav koji glasi:
„Poverilac je dužan da održi aukcijsku prodaju u roku od šest meseci od dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a najkasnije u roku od 45 dana od isteka navedenog roka.”
Dosadašnji stav 2. menja se i glasi:
„Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u visokotiražnom dnevnom listu koji se prodaje na celoj teritoriji Republike Srbije i najmanje u jednom dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 30 dana pre zakazane prodaje.”
Stav 7. briše se.
Član 21.
Član 36. menja se i glasi:
„Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao zakonski zastupnik vlasnika hipotekovane nepokretnosti, prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni iz člana 34. st. 4. i 5. ovog zakona.
Poverilac i hipotekarni dužnik, odnosno vlasnik hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice se tokom celog postupka vansudske prodaje mogu sporazumeti o prodaji neposrednom pogodbom i uslovima takve prodaje u skladu sa članom 34. st. 4. i 5. ovog zakona.
Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje lica koja se bave prometom nepokretnosti, u skladu sa zakonom.
Ako se prodaja vrši preko lica iz stava 3. ovog člana,uobičajena provizija može biti uključena u prodajnu cenu.
Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži:
1) iznos celokupnog potraživanja;
2) procenjenu vrednost nepokretnosti;
3) bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
4) datum za kada se predviđa zaljučenje ugovora o kupoprodaji;
5) način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
6) datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;
7) izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti;
8) izjavu u kojoj se omogućava da bilo koje lice može da isplati veću kupoprodajnu
cenu od cene predviđene ugovorom o neposrednoj pogodbi do isteka datuma iz tačke 4)
ovog stava.”
Član 22.
U članu 39. stav 3. posle reči: „sva” dodaju se reči: „zakonom definisana”.
Član 23.
U članu 40. reči: „nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane
hipoteke”, zamenjuju se rečima: „nastanka hipoteke, računajući od prijema zahteva za upis
prve hipoteke”.
Član 24.
Član 41. menja se i glasi:
"Poverilac će u ugovor o prodaji nepokretnosti, pored kupoprodajne cene, uneti i odredbu, odnosno prilog ugovoru kojim se utvrđuje raspodela sredstava dobijenih od prodaje, po sledećem redosledu:
1) troškovi prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica;
2) potraživanja hipotekarnih poverilaca prema redosledu upisa iz člana 40. ovog zakona;
3) iznos koji preostane od sredstava ostvarenih prodajom, a nakon namirenja hipotekarnih poverilaca, pripada dužniku, odnosno vlasniku hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice.
U ugovor iz stava 1. ovog člana, obavezno se unosi instrukcija u pogledu načina plaćanja kupoprodajne cene na poverenički ili drugi podoban račun, sa koga će lica iz stava 1. ovog člana biti namirena prema utvrđenoj raspodeli.
Poverilac će dužniku, odnosno vlasniku hipotekovane nepokretnosti, ostalim hipotekarnim poveriocima i svim trećim licima koja imaju prava na nepokretnosti, u roku od sedam dana od dana zaključenja ugovora iz stava 1. ovog člana, dostaviti po kopiju ugovora, na osnovu kojeg će povlačiti pripadajuća sredstva sa računa iz stava 2. ovog člana bez naknadne saglasnosti ostalih lica obuhvaćenih raspodelom, što je institucija kod koje je otvoren račun dužna da dozvoli, bez prava da zahteva dodatna dokumenta.
Lica iz stava 1. ovog člana snose troškove otvaranja i vođenja povereničkog, odnosno drugog podobnog računa, srazmerno iznosima predviđenih raspodelom u odnosu na postignutu kupoprodajnu cenu.
Način raspodele sredstava ostvarenih prodajom hipotekovane nepokretnosti predviđen ovim članom, shodno se primenjuje i na raspodelu sredstava ostvarenih prodajom neposrednom pogodbom, u skladu sa ovim zakonom.
Član 25.
U članu 44. st. 1, 2. i 3. menjaju se i glase:
„Ispis hipoteke vrši se na zahtev vlasnika, odnosno kupca hipotekovene nepokretnosti u postupku vansudske prodaje radi namirenja hipotekarnog potraživanja.
Uz zahtev iz stava 1. ovog člana podnosi se:
1) pismena izjava hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke; ili
2) pravnosnažna sudska odluka kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog
poverioca prestalo, ili.
3) ugovor o kupoprodaji hipotekovane nepokretnosti zaključen po okončanju postupka vansudske prodaje kojom sa namiruje potraživanje hipotekarnog poverioca, odnosno ugovor o prodaji neposrednom pogodbom.
Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno, odnosno ako su ispunjeni uslovi predviđeni ovim zakonom.”.
Član 26.
U članu 45. stav 2. briše se.
U stavu 3. reči: „a ispravka upisa vrši se po samom zakonu” brišu se.
Član 27.
Naslov iznad člana i član 49. menjaju se i glase
„Vansudska prodaja
Član 49.
Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu izvršne isprave, u skladu sa ovim zakonom, predmet hipoteke prodat vansudskim putem ili kad je poverilac namiren na osnovu ugovora o prodaji neposrednom pogodbom, u skladu sa ovim zakonom.
U slučaju iz stava 1. ovog člana:
1) ispis se vrši na zahtev kupca predmeta hipoteke, hipotekarnog poverioca, hipotekarnog dužnika ili vlasnika hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice, na osnovu kupoprodajnog ugovora, odnosno ugovora o prodaji neposrednom pogodbom i dokazom o isplaćenoj kupoprodajnoj ceni;
2) sve upisane hipoteke i drugi tereti prestaju po sili zakona i nadležni registar nepokretnosti vrši brisanje po službenoj dužnosti, bez obzira da li je potraživanje namireno u celosti, delimično ili je ostalo nenamireno.”
Član 28.
Član 51. menja se i glasi:
„Član 51.
Hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje hipotekarnog poverioca, datoj u formi iz člana 10. stav 1. ovog zakona, na njegov zahtev, odnosno na zahtev vlasnika hipotekovane nepokretnosti koji sadrži u prilogu izjavu poverioca.”
Član 29.
Deo šesti zakona: „CENTRALNA EVIDENCIJA HIPOTEKA”, čl. 57, 58, 59, 60, 61. i 62. brišu se.
Član 30.
Na području osnovnog suda za koje nisu imenovani javni beležnici, do imenovanja javnog beležnika sa službenim sedištem u sedištu osnovnog suda, potpise na ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi overavaće osnovni sud u skladu sa odredbama ovog zakona i zakona kojim se uređuje javnobeležnička delatnost.
Ako se na području osnovnog suda imenuje javni beležnik sa službenim sedištem van sedišta osnovnog suda, do imenovanja javnog beležnika sa službenim sedištem u sedištu osnovnog suda, osnovni sud je nadležan za overu potpisa na ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi samo za teritoriju grada ili opštine na kojima se ne nalazi službeno sedište imenovanog javnog beležnika.
Član 31.
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije”.
O B R A Z L O Ž E NJ E
I. USTAVNI OSNOV
Ustavni osnov za donošenje Zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci sadržan je u članu 97. stav 1. tačka 7. Ustava Republike Srbije („Službeni glasnik RS”, broj 89/06), kojim se utvrđuje da Republika Srbija između ostalog, uređuje i obezbeđuje svojinske i obligacione odnose i zaštitu svih oblika svojine.
II. RAZLOZI ZA DONOŠENJE
Zakonom o hipoteci („Službeni glasnik RS”, broj 115/05) u vreme njegovog donošenja i početka primene, unete su značajne novine na finansijskom tržištu Republike Srbije, u smislu bržeg, jeftinijeg i masovnijeg zalaganja nepokretnosti, a time i pribavljanja finansijskih sredstava.
Primena zakona tokom vremena, a naročito usled unapređenja u organizaciji i funkcionisanju javnog registra nepokretnosti i pravima na njima, kao i ekonomske posledice globalne finansijske krize i određeni identifikovani problemi u njegovoj primeni, doveli su do potrebe da se Zakon o hipoteci doradi i osavremeni.
Završetkom Projekta Katastra nepokretnosti u Republičkom geodetskom zavodu, omogućeno je da se evidencija nepokretnosti i prava nad njima vodi na jednom mestu.
Daljim unapređenjem, baza podataka i evidencija o nepokretnostima i pravima na njima je učinjena javno dostupnom korisnicima, te je prestala potreba za odredbama koje uređuju Centralnu evidenciju hipoteka, koja nije ni zaživela u skladu sa Zakonom, a naročiti što upis u takvu evidenciju ima samo deklarativni karakter i ne pretpostavlja tačnost upisa, što dovodi do toga da se korisnici ne mogu pouzdati u podatke sadržane u navedenoj evidenciji.
Važećim Zakonom o hipoteci, snažno je promovisan vansudski postupak namirenja, ali nije dosledno ispratio deklarisani sistem brze i pouzdane vansudske prodaje založenih nepokretnosti.
Naplata obezbeđenih potraživanja, zahvaljujući posledicama nedovoljno dosledne redakcije samog teksta zakona, doveo je u praksi gotovo do isključenja i izbegavanja vansudskog postupka namirenja iz vrednosti dobijene prodajom predmeta hipoteke.
Nastojeći da omogući ravnopravan tretman različitih, zakonom definisanih postupaka zaštite poverilaca, kao i naplate njihovih potraživanja, vodeći računa o zaštiti interesa dužnika, odredbe koje su bile povod za različita, često izuzetno restriktivna i suprotna tumačenja, predloženim rešenjima su sada definisane u duhu ekonomskih potreba i vremena u kojima se planira njihova primena.
Predložena rešenja bi trebalo da dovedu do reafirmacije vansudskog postupka namirenja iz vrednosti dobijene prodajom hipotekovane nepokretnosti, ali bi na prvom mestu trebalo da dovede do višeg stepena pravne i ekonomske sigurnosti učesnika u poslovima koji podrazumevaju uspostavljanje hipoteke, kao sredstva obezbeđenja potraživanja.
Usvajanje predloženog Zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci uključuje se u okvir niza zakonodavnih aktivnosti koje je Republika Srbija preduzela kako bi unapredila svoj pravni okvir i dovela do višeg stepena pravne sigurnosti lica koja posluju u Republici Srbiji.
Usvajanje zakona će omogućiti:
(1) bolji položaj kreditora na srpskom tržištu
(2) zaštitu dužnika, odnosno vlasnika hipotekovane nepokretnosti;
(3) ubrzavanje finansijske i privredne aktivnosti u zemlji, naročito izgradnje i ulaganja u privredu;
(4) razradu i doradu jednog od klasičnih mehanizama građanskog prava.
III. OBJAŠNJENJE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA I POJEDINAČNIH REŠENJA
U članu 1. predviđena je izmena člana 1. Zakona o hipoteci (u daljem tekstu: Zakon) koji uređuje predmet zakona i to brisanjem dela vezanog za osnivanje centralne evidencije hipoteka, koji nije doživeo svoju afirmaciju u praksi.
U članu 2. predlaže se izmena člana 7. Zakona i to dodavanjem stava 3. koji definiše da se u nadležni registar nepokretnosti upisuje najviši iznos do kojeg hipotekovana nepokretnost služi za obezbeđenje poveričevog potraživanja i to glavnica, kamata i troškovi naplate (maksimalna hipoteka). Predloženo rešenje ima za cilj da oslobodi i učini predvidiljivim rezidualni deo vrednosti založene nepokretnosti za kasnija zalaganja, čime se proširuje ekonomski kapacitet jednog predmeta hipoteke.
U članu 3. predložena je izmena člana 9. kojim se postiže naglašavanje stvarno-pravne prirode hipoteke.
U članu 4. predviđena je izmena člana 10. u delu koji predviđa formu Ugovora o hipoteci koja daje snagu izvršne isprave.
U članu 5. predložena je izmena člana 12. koja u stavu 1. donosi određena terminološka usaglašavanja, dok se u stavu koji se dodaje posle stava 1. predviđa da se clausula intabulandi može dati i u posebnoj ispravi, imajući u vidu da ona pripada momentu izvršenja, a ne zaključenja ugovora.
U članu 6. predložena su određena terminološka preciziranja u članu 14. Zakona, zbog kojih je izmenjen ceo član.
U članu 7. predviđena je izmena člana 15. kojom se predlažu odredbe koji na jasan način definišu koja forma i sadržina je potrebna da bi Ugovor o hipoteci, odnosno založna isprava imali snagu izvršne isprave. Takođe, eksplicitno se navodi da hipotekarni poverilac koji ima vansudsku izvršnu hipoteku, može svoje namirenje da ostvari bilo sudskim bilo vansudskim putem.
U članu 8. predlaže se izmena člana 17. vrše se određena terminološka preciziranja i brišu se odredbe koje dodatno opterećuju dužničko-poverilački odnos, a dodaju se određene odredbe koje imaju za cilj zaštitu dužnika od šikanoznog i svojevoljnog postupanja poverioca.
U članu 9. predlaže se izmena člana 18. kojim se uređuje da poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena, u kom slučaju, ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja. U cilju objektivizacije postupka, predviđeno je da smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvrđuje sud u vanparničnom postupku, predviđenom za obezbeđenje dokaza, na zahtev poverioca.
U članu 10. predložena je izmena člana 20. koja predviđa odgovarajuća preciziranja u pogledu forme, kao i pravno dejstvo prema trećim licima.
U članu 11. predloženo je da se posle člana 20. doda novi član 20a. koji nosi naslov Određivanje trećeg lica, što podrazumeva da hipotekarni poverilac ili više njih mogu odrediti treće lice ili jednog od njih da preduzima pravne radnje radi zaštite i namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom, u kom slučaju, treće lice ima pravo hipotekarnog poverioca u odnosu na hipotekarnog dužnika. U registar nepokretnosti, upisaće se ime tog trećeg lica umesto hipotekarnih poverilaca. Ova odredba ima utemeljenje u sve većoj uporednopravnoj potrebi koja svoje mesto nalazi u zakonima i zakonicima širom sveta, uključujući i nedavno unošenje slične odredbe u Ruski Građanski zakonik. Njena suština ogleda se u omogućavanju poveriocima da, naročito kod sindiciranih (udruženih zajmova) odrede, najčešće jedno lice koje će se formalno starati o njihovih pravima i obavezama u svakom trenutku.
U članu 12. predlaže se izmena člana 21. koji uređuje nadhipoteku, a izmena se odnosi na formu ugovora i formu isprave kojom se dozvoljava upis nadhipoteke u registar nepokretnosti.
U članu 13. vrši se terminološko uređenje člana 24. stav 3. Zakona.
U članu 14. predlaže se brisanje naknadnog ugovora, predviđenog članom 27. Zakona, imajući u vidu da za materiju koju uređuje član 27. postoje alternativne mogućnosti i široka sloboda ugovaranja, naročito u slučaju kada je hipotekarni poverilac jedini upisan na nepokretnosti hipotekarnog dužnika i kada prava hipotekarnih poverilaca nižeg reda ne mogu naknadnim ugovorom da budu povređena.
U članu 15. vrše se odgovarajuća terminološka unapređenja teksta člana 29. Zakona.
U članu 17. predlaže se izmena člana 30. Zakona, tako što se uvodi obaveza da se opomena o prodaji nepokretnosti, pored dužnika i vlasniika hipotekovane nepokretnosti, dostavlja i ostalim hipotekarnim poveriocima čije je potraživanje obezbeđeno hipotekom na istoj nepokretnosti.
U članu 18. predlaže se izmena člana 31. zakona tako što se on menja u celini i uređuje pitanja zabeležbe hipotekarne prodaje vansudskim putem na način da registar nepokretnosti, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, vršizabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostavlja rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje hipotekarnom poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti, kao i ostalim hipotekarnih poveriocima čije je potraživanje obezbeđeno hipotekom na predmetnoj nepokretnosti. Zahtev za upis zabeležbe hipotekarne prodaje može podneti svaki hipotekarni poverilac, bez obzira na red prvenstva.Ovim članom se uređuje pitanje rešavanja katastra nepokretnosti u slučaju prijema više zahteva, kada zahtev za upis zabeležbe bude dostavljen Katastru nepokretnosti, imajući u vidu da je u dosadašnjoj praksi bilo moguće opstruirati izvršenje na napokretnosti, podnošenjem velikog broja različitih zahteva, čime se stvarala situacija u kojoj Katastar nepokretnosti ne može da upiše traženu zabeležbu hipotekarne prodaje, sve dok ne reši po ranije podnetim zahtevima, bez obzira o kakvom zahtevu je reč.
U članu 19. predlaže se izmena naslova iznad člana i člana 34. koji sada glasi Pravo prodaje, a uređuje pitanja vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti, koja predviđa ili aukcijsku javnu prodaju ili prodaju nepokretnosti neposrednom pogodbom. Takođe, predviđeno je da se nepokretnost, pre objavljivanja javnog poziva za održavanje aukcijske prodaje, može prodati neposrednom pogodbom, ali za vrednost koja ne može biti niža od 90% procenjene vrednosti. Novina je uneta u poslednjem stavu koji uređuje da ako ni u roku od šest meseci od dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, hipotekovana nepokretnost ostane neprodata, odnosno ako nije zaključen ugovor o prodaji neposrednom pogodbom, prodaja se obustavlja, a registar nepokretnosti, na zahtev briše upisanu zabeležbu. Ova odredba onemogućava fingirane postupke namirenja koji nemaju za cilj unovčenje nepokretnosti i naplatu potraživanja, već odlaganje izvršenja u odnosu na poverioce koji imaju nameru unovčenja nepokretnosti.
U članu 20. kojim se predlaže izmena člana 35. uvodi se obaveza i rok za zakazivanje javne aukcije.
Članom 21. predlaže se izmena člana 36. kojim se na jasniji način uređuju pitanja prodaje nepokretnosti neposrednom pogodbom i kojom se omogućava da sve do zaključenja predmetnog ugovora, može doći do prodaje pod povoljnijim uslovima, ukoliko neko od učesnika u osnovnom poslu ili neko od ostalih hipotekarnih poverilaca pronađe kupca spremnog da plati višu cenu.
Članom 22. predviđeno je da se u članu 39. stav 3. posle reči: „sva” dodaju reči: „zakonom definisana”, a misli se na sva zakonom definisana prava i obaveze prethodnog imaoca građevinske dozvole, da ne bi došlo do tumačenja da sticalac prava iz građevinske dozvole, preuzima eventualne obaveze prethodnika prema trećim licima u vezi sa izgradnjom predmetnog objekta.
Članom 23. predviđena je izmena člana 40. kojom se normativno i sadržinski uređuje tekst na ispravniji način.
Članom 24. predviđena je izmena člana 41. kojom se normativno i sadržinski uređuje tekst na ispravniji način.
U članu 25. i 26. predviđeno je unapređenje teksta članova 44. i 45. u pogledu jasnih pravila i dokumenata potrebnih za ispis, odn osno brisanje hipoteke, kao i u pogledu uspostavljanja i upisa hipoteke u slučaju da objekat propadne.
Članom 27. uređuje se najznačajnija izmena zakona koja je u praksi zadala najviše problema poveriocima, a tiče se člana 49. kojim je bilo propisano da nakon sprovedene prodaje hipotekovane nepokretnosti, prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana tj. upisana, što je obesmislilo primenu zakona i gotovo sve hipotekarne poverioce preusmerilo na sudski postupak namirenja, koji nije nosio ovakvu opasnost i pravnu nesigurnost po poverioce. Novim tekstom je predmetni problem rešen.
Članom 28. precizira se tekst člana 51. Zakona koji uređuje odricanje od hipoteke.
Članom 29. predviđeno je brisanje Dela šestog zakona: „CENTRALNA EVIDENCIJA HIPOTEKA”, čl. 57, 58, 59, 60, 61. i 62. koji nisu imali svoju primenu u praksi.
Članom 30. predviđena je prelazna odredba u smislu uvođenja profesije javnih beležnika za slučaj da u određenim gradovima, odnosno opštinama nisu imenovani javni beležnici.
Član 31. ređuje stupanje na snagu zakona.
IV. FINANSIJSKA SREDSTVA POTREBNA ZA SPROVOĐENJE OVOG ZAKONA
Za sprovođenje ovog zakona nisu potrebna finansijska sredstva iz budžeta.
V. ANALIZA EFEKATA
Pre izrade Zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci su analizirani efekti važećeg Zakona o hipoteci kao i efekti i problemi koji su se pojavljivali u praksi od početka primene navedenog zakona. U izradi teksta zakona korišćena su i analizirana uporedno pravna rešenja i iskustva zemalja u regionu i druga međunarodna iskustva kao i iskustva stručnjaka u oblasti koju reguliše Zakon (predstavnika relevantnih udruženja banaka, privrednika, međunarodnih finansijskih organizacija, relevantne struke) koji su u prethodnim godinama primenjivali Zakon o hipoteci.
Radna grupa je započela svoj rad analizom postojećeg sistema i procedura koje uređuje važeći zakon. Neka od rešenja rezultat su daljih intenzivnih konsultacija i fokus grupa, a pojedina predstavljaju rezultat javne rasprave.
U prvom delu izveštaja o sprovedenoj analizi razmatramo kontekst analize, a nakon toga dajemo odgovore na pitanja utvrđena Poslovnikom Vlade.
Aspekt potrebe instrumenata predviđenih Nacrtom zakona
Porast zahteva za dostizanjem višeg stepena pravne i ekonomske sigurnosti u oblasti zalaganja nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja potraživanja doprineo je razmatranju mogućnosti usklađivanja procedura i pojašnjavanje pravila. Uvidela se potreba da se bez odlaganja uspostave neophodni pravni i ekonomski mehanizmi kako bi se ova izuzetno značajna oblast za rast i funkcionisanje građanstva i privrede uredila. Važeći zakon ima svoje slabosti, pošto nije mogao da reši, kako probleme koji su se javili u sprovođenju njegovih odredbi, tako ni da pruži sigurnost privatnom kapitalu u smislu izvesnosti procedura i vremena neophodnog za eventualno izvršenje.
1. Određivanje problema koje zakon treba da reši
Jasno definisana pravila - novi zakon bi trebalo da obezbedi jasno definisanje obima/granica njegove primene, definisanje postupaka i materijalnih normi.
Jasno definisan odnos prema drugim zakonima - Zakon o državnom premeru i katastru, Zakon o izvršenju i obezbeđenju i Zakon o javnom beležništvu.
2. Ciljevi koji se donošenjem zakona postižu
-uvođenje jasnijih pravila
- dostizanje višeg stepena pravne sigurnosti
- usklađenost sa međunarodnim standardima i najboljom međunarodnom praksom.
Ostvarenjem ovih ciljeva stvoriće se pravni okvir koji podstiče uređeni deo finansijskog tržišta čiji je jedan od najznačajnijih instrumenata hipoteka.
3. Druge mogućnosti za rešavanje problema
U toku analize razmatrano je nekoliko relevantnih mogućnosti:
1) status quo - nemenjanje važećeg Zakona, i
2) donošenje Zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci kojim bi se izvršila korekcija uočenih problema,
3) donošenje novog Zakona.
Tokom analize pojedinačnih rešenja u nacrtu zakona, razmatrana su u dva koraka:
- u prvom razmatrana je potrebe za izmenama odredbi važećeg zakona,
- u drugom, ako su izmene bile neophodne, razmatrane su relevantne opcije i utvrđivala se najpoželjnija sa aspekta utvrđenih kriterijuma.
Razlog zašto se nismo opredelili za novi zakon jeste to što bi procedure bile usporene dok državni organi sagledaju sva nova rešenja iz zakona.
4. Zašto je donošenje zakona najbolje za rešavanje problema?
Donošenjem Zakona bili bi rešeni problemi koji su se pojavili u praksi, primenom važećeg Zakona i drugim zakonima. Takođe se ukazala potreba za promenompostojećeg sistema, kao i potreba za regulisanjem pitanja koja predstavljaju pravnu prazninu.
5. Na koga će i kako uticati predložena rešenja?
Po svojoj prirodi odredbe zakona imaju efekat na sva domaća i strana privredna društva kao i preduzetnike, odnosno na organe javne vlasti, kao i na banke i druge finansijske institucije. Predložena rešenja će imati neposredan efekat na:
- banke i druge finansijske organizacije,
- građane,
- privredna društva
- preduzetnike
- državne organe - niz drugih zainteresovanih lica
Primena zakona će imati eventualno povećanje troškova sačinjavanja ugovora, imajući u vidu Zakon o javnom beležništvu, ali će dobiti dodatu vrednost za uloženi novac u vidu mnogo višeg stepena pravne sigurnosti u transakcijama u koje se upuštaju.
6. Da li pozitivni efekti opravdavaju troškove?
S obzirom na izuzetan značaj zakona, pozitivni efekti u svakom slučaju opravdavaju eventualne troškove.
7. Da li akt stimuliše pojavu novih privrednih subjekata na tržištu i tržišnu konkurenciju?
Moguće je povećanje broja domaćih i stranih privrednih subjekata na srednji rok usled uređivanja ovog značajnog instrumenta finansiranja građana i privrede.
8. Da li su zainteresovane strane imale priliku da iznesu svoje stavove ?
Ministarstvo finansija i radna grupa su dostavili Nacrt zakona radi stručnih konsultacija Narodnoj banci Srbije, Udruženju banaka Srbije, Republičkom geodetskom zavodu, Evropskoj banci za obnovu i razvoj, radi davanja komentara, sugestija i primedaba.Svi učesnici u stručnim konsultacijama su dostavili svoje primedbe, predloge i sugestije. Radna grupa razmotrila je sve pristigle komentare na tekst Nacrta Zakona o izmenama i dopunama zakona o hipoteci, sagledala mogućnost njihovog integrisanja u cilju poboljšanja Nacrta zakona i najveći deo predloga ugradila u tekst Nacrt zakona, čime su predviđena zakonska rešenja znatno unapređena.
Izvor: Vebsajt Ministarstva finansija 10.12.2014.