ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Vrste upravnika i njihove nadležnosti

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. Zakon - dalje: ZSOZ) prepoznaje dva obavezna organa stambene zajednice, a to su Skupština i Upravnik (član 40 ZSOZ). Skupština je novi izraz za nekadašnji kućni savet, a upravnik je novi naziv za nekadašnjeg predsednika kućnog saveta.

Članove Skupštine stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova zgrade u stambenoj zajednici. Vlasnici mogu biti kako fizička i pravna lica.

Postoje dve vrste upravnika: 

(1) Upravnik iz redova članova skupštine stambene zajednice (u daljem tekstu: URS). Njega bira skupština stambene zajednice.

(2) profesionalni upravnik. On postaje upravnik stambene zajednice na dva načina:

(I) po izboru stambene zajednice, tj. na osnovu odluke njene skupštine o poveravanju poslova profesionalnom upravnikom, uz obavezno zaključivanje pisanog ugovora sa firmom ili preduzetnikom koji se bave poslovima organizovanja profesionalnog upravljanja.

(II) nametanjem od strane lokalne samouprave, tj. na osnovu odluke nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave nad stambenom zajednicom.

Pošto smo napravili razliku između upravnika iz redova stanara i profesionalnog upravnika, dalje ćemo se baviti njihovim ovlašćenjima. Neka od tih ovlašćenja imaju svi upravnici, a neka samo profesionalni upravnici.

Generalna ovlašćenja upravnika stambene zajednice (koja se, dakle, odnose na obe vrste upravnika) definisane su članom 50 ZSOZ. 

Dakle svaki upravnik:

1) zastupa i predstavlja stambenu zajednicu;

2) podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;

3) podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 8. ZSOZ;

4) ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi;

5) vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje;

6) uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj);

7) izvršava odluke stambene zajednice;

8) na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa;

9) predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji;

10) organizuje radove hitnih intervencija;

11) organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode;

12) vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;

13) podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti;

14) vrši i druge poslove određene zakonom.

Profesionalni upravnik, pored poslova iz člana 50 ZSOZ obavlja i poslove predviđene članom 53 tog zakona:

1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

2) prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa;

3) na osnovu primljene prijave iz tačke 2) ovog stava obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;

4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);

5) obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;

6) predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Dakle, profesionalni upravnik ne samo što mora da postupa po prijavama vlasnika posebnih delova zgrade (koji, kad su fizička lica, imaju status potrošača) već imaju i obavezu da evidentiraju svaku primljenu prijavu - a ako prijavu šalje fizičko lice tj. potrošač, onda prijava ima status reklamacije iz člana 55 Zakona o zaštiti potrošača ("Sl. glasnik RS", br. 88/2021 - dalje: ZZP), a profesionalni upravnik kao predstavnik organizatora poslova upravljanja ima status trgovca na slobodnom tržištu. Iz ZSOZ proizilazi ista obaveza za profesionalnog upravnika kakvu, po članu 55 ZZP, ima svaki trgovac kad primi reklamaciju od potrošača: da prijavu (odnosno reklamacije) evidentira, sa podacima o problemu i vremenu prijema.

U poređenju sa upravnikom iz redova stanara, profesionalni upravnik ima neka posebna prava i obaveze:

- podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

- odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.

- ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, a u slučaju prinudne uprave ima pravo na naknadu čija je visina određena odlukom jedinice lokalne samouprave.

- U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, može u skladu sa zakonom izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora biti overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa.

Iz navedenog se vidi da i upravnik iz redova stanara i profesionalni upravnik imaju obavezu podnošenja izveštaja o svom radu. Ali zakon je stroži prema profesionalnom upravniku, jer mu nameće obavezu da to čini najmanje dva puta godišnje osim ako drugačije nije predviđeno ugovorom o poveravanju poslova. Za upravnika iz redova stanara se samo kaže da podnosi izveštaj o radu skupštini, ali ne i koliko puta godišnje to mora da učini.

Izvor: Vebsajt Efektiva, 30.11.2022.
Naslov: Redakcija