ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: ODGOVORI MINISTARSTVA GRAđEVINARSTVA, SAOBRAćAJA I INFRASTRUKTURE NA PITANJA O LEGALIZACIJI

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015 - dalje: Zakon)stupio je na snagu 27. novembra 2015. godine.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture daje odgovore na neka od pitanja vlasnika nelagalno sagrađenih objekata.

* Suvlasnik sam hale (ima nas više od 100) izgrađene 1970. koja nema nikakve papire o izgradnji i koji su verovatno izgubljeni. Ovaj status smo stekli rešenjem suda nakon privatizacije društvenog preduzeća. Objekat nema struju, vodu i kanalizaciju. Građen je od čvrstog materijala i nalazi se na gradskom građevinskom zemljištu. Ucrtan je u katastru. Jedino tri suvlasnika sa većinskim udelom imaju interes za legalizaciju, ostali suvlasnici sa udelima od 0,1 do 0,25 odsto nemaju interesovanje. Ko u ovom slučaju pokreće postupak?

- Prema vašim navodima, objekat će biti popisan i evidentiran u skladu sa Zakonom, a ukoliko nadležni organ utvrdi ispunjenost prethodnih uslova za ozakonjenje, u nastavku postupka ćete dobiti mogućnost da dostavite dokaz o odgovarajućem pravu, u skladu sa članom 10. Zakona.

* U katastru nepokretnosti sam 2014. upisao pravo svojine na dva stambena objekta (jedan oko 50 m2, drugi oko 150 m2) na osnovu činjenice da se zemljište na kome su objekti izgrađeni vodilo na mene. Tom prilikom je katastru nepokretnosti predat geodetski snimak (zemljišta i oba objekta). Trenutno stanje je nepromenjeno u odnosu na trenutak upisa prava svojine na objektima i u odnosu na geometarski snimak. Da li ja kao vlasnik podnosim zahtev za ozakonjenje ili će nadležni organ po službenoj dužnosti popisati objekte i dostaviti rešenje?

-Iz vaših navoda proizlazi da se na vašu situaciju može primeniti Zakon, ako podnesete zahtev u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog Zakona. Pored dokaza o upisu prava svojine na predmetnim nepokretnostima, obavezno uz zahtev morate dostaviti i dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu na kome je objekat izgrađen. U opisanoj situaciji, ne dostavlja se izveštaj o zatečenom stanju objekta, već ćete, po uplati takse za ozakonjenje, dobiti rešenje o ozakonjenju, koje će po pravosnažnosti nadležni organ dostaviti službi za katastar nepokretnosti, koji će po službenoj dužnosti brisati zabeležbu iz teretnog lista, tako da ćete imati upisano pravo svojine bez tereta.

* Podneo sam zahtev za ozakonjenje i posedujem sve papire i projekte koji su potrebni. Nemam jedino saglasnost komšija. Radi se o dvojnom objektu. Da li ću moći da legalizujem svoju kuću bez njihove saglasnosti? Prizemlje je zidano sa građevinskom dozvolom, ali sam ja kasnije podigao potkrovlje i za to sam podneo zahtev, ali ne znam da li mi je potrebna saglasnost komšija.

- U opisanoj situaciji, u postupku utvrđivanja odgovarajućeg prava, nadležni organ će primeniti član 10. st. 6. ili 7. Zakona, a od ishoda tog dela postupka, zavisiće i dalji postupak ozakonjenja.

* Koji je rok za sprovođenje legalizacije objekata? Da li se legalizuju dvorišni objekti, kao npr. zidani roštilj sa krovom ili zidana sušara za meso itd. (zauzetost površine dvorišta 1-2 m2). Ako se legalizuju navedeni dvorišni objekti, koji je postupak? Ako je podnet zahtev za legalizaciju stana u okviru zgrade, još 2009. godine, i postoji potvrda da je legalizacija u toku, da li treba nešto preduzeti ili čekati rešenje?

- Za objekte za koje je podnet zahtev za legalizaciju nije potrebno podnošenje nikakvog zahteva, već se postupak sprovodi po službenoj dužnosti. Predmet ozakonjenja jesu svi objekti izgrađeni bez potrebne dokumentacije, za koje se u redovnom postupku pribavlja građevinska dozvola ili rešenje iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014). Svi objekti za koje u ranijem periodu nije podnet zahtev za legalizaciju biće popisani i evidentirani i za njih će biti vođen postupak ozakonjenja. Objekti koji su građeni na istoj katastarskoj parceli na kojoj je sagrađen i glavni objekat, a koji ne ometaju korišćenje susednih objekata, jesu objekti navedeni u članu 144. Zakona o planiranju i izgradnji i za njih nije potrebno ozakonjenje.

* Ugovor o kupoprodaji stana između investitora-prodavca i kupca je zaključen 1992. godine, zaveden i overen pečatom preduzeća, ali nije overen u sudu. Moj sin je kupio isti stan od prvog kupca i svoj ugovor overio u sudu. Prijavio je stan katastru za uknjižbu, ali ovaj zahteva da se prvi ugovor overi kod nadležnog organa. Međutim, ugovorači nisu dostupni, jer je invenstitor - prodavac likvidiran. Može li stručna komisija po Zakonu o legalizaciji da ozakoni prvi ugovor kao validan za uknjižbu?

- Problem koji navodite ne može se rešiti primenom Zakona o ozakonjenju, već se rešava na osnovu Zakona o državnom premeru i katastru ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US i 96/2015).

* Posedujem neuknjiženu garažu koja je adaptirana u lokal. Da li novim Zakonom o ozakonjenju mogu da legalizujem ovako prenamenjenu garažu u poslovni prostor?

- Prema vašim navodima, objekat će biti popisan i evidentiran u skladu sa Zakonom o ozakonjenju, a ukoliko nadležni organ utvrdi ispunjenost prethodnih uslova, postupak ozakonjenja biće nastavljen u skladu sa odredbama Zakona. S obzirom na to da se radi o objektu koji nije vidljiv na satelitskom snimku, jer se nalazi unutar gabarita postojećeg stalnog objekta, preporuka je da nadležnu građevinsku inspekciju obavestite da imate objekat za ozakonjenje, čime inicirate postupak ozakonjenja.

* Da li će u stambenoj zgradi svi oni koji su bespravno gradili u potkrovlju, odnosno skinuli krovne prozore i deo krovišta te napravili takozvane badže bez saglasnosti Skupštine zgrade, protiv kojih je podnesena prijava i od strane opštinskih organa donesen zaključak po rešenju za rušenje, moći da legalizuju to ruglo?

- U navedenoj situaciji, nadležni organ će prvo utvrđivati ispunjenost prethodnih uslova, a između ostalog i usklađenost sa važećim planskim dokumentom u pogledu spratnosti i namene objekta. Ako nadležni organ utvrdi da su ispunjeni svi prethodni uslovi, zatražiće od vlasnika tih objekata dokaz o odgovarajućem pravu. U konkretnom slučaju, dokaz o odgovarajućem pravu sadržan je u članu 10. stav 4. Zakona, kojim je predviđeno dostavljanje dokaza propisanog odredbama zakona kojim se uređuje održavanje stambenih zgrada o regulisanju međusobnih odnosa između vlasnika nezakonito izgrađenog objekta i organa zgrade. Ako organi zgrade nisu formirani, kao dokaz se dostavlja saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.

* Ko ima pravo na ozakonjenje prostora koji je naknadno izgradilo fizičko lice uz stambenu zgradu, izgrađenu 1990, a dograđenu godinu kasnije. Ta nadogradnja se u potpunosti uklapa u celinu zgrade tako da se i ne primećuje da je nadogradnja. Ulaz u prostor je spolja, nezavisno od ulaza u zgradu. Kome može da pripadne nadograđeni prostor veličine oko pet kvadrata, opštini, skupštini stanara ili fizičkom licu?

- Pitanje nije precizno, ali se verovatno odnosi na zajedničke delove zgrade koji služe kao pristup sagrađenom stambenom prostoru. Ako se taj prostor koristi isključivo za potrebe jednog vlasnika, tada i taj prostor predstavlja funkcionalni deo nezakonito izgrađenog stana, te će, zajedno sa stanom biti predmet ozakonjenja.

* Suvlasnik sam na parceli, a ima nas šest. Skoro svi su doziđivali divlje i gradili pomoćne objekte bez dozvole. Ja sam prijavljivala inspekciji, ona izdavala rešenje o rušenju, koje nije sprovodila. U međuvremenu su divlji graditelji podneli zahteve za legalizaciju. Interesuje me da li će moći da ih ozakone bez moje saglasnosti?

- U konkretnoj situaciji, s obzirom na to da ste se u vreme izgradnje protivili izvođenju radova kao suvlasnik, ozakonjenje neće biti moguće bez vaše saglasnosti.