PREDLOG ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNI ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI - Tekst propisa
Član 1.
U Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ("Službeni glasnik RS", br. 95/13 i 41/18), član 5. menja se i glasi:
"Član 5.
Uslovi za upis u Registar posrednika su:
1) da preduzetnik ili najmanje jedno fizičko lice koje osniva privredno društvo, odnosno drugi član privrednog društva, ili najmanje jedan zaposleni sa punim radnim vremenom ima položen stručni ispit iz člana 11. ovog zakona;
2) važeći ugovor o osiguranju zaključen u skladu sa članom 13. ovog zakona;
3) odgovarajući poslovni prostor u skladu sa članom 14. ovog zakona;
4) da nije izrečena zaštitna mera iz člana 32. stav 2. i člana 33. stav 4. ovog zakona, koja je na snazi u vreme podnošenja zahteva;
5) da član privrednog društva, stvarni vlasnik, odnosno preduzetnik, zastupnik privrednog društva, odnosno poslovođa, ako je preduzetnik poverio poslove poslovođenja poslovno sposobnom fizičkom licu, koji imaju registrovanu pretežnu delatnost agencije za nekretnine, kao i fizička lica sa položenim stručnim ispitom iz člana 11. ovog zakona, ne mogu biti pravna lica osuđena za krivično delo na novčanu kaznu, odnosno fizička lica osuđena na kaznu zatvora za krivično delo u Republici Srbiji ili stranoj državi."
Član 2.
U članu 6. tačka 5) menja se i glasi:
"5) članu privrednog društva, stvarnom vlasniku, preduzetniku, zastupniku privrednog društva i poslovođi, ako je preduzetnik poverio poslove poslovođenja poslovno sposobnom fizičkom licu."
Član 3.
Član 10. menja se i glasi:
"Član 10.
Posrednik se briše iz Registra posrednika:
1) ako prestane da postoji neki od uslova iz člana 5. tač. 1), 2), 3) ili 5) ovog zakona;
2) ako je upis u Registar posrednika izvršen na osnovu neistinitih podataka;
3) ako donese odluku o prestanku obavljanja delatnosti agencije za nekretnine ili prestane da postoji u skladu sa zakonom;
4) ako postupa suprotno propisima kojima se uređuje sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma;
5) na lični zahtev.
Rešenje o brisanju iz Registra posrednika donosi ministar, a na osnovu podataka iz javnih evidencija, kao i podataka utvrđenih u postupku nadzora.
Rešenje iz stava 2. ovog člana je konačno, a protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom."
Član 4.
U članu 11. stav 2. posle reči: "spreme" dodaju se reči: "i ne može biti osuđeno na kaznu zatvora za krivično delo u Republici Srbiji ili stranoj državi".
Član 5.
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije", a primenjuje se od 1. januara 2020. godine.
IZ OBRAZLOŽENJA
II. RAZLOZI ZA DONOŠENjE ZAKONA I CILjEVI KOJI SE OSTVARUJU
Ministarstvo nadležno za poslove trgovine, turizma i telekomunikacija je preduzelo mere u okviru svojih nadležnosti i izvršilo je izmene i dopune Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ("Službeni glasnik RS", br. 95/13 i 41/18 - u daljem tekstu: Zakon) kako bi bilo izvršeno usklađivanje sa preporukom 28. FATF-a koja se tiče primene tzv. Fit and proper standarda kod davanja dozvole za rad određenih pravnih i fizičkih lica van finansijskog sektora. Konkretno, Republika Srbija treba da ojača i dopuni odredbe koje zabranjuju licima osuđivanim za određena krivična dela da osnivaju ili kontrolišu lica koja pružaju usluge koje su predmet regulisanja određenih zakona, gde je i posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti.
U Drugom izveštaju Komiteta Manival iz decembra 2018. godine o pojačanom praćenju i tehničkoj usklađenosti Republike Srbije sa preporukama FATF, prepoznati su tehnički nedostaci u pogledu adekvatne implementacije relevantnih preporuka FATF, među kojima se našla i konkretna zamerka da nisu preduzete nikakve mere koje bi sprečile kriminalce da kontrolišu agente za promet nekretninama.
Zahtev međunarodnih organizacije u ovoj oblasti jeste da se na jedinstven i uniformisan način kod obveznika po Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ("Službeni glasnik RS", broj 113/17) uvede pomenuti standard.
Osnovni cilj donošenja ovog zakona je sprečavanje pranja novca i suzbijanje finansiranja terorizma i terorističkih akata u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.
III. OBJAŠNjENjE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA I POJEDINAČNIH REŠENjA
Članom 1. Predloga zakona vrši se izmena člana 5. Zakona i predstavlja direktnu implementaciju FATF Preporuka, tačnije Preporuku 28 kojom je predviđeno uvođenje standarda stručnosti i sposobnosti prilikom osnivanja, tačnije davanja dozvola za rad posrednicima u prometu i zakupu nepokretnosti (FIT&PROPER).
Suština uvođenja zahteva da lice iz člana 5. tačka 1) ovog zakona mora biti zaposleno sa punim radnim vremenom i položenim stručnim ispitom opravdana je činjenicom da upis u Registar posrednika proizvodi određene pravne posledice i obaveze za onog ko upis zahteva, te samim tim ukoliko nije angažovan sa punim radnim vremenom otvara se prostor za zloupotrebe. Zahtev pravne sigurnosti jeste da lica koja se bave određenom delatnošću za koju odgovaraju moraju biti svesna pravnih posledica svojih postupanja.
Članom 2. Predloga zakona menja se član 6. tačka 5) Zakona i uvodi se pojam stvarnog vlasnika među podatke koji se upisuju u Registar posrednika i opravdavaju ostali uslovi za upis koji moraju biti ispunjeni, a koji su propisani članom 5. Zakona. Dakle, ukoliko su ispunjeni svi uslovi za upis u Registar posrednika iz člana 5. ovog zakona, nadležan organ će podatke o stvarnom vlasniku, čiji identitet se utvrđuje na način definisan tačkom 4) člana 5. Zakona upisati u Registar posrednika. Suština je transparentnost poslovanja i ispunjavanje zahteva iz FATF Preporuka i Pete direktive EU.
Članom 3. Predloga zakona menja se član 10. Zakona, a odnosi se na brisanje iz Registra posrednika u slučajevima navedenim ovim članom i predstavlja potvrdu shvatanja ozbiljnosti posledica koje zloupotreba pravnog sistema u svrhe pranja novca i finansiranja terorizma na najvišem mogućem nivou. Ovakvim rešenjem, obezbeđeno je da državni organ nadležan za upis u Registar posrednika može isti izbrisati ukoliko u bilo kom trenutku nakon upisa utvrdi da postoji neki od razloga za brisanje. Tačkom 2) ovog člana potvrđuje se značaj obaveze dokazivanja neosuđivanosti i značaja standarda stručnosti i podobnosti. Tačka 3) ovog člana predviđa brisanje iz Registra posrednika u redovnim okolnostima koje su na strani samog posrednika. Tačka 4) ovog člana potvrđuje značaj adekvatne i pravilne primene propisa o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma kao i ozbiljnost povreda tog propisa a za koji bi pored sankcija usledilo i brisanje iz ovog registra.
Članom 4. Predloga zakona propisano je da se u članu 11. stav 2. Zakona predvidi opšti uslov podobnosti koje kandidati moraju da ispune prilikom konkurisanja za rad na određenim radnim mestima. Propisivanje ovog uslova nije nikakva novina već usklađivanje sa opštepoznatim zahtevom u pravnom saobraćaju Republike Srbije.
Član 5. Predloga zakona predloženo je da ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije", a primenjivaće se od 1. januara 2020. godine.
V. ANALIZA EFEKATA ZAKONA
Usvajanjem ovog zakona unaprediće se pravni okvir za otkrivanje, sprečavanje i suzbijanje pranja novca i finansiranja terorizma i terorističkih akata, u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Time se obezbeđuje viši stepen pravne sigurnosti za privredne subjekte i građane, viši kvalitet usluge po evropskim standardima, uz afirmaciju profesije posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Republika Srbija ovim izvršava svoje međunarodne obaveze u oblasti sprečavanja pranja novca i finansiranja terorizma.
1. Određivanje problema koje bi zakon trebalo da reši
Predloženo zakonsko rešenje treba da otkloni neusklađenosti postojećeg propisa u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti sa preporukom 28. FATF-a koja se tiče primene tzv. Fit and proper standarda kod davanja dozvole za rad određenih pravnih i fizičkih lica van finansijskog sektora. Konkretno, Republika Srbija treba da ojača, dopuni odredbe koje zabranjuju licima osuđivanim za određena krivična dela da osnivaju ili kontrolišu lica koja pružaju usluge koje su predmet regulisanja određenih zakona, gde je i posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti.
2. Ciljevi koji se postižu donošenjem zakona?
Nefinansijski sektor, u koji spadaju posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti u cilju ispunjenja preporuka FAFT-a moraju da podležu regulatornim i nadzornim merama koje će biti ojačane ovim odredbama. Naime dozvola za obavljanje delatnosti koja se potvrđuje upisom u Registar posrednika je osnovni cilj donošenja izmena. Pretežna delatnost poslovanja agencije za nekretnine je ključni uslov upisa u Registar. Takođe, ovim zakonom biće ojačane odredbe koje zabranjuju licima osuđivanim za navedena krivična dela da osnivaju ili kontrolišu lica koja pružaju usluge posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, naročito u pogledu osuđivanosti stvarnih vlasnika tih lica. Specifičan cilj je, da samo lica koja nisu osuđivana, mogu da se bave posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti. Željeni rezultat je upis u registar samo posrednika sa pretežnom delatnosti agencije za nekretnine, kao i sprečavanje kriminalnih pojava pranja novca i finansiranje terorizma u ovoj važnoj uslužnoj delatnosti, koja učestvuje u procesu kupoprodaje i iznajmljivanja nepokretnosti na celoj teritoriji Republike Srbije, sa milionskim prometom u evrima i dinarima. Kada je reč o merljivosti ostvarenja cilja, to će biti moguće nakon usklađivanja odredbe o pretežnoj delatnosti, kada će resorno ministarstvo trgovine, u skladu sa novim propisom, izdati rešenja o brisanju posrednika iz Registra posrednika. Takođe, u budućnosti nijedan posrednik koji nema odgovarajuću šifru delatnosti i koji je kažnjavan neće moći legalno da se bavi posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti, jer neće moći da se upiše u Registar posrednika.
Implementacijom ovog zakona biće unapređen zakonski okvir za otkrivanje, sprečavanje i suzbijanje pranja novca i finansiranje terorizma i terorističkih akata, u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, a Republika Srbija izvršiće svoje međunarodne obaveze, koje se odnose na sprečavanja pranja novca i finansiranja terorizma u ovoj oblasti usluga.
3. Da li su razmatrane druge mogućnosti za rešavanje problema?
Utvrđeno je, da je za otklanjane nepravilnosti, jedini instrument donošenje izmena i dopuna ovog zakona.
4. Zašto je donošenje zakona najbolje rešenje?
Uslovi za obavljanje delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti utvrđene su Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, kojim je takođe uređen Registar posrednika. Ovim izmenama i dopunama Zakona utvrđuje se dodatni uslov za upis u Registar posrednika, koji se odnosi na to, da član privrednog društva, stvarni vlasnik, odnosno preduzetnik, zastupnik privrednog društva, odnosno poslovođa, ako je preduzetnik poverio poslove poslovođenja poslovno sposobnom fizičkom licu, koji ima registrovanu pretežnu delatnost agencije za nekretnine, kao i fizička lica sa položenim stručnim ispitom iz člana 11. ovog zakona ne može biti pravno lice koje je osuđeno za krivično delo na novčanu kaznu, odnosno fizičko lice koje je osuđeno na kaznu zatvora za krivično delo u Republici Srbili ili stranoj državi.
Donošenjem izmena navedenog zakona bili bi rešeni problemi koji su se javili u praksi, neposrednim vođenjem Registra posrednika i sprovođenja stručnog ispita.
5. Na koga će i kako uticati rešenja predložena u zakonu?
Predložena rešenja uticaće na pravne subjekte koji nemaju registrovanu pretežnu delatnost agencije za nekretnine, time će se direktno doći do poboljšanja kvaliteta usluge posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Takođe, uticaće na članove privrednog društva (osnivač, vlasnik, stvarni vlasnik), zastupnika privrednog društva, odnosno preduzetnika, poslovođa ukoliko je preduzetnik poverio poslove poslovođenja poslovno sposobnom fizičkom licu i zaposlenom licu sa položenim stručnim ispitom za posrednike u prometu i zakupu nepokretnosti. Moguće je da dođe do smanjenja trenutno upisanog broja posrednika u Registru posrednika, ukoliko bude utvrđeno da nemaju odgovarajuću pretežnu delatnost, kao i da, među stvarnim vlasnicima, osnivačima, članovima organa upravljanja, zastupnika privrednog društva, preduzetnicima, poslovođama kojima je preduzetnik poverio poslove poslovođenja poslovno sposobnom fizičkom licu i zaposlenim licima sa položenim stručnim ispitom za posrednike u prometu i zakupu nepokretnosti, ima osuđivanih lica.
Nove zakonske mere neće uticati na konkurentnost ove uslužne delatnosti, a za očekivati je poboljšanje kvaliteta usluge.
Primarni uticaj predloženog zakona odnosi se na jačanje pravnog okvira za sprečavanje i suzbijanje pranja novca i finansiranje terorizma i terorističkih akata, čime se Republika Srbija afirmiše kao atraktivna investiciona destinacija, ujedno dajući svoj doprinos međunarodnoj borbi protiv pranja novca i finansiranju terorizma.
6. Kakve troškove će primena zakona izazvati građanima i privredi, a naročito malim i srednjim preduzećima?
Primena ovog zakona neće izazvati dodatne troškove građanima i privredi. Nikakve dodatne troškove neće imati ni mala i srednja preduzeća.
Državni organi dužni su da prikupljaju podatke po službenoj dužnosti.
7. Da li su pozitivne posledice donošenja zakona takve da opravdavaju troškove koje će on stvoriti?
Troškovi koje će državni organi imati su minimalni u odnosu na korist koja se postiže donošenjem ovog zakona.
8. Da li se zakonom podržava stvaranje novih privrednih subjekata i tržišna konkurencija?
Isključenjem rizičnih posrednika sa tržišta, konkurentnost tržišta nepokretnosti Republike Srbije dobija na kvalitetu i jača ukupna konkurentnost oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.
9. Da li su sve zainteresovane strane imale priliku da se izjasne o zakonu?
U Ministarstvu trgovine, turizma i telekomunikacija imenovana je Radnu grupa za izradu Nacrta zakona o izmenama i dopunama Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
Imajući u vidu da se izmene i dopune Zakona odnose samo na problematiku usklađivanja propisa u potpunosti sa Preporukom 28. FATF-a kojom treba da se ojača, dopune odredbe obavljanja delatnosti, kao i koje zabranjuju licima osuđivanim za određena krivična dela da osnivaju ili kontrolišu lica koja pružaju usluge koje su predmet regulisanja određenih zakona, gde je i posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti, a zbog hitnosti donošenja propisa, nije održana javna rasprava.
10. Koje će mere tokom primene zakona biti sprovedene da bi se ostvarili razlozi donošenja zakona?
Mere koje će biti sprovedene po usvajanju ovog zakona su institucionalno upravljačkog karaktera.
Institucionalno upravljačke mere: Ministarstvo trgovine, turizma i telekomunikacije (MTTT) je organ nadležan za sprovođenje ovog zakona. Aktivnosti koje je neophodno sprovesti u primeni ovog zakona odnose se na utvrđivanje činjeničnog stanja da li su posrednici registrovani za delatnost agencije za nekretnine kao i da članovi privrednog društva, odnosno osnivači, vlasnici, stvarni vlasnici privrednih subjekata, zastupnici, odnosno preduzetnici privrednih subjekata, odnosno poslovođe ukoliko je preduzetnik poverio poslove poslovođenja poslovno sposobnom fizičkom licu i fizička lica sa položenim stručnim ispitom za posrednike u prometu i zakupu nepokretnosti iz člana 11. važećeg zakona ne može biti pravno lice koje je osuđeno za krivično delo na novčanu kaznu, odnosno fizičko lice koje je osuđeno na kaznu zatvora za krivično delo u Republici Srbili ili stranoj državi.
Izvor: Vebsajt Narodne skupštine, 04.11.2019.