ZAKON O PRETVARANJU PRAVA KORIŠĆENJA U PRAVO SVOJINE NA GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU UZ NAKNADU: DO ISTEKA ROKA OD 12 MESECI OD DANA STUPANJA NA SNAGU OVOG ZAKONA, ODNOSNO DO 28. JULA 2016. GODINE, PRAVO KORIšćENJA ćE SE SMATRATI ODGOVARAJUćIM PRAVOM NA ZEMLJIšTU ZA POTREBE PRIBAVLJANJA GRAđEVINSKIH DOZVOLA, U SMISLU ZAKONA O PLANIRANJU I IZGRADNJI. ISTEKOM OVOG ROKA, SVI KORISNICI ćE KAO USLOV ZA DOBIJANJE GRAđEVINSKE DOZVOLE MORATI DA IZVRšE KONVERZIJU ZEMLJIšTA

16. jula 2015. godine Narodna skupština Republike Srbije usvojila je Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu ("Sl. glasnik RS", br. 64/2015 - dalje: Zakon), čiji je glavni cilj da okonča svojinsku transformaciju nad građevinskim zemljištem da bi se otkočile investicije u tom sektoru.

Ocenjuje se da će primena tog Zakona pospešiti razvoj posrnule građevinske industrije u Srbiji, tim pre što zastoj u toj oblasti traje već nekoliko godina jer je Ustavni sud Srbije proglasio neustavnim tadašnji Zakon o planiranju i izgradnji. Time je došlo do stagnacije u izdavanju građevinskih dozvola, a samim tim i do svojevrsne blokade građevinske industrije.

Ovaj Zakon se, između ostalog, odnosi i na sva lica koja su pravo korišćenja građevinskog zemljišta stekla u postupku privatizacije, stečajnog ili izvršnog postupka. To znači da investitori koji su pravo stekli tokom privatizacije, neće moći da to pravo prenesu na druga lica i inkasiraju na vrednosti zemljišta, već će biti u obavezi da izvrše konverziju po tržišnoj vrednosti zemljišta. Isto će važiti i za one biznismene koji su kupovali firme sa ciljem da na njihovim mestima grade nekretnine.

Treba naglasiti da će konverziju plaćati i društvena preduzeća, sportska društva i sva lica koju su pravo korišćenja izradnje stekla do 13. maja 2003. godine.

Savetnik u NALED-u, Ivan Radak, ocenio je da je odluka Ustavnog suda dovela do toga da je već nekoliko godina građevinsko zemljište de fakto blokirano za investicije, kao i da će novi Zakon omogućiti dalju gradnju, što je veoma važno za investitore koji će tek sada imati mogućnost da koriste odredbu kojom je propisano da korisnici prava na konverziju uz naknadu mogu tražiti njegovo pretvaranje u pravo zakupa građevinskog zemljišta na 99 godina. Time je, kako ističe, tim licima omogućeno da ostvare pravo da grade na tom zemljištu, bez uslovljavanja da prvo steknu pravo svojine.

– Zakonodavac je zapravo omogućio besplatnu konverziju izgrađenog zemljišta, samim tim je korisnik prava na konverziju uz naknadu izjedačen sa svim drugim licima kojima je dozvoljena besplatna konverzija i time se otključava gradnja – ocenio je Radak.

Prema odredbama pomenutog Zakona, ukoliko se vrši konverzija izgrađenog građevinskog zemljišta, podnosilac zahteva oslobađa se plaćanja naknade za konverziju onog dela zemljišta koje se koristi za redovnu upotrebu objekta. Ukoliko je pak reč o neizgrađenom zemljištu, na njemu se dozvoljava dugoročni zakup, pri čemu zakupnina za 99 godina mora biti ekvivalentna tržišnoj ceni zemljišta. Nakon što se na njemu izgradi objekat, zakupac može konvertovati svoje pravo u pravo svojine i time umanjiti cenu konverzije za vrednost izgrađenog zemljišta.

Doslednom primenom Zakona na čitavoj teritoriji Srbije uspostaviće se pravo svojine nad građevinskim zemljištem, a prvo korišćenja, kao nasleđe iz prošlosti, otići će u istoriju. Ulagači će, osim pravne sigurnosti, kroz taj Zakon kao benefit dobiti i brzo izdavanje dozvole za gradnju, a time će oživeti građevinska industrija Srbije. Zakon je predvideo prelazni period, koji ističe 28. jula 2016. godine. Istekom ovog roka, svi korisnici će kao uslov za dobijanje građevinske dozvole morati da izvrše konverziju zemljišta.

Očekuje se da zainteresovani investitori od kraja ovog meseca počnu da podnose zahteve za konverziju, a ukoliko sve bude išlo utvrđenim tempom, može se očekivati rast investicija. Procenjeno je da će veći deo investitora požuriti da iskoristi svoje pravo na izgradnju po osnovu postojećeg prava korišćenja. S druge strane, nakon što se konverzija sprovede, korisnici će postatiti vlasnici zemljišta i moći će njime slobodno da raspolažu, odnosno da svoje pravo prenesu na lica koja imaju želje da investiraju u konkretnu lokaciju.