ZAKON O OSNOVAMA SVOJINSKOPRAVNIH ODNOSA: Pravo na dom i ograničenje prava svojine

Pravo vlasnika

Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon) propisano je da fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na pokretnim i nepokretnim stvarima, da vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom, kao i da je svako dužan da se uzdržava od povrede prava svojine drugog lica (član 3).

Vlasniku nepokretnosti, pored prava da istom raspolaže, stoji mogućnost i davanja predmetne nepokretnosti (npr. stana) u zakup, kojom prilikom se između vlasnika nepokretnosti kao zakupodavca i drugog lica kao zakupca zasniva obligacioni odnos koji stvara obaveze za obe ugovorne strane – na strani zakupodavca stoji obaveza da predmet zakupa preda u državinu zakupcu, a na strani zakupca stoji obaveza plaćanja ugovorene zakupnine. Međutim, moguće je i sasvim životno da se desi da u jednom momentu zakupac prestane da plaća zakupninu, u kom slučaju zakupodavcu kao jedna od opcija ostaje na raspolaganju da zakupcu otkaže ugovor o zakupu i potražuje plaćanje neplaćenih zakupnina, najpre vansudskim putem ili da, u nedostatku dobrovoljnog ispunjenja obaveze zakupca, pomoć zatraži pred sudom u parničnom postupku.

Zaštita u parničnom postupku

Parnični postupak pokreće se tužbom pred osnovnim sudom na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost (isključiva mesna nadležnost), shodno članu 51 Zakona o parničnom postupku ("Sl. glasnik RS", br. 72/2011, 49/2013 - odluka US, 74/2013 - odluka US, 55/2014, 87/2018, 18/2020 i 10/2023 - dr. zakon- dalje: ZPP). U tužbi tužilac (zakupodavac) može, prema članu 197, stav 1 ZPP, kumulirati tužbene zahteve, pa pored isplate neplaćenih zakupnina može tražiti i iseljenje tuženog (zakupca) iz predmetne nepokretnosti, ukoliko više ne želi da sa tim licem bude u zakupnom odnosu. Nakon prijema tužbe, sud preduzima sve potrebne radnje za vođenje parničnog postupka.

Tužilac je, shodno teretu dokazivanja, dužan da u tužbi iznese sve činjenične navode i predloži dokaze kojima iste potkrepljuje, dok je tuženi, ukoliko osporava tužbeni zahtev, takođe dužan da priloži dokaze kojima potkrepljuje svoje tvrdnje. Kao dokazna sredstva u postupku sa ovim predmetom spora najčešće se koriste isprave (ugovor o zakupu, priznanice o plaćanju zakupnine ili izvod iz banke o izvršenim transakcijama), saslušanje parničnih stranaka, eventualno saslušanje svedoka i veštačenje od strane sudskog veštaka ekonomsko-finansijske struke. Ishod koji tužilac želi da postigne jeste donošenje presude kojom će sud usvojiti tužbeni zahtev u celosti, odnosno obavezati tuženog da tužiocu isplati ukupan iznos neplaćenih zakupnina i obavezati ga da se u paricionom roku (15 dana) sa svim licima i stvarima iseli iz predmetne nepokretnosti i istu preda tužiocu u državinu (najčešće predajom ključeva), pod pretnjom prinudnog izvršenja.

Imajući u vidu da zakupac ima pravni osnov za korišćenje predmetne nepokretnosti u vidu ugovora o zakupu, zakupodavac ne bi mogao da traži njegovo iseljenje pred opštinskim organom uprave, imajući u vidu da se shodno članu 77 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon) zaštita pruža vlasnicima u čije se nepokretnosti neko lice bespravno uselilo, što u situacijama koje u ovom radu razmatramo nije slučaj, budući da zakupac svoj pravni osnov za stanovanje u zakupodavčevom stanu izvodi iz ugovora o zakupu.

Tuženi vrlo često u sudskom postupku ističu da nemaju drugih nepokretnosti za stanovanje, kao i niz okolnosti koje govore u prilog njihovog lošeg materijalnog položaja zbog kojeg nisu u stanju da sebi obezbede drugu nepokretnost za stanovanje, pozivajući se na pravo na dom garantovano članom 8 Evropske konvencije za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda (EKLjP), te tužilac dolazi u situaciju da ne može da koristi svoju nepokretnost datu u zakup ukoliko tuženi ne želi da se iz iste iseli, a naročito mu ostaju “vezane ruke” ukoliko sud pravnosnažno odluči tako što odbije tužbeni zahtev za iseljenje tuženog. U tom slučaju tužilac (vlasnik nepokretnosti, zakupodavac) više nikada neće moći da podnese tužbu sa istim tužbenim zahtevom protiv istog tuženog zbog principa ne bis in idem, pa dolazimo u situaciju da tužilac ne može predmetnu nepokretnost (koja je u njegovom vlasništvu) niti da koristi, niti da je izda u zakup drugim zakupcima i da od istog ubira zakupninu.

Sudska praksa

Sudska praksa stoji na stanovištu da prilikom odlučivanja o tužbenom zahtevu za iseljenje lica treba proceniti koje je pravo jače – pravo svojine tužioca ili pravo na dom tuženog, te da se u obzir uzmu sve okolnosti na strani obeju parničnih stranaka – na strani tužioca da li poseduje još neku nepokretnost, a na strani tuženog njegovo zdravstveno i imovno stanje, posedovanje nepokretnosti za stanovanje, godine starosti, mogućnost privređivanja (tj. radnu sposobnost) i pronalaženja druge nepokretnosti za stanovanje i sl.

U jednom slučaju, Vrhovni sud je odbacio kao nedozvoljenu reviziju izjavljenu protiv presude apelacionog suda kojom je odbijena žalba tužioca kao neosnovana i potvrđena prvostepena presuda kojom je odbijen tužbeni zahtev tužioca (Grada Beograda) usmeren na iseljenje tužene iz predmetne nepokretnosti, našavši da je stanovanje u spornom stanu za tuženu od egzistencijalne važnosti, jer bi iseljenjem iz stana postala ponovo socijalno ugroženo lice, s obzirom na svoje materijalno i zdravstveno stanje, što nije društveni interes i neophodno u demokratskom društvu, budući da član 8 EKLjP tuženoj garantuje pravo na dom, te da donošenjem ovakve presude nije povređeno pravo tužioca na imovinu koji je ekonomski jača strana, pa je suprotstavljeni interes tužioca, kao isključivo materijalne prirode, nesrazmeran interesu tužene kojoj je stan dat u zakup upravo da bi se otklonile negativne posledice statusa socijalno ugroženog lica.

U drugom slučaju, Apelacioni sud u Beogradu je ukinuo presudu Drugog osnovnog suda u Beogradu kojom je usvojen tužbeni zahtev i obavezan tuženi da se iz predmetne nepokretnosti iseli u roku od 15 dana od dana prijema pisanog otpravka presude i predmet vratio na ponovno odlučivanje, našavši da je učinjena (relativno) bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374, stav 2, tačka 12 ZPP, te da je sud bio dužan da utvrdi da li je tuženi bespravno useljeno lice ili korisnik stana sa pravom na dom na istom, kao i da li se sporni stan može smatrati porodičnim domom tuženog, s obzirom na dužinu perioda njegovog stanovanja u njemu, potom da li je vlasnik drugog odgovarajućeg stana u zemlji na kome bi mogao da konstituiše pravo na dom, te da u konkurenciji zaštite prava tuženog na dom i zaštite eventualnog prava svojine tužioca na tom prostoru, kao njegovog prava na imovinu, treba oceniti koje pravo je jače – pravo tuženog na dom, imajući u vidu njegove godine starosti i zdravstveno stanje, kao i mogućnost da stekne drugi odgovarajući stan, što predstavlja test srazmernosti koji se sastoji od utvrđenja da li se sporne prostorije mogu smatrati domom tuženog koji se po stanovištu ESLjP tumači zavisno od svakog pojedinačnog slučaja, gde se vodi računa o jačini i kontinuitetu veza sa određenim mestom, pri čemu je bez uticaja zakonitost osnova korišćenja određenog prostora, jer je dom činjenični, a ne pravni pojam i ne zavisi od definicija datih u domaćem pravu.

Takođe, sud navodi da mešanje javne vlasti u vršenje prava na dom tuženog zbog ostvarenja prava svojine tužioca treba da bude utemeljeno na zakonu i usmereno na postizanje legitimnog cilja, što ako jeste treba utvrditi da li je mera iseljenja tuženog nužna u demokratskom društvu, koji test se sprovodi metodom eliminacije, pa negativan odgovor na bilo koje pitanje ukazuje na okolnost da je iseljenje protivno EKLjP, odnosno da je neopravdano.

Ograničenje prava svojine

Iz navedenog obrazloženja Apelacionog suda u Beogradu možemo da zaključimo da se pravo na imovinu vlasnika nepokretnosti može ograničiti upravo pravom drugog lica na dom, ukoliko bi to lice iseljenjem iz predmetne nepokretnosti ostalo bez krova nad glavom, odnosno postalo beskućnik. Autorka ovog teksta se ne može složiti sa navedenim shvatanjem suda, te ističe da bi ovakav stav suda, usmeren na zaštitu slabije strane – lica koja bi iseljenjem ostala bez krova nad glavom – i prava na dom, širom otvorio vrata praksi pozivanja zakupaca na pravo na dom, garantovano članom 8 EKLjP, koje bi im “osiguralo” ostanak u tuđoj nepokretnosti i koja odbijajuća presuda bi značila da vlasnik predmetne nepokretnosti više nikada ne bi mogao da ih utužuje pred sudom ističući identičan tužbeni zahtev usmeren na iseljenje, odnosno mogao bi da podnese tužbu, ali bi sud, shodno članu 294, stav 1, tačka 4 ZPP, istu odbacio kao nedozvoljenu.

Time bi se, sa jedne strane, pružila zaštita licima koja bi usvajanjem tužbenog zahteva za iseljenje postala socijalno ugrožena, dok se, sa druge strane, ograničava pravo svojine fizičkog lica, vlasnika predmetne nepokretnosti i isti onemogućava u vršenju ovlašćenja koja iz tog prava proističu, te se zaštita pruža nauštrb vlasnika nepokretnosti.

Kada se kao imalac prava svojine na nepokretnostima podobnim za stanovanje pojavljuje Republika Srbija ili Grad Beograd, smatramo da je odbijanje tužbenog zahteva za iseljenje pravilno, imajući u vidu da se ograničavanjem prava svojine imaocima prava ne bi nanela (značajna) šteta, te bi na taj način država preventivno delovala u cilju sprečavanja povećanja broja socijalno ugroženih kategorija društva (u koje spadaju i lica koja bi iseljenjem iz predmetnih nepokretnosti postala beskućnici), dok bi se u situaciji kada se kao imalac prava svojine pojavljuje fizičko lice odbijanje tužbenog zahteva nepovoljno odrazilo po vlasnika predmetne nepokretnosti, te bi se na taj način, štiteći pravo na dom drugog lica, isti na neki način “sankcionisao” zbog toga što poseduje nepokretnost i bio dužan da trpi i dozvoli korišćenje svoje nepokretnosti drugom licu i na taj način bio onemogućen da svoju nepokretnost izda u zakup nekom drugom licu i ubira zakupninu.

Zaključak

Teret socijalnog zbrinjavanja ranjivih kategorija stanovništva ne bi smeo da se prelije sa države na vlasnike stanova i kuća u privatnoj svojini, jer bi to značilo potpuno napuštanje klasičnog koncepta prava svojine koji dominira u kapitalističkim zemljama.

Drugim rečima, u slučajevima ograničenja prava svojine radi zaštite prava na dom držalaca nepokretnosti, njihovim vlasnicima se moraju obezbediti koristi koje bi bile uporedive sa onima koje bi vlasnici crpeli iz svog prava svojine da ono nije ograničeno. Ukoliko država na sebe ne bi preuzela ovu obavezu, iseljenje držaoca stana bi, nakon sprovođenja odgovarajućeg postupka, moralo da usledi, a iseljeno lice bi država trebalo da zbrine na drugi odgovarajući način.

Dakle, smatramo da ograničavanje prava svojine imaoca navedenog prava radi zaštite prava na dom tuženih lica (najčešće zakupaca nepokretnosti) ne treba da bude mehanizam za brigu države o socijalno ugroženim licima, već da država treba da preduzme druge odgovarajuće mere za rešavanje ove pojave.

Izvor: Izvor: Vebsajt Asocijacije sudijskih pomoćnika, Anastasija Spasić, 19.05.2026.
Naslov: Redakcija