PREDLOG ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANjE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA – Tekst propisa

Član 1.

U Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (“Službeni glasnik RS”, broj 91/25) u članu 7. stav 4. reči: “uz koju može podneti i elaborat geodetskih radova odnosno skicu neevidentiranih posebnih delova za zgradu, preko digitalne platforme za podnošenje prijave”, zamenjuju se rečima: “uz koju podnosi elaborat geodetskih radova, odnosno skicu neevidentiranih posebnih delova, odnosno specifikaciju posebnih delova objekata. Elaborat geodetskih radova i skicu neevidentiranih posebnih delova, mogu izraditi inženjeri arhitektonske, građevinske i geodetske struke, dok specifikaciju posebnih delova objekata izrađuju inženjeri arhitektonske i građevinske struke”.

Posle stava 4. dodaje se novi stav 5. koji glasi:

“Ministar propisuje izgled i sadržinu specifikacije posebnih delova objekta za evidentiranje, kao i izgled i sadržinu izveštaja o zatečenom stanju.”

Dosadašnji st. 5-19. postaju st. 6-20.

Član 2.

U članu 8. posle stava 2. dodaje se novi stav 3. koji glasi:

“Ukoliko je predmet prijave stambeni objekat površine do 400 m2 naknada se obračunava u skladu sa stavom 2. ovog člana, dok se za objekte površine preko 400 m2 plaća naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za svaki naredni metar kvadratni za koji se uvećava površina objekta od navedene.”

Dosadašnji st. 3-5. postaju st. 4-6.

U dosadašnjem stavu 6. koji postaje stav 7. reči: “iz stava 5. ovog člana” zamenjuju se rečima: “iz stava 6. ovog člana”, posle reči: “bez plaćanja naknade.”, dodaju se reči: “Izuzetno, ukoliko vlasnici stanova plate naknadu propisanu ovim zakonom umesto investitora, zabeležba da naknada nije plaćena briše se.”

U dosadašnjem stavu 7. koji postaje stav 8. reči: “U slučaju iz stava 6. ovog člana,” zamenjuju se rečima: “U slučaju iz stava 7. ovog člana,”.

U dosadašnjem stavu 8. koji postaje stav 9. reči: “U slučaju iz stava 6. ovog člana,” zamenjuju se rečima: “U slučaju iz stava 7. ovog člana,”.

Dosadašnji st. 9-12. postaju st. 10-13.

U dosadašnjem stavu 13. koji postaje stav 14. posle reči: “u roku od 30 dana od dana uručenja obaveštenja” dodaju se zapeta i reči: “sa napomenom da će potvrda o upisu prava biti prosleđena Zavodu tek nakon izmirenja obaveze plaćanja naknade”.

Dosadašnji stav 14. briše se.

Član 3.

U članu 10. stav 3. reči: “ u članu 7. stav 18. ovog zakona” zamenjuju se rečima: “ u članu 7. stav 19. ovog zakona”.

U stavu 5. tačka na kraju se zamenjuje zapetom i dodaju reči: “a nakon izmirenja obaveze plaćanja naknade.”.

Član 4.

U članu 14. stav 1. posle reči: “potvrde Agencije kao izvršne isprave” dodaju se reči: “koja se izdaje nakon izmirenja obaveze plaćanja naknade”.

Član 5.

U cilju završetka izgradnje objekata i posebnih delova objekata evidentiranih i upisanih u skladu sa ovim zakonom, koji su završeni u konstruktivnom smislu, a na kojima nisu izvedeni radovi na izgradnji unutrašnjih instalacija, stolariji, kao i na objektima bez završene fasade, do usklađivanja planskih dokumenata iz člana 21. Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (“Službeni glasnik RS”, broj 91/25), pribavlja se rešenje iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 72/09, 81/09-ispravka, 64/10-US, 24/11, 121/12, 42/13-US, 50/13-US, 98/13-US, 132/14, 145/14, 83/18, 31/19, 37/19-dr. zakon, 9/20, 52/21, 62/23 i 91/25).

Za radove iz stava 1. ovog člana, pored dokumentacije propisane Zakonom o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 72/09, 81/09-ispravka, 64/10-US, 24/11, 121/12, 42/13-US, 50/13-US, 98/13-US, 132/14, 145/14, 83/18, 31/19, 37/19-dr. zakon, 9/20, 52/21, 62/23 i 91/25), dostavlja se i izveštaj o zatečenom stanju objekta izrađen od strane ovlašćenog lica, kojim se utvrđuje vrsta i obim radova neophodnih za obezbeđenje stabilnosti objekta, zaštite od požara, bezbednosti korišćenja, zaštite života i zdravlja ljudi i ispunjavanje drugih uslova za upotrebu objekta.

Izveštaj iz stava 2. ovog člana sadrži: elaborat geodetskih radova, snimak izvedenog stanja, izjavu odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova da objekat ispunjava osnovne zahteve za objekat u pogledu nosivosti i stabilnosti, prema propisima koji su važili u vreme izgradnje tog objekta, popis potrebnih radova za završetak objekta i izjavu vlasnika izgrađenog objekta da prihvata eventualni rizik korišćenja objekta.

Za objekte iz člana 11. stav 7. Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (“Službeni glasnik RS”, broj 91/25) upisane i evidentirane u skladu sa odredbama ovog zakona, u postupku pribavljanja akata za izgradnju u okviru objedinjene procedure, pored dokumentacije propisane Zakonom o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 72/09, 81/09-ispravka, 64/10-US, 24/11, 121/12, 42/13-US, 50/13-US, 98/13-US, 132/14, 145/14, 83/18, 31/19, 37/19-dr. zakon, 9/20, 52/21, 62/23 i 91/25), dostavlja se i izveštaj iz stava 2. ovog člana.

Član 6.

Postupci koji nisu okončani do dana stupanja na snagu ovog zakona okončaće se po odredbama ovog zakona.

Podzakonski akt za sprovođenje ovog zakona doneće se u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Republički geodetski zavod uskladiće svoje podzakonske akte sa odredbama ovog zakona u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Objekti upisani u skladu sa odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole (“Službeni glasnik RS”, br. 25/13 i 145/14) za koje nije podneta prijava po ovom zakonu, izjednačavaju se u pravima i obavezama sa objektima evidentiranim i upisanim po odredbama ovog zakona, bez obaveze plaćanja naknade za doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, a upisana zabeležba zabrane raspolaganja objektima pre plaćanja naknade za doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta briše se.

Imovinsko - pravni odnosi na zemljištu iz stava 4. ovog člana rešavaće se primenom člana 12. stav 12. Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (“Službeni glasnik RS”, broj 91/25).

Član 7.

Ovaj zakon stupa na snagu narednog dana od dana objavljivanja u “Službenom glasniku Republike Srbije”.

IZ OBRAZLOŽENJA

II. RAZLOZI ZA DONOŠENjE

Republika Srbija je donošenjem Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima dobila jedinstven i tačan registar nepokretnosti, što omogućava efikasnije planiranje javnih politika, prostorno i urbanističko planiranje, kao i doslednije sprovođenje mera zaštite prostora i prirodnih resursa. Pouzdani podaci u centralnoj evidenciji obezbeđuju i veće prihode budžeta kroz naplatu naknada i poreza, dok se uvođenjem nulte tolerancije na bespravnu gradnju jača pravni poredak i obezbeđuje zaštita javnog interesa.

Dugoročno, zakon doprinosi stvaranju uređenog, stabilnog i transparentnog sistema imovinsko-pravnih odnosa, čime se jača poverenje građana u institucije i unapređuje ukupna pravna sigurnost u društvu. Na taj način, zakon predstavlja važan korak u harmonizaciji pravnog sistema Republike Srbije sa evropskim standardima u oblasti zaštite prava svojine i digitalizacije javne uprave.

Zakona o evidentiranju i upisu prava svojine kao lex specialis, ima za cilj da reši višedecenijski problem postojanja velikog broja neupisanih i bespravno izgrađenih objekata na teritoriji Republike Srbije. Nedostatak pravne sigurnosti u imovinsko-pravnim odnosima dovodi do blokade u prometu nepokretnosti, otežava ulaganja, onemogućava korišćenje imovine kao sredstva obezbeđenja, a istovremeno stvara socijalnu nesigurnost za veliki broj domaćinstava koja u svojim objektima faktički žive, ali pravno ne poseduju svojinu.

Nakon gotovo godinu dana primene Zakona, kroz postupanje nadležnih organa i veliki broj obrađenih predmeta uočene su određene situacije koje u vreme donošenja zakona nije bilo moguće u potpunosti predvideti. Primena zakona na velikom broju različitih životnih i pravnih situacija ukazala je na potrebu da se pojedina zakonska rešenja dodatno preciziraju i prilagode stvarnim okolnostima, kako bi se obezbedila pravičnija i efikasnija primena zakona.

Predložene izmene ne menjaju osnovne ciljeve i koncepciju Zakona, već predstavljaju odgovor na pitanja koja su se pojavila isključivo u njegovoj primeni i koja pogađaju značajan broj građana.

Kao jedan od primera izdvojio se položaj vlasnika porodičnih stambenih objekata u seoskim sredinama čija površina prelazi 400 m². U najvećem broju slučajeva reč je o porodičnim kućama koje nisu namenjene tržištu niti obavljanju privredne delatnosti, već predstavljaju višegeneracijske porodične objekte, građene u različitim periodima i u skladu sa potrebama domaćinstva. Dosadašnje zakonsko rešenje nije u dovoljnoj meri pravilo razliku između takvih objekata i objekata komercijalne namene, zbog čega je u praksi uočen potreban prostor za pravičnije normiranje.

Primenom važećih odredaba ovi objekti dovode se u isti položaj sa objektima izgrađenim radi ostvarivanja profita, što nije u skladu sa ciljem Zakona da zaštiti pravo na stanovanje i omogući dostupnu formalizaciju porodičnih domova.

Predloženim izmenama otklanjaju se nedoumice nastale u primeni, obezbeđuje se ravnopravniji položaj građana i dodatno unapređuje ostvarivanje osnovnog cilja Zakona, uz očuvanje njegove pravne sigurnosti i efikasnosti.

Ovi argumenti su u zakonodavnoj praksi prihvaćeni i stručni.

Predloženo rešenje zadržava socijalni karakter Zakona za prvih 400 m², dok se za površinu iznad tog praga uvodi pravična naknada po kvadratnom metru, po uzoru na model koji je Zakonom već predviđen.

Na ovaj način se čuva socijalna svrha Zakona, uspostavlja se pravedniji sistem naknada, sprečava se izjednačavanje porodičnih kuća sa komercijalnim objektima, povećava se broj građana koji će pristupiti formalizaciji svojih objekata, ostvaruju se dodatni prihodi budžeta bez narušavanja osnovnog koncepta Zakona.

Posebno napominjemo da predviđene izmene ne predstavljaju uvođenje novih povlastica, već uspostavljanje pravičnog sistema naknade, kojim se različite životne i pravne situacije uređuju na različite načine, a u sladu sa načelom jednakosti propisanim Ustavom Republike Srbije.

Osim toga izvršena su određena terminološka usklađivanja, ispravljanje tehničkih grešaka, te preciziranje pojedinih odredbi u svrhu postizanja tačnog upisa nepokretnosti, a što je u interesu pravne sigurnosti svih građana.

Imajući u vidu sve prethodno navedeno kao i značaj predloženih odredbi za sve građane Republike Srbije predlaže se usvajanje ovog zakona.

III. OBJAŠNjENjE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA I POJEDINAČNIH REŠENjA

Članom 1. Predloga zakona preciziran je postojeći član 7. Zakona, u cilju tačnog obračuna naknade doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i potrebe određivanja tačne površine posebnog dela objekta, odnosno samog položaja posebnog dela u objektu.

Članom 2. Predloga zakona propisano je da se za stambene objekte koji imaju površinu veću od 400 m2 plaća naknada u iznosu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta samo za iznos koji prelazi 400 m2, iz razloga da se podnosioci prijave ne bi doveli u nepovoljniji položaj u odnosu na lica koja imaju objekte manje površine od 400m2. Predloženo rešenje zadržava socijalni karakter Zakona za prvih 400 m², dok se za površinu iznad tog praga uvodi pravična naknada po kvadratnom metru, po uzoru na model koji je Zakonom već predviđen

Članom 3. Predloga zakona izvršeno je usklađivanje sa izmenom člana 7. Zakona i ispravka tehničke greške, kao i preciziranje da se potvrda prosleđuje Zavodu nakon izmirenja obaveza plaćanja naknade.

Članom 4. Predloga zakona izvršena je izmena kao posledica izmene člana 10. stav 5. Zakona.

Članom 5. Predloga zakona propisan je postupak pribavljanja akata za izgradnju za upisane objekte koji su završeni u konstruktivnom smislu, kako bi u daljoj proceduri investitor završio izgradnju objekta, kao i obaveza dostavljanja izveštaja o zatečenom stanju objekta za ove objekte i objekte iz člana 11. stav 7. Zakona.

Članom 6. Predloga zakona propisano je da će se svi postupci započeti po ranije važećem zakonu okončati po odredbama ovog zakona, kao i da ministar u predviđenom roku propisuje izgled i sadržinu skice posebnih delova objekta, te obavezu Zavoda za usklađivanjem podzakonskih akata. Takođe, u cilju sprečavanja diskriminacije određene grupe lica propisano je da se objekti upisani u skladu sa odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole za koje nije podneta prijava po ovom zakonu, izjednačavaju u pravima i obavezama sa objektima evidentiranim i upisanim po odredbama ovog zakona, bez obaveze plaćanja naknade za doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta

Članom 7. Predloga zakona propisano je stupanje na snagu.

Izvor: Vebsajt Vlade, 07.08.2026.