PREDLOG ZAKONA O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANJE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA: Pored prava svojine upisuje se i zabeležba. Vlasnik u čiju korist bude upisano pravo svojine prihvata rizik korišćenja nepokretnosti koja je predmet upisa i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima trebalo bi, prema najavama nadležnih, da reši višedecenijski problem 4,8 miliona bespravnih objekata u Srbiji. Kako se navodi u obrazloženju Predloga zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, svi objekti izgrađeni na teritoriji Srbije biće evidentirani, a potom i upisani u katastar nepokretnosti.

Evidentiranje će se raditi primenom najnovijih digitalnih tehnologija, putem snimaka iz vazduha, detekcijom koja omogućava identifikaciju objekata u 3D modelu.

Cilj novog zakona je upis prava svojine, odnosno da se najveći broj objekata upiše na faktičke vlasnike. Međutim, ovo pravo neće imati oni koji su gradili u zaštićenim zonama (priroda, kultura, vode, pružni pojas, pojas eksproprijacije auto-puta i brzih saobraćajnica) i na zemljištu koje je u privatnoj svojini drugog lica.

“Donošenjem ovog zakona obezbeđuje se pravna sigurnost građanima koji stiču pravo svojine na objektu i zemljištu, odnosno zemljištu ispod objekta, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Time se ostvaruje načelo ‘svoj na svome’, što građanima daje mogućnost da slobodno raspolažu svojom imovinom kroz kupoprodaju, nasleđivanje, hipoteku, legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu”, navodi se u obrazloženju propisa.

Posebna zaštita propisana je za vlasnike objekata kojima je to jedina nepokretnost i koji sa porodicom u njoj žive, za samohrane roditelje, primaoce socijalne pomoći, seoska domaćinstva, borce, porodice sa troje i više dece.

Takođe, kao socijalna i demografska mera propisano je da se naknada za upis nepokretnosti ne plaća za pomoćne i ekonomske objekte do 500 kvadratnih metara, dok svi ostali plaćaju naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, koju bi platili u redovnom postupku za dobijanje građevinske dozvole, čime se ovi građani dovode u ravnopravan položaj sa savesnim graditeljima.

Pravnik i konsultant za nekretnine Kaća Lazarević ističe da su ljudi u Srbiji jedva čekali ovaj zakon, ali da je pitanje kome će on doneti dobro, a ko će na njemu zaraditi. Naglašava da je u ovom slučaju reč o uknjižbi i da nije u pitanju klasična legalizacija.

“I naslov samog zakona govori o tome da nekretnine u stvari neće biti legalizovane, nego će se ono što bude prošlo službe - bilo u opštini ili u urbanizmu, uknjižiti bez dodatne dokumentacije. Znači, neće biti potrebno ništa više osim da podnosilac prijave dokaže vlasništvo”, naglašava sagovornica.

Kako se precizira u predlogu novog zakona, kada je investitor izgradnje stambene odnosno stambeno-poslovne zgrade poznat i dostupan plaća naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, a pravo svojine na posebnim delovima zgrade-stanovima upisuje se u korist vlasnika posebnih delova zgrade-stanova, bez plaćanja naknade.

Ako investitor ne plati naknadu propisanu ovim zakonom, Agencija donosi potvrdu o upisu prava svojine na zgradi sa zabeležbom da naknada nije plaćena, a vlasnicima posebnih delova nepokretnosti, na osnovu ugovora o kupovini stana ili drugog pravno valјanog osnova o sticanju, izdaje potvrdu za upis prava svojine na stanu u korist vlasnika stana, bez plaćanja naknade.

U katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, pored upisa prava svojine i drugih srodnih prava u slučajevima propisanim ovim zakonom, upisuje se i zabeležba da je pravo svojine na objektu, delu objekta, odnosno posebnom delu objekta, upisano na osnovu ovog zakona, kao i druge zabeležbe u skladu sa odredbama zakona.

Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta, upisanog u evidenciju nepokretnosti i prava na njima po odredbama ovog zakona.

“Vlasnik u čiju korist bude upisano pravo svojine u skladu sa odredbama ovog zakona prihvata rizik korišćenja nepokretnosti koja je predmet upisa i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima”, navodi se u Predlogu zakona.

Ovo nije prvi zakon u Srbiji kojim država pokušava da stane na put nelegalnoj gradnji. U analizi efekata dosadašnjih propisa navodi se da je Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2015. godine predmetna oblast bila uređena, ali su postignuti efekti bili ograničeni, a osnovni ciljevi - masovno ozakonjenje, jačanje pravne sigurnosti, uređenje tržišta nepokretnosti i sprečavanje nove nelegalne gradnje - nisu ostvareni u meri koja je bila očekivana.

Najbolјi pokazatelј odstupanja je činjenica da je prema raspoloživim podacima u katastru upisano približno 4,9 miliona nepokretnosti, što čini uređeno tržište. Oko 4,8 miliona nepokretnosti je van evidencije, od čega je oko 2,1 milion objekata nelegalno izgrađeno (predmet ozakonjenja), a približno 2,7 miliona je legalno izgrađeno, ali neupisano u katastar.

Izvor: Vebsajt Biznis, Marija Jovanović, 01.10.2025.
Naslov: Redakcija