Zastava Bosne i Hercegovine | Zastava Crne Gore
Email Print

STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE: Mišljenja Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja


Javnobeležnička komora objavila je 3. avgusta 2017. godine Mišljenja Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije na postavljena pitanja, koje možete videti u nastavku.

1. Da li javni beležnik sme da overi ugovor o prometu nepokretnosti na kojoj postoji zabeležba rešenja o izvršenju uz upozorenje iz člana 19. i člana 156. novog Zakona o izvršenju i obezbeđenju ― da kupac neće biti upisan kao vlasnik dok se zabeležbe ne izbrišu, ili uopšte ne sme da overi ugovor, ako se ima u vidu da je napred navedenim zakonom propisana zabrana katastru da uknjiži bilo kakav ugovor nakon zabeležbe rešenja o izvršenju.

O d g o v o r:

Javni beležnik je dužan da odbije solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti na kojoj postoji zabeležba rešenja o izvršenju.

O b r a z l o ž e nj e:

Odredbom člana 19. Zakona o izvršenju i obezbeđenju ("Sl. glasnik RS", br. 106/2015 i 106/2016 - autentično tumačenje) propisana je zabrana raspolaganja predmetom izvršenja ili obezbeđenja i određeno je da akti pravnog ili faktičkog raspolaganja predmetom izvršenja ili obezbeđenja nemaju pravno dejstvo od trenutka kad izvršni dužnik primi rešenje o izvršenju na osnovu izvršne ili verodostojne isprave ili rešenje o obezbeđenju.

Odredbom člana 156. stav 1. istog Zakona propisano je da od upisa zabeležbe rešenja o izvršenju nije dozvoljeno da se u katastar nepokretnosti upiše promena prava svojine na nepokretnosti, niti koje drugo stvarno pravo zasnovano raspolaganjem vlasnika bez obzira kada je to raspolaganje učinjeno.

Shodno članu 53. stav 2. tačka 2) Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015), javni beležnik je dužan da odbije obavi službenu radnju ako utvrdi da je radnja prema zakonu nedopuštena, ako sumnja da je stranka preduzima prividno ili da bi izbegla zakonske obaveze ili da bi protivpravno oštetila treće lice.

Uzimajući u obzir navedene zakonske odredbe, javni beležnik je dužan da odbije da obavi službenu radnju, odnosno solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti jer je izvršnom dužniku zabranjeno da raspolaže predmetom izvršenja, tj. ako je njegovo raspolaganje je po zakonu nedopušteno. Takav ugovor nema pravno dejstvo i na osnovu njega se u katastru nepokretnosti ne može izvršiti promena prava svojine na nepokretnosti.

2. Da li založni dužnik može u založnoj izjavi − izvršnoj vansudskoj hipoteci "prvog reda" (čist G-list) konstituisati zabranu da se raspolaže neispisanom hipotekom u smislu članova 53. i 54. Zakona o hipoteci?

(Pojašnjenje: U praksi se, kod poslovnih banaka i javnih beležnika, pojavila dilema da li je pri zasnivanju vansudske izvršne hipoteke prvom reda, kada u G listu nema upisanih tereta, moguće u založnu izjavu uneti dužnikovo odricanje od raspolaganja neispisanom hipotekom, kakvo je uređeno članovima 53 i 54 Zakona o hipoteci).

O d g o v o r:

Založni dužnik se ne može prilikom zasnivanja prvorangirane (jedine) hipoteke odreći prava na raspolaganje neispisanom hipotekom u smislu čl. 53. i 54. Zakona o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015).

O b r a z l o ž e nj e:

Članom 53. Zakona o hipoteci predviđena je mogućnost da vlasnik hipotekovane nepokretnosti, kada je obezbeđeno potraživanje prestalo, namesto zahteva da se hipoteka briše raspolaže neispisanom hipotekom tako što bi "preneo hipoteku", do registrovanog iznosa, na neko drugo potraživanje istog ili različitog poverioca, za šta mu je ostavljen rok od tri godine. Takođe, i druga dva instituta Glave druge Petog dela Zakona o hipoteci, nazvana zabeležba prvenstvenog reda i predbeležba nove hipoteke (čl. 55. i 56. Zakona o hipoteci) mogu se u širem smislu smatrati raspolaganjem hipotekom koja je prestala u materijalnom smislu, jer je efekat koji se postiže tim institutima isti.

Članom 54. Zakona o hipoteci predviđena je mogućnost da se vlasnik nepokretnosti ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu s docnijim redom prvenstva da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke, te da se ta obaveza upisuje u registar kao zabeležba pri toj hipoteci. Odricanje će biti punovažno samo ako je zabeleženo, i to ne samo u smislu člana 53. Zakona o hipoteci nego i u smislu članova 55. i 56. tog zakona.

Imajući u vidu činjeničnu situaciju sadržanu u pitanju jasno je da nisu ispunjeni uslovi za odricanje od mogućnosti raspolaganja neispisanom hipotekom ako je upisana hipoteka prvorangirana, odnosno jedina. Prvo, formalni razlog jeste da se hipoteka zasniva založnom izjavom, a da se obaveza da se briše hipoteka po slovu zakona mora temeljiti na ugovoru. Drugo i važnije, to je činjenica da se obvezivanje na brisanje hipoteke mora vršiti prema trećem licu, dakle ne prema poveriocu potraživanja koje se tom hipotekom zasniva tipično prema kasnijem hipotekarnom poveriocu, jer on ima neposredan interes da se hipoteka briše kako bi se, zahvaljujući klizanju ranga hipoteka, tim brisanjem hipoteka docnijeg poverioca bolje rangirala. Izuzetno, ta obaveza bi se mogla preuzeti i prema istom licu (a ne trećem) ali samo ako bi isti poverilac upisivao neku docniju hipoteku za obezbeđenje nekog svog drugog potraživanja, čime bi se taj poverilac kvalifikovao kao "docniji hipotekarni poverilac".

Odredba kojom se vlasnik nepokretnosti odriče prava na raspolaganje neispisanom hipotekom prema poveriocu te hipoteke, koja je prvorangirana ili jedina, predstavljala bi manifestaciju nejednakosti ugovornih strana, jer taj hipotekarni poverilac nema nikakav interes da se vlasnik odrekne raspolaganja neispisanom hipotekom prema njemu pošto je u scenariju u kojem po Zakonu o hipoteci može doći do raspolaganja neispisanom hipotekom njegova hipoteka već prestala. Interes bi mogli imati prevashodno docniji hipotekarni poverioci ili imaoci drugih knjižnih prava slabijeg ranga, pa zakon zbog toga i predviđa da se obaveza brisanja, čija je registracija u vidu zabeležbe uslov punovažnosti odricanja od mogućnosti raspolaganja neispisanom hipotekom, može preuzeti ugovorom s takvim licima.

3. Da li javni beležnik može da potvrdi ugovor o otkupu stana iz državne svojine kada u ime Republike Srbije istupa pomoćnik ministra nadležnog za poslove finansija koji nema punomoćje u formi solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa, već rešenje kojim ga ministar nadležan za poslove finansija ovlašćuje za zaključenje takvih pravnih poslova?

O d g o v o r:

Ugovor o otkupu stana iz državne svojine u ime Republike Srbije mogu zaključiti:

1. ministar nadležan za poslove finansija;

2. državni sekretar u ministarstvu koje je nadležno za poslove finansija, a kojeg je ministar rešenjem ovlastio da može ispred ministarstva da preduzima takve radnje;

3. pomoćnik ministra nadležnog za poslove finansija kojeg je ministar rešenjem ovlastio da može ispred ministarstva da preduzima takve radnje.

O b r a z l o ž e nj e:

Otkup stana iz državne svojine uređen je članom 45b. Zakona o stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 50/92, 76/92, 84/92 - ispr., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 - ispr., 48/94, 44/95 - dr. zakon, 49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 - dr. zakon, 99/2011 i 104/2016 - dr. zakon), koji je i dalje na snazi na osnovu člana 157. stav 1. tačka 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016).

Član 45b. Zakona o stanovanju iz 1992. godine predviđa da ugovore o otkupu stanova zaključuje ministarstvo nadležno za poslove finansija.

Zakon o državnoj upravi ("Sl. glasnik RS", br. 79/2005, 101/2007, 95/2010 i 99/2014) u članu 23. propisuje da ministarstvom rukovodi ministar, koji predstavlja ministarstvo, donosi propise i rešenja u upravnim i drugim pojedinačnim stvarima i odlučuje o drugim pitanjima iz delokruga ministarstva. Član 24. Zakona o državnoj upravi predviđa da ministarstvo može da ima jednog ili više državnih sekretara, koji za svoj rad odgovaraju ministru i Vladi. Državni sekretar pomaže ministru u okviru ovlašćenja koja mu on odredi. Zakon o državnoj upravi u članu 24. Stav 2. predviđa da ministar ne može ovlastiti državnog sekretara za donošenje propisa, niti za glasanje na sednicama Vlade. Član 25. Zakona o državnoj upravi predviđa da ministarstvo ima pomoćnike ministra, koji za svoj rad odgovaraju ministru, kao i da pomoćnik ministra rukovodi zaokruženom oblašću rada ministarstva za koju se obrazuje sektor.

Imajući u vidu citirane zakonske odredbe, kojima je uređena organizacija državne uprave, može se zaključiti da je za zaključenje ugovora o otkupu stana u ime Republike Srbije ovlašćen ministar finansija, koji po zakonu predstavlja ministarstvo finansija. Međutim, ministar finansija može rešenjem ovlastiti državnog sekretara ili svog pomoćnika da u ime ministarstva zaključuje ugovore o otkupu stanova iz državne svojine. Na osnovu rešenja ministra, državni sekretar i pomoćnik stiču svojstvo ovlašćenog predstavnika državnog organa koji u ime države zaključuje određeni ugovor. Oni imaju položaj organa (zakonskog zastupnika) ministarstva kao ugovorne strane, te im stoga nije potrebno punomoćje koje bi im ministar dao u skladu s pravilima građanskog prava. Ukoliko bi pak nadležni ministar procenio da je za zaključenje takvog ugovora celishodno da se angažuje lice koje nije državni sekretar ili pomoćnik u ministarstvu, takvo lice bi moralo da dobije punomoćje u skladu s pravilima građanskog prava.

4. Na koji način postupa javni beležnik kada se u skladu sa odredbom člana 36. Zakona o hipoteci izvršni poverilac namiruje neposrednom pogodbom, a u trenutku overe ugovora o kupoprodaji zaključenog neposrednom pogodbom između izvršnog poverioca i ponudioca kupca pred javnim beležnikom se javi više zainteresovanih lica? Koja su prava prvog ponudioca ako se u momentu potvrđivanja ugovora o kupoprodaji pojavi lice koje nudi veću cenu od one predviđene ugovorom? Da li postoji mogućnost licitiranja pred javnim beležnikom i ko bi imao pravo da zaključi ugovor o kupoprodaji? Da li prvi ponudilac ima pravo da ponudi novu cenu kao odgovor na ponudu drugog lica?

Оd g o v o r:

U slučaju namirenja neposrednom pogodbom prema Zakonu o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015) javni beležnik će potvrditi ugovor s kupcem s kojim je hipotekarni poverilac postigao sporazum neposrednom pogodbom i onda kada se pred njim javi više zainteresovanih lica, osim ako neka strana iz tog ugovora odustane od prodaje. Pred javnim beležnikom se ne može vršiti neformalna licitacija, niti prvi ponudilac može pred javnim beležnikom ponuditi novu cenu kao odgovor na ponudu trećeg lica.

О b r a z l o ž e nj e:

Prodaja neposrednom pogodbom jedan je od dva načina vansudske prodaje radi namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom koja predviđa Zakon o hipoteci. Zakonske izmene iz 2015. godine obuhvatile su i taj način vansudske prodaje, čija su pravila značajno izmenjena i dopunjena. Za odgovor na konkretno pitanje značajan je pre svega član 36. Zakona o hipoteci, ali i sve ostale odredbe koje se tiču vansudskog namirenja, jer se navedeni član mora tumačiti sistemski i logički.

Članom 36. Zakona o hipoteci je posredno predviđena obaveza hipotekarnog poverioca da "bilo koje lice može da isplati veću kupoprodajnu cenu od cene predviđene kupoprodajnim ugovorom do isteka datuma za koji se predviđa zaključenje ugovora o prodaji". Ovo je propisano tako što je predviđena obaveza hipotekarnog poverioca koji pristupa prodaji neposrednom pogodbom da odgovarajuću izjavu, kao obavezan element, unese u obaveštenje o prodaji neposrednom pogodbom, koje je dužan da pošalje dužniku, vlasniku nepokretnosti i drugim licima koja imaju pravo na nepokretnosti najkasnije 15 dana pre planiranog dana zaključenja ugovora o prodaji po pravilima o prodaji neposrednom pogodbom. Ideja zakonodavca bila je da, pošto prodaja neposrednom pogodbom predstavlja izvesnu opasnost za vlasnika nepokretnosti u smislu da se zbog nedovoljne transparentnosti može dogoditi da za opterećenu nepokretnost ne bude dobijena cena koju je na tržištu moguće dobiti, već niža cena, predvidi mehanizam kojim se licu koje želi da isplati veću cenu od one dogovorene neposrednom pogodbom omogući da postane kupac. Iako je zakonodavac zakonskim izmenama od 2015. godine postigao izvestan napredak u smislu bolje zaštite interesa vlasnika nepokretnosti u prodaji neposrednom pogodbom (a njegov interes je da se nepokretnost proda po najboljoj mogućoj ceni), ta ideja nije do kraja dosledno sprovedena, što zbog propusta zakonodavca, što zbog konstrukcijske greške od koje vansudska prodaja kao vid realizacije hipoteke neizlečivo boluje. To pitanje prouzrokovano je upravo nedorečenošću zakona u pogledu pravila da svako ko ponudi veću cenu pre zaključenja ugovora o prodaji neposrednom pogodbom radi vansudske realizacije hipoteke može da pretenduje da on bude kupac.

Pre svega, valja napomenuti da je situacija u kojoj se kod javnog beležnika na dan potvrđivanja ugovora o prodaji koji je zaključen po pravilima o vansudskom namirenju potraživanja obezbeđenog hipotekom pojavljuje treće lice koje nudi bolju cenu jasan znak zloupotrebe i nesavesnog ponašanja (jedino nije izvesno čijeg), jer po redovnom toku stvari do nje ne bi trebalo da dođe. Naime, redovan tok stvari nalaže da hipotekarni poverilac nastoji da postigne što bolju cenu, te da nema ništa protiv da ugovor o prodaji zaključi s licem koje nudi bolju cenu; ako se prodaja vrši neposrednom pogodbom pre aukcije, cena mora biti najmanje 90% procenjene cene, što je prilično visok procenat, a ako se prodaje posle neuspešne aukcije, cena prilikom neposredne prodaje mora biti bar 60% procenjene cene, s tim što neuspešna aukcija indicira da nije bilo nikog ko je želeo da plati bar 75% procenjene cene, jer je to minimalna cena na prvoj aukciji (čl. 34. i 35. Zakona o hipoteci). Dakle, kako se obaveštenje o prodaji neposrednom pogodbom šalje najmanje 15 dana unapred, zainteresovano lice (iz kruga obaveštenih ili onih koje oni obaveste) može da stupi u kontakt s hipotekarnim poveriocem i pre dana potvrđivanja ugovora pred javnim beležnikom i on će svakako pristati da proda po boljoj ceni, ako ni zbog čega drugog, a ono da bi otklonio od sebe opasnost da bude obavezan da naknadi vlasniku nepokretnosti štetu prouzrokovanu time što nije omogućio da se dobije najbolja prodajna cena za opterećenu nepokretnost. Drugim rečima, insistiranjem na nižoj ceni hipotekarni poverilac bi manifestovao svoju mala fide. S druge strane, ako bi se zainteresovani "bolji kupac" pojavio tek kod javnog beležnika prilikom potvrđivanja ugovora, iako je bio obavešten 15 dana ranije, to bi bila indikacija njegove loše namere i zloupotrebe prava, jer bi se moglo zaključiti da je njegov prvenstveni cilj sprečavanje prodaje prvom ponudiocu, a ne prodaja njemu kao "boljem kupcu", pogotovo ako cenu poveća za neki simboličan iznos (jedan evro ili 100 dinara).

Nezavisno od toga da li je i ko u konkretnom slučaju nesavestan ili zloupotrebljava svoje pravo, jasno je da javni beležnik ne može da odbije da sačini ugovor između hipotekarnog poverioca kao zakonskog zastupnika vlasnika nepokretnosti i prvog, izvornog ponudioca s kojim se zaključuje ugovor o prodaji po pravilima o prodaji neposrednom pogodbom samo zato što se kod njega na dan potvrđivanja pojavilo treće lice koje izjavljuje da nudi višu cenu. Razlog tome je u činjenici da, čak i da taj treći ne zloupotrebljava pravo, prvi ugovor o prodaji (s manjom cenom) nije ništav, pa javni beležnik nema osnova da odbije solemnizaciju. Javni beležnik može na zahtev trećeg lica sačiniti javnobeležnički zapisnik o tome da se ono pojavilo prilikom potvrđivanja prodajnog ugovora i ponudilo višu cenu, ali to nema nikakve veze s potvrđivanjem kupoprodajnog ugovora. Ugovor neće biti potvrđen samo ako kupac ili hipotekarni poverilac kao zastupnik prodavca odustane od prodaje. Treće lice koje je nudilo bolju cenu, kao i vlasnik nepokretnosti i dužnik obezbeđenog potraživanja koji smatraju da im je prodajom po nižoj ceni prouzrokovana šteta mogu se obratiti sudu radi zaštite svojih prava.

Odrečan odgovor na pitanje da li se neformalna licitacija može organizovati pred javnim beležnikom sasvim je nedvosmislen jer se ugovor o prodaji zaključuje u okviru postupka vansudskog namirenja predviđenog zakonom, a licitacija pred javnim beležnikom bila bi u suprotnosti sa zakonom. Iz istog razloga nije moguće da prvobitni ponudilac na licu mesta popravlja svoju ponudu. Ako se ugovor o prodaji ne solemnizuje, potrebno je sprovesti bilo javnu aukciju, bilo ponovljeni postupak prodaje neposrednom pogodbom, uz poštovanje svih zakonskih odredaba predviđenih za svaki od ta dva načina prodaje.

Inače, ovakvo rešenje problema sadržanog u pitanju, iako jedino pravno moguće i logično, ne otklanja u potpunosti mogućnost zloupotrebe prilikom prodaje neposrednom pogodbom, pre svega od strane hipotekarnog poverioca. To je, međutim, posledica uvođenja mogućnosti namirenja vansudskom prodajom hipotekovane nepokretnosti, koja sa sobom nosi neotklonjive konstrukcijske nedostatke - konkretno, mogućnost da hipotekarni poverilac sam prinudno ostvaruje svoje pravo, bez potrebe da neko treći utvrdi da on to pravo ima i da utvrdi obim tog prava. Zaštita od takvog ponašanja hipotekarnog poverioca može biti samo postventivna (reaktivna) - obraćanje sudu posle obavljene prodaje.

5. Da li javni beležnik može da potvrdi ugovor o kupoprodaji ako je predmet prodaje imovina stečajnog dužnika u stečajnom postupku, imajući u vidu odredbu člana 133. stav 10. Zakona o stečaju?

O d g o v o r:

Javni beležnik ne potvrđuje ugovor o kupoprodaji kada se kupoprodaja vrši u postupku unovčenja stečajne mase radi namirenja poverilaca, koji je uređen članovima 131‒137. Zakona o stečaju ("Sl. glasnik RS", br. 104/2009, 99/2011 - dr. zakon, 71/2012 - odluka US i 83/2014).

O b r a z l o ž e nj e:

Postupak unovčenja stečajne mase (cele ili njenog dela) radi namirenja poverilaca stečajnog dužnika uređen je Zakonom o stečaju. Prodaja radi unovčenja sprovodi se bilo javnim nadmetanjem, bilo javnim prikupljanjem ponuda ili neposrednom pogodbom, i to prema izričitoj odredbi Zakona o stečaju (član 132. stav 3) − "u skladu sa ovim zakonom i u skladu s nacionalnim standardima za upravljanje stečajnom masom". To znači da se takva prodaja razlikuje od ugovora o kupoprodaji koji se zaključuje u građanskopravnom ili privrednopravnom prometu, te da je u tom smislu sličnija sudskoj javnoj prodaji uređenoj propisima o izvršnom postupku. To dalje znači da učešće javnog beležnika u zaključenju prodaje radi unovčenja prema odredbama stečajnog zakona nije potrebno, niti je neophodno jer je prodaja u svemu uređena stečajnim propisima. Takvom stavu u prilog posebno ide i član 133. stav 12. (u postavljenom pitanju je pogrešno naznačen stav 10), prema kojem kupac svojinu stiče u momentu isplate cene, bez tereta, a stečajni sudija svojim rešenjem konstatuje da je prodaja izvršena i nalaže, po pravnosnažnosti rešenja, odgovarajućem registru da upiše prava svojine i briše terete koji su nastali pre izvršene prodaje, odnosno da upiše druga prava stečena prodajom. Ta odredba, koja jasno odstupa od pravila o sticanju svojine na osnovu privatnopravnog ugovora o kupoprodaji kao vida prometa nepokretnosti, pokazuje da je učešće javnog beležnika u zaključivanju takvog ugovora o prodaji suvišno jer osnov za upis u registar nije ugovor o prodaji, već rešenje stečajnog sudije, a uz to upis je deklarativan, a ne konstitutivan.

Razume se, ako se ne radi o prodaji u postupku unovčenja imovine stečajnog dužnika, već o privatnopravnoj prodaji nepokretnosti iz stečajne mase do koje može doći tokom stečajnog postupka, učešće javnog beležnika prilikom sačinjavanja takvog ugovora o prodaji (solemnizacija) bilo bi neophodno za punovažnost.

6. Da li je javni beležnik dužan da podatak ili overeni prepis, odnosno fotokopiju odluke donete u poverenom ostavinskom postupku dostavi trećem zainteresovanom licu ako je to lice uputilo zahtev uz koji je dostavilo dokaz o postojanju njegovog pravnog interesa?

O d g o v o r:

Treće zainteresovano lice ima pravo da pregleda, fotokopira, fotografiše i prepisuje spis ostavinskog predmeta koji je poveren javnom beležniku u skladu sa članom 149. Zakona o parničnom postupku ("Sl. glasnik RS", br. 72/2011, 49/2013 - odluka US, 74/2013 - odluka US i 55/2014).

O b r a z l o ž e nj e:

Zakon o vanparničnom postupku ("Sl. glasnik SRS", br. 25/82 i 48/88 i "Sl. glasnik RS", br. 46/95 - dr. zakon, 18/2005 - dr. zakon, 85/2012, 45/2013 - dr. zakon, 55/2014, 6/2015 i 106/2015 - dr. zakon - dalje: ZVP) u članu 30d. stav 1. predviđa da kada postupa kao poverenik suda, javni beležnik je dužan da primenjuje pravila koja važe za postupak koji mu je poveren. Sledstveno tome, kada sprovodi ostavinski postupak kao poverenik suda, javni beležnik ne primenjuje pravila javnobeležničkog prava, već pravila ostavinskog (vanparničnog) postupka.

ZVP nije uredio pod kojim uslovima učesnici u ostavinskom postupku i eventualno treća zainteresovana lica mogu pregledati i prepisivati spise ostavinskog predmeta. Ta praznina se popunjava tako što se shodno primenjuju odredbe zakona kojim se uređuje parnični postupak, na osnovu člana 30. Stav 2. ZVP.

Zakon o parničnom postupku - ZPP u članu 149. predviđa pod kojim uslovima se može pregledati i prepisivati spis predmeta.

Pregledanje i prepisivanje spisa predmeta podrazumeva pravo ovlašćenog lica da izvrši uvid u predmet, da fotokopira ceo predmet ili pojedine isprave iz predmeta, da fotografiše predmet ili pojedine isprave iz predmeta, kao i da mu se izda prepis celog spisa ili pojedinih delova spisa.

To pravo imaju stranke, njihovi zastupnici i punomoćnici. Pravo na pregledanje i prepisivanje spisa priznato je i drugim licima koja imaju opravdan interes. Zakonodavac prilikom redakcije člana 149. stav 2. ZPP nije insistirao ne tome da taj interes bude pravni. Sledstveno tome, pravo na pregledanje i prepisivanje spisa može imati kako ono treće lice koje određeni podatak iz spisa želi da upotrebi u nekom drugom sudskom postupku, tako i ono treće lice kojem je uvid u određeni spis potreban radi naučnog proučavanja.

Spisi se mogu pregledati i prepisivati isključivo u kancelariji javnog beležnika. To znači da javni beležnik nikome ne može dozvoliti da iznese spis iz javnobeležničke kancelarije. Zainteresovano lice može odneti kopiju spisa ili kopiju pojedinih isprava iz spisa (overenu ili neoverenu) koja je sačinjena u javnobeležničkoj kancelariji.

Nadležnost za davanje dozvole za pregledanje i prepisivanje spisa zavisi od toga da li se zahtev za uvid u spis podnosi u toku postupka ili po njegovom okončanju. Do donošenja prvostepenog ostavinskog rešenja dozvolu za pregledanje i prepisivanje spisa daje javni beležnik kojem je povereno da sprovede ostavinski postupak. Nakon donošenja prvostepenog ostavinskog rešenja, tu dozvolu daje predsednik osnovnog suda koji je javnom beležniku poverio da sprovede postupak za raspravljanje zaostavštine. Rešenje kojim se odlučuje o zahtevu za pregled i prepisivanje spisa predstavlja po svojoj prirodi akt sudske uprave, jer uvid u spis nije procesna radnja.

Sledstveno izloženom, ako stranka ili neko drugo zainteresovano lice zahteva prepis ostavinskog rešenja, dozvolu za to mora dati predsednik osnovnog suda koji je javnom beležniku poverio sprovođenje ostavinskog postupka.

7. Podnet je zahtev za potvrđivanje (solemnizaciju) ugovora o statusnoj promeni, tačnije ugovora o pripajanju prema kome se privredno društvo pripaja privrednom društvu sticaocu. Ugovorom o pripajanju je predviđeno da celokupna imovina društva koje se pripaja i prestaje da postoji prelazi na društvo sticaoca, što je i osnovno dejstvo ugovora o pripajanju (član 486. Zakona o privrednim društvima). Suština problema je u tome što prenosilac, tj. društvo koje prestaje da postoji poseduje i neizgrađene katastarske parcele na kojima je ono upisano kao titular prava korišćenja, kao i objekte na kojima je upisano kao držalac.

Ugovor o statusnoj promeni ‒ pripajanju je ugovor čije je pravno dejstvo, između ostalog, takvo da privredno društvo prestaje da postoji, a njegova imovina po samoj sili zakona (pomenuti član 486. Zakona o privrednim društvima) prelazi na društvo sticaoca, pa je pravno, a i životno neprihvatljivo da se solemnizacija ugovora o pripajanju izvrši samo u pogledu imovine za koju ne postoje eventualne smetnje za pravni promet jer bi u tom slučaju na ostaloj imovini za koju eventualno postoje smetnje za redovni pravni promet ostalo upisano privredno društvo koje prestaje da postoji, što bi bilo suprotno članu 486. Zakona o privrednim društvima, prema kom se ugovorom o pripajanju celokupna imovina prenosi s prenosioca na sticaoca. Takođe, neprihvatljivo je i to da se privrednom društvu uskrati mogućnost za statusnu promenu zbog posedovanja imovine u pogledu koje postoji smetnja za redovni pravni promet, pri čemu bi takva ograničenja (ako ih eventualno ima) svakako bila primenljiva na društvo sticaoca, koje je u pravnom smislu sukcesor društva koje je prestalo da postoji pripajanjem.

Da li se, imajući u vidu napred navedeno, treba potvrditi (solemnizovati) ugovor o pripajanju u napred opisanoj situaciji u kojoj se u imovini koja s društva prenosioca prelazi na društvo sticaoca nalaze i navedene nepokretnosti ‒ neizgrađene katastarske parcele na kojima je prenosilac upisan kao titular prava korišćenja i objekti na kojima je prenosilac upisan kao držalac?

O d g o v o r:

Treba solemnizovati ugovor o pripajanju iako se u imovini društva koje se pripaja nalaze nepokretnosti koje inače ne bi mogle da budu predmet prometa.

O b r a z l o ž e nj e:

Ugovor o pripajanju privrednih društava je uređen odredbama Zakona o privrednim društvima ("Sl. glasnik RS", br. 36/2011, 99/2011, 83/2014 - dr. zakon i 5/2015) o statusnim promenama, pri čemu je članom 486. toga zakona propisano da je pripajanje takva statusna promena kojom jedno društvo prenosi celokupnu imovinu i obaveze na društvo kojem se pripaja, čime to društvo koje se pripaja prestaje da postoji bez sprovođenja postupka likvidacije. U građanskopravnom smislu, pripajanje dovodi do univerzalne sukcesije jer u pripajanju sva prava i obaveze društva koje prestaje da postoji po samom zakonu prelaze na društvo kojem se ono pripaja jer pravni subjektivitet pripojenog društva prestaje. Ako bi se uzelo da, usled nemogućnosti ili ograničenja u prometu nekih prava u imovini društva koje se pripaja nije dozvoljeno celokupno pripajanje, time bi se znatno i bez legitimnog opravdanja ograničila sloboda ugovaranja. Imajući u vidu da se radi o univerzalnoj sukcesiji, smatramo da nema problema da se u slučaju pripajanja prava koja inače nisu prenosiva pravnim poslom prenesu na društvo kojem se vrši pripajanje jer to društvo "konzumira" i nastavlja pravni subjektivitet pripojenog društva. Suprotno, strogo lična prava u imovini društva koje se pripaja prestajala bi njegovim pripajanjem. U svakom slučaju, kakva god sudbina konkretnih prava iz imovine usled pripajanja bila, to nije razlog da javni beležnik uskrati solemnizaciju ugovora o pripajanju koja se zahteva jer postojanje neprenosivih prava u imovini društva koje se pripaja ne čini ugovor o pripajanju ništavim.

8. Kome je javni beležnik dužan da dostavi pravnosnažno rešenje o nasleđivanju osim Republičkom geodetskom zavodu - Službi za katastar nepokretnosti, Poreskoj upravi i opštini?

Da li postoji dužnost da se takvo rešenje dostavi Centralnom registru hartija od vrednosti ili bankama u kojima je ostavilac imao otvorene račune?

O d g o v o r:

Javni beležnik dužan da dostavi pravnosnažno rešenje o nasleđivanju:

1.         Upravi javnih prihoda - lokalna samouprava;

2.         Ministarstvu finansija ‒ Poreskoj upravi - Odeljenju za naplatu poreza na nasleđe;

3.         Republičkom geodetskom zavodu - Službi za katastar nepokretnosti.

Ne postoji dužnost da se pravnosnažno rešenje o nasleđivanju dostavi Centralnom registru hartija od vrednosti, niti bankama u kojima je ostavilac imao otvorene račune.

О b r a z l o ž e nj e:

U skladu sa članom 123. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku ("Sl. glasnik SRS", br. 25/82 i 48/88 i "Sl. glasnik RS", br. 46/95 - dr. zakon, 18/2005 - dr. zakon, 85/2012, 45/2013 - dr. zakon, 55/2014, 6/2015 i 106/2015 - dr. zakon), javni beležnik je dužan da pravnosnažno rešenje o nasleđivanju dostavi nadležnom organu uprave. Iz navedenog razloga pravnosnažno rešenje se dostavlja državnim organima uprave nadležnim za naplatu poreza.

Pošto Centralni registar hartija od vrednosti nije državni organ uprave, ne postoji obaveza da mu se dostavlja pravnosnažno rešenje. Analogija se može primeniti i na poslovne banke u kojima je ostavilac imao otvorene račune, kao i na druge organizacije, udruženja i pravna lica koji nisu državni organi.

Članom 1. Zakona o državnoj upravi ("Sl. glasnik RS", br. 79/2005, 101/2007, 95/2010 i 99/2014) predviđeno je da državnu upravu čine ministarstva, organi uprave u sastavu ministarstva i posebne organizacije. U skladu s navedenim zakonom predviđeno je da se organi državne uprave obrazuju zakonom.

Zakonom o ministarstvima ("Sl. glasnik RS", br. 44/2014, 14/2015, 54/2015, 96/2015 - dr. zakon i 62/2017) detaljno je predviđeno koja ministarstva i organi uprave u sastavu ministarstava postoje.

Republički geodetski zavod predstavlja organ uprave koji nije u sastavu ministarstava.

9. Da li javni beležnik može da sačini ili potvrdi založnu izjavu u zakonom propisanoj formi koja se daje radi obezbeđenja ugovora o zakupu kao akcesorni pravni posao?

Bliže objašnjenje: Ugovarači su zaključili ugovor o zakupu na duži period. Zakupac je po osnovu navedenog ugovora zakupodavcu unapred isplatio na ime zakupnine novčani iznos za ugovoreni period za koji je zaključen ugovor. Od dobijenog novca zakupodavac se obavezao da će sagraditi objekat koji je predmet zakupa. Da li zakupac može obezbediti svoje potraživanje (novčani iznos dat unapred) založnom izjavom kojom zakupodavac zalaže objekat u izgradnji povodom koga je zaključen ugovor o zakupu?

O d g o v o r:

Založnim pravom - hipotekom, registrovanom zalogom, ručnom zalogom - može biti obezbeđeno svako punovažno potraživanje, pa i potraživanje iz ugovora o zakupu. To nesumnjivo važi za zakupodavčeva potraživanja koja su novčana (na plaćanje zakupnine), ne i za nenovačana potraživanja iz ugovora o zakupu, na primer zakupčevo na predaju stvari. Naime, članom 7. Zakona o založnom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar ("Sl. glasnik RS", br. 57/2003, 61/2005, 64/2006 - ispr. i 99/2011 - dr. zakoni) izričito je predviđeno da se zalogom može obezbediti samo novčano potraživanje. Član 7. stav 1. Zakona o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015) propisuje da zalogom može biti obezbeđeno svako potraživanje, predviđajući, kao i prethodni zakon, da to može biti i ono koje je izraženo u stranoj valuti, ali ne izričito i da potraživanje mora biti novčano. Ipak, po prirodi stvari, hipotekom se obezbeđuju novčana potraživanja. Hipoteka daje pravo na unovčavanje nepokretnosti i namirenje iz dobijenog novčanog iznosa, pa predmet namirenja može biti samo novčano potraživanje. (Ali to može biti neko sekundarno novčano potraživanje koje nastaje neispunjenjem nenovčanog, na primer potraživanje ugovorne kazne ugovorene za neispunjenje nenovčanog potraživanja ili iznos unapred ugovorene novčane naknade štete za povredu ugovorne obaveze, tako što je predviđen najviši iznos naknade za povredu neke nenovčane obaveze - član 265. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja), ako stranke ugovore hipoteku za ta potraživanja. To će biti hipoteka za uslovno potraživanje, koje može nastati neispunjenjem primarne nenovčane obaveze.)

Prema tome, za mogućnost zasnivanja zaloge (hipoteke), pa i za sačinjavanje ili potvrđivanje založne izjave nije bitno iz kog osnova potraživanje potiče.

U konkretnom slučaju, ako su stranke ugovorile da zakupac stiče pravo na povraćaj unapred isplaćene zakupnine ako zakupodavac ne izgradi i ne preda predmet zakupa u određenom roku, radi se o obezbeđenju uslovnog novčanog potraživanja koje se može obezbediti založnim pravom, kao i svako uslovno potraživanje (član 7. stav 1. Zakona o hipoteci).

10. Da li se ugovor o raspolaganju zajedničkim prostorijama (ustupanje, promena namene, nadziđivanje itd.) zaključuje u formi obične overe potpisa ili u formi solemnizacije?

Pitanje se postavlja s obzirom na član 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016), koji se odnosi na raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, koji u stavu 2. upućuje na odredbe koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice, a u stavu 3. i 4. izričito navodi da se prenos prava svojine na delu zajedničkih delova radi formiranja novog posebnog ili samostalnog dela zgrade vrši na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo i precizno navodi da se POTPISI tih lica overavaju u skladu sa zakonom kojim se uređuje OVERA POTPISA (a to su Zakon o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, Zakon o javnom beležništvu i Javnobeležnički poslovnik, pri čemu se pod overavanjem smatra da je lice čiji je IDENTITET utvrdio javni beležnik potpisalo podnetu ispravu ili priznalo potpis kao svoj, kada javni beležnik na osnovu člana 11. ZOPRP ne odgovara za sadržinu isprave).

O d g o v o r:

Ugovor o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade se, u skladu s članom 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, zaključuje u zakonskoj formi overe potpisa (legalizacija), dok je forma javnobeležnički solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa moguća kao ugovorena forma.

O b r a z l o ž e nj e:

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine je svojim članom 9. izričito uredio raspolaganje zajedničkim delovima zgrada, uključujući formu ugovora kojem je predmet raspolaganje zajedničkim delovima zgrade. Prema toj odredbi, raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja. Prema opštim pravilima, prenos svojine na nepokretnosti pravnim poslom smatra se prometom nepokretnosti u skladu s članom 2. Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), a ugovori o prometu nepokretnosti zaključuju se u formi javnobeležničke overe (solemnizacije), u skladu s članom 4. istog zakona. Odredba posebnog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, međutim, sadrži pravilo da se na tim ugovorima overavaju potpisi ugovornika, razume se, u skladu s propisima kojima se uređuje overa potpisa, što je odstupanje od opšteg režima koji važi za formu ugovora o prometu nepokretnosti. Ne ulazeći u pitanje ustavnosti takve odredbe, koja bi mogla biti dovedena u pitanje, prema praksi Ustavnog suda Srbije i njegovom tumačenju člana 4. Ustava Republike Srbije ("Sl. glasnik RS", br. 98/2006), koji govori o jedinstvu pravnog sistema Republike Srbije, ona je na snazi i jasno upućuje na overu potpisa, a ne na solemnizaciju, pa je dat napred navedeni odgovor na postavljeno pitanje.

Ta odredba takođe znači da se pravila o mesnoj nadležnosti, koja se primenjuju na solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti, ne primenjuju na overu potpisa na ugovoru kojim se raspolaže zajedničkim delom zgrade. Ta pravila neće se primenjivati ni kada se ugovor o raspolaganju zajedničkim delom zgrade zaključuje u formi javnobeležnički solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa na zahtev stranaka (kao ugovorena forma u smislu člana 69. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja)), što je mogućnost koja strankama svakako stoji na raspolaganju.

Izvor: Vebsajt Javnobeležničke komore Srbije, 03.08.2017.
Naslov, Izvod iz vesti: Redakcija