SUDSTVO I ADVOKATURA SU USTAVNE KATEGORIJE, A JAVNO BELEŽNIŠTVO TO JOŠ UVEK NIJE: POVREDA ČLANA 84 STAV 2 USTAVA KOJI ZABRANJUJE OGRANIČENJE SLOBODE KONKURENCIJE I STVARANJE MONOPOLSKOG ILI DOMINANTNOG POLOŽAJA

U prometu nepokretnosti javnom beležniku se pridaje veći značaj nego sudstvu i advokaturi zajedno. To se ne može razumeti, naročito ako se ima u vidu da su sudstvo i advokatura ustavne kategorije, a da javno beležništvo to još uvek nije

• Prema članu 4 st. 1-3 Zakona o prometu nepokretnosti, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležničkog zapisa za čije je sastavljanje isključivo nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora, pa ako nije sastavljen u tom obliku – ne proizvodi pravno dejstvo.

Odredbe o ekskluzivnoj nadležnosti javnog beležnika za sastavljanje ovog ugovora, nasrću na delatnost advokature i službi koje se bave pružanjem pravne pomoći.

• Član 67 Ustava predviđa da se svakome, pod uslovima određenim zakonom, jemči pravo na pravnu pomoć koju pružaju advokatura, kao samostalna i nezavisna služba, i službe pravne pomoći u jedinicama lokalne samouprave.

Advokatura je uređena Zakonom o advokaturi, koji u članu 3 tačka 3 izričito predviđa da pružanje pravne pomoći obuhvata i sastavljanje ugovora. Službe pravne pomoći još uvek nisu uređene zakonom, ali im to ne oduzima legitimaciju za bavljenje ovom delatnošću. Ugovore o prometu nepokretnosti (a i sve druge) mogli su da sastavljaju i sâmi učesnici pravnog posla, ako su imali znanja i sposobnosti. Njima su se, ovih dana, pridružili i javni beležnici. Sve to govori da je i na „tržištu pružanja pravne pomoći” uspostavljena slobodna konkurencija, koja fizičkim i pravnim licima omogućava izbor.

• A onda je, takođe, ovih dana, slobodna konkurencija u sastavljanju ugovora o prometu nepokretnosti ukinuta i uveden monopol koji javnom beležniku obezbeđuje isključivo ovlašćenje za sastavljanje tih ugovora. Time je drastično povređen član 84 stav 2 Ustava koji zabranjuje ograničenje slobode konkurencije i stvaranje monopolskog ili dominantnog položaja.

Pri uvođenju javnobeležničkog monopola Zakon o prometu nepokretnosti nije vodio računa ni o samom Zakonu o javnom beležništvu. Prema članu 4 stav 1 tog zakona, javni beležnik je ovlašćen da „sastavlja, overava i izdaje javne isprave o pravnim poslovima”. Ugovori o prometu nepokretnosti su pravni poslovi obligacionog karaktera i zato pripadaju korpusu privatnog, a ne javnog prava. Oni nastaju na osnovu nejavnih isprava, a kako one podležu verifikaciji javnog beležnika, javni karakter imaju samo akti njihove verifikacije. U ovakvom pristupu, a on je jedino moguć, verifikacija ugovora spada u red javnobeležničkih overa, a ne javnobeležničkih zapisa, kako ih tretira Zakon o prometu nepokretnosti.

Overavajući karakter javnobeležničke isprave u ovom slučaju omogućuje očuvanje principa, čija se starost meri vekovima, da se sastavljanje ugovora poverava onome u koga se ima poverenja. Ako bi javni beležnik bio jedini sastavljač ugovora o prometu nepokretnosti, onda bi ga morao sačiniti jedino javni beležnik na čijem se području nepokretnost nalazi, makar i ne uživao poverenje ugovornih strana. A ono mora da postoji kod poveravanja izrade ugovora. Overavajući karakter javnobeležničke isprave dovodi i samog javnog beležnika u povoljniji položaj, jer ga važeći propis tera da pristupi sačinjavanju ugovora o prometu nepokretnosti i kad je složenost zadatka (kakav je, na primer, projekat „Beograd na vodi”) takva da ugovor može da sačini samo višečlani tim pravnih stručnjaka različitog profila.

Valja primetiti da se javnobeležničkom zapisu nezasluženo pridaje veći značaj od sudskog poravnanja. Oba akta imaju snagu izvršne isprave, pa se mogu sprovesti i prinudnim putem. Ali dok se poravnanje može staviti van snage presudom po tužbi za poništaj, kod javnobeležničkog zapisa može se pobijati samo njegova izvršnost, pa i ako se anulira, zapis ostaje javna isprava.

Veća otpornost javnobeležničkog zapisa prema rizicima ništavosti od one koju ima sudsko poravnanje ne može se razumeti, jer su garancije nezavisnosti i samostalnosti sudija jače od garancija nezavisnosti i samostalnosti javnih beležnika. Prve bira i razrešava Visoki savet sudstva, druge bira i razrešava ministar pravde. Prvi pripadaju sudskoj vlasti, drugi pripadaju izvršnoj vlasti.

U prometu nepokretnosti javnom beležniku se pridaje veći značaj nego sudstvu i advokaturi zajedno. Ni to se ne može razumeti, naročito ako se ima u vidu da su sudstvo i advokatura ustavne kategorije, a da javno beležništvo to još uvek nije.