Email Print

JAVNA RASPRAVA O NACRTU ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI


Ministarstvo spoljne i unutrašnje trgovine i telekomunikacija pokreće javnu raspravu radi pribavljanja mišljenja stručne i šire javnosti o Nacrtu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.

Javna rasprava o Nacrtu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti trajaće od 18. do 27. marta 2013. godine.

Nacrt Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti možete preuzeti na linku: http://razvoj.mtt.gov.rs/download/za_clanke/Nacrt%20ZPPN%20fin%20sa%20obrazlozenjem.pdf (ONLINE).

Komentare i sugestije u vezi sa predmetom javne rasprave svi zainteresovani mogu da šalju na email adresu jelena.perisic@mtt.gov.rs ili putem Portala eUprava.

Kontakt osoba za sprovođenje javnih konsultacija je Jelena Perišić, tel. 011/36-10-273, 011/36-31-478.

 NACRT

ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

I. OSNOVNE ODREDBE

Predmet

Član 1.

Ovim zakonom se uređuje posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti, ugovor o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednička naknada, kao i nadzor nad primenom ovog zakona.

Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti

Član 2.

Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti su poslovi pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica, radi pregovora i pripreme za zaključenje ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti, koji se obavljaju uz novčanu naknadu (u daljem tekstu: posredovanje).

Odredbe ovog zakona koje se odnose na posredovanje u prometu nepokretnosti, shodno se primenjuju na posredovanje kod zakupa nepokretnosti.

II. POSREDOVANJE U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

Posrednik u prometu nepokretnostи

Član 3.

Posredovanje može da obavlja privredno društvo ili preduzetnik, sa sedištem u Republici Srbiji koje je upisano u Registar posrednika iz člana 4. ovog zakona (u daljem tekstu: posrednik).

Registar posrednika

Član 4.

Ministarstvo nadležno za poslove trgovine (u daljem tekstu: ministarstvo) vodi Registar posrednika.

U Registar posrednika upisuju se podaci o:

1) posrednicima (poslovno ime, adresa, poreski identifikacioni broj i dr.)

2) agentima iz člana 11. ovog zakona;

3) poslovnom prostoru;

4) izrečenim zaštitnim merama iz člana 35. ovog zakona.

 

Oblik, sadržaj i način vođenja, obrazac zahteva za upis, kao i obrazac izvoda iz Registra posrednika propisuje ministar nadležan za poslove trgovine (u daljem tekstu: ministar).

Javnost Registra posrednika

Član 5.

Registar posrednika je javan i sva lica mogu da pristupe podacima koji se vode u Registru posrednika, bez ograničenja.

Ministarstvo objavljuje Registar posrednika putem Interneta.

Upis u Registar posrednika

Član 6.

Uslovi za upis u Registar posrednika su:

1) važeći ugovor o osiguranju zaključen u skladu sa članom 7. ovog zakona;

2) da osnivač, odnosno svi osnivači privrednog društva, preduzetnik ili najmanje jedan zaposleni na neodređeno vreme, imaju svojstvo agenta u skladu sa članom 11. ovog zakona;

3) odgovarajući poslovni prostor u skladu sa članom 16. ovog zakona.

 

Podnosilac zahteva za upis u Registar posrednika uz zahtev dostavlja dokaze o ispunjenosti uslova iz stava 1. ovog člana.

Posrednik može da započne obavljanje delatnosti posredovanja, danom upisa u Registar posrednika.

Osiguranje od odgovornosti za štetu

Član 7.

Posrednik je dužan da kod osiguravajućeg društva u Republici Srbiji osigurava i obnavlja osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi nalogodavcu ili trećim licima mogao da prouzrokuje obavljanjem posredovanja.

Za štetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje obavljanjem posredovanja minimalna suma osiguranja iznosi 15.000,00 EUR u dinarskoj protivvrednosti po jednom štetnom događaju, odnosno ukupno 45.000,00 EUR u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj osiguravajućoj godini.

Promene podataka u Registru posrednika

Član 8.

Posrednik je dužan da prijavi svaku promenu podataka koji se evidentiraju u Registru posrednika u roku od 7 dana od dana nastanka promene, radi upisa promene u Registar posrednika.

Ministarstvo po službenoj dužnosti vrši promene podataka u Registru posrednika, na osnovu podataka kojima raspolažu državni organi u sklopu službenih evidencija, kao i podataka iz nadzora koji se sprovodi u skladu sa ovim zakonom.

Izvod iz Registra posrednika

Član 9.

Po zahtevu lica koje učini verovatnim svoj pravni interes, ministarstvo izdaje izvod iz Registra posrednika, u roku od 7 dana od prijema zahteva.

Brisanje iz Registra posrednika

Član 10.

Posrednik se briše iz Registra posrednika:

1) ako prestane neki od uslova iz čl. 3. i 4. ovog zakona;

2) po sopstvenom zahtevu;

3) ako više od dva puta bude pravnosnažno oglašen odgovornim za prekršaje iz člana 35. ovog zakona.

 

Rešenje o brisanju iz Registra posrednika donosi ministar.

Ukoliko je posrednik obrisan iz Registra posrednika u skladu sa stavom 1. tačka 3) ovog člana, može podneti zahtev za ponovni upis nakon proteka četiri godine od dana brisanja iz Registra posrednika, osim ako je to suprotno zaštitnoj meri iz člana 35. stav 4.

Agent

Član 11.

Fizičko lice stiče svojstvo agenta upisom u evidenciju agenata.

Evidencija agenata

Član 12.

Ministarstvo vodi evidenciju agenata.

Uslovi za upis u evidenciju aganata su:

1) prebivalište na teritoriji Republike Srbije;

2) najmanje IV stepen stručne spreme;

3) položen stručni ispit iz člana 14. ovog zakona.

 

Upis u evidenciju agenata se vrši po zahtevu lica koje ispunjava uslove iz stava 2. ovog člana.

Ministar propisuje sadržinu, oblik i način vođenja evidencije iz stava 1. ovog člana.

Brisanje iz Evidencije agenata

Član 13.

Agent se briše iz evidencije:

1) na sopstveni zahtev;

2) ako je pravnosnažno osuđen za krivično delo protiv imovine, privrede, državnih organa, pravosuđa, pravnog saobraćaja ili službene dužnosti, odnosno osuđen na bezuslovnu kaznu zatvora preko jedne godine;

3) ako više od dva puta bude pravnosnažno oglašen odgovornim za prekršaj iz člana 34. stav 1. ovog zakona.

 

Stručni ispit

Član 14.

Stručna osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja se utvrđuje polaganjem stručnog ispita za obavljanje poslova posredovanja (u daljem tekstu: stručni ispit).

Kandidati uz prijavu za polaganje stručnog ispita prilažu sledeće:

1) potvrda o prebivalištu;

2) overena kopija diplome o stečenoj stručnoj spremi;

Kandidatu koji položi stručni ispit izdaje se potvrda o položenom stručnom ispitu.

Ministarstvo vodi evidenciju o polaganju stručnih ispita po službenoj dužnosti.

Program i način sprovođenja polaganja stručnog ispita, visinu naknade troškova stručnog ispita, iznos naknade za rad članova komisije, kao i sadržaj i oblik potvrde o položenom stručnom ispitu propisuje ministar.

Sredstva ostvarena od uplata naknade za polaganje stručnog ispita prihod su budžeta Republike Srbije sa namenom finansiranja troškova u vezi sa polaganjem stručnog ispita i vođenja evidencije.

Zabrana neovlašćenog obavljanja poslova posredovanja i sukob interesa

Član 15.

Zabranjeno je da lice koje nema svojstvo posrednika u smislu ovog zakona, obavlja poslove posredovanja.

Zabranjeno je da agent obavlja poslove posredovanja za dva ili više posrednika, kao i da obavlja druge radnje ili poslove koji su po svom sadržaju i cilju identični ili slični posredovanju u smislu ovog zakona, odnosno usluge u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, osim uz pismenu saglasnost svih posrednika koji učestvuju u tom poslu i ako su stranke obaveštene o tome.

Ako agent postupa suprotno zabrani iz stava 2. ovog člana, oštećeni posrednik može da zahteva naknadu štete.

Poslovni prostor i oprema

Član 16.

Posrednik posluje u poslovnom prostoru koji je adekvatan za obavljanje aktivnosti posredovanja i koji je funkcionalno izdvojen od stambenog prostora.

Posrednik mora da obezbedi uslove za obavljanje poverljivih razgovora sa strankama.

Ministar bliže propisuje uslove u pogledu poslovnog prostora i opreme za obavljanje posredovanja.

Pažnja u pravnom prometu

Član 17.

Posrednik i agent u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja moraju postupati prema pravilima struke i sa pažnjom dobrog privrednika.

Oglašavanje

Član 18.

Posrednik je dužan da prilikom oglašavanja ponude za posredovanje u sredstvima javnog informisanja, u svom poslovnom prostoru ili na drugim mestima gde je dozvoljeno oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti, pored podataka o svom nazivu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, oglasi tačne i precizne podatke o procenjenoj ceni, lokaciji, površini i strukturi nepokretnosti.

Evidencija o posredovanju

Član 19.

Posrednik vodi evidenciju o posredovanju.

Evidencija iz stava 1. ovoga člana sadrži podatke o svim ugovorima o posredovanju, kao i pravnim poslovima koji su zaključeni posredstvom posrednika, a naročito:

1) podatke o pravnom poslu radi čijeg zaključenja se posreduje i ishod posredovanja;

2) podatke o nepokretnosti koja je predmet prometa, odnosno zakupa (zemljište s oznakom namene korišćenja, stambeni i poslovni prostor, struktura, kvadratura i sl.);

3) podatke o iznosu ostvarene cene, odnosno zakupnine;

4) podatke o iznosu i naplati posredničke naknade;

5) druge relevantne podatke o posredovanju.

 

Ministar propisuje oblik, sadržaj i rok čuvanja evidencije iz st. 1. ovog člana.

III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

Član 20.

Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: ugovor o posredovanju), koji zaključuju nalogodavac i posrednik.

Ugovorom o posredovanju obavezuje se posrednik da će nastojati da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem treće lice radi pregovaranja i zaključenja određenog pravnog posla o prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, a nalogodavac se obavezuje da mu isplati određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude zaključen.

Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanoj formi i na određeno vreme, a najduže na godinu dana.

Ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji zaključuju ugovor o posredovanju, smatra se da je zaključen na vreme od godinu dana.

Na ugovor o posredovanju se primenjuju opšta pravila obligacionog prava ako ovim zakonom nije drugačije propisano.

Ugovor o posredovanju sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku naplate posredničke naknade, eventualnim dodatnim troškovima koji mogu da nastanu kad posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja i druge podatke u vezi sa poslom za koji se posreduje.

Ekskluzivno posredovanje

Član 21.

Ugovorom o posredovanju nalogodavac se može obavezati da u ugovorenom roku za posredovani posao neće angažovati nijednog drugog posrednika (ekskluzivno posredovanje), koja obaveza mora biti izričito ugovorena.

Ako je za vreme trajanja ugovora o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zaključio mimo posrednika pravni posao, a za koji je ekskluzivnom posredniku bio dat nalog za posredovanje, dužan je da plati posredniku na ime naknade štete iznos ugovorene posredničke naknade.

Prilikom zaključivanja ugovora o eksluzivnom posredovanju posrednik je dužan da posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne posledice te klauzule.

Prestanak ugovora o posredovanju

Član 22.

Ugovor o posredovanju prestaje pre isteka roka na koji je zaključen, zaključenjem i izvršenjem pravnog posla za koji je posredovano, ili otkazom u pisanoj formi bilo koje od ugovornih strana.

Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo u vreme dostavljanja drugoj strani.

Nalogodavac je dužan da nadoknadi posredniku nastale troškove za koje je izričito ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja.

Ako nakon prestanka ugovora o posredovanju na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od vremena na koje je taj ugovor bio zaključen, nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog delovanja pre prestanka ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku naknadu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Ako pod uslovom i u roku iz stava 4. ovog člana, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri vezan za posrednikovo delovanje pre prestanka ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Odredbe st. 2. do 4. ovog člana odnose se i na prestanak ugovora o ekskluzivnom posredovanju.

Opšti uslovi poslovanja

Član 23.

Posrednik je dužan da odredi opšte uslove za obavljanje posredovanja (u daljem tekstu: opšti uslovi poslovanja) u skladu s ovim zakonom i drugim propisima.

Opšti uslovi poslovanja naročito sadrže:

1) opis pojedinih poslova koje je posrednik obavezan da obavi pri obavljanju pojedinih radnji;

2) kriterijume za određivanje visine posredničke naknade i određeni opis poslova iz stava 2. tačke 1. ovog člana, koji su obuhvaćeni tim plaćanjem, a koji obavezno obuhvataju povezivanje nalogodavca i trećeg lica i proveravanje stanja i statusa nepokretnosti, potrebne pregovore i pripremne radnje za sklapanje pravnog posla;

3) vrstu i visinu troškova, ako posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge radnje u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

 

Posrednik je obavezan da u svojim poslovnim prostorijama na vidnom i pristupačnom mestu za klijenta istakne svoje opšte uslove poslovanja, koji u pismenom obliku čine prilog i sastavni deo ugovora o posredovanju.

Obaveze posrednika

Član 24.

Ugovorom o posredovanju, posrednik se obavezuje da će obavljati sledeće:

1) nastojati da nađe i dovede u vezu s nalogodavcem lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju;

2) dati nalogodavcu objektivnu procenu tržišne vrednosti nepokretnosti, u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, uslovima naloga iz ugovora o posredovanju, kao i drugim relevantnim okolnostima;

3) izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nepokretnosti i upozoriti nalogodavca naročito na:

a) moguće rizike u vezi sa pitanjem upisa predmetne nepokretnosti u evidencije nepokretnosti;

b) upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti;

v) pravne posledice neispunjavanja obaveza prema trećoj strani;

g) okolnosti prava preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;

4) obaviti potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tržištu, oglasiti nepokretnost na odgovarajući način i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nepokretnosti koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;

5) omogućiti pregled nepokretnosti;

6) posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do zaključivanja ugovora;

7) čuvati lične podatke nalogodavca i po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti za koju posreduje ili u vezi s tom nepokretnosti ili s poslom za koji posreduje;

8) ako je predmet prometa zemljište, obezbediti dokaz o nameni predmetnog zemljišta u skladu s propisima o uređenju prostora koji se odnose na to zemljište;

9) obavestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za nameravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

Ovlašćenje za zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti

Član 25.

Posrednik može, izuzetno i kada je za to posebno ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca zaključi predugovor, ugovor o depozitu, ugovor o kapari, ugovor o odustanici i ugovor o prometu nepokretnosti, odnosno ugovor o zakupu nepokretnosti, pod uslovima iz ugovora o posredovanju.

Ovlašćenje iz stava 1. ovog člana se posebno izdaje u zakonom propisanom obliku.

Obaveza nalogodavca

Član 26.

Ugovorom o posredovanju, nalogodavac se obavezuje da će obaviti sledeće:

1) obavestiti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja i dati tačne podatke o nepokretnosti;

2) dati posredniku na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koja je predmet prometa, odnosno upozoriti posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nepokretnosti;

3) posredniku i licu zainteresovanom za zaključivanje posla razgledanje nepokretnosti, na uobičajen način i vreme;

4) obavestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti što posebno uključuje opis nepokretnosti i cenu;

5) prilikom zaključenja pravnog posla, odnosno predugovora kojim se nalogodavac obavezao da zaključi posredovani pravni posao, nalogodavac se obavezuje da preda posredniku sve originalne isprave kojima dokazuje pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet posredovanja;

6) da isplati posredniku ugovorenu posredničku naknadu i ako je to posebno ugovoreno nadoknadi posredniku druge troškove učinjene tokom posredovanja;

7) obavesti posrednika o svim promenama u vezi sa poslom za koji je ovlastio posrednika, a posebno u pismenoj formi o promenama u vezi prava na nepokretnosti, rokovima i ceni, a sve u roku od tri dana od dana nastale promene.

Ništavost obaveze pristupanja pregovorima

Član 27.

Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaključenje posredovanog posla s licem koje je posrednik pronašao, niti da zaključi posredovani pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drugačije, ništava je.

Ukoliko nalogodavac, u slučaju iz prethodnog stava, nije postupio u dobroj nameri, dužan je nadoknaditi sve troškove nastale tokom posredovanja. Ovi troškovi ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

Anonimni nalogodavac

Član 28.

Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za nalogodavca koji želi da ostane nepoznat, nema obavezu prema trećem licu, koje bi s nalogodavcem želelo zaključiti pravni posao, da otkrije identitet nalogodavca najkasnije do zaključenja pravnog posla.

Uslovi iz prethodnog stava se posebno ugovaraju.

Ugovor o podposredovanju

Član 29.

Posrednik može preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimično, na druge posrednike ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio na osnovu ugovora o posredovanju.

U slučaju iz stava 1. ovoga člana nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu samo sa posrednikom s kojim je zaključio ugovor, a posrednik će nalogodavcu predati popis posrednika na koje se ugovor o posredovanju prenosi.

IV. POSREDNIČKA NAKNADA

Član 30.

Visina, način i rok naplate posredničke naknade uređuje se ugovorom o posredovanju.

Račun za izvršene usluge posrednik može ispostaviti isključivo na osnovu ugovora o posredovanju.

Pravo na posredničku naknadu

Član 31.

Posrednik stiče pravo na naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stiče već pri zaključenju predugovora.

Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje naknade unapred, odnosno pre zaključenja ugovora, odnosno predugovora u skladu sa stavom 1. ovog člana.

Troškove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to izričito navedeno u ugovoru između posrednika i nalogodavca.

Nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naknadu u skladu sa odredbama člana 22. stav 3, 4. i 5. ovog zakona, ako ugovorom nije drugačije ugovoreno.

Posrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa nalogodavcem sam kao stranka zaključi ugovor koji je bio predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem zaključi agent koji za posrednika obavlja poslove posredovanja.

V. NADZOR

Član 32.

Nadzor nad primenom ovog zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona vrši ministarstvo.

Inspekcijski nadzor iz stava 1. ovog člana vrši tržišna inspekcija, u skladu sa ovlašćenjima propisanim zakonom kojim se uređuje promet robe i usluga.

VI. KAZNENE ODREDBE

Član 33.

Novčanom kaznom od 100.000,00 do 500.000,00 dinara kazniće se za prekršaj pravno lice ako:

1) ne prijavi ili ne prijavi blagovremeno promenu podataka u skladu sa članom 8. stav 1;

2) oglasi ponudu za posredovanje suprotno odredbi člana 18. ovog zakona;

3) ne postupi u skladu sa obavezom propisanom članom 21. stav 3. ovog zakona;

4) ne postupi u skladu sa obavezom propisanom članom 23. ovog zakona.

 

Za radnje iz stava 1. kazniće se preduzetnik ili odgovorno lice u pravnom licu novčanom kaznom od 50.000,00 do 100.000,00 dinara.

Član 34.

Novčanom kaznom od 50.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice ukoliko obavlja poslove posredovanja suprotno zabrani propisanoj članom 15. stav 1. ovog zakona.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 1. ovog člana, fizičkom licu koje nema svojstvo agenta u smislu ovog zakona, može se izreći zaštitna mera zabrane vršenja delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti, u trajanju od šest meseci do dve godine.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 1. ovog člana, fizičkom licu koje ima svojstvo agenta u smislu ovog zakona, odrediće se zaštitna mera zabrane vršenja delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti u trajanju od jedne do tri godine.

Član 35.

Novčanom kaznom od 500.000,00 do 2.000.000,00 dinara kazniće se za prekršaj pravno lice ako:

1) obavlja aktivnosti posredovanja suprotno zabrani propisanoj članom 15. stav 1. ovog zakona;

2) posluje u poslovnom prostoru i opremom, suprotno uslovima iz člana 16. ovog zakona;

3) ne vodi, odnosno ne vodi tačno i potpuno evidenciju o posredovanju u prometu nepokretnosti;

4) obavlja aktivnost posredovanja bez zaključenog ugovora o posredovanju u skladu sa članom 20. ovog zakona;

5) ostvari, odnosno obezbedi posredničku naknadu suprotno odredbama člana 31. ovog zakona.

 

Za radnje iz stava 1. kazniće se odgovorno lice u pravnom licu novčanom kaznom od 100.000,00 do 150.000,00 dinara.

Za radnje iz stava 1. ovog člana kazniće se preduzetnik novčanom kaznom od 100.000,00 do 500.000,00 dinara.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 1. ovog člana, pravnom licu se može izreći i zaštitna mera zabrane vršenja poslova posredovanja u prometu nepokretnosti od jedne do tri godine, kao i zaštitna mera javnog objavljivanja presude.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 3. ovog člana, preduzetniku se može izreći i zaštitna mera zabrane vršenja delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti od jedne do dve godine, kao i zaštitna mera javnog objavljivanja presude.

VII. PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Član 36.

Podzakonski akti koji se donose na osnovu ovlašenja iz ovog zakona biće doneti u roku od 3 meseca od dana stupanja zakona na snagu.

Član 37.

Odredbe ovog zakona koje se odnose na uslove za posrednika u prometu nepokretnosti, Registar posrednika, agente i evidencije o posredovanju, primenjivaće se od 1.04.2014. godine.

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije“, a primenjivaće se od 1.10.2013. godine.

O b r a z l o ž e nj e

1) Ustavni osnov za donošenje zakona

 

Osnov za donošenje Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti je član 97. stav 1. tačka 6. Ustava Republike Srbije kojim je utvrđeno da Republika Srbija uređuje i obezbeđuje jedinstveno tržište; pravni položaj privrednih subjekata; sistem obavljanja pojedinih privrednih i drugih delatnosti.

2) Razlozi za donošenje zakona i ciljevi koji se ostvaruju

 

Razlozi za donošenje

Osnovni razlog za donošenje ovog zakona je obezbeđenje pravne sigurnosti za građane i pravna lica u korišćenju usluga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. Zakonom se propisuju jasni uslovi koje privredna društva ili preduzetnici moraju da ispunjavaju za obavljanje delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti i definišu se uslovi koje mora da ispunjava fizičko lice koje obavlja poslove agenta. Ovim zakonom obezbediće se da za svaki posao posredovanja u prometu nepokretnosti mora biti zaključen ugovor u pisanoj formi, a takođe uvodi se i obavezno osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi posrednik obavljanjem posredovanja mogao da prouzrokuje nalogodavcu.

Ovaj zakon, koji je sličan kako zakonima zemalja EU tako i zemalja regiona jugoistočne Evrope, doprineće ukupnoj harmonizaciji nacionalnog zakonodavstva sa pravnom regulativom u državama članicama EU. Time se doprinosi obezbeđenju evropskog poslovnog miljea u Srbiji, sa pozitivnim posledicama na jačanje konkurentnosti domaćih privrednih subjekata, privlačenje inostranih investitora, što kao krajnji ishod ima povećanje standarda stanovništva u Republici Srbiji.

Analizom problematike i korišćenjem iskustava domaće i inostrane pozitivne prakse došlo se do zakonskih rešenja koja obavezuju posrednike na ispunjavanje uslova koji obezbeđuju viši stepen profesionalnosti i poslovanje u skladu sa dobrim poslovnim običajima, neograničavajući privredne subjekte iz ove branše da kroz samoregulativu još više unaprede kvalitet poslovanja u ovoj oblasti.

Propisana obaveza privrednih društava i preduzetnika da se moraju upisati u Registar posrednika kako bi dobili aktivnu legitimaciju da se bave poslovima posredovanja ne utiče na njihove ekonomske slobode, jer svim privrednim subjektima koji ispunjavaju

zakonske uslove obezbeđuje brz ulazak u branšu i nesmetano obavljanje delatnosti bez ikakvih dodatnih aministrativnih prepreka. Propisivanjem da status agenta stiče lice koje je položilo stručni ispit kojim se potvrđuje osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja, predstavlja preduslov povećanja kvaliteta usluge, što će bitno smanjiti broj reklamacija i nezadovoljnih nalogodavaca, uz istovremeno stvaranje dobre osnove za sticanje i razvoj profesionalnog ugleda struke agenta, a samim tim i bolji ekonomski položaj zaposlenih u ovoj delatnosti. Uvođenjem Registra posrednika i njegovom dostupnošću putem Interneta obezbeđuje se javnost podataka kao jedan od osnovnih uslova za veću sigurnost poslovanja u ovoj oblasti. Uprkos činjenici da ne postoji formalna obaveza harmonizacije ove oblasti sa Acquis Communautaire, pošto materija posredovanja u prometu nepokretnosti nije u nadležnosti Evropske unije, već svaka država članica uređuje ova pitanja nacionalnim zakonodavstvom, nesumnjivo je da pozitivni rezultati koji se očekuju implementacijom ovog zakona pogoduju ispunjenju odredaba Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju EU i Republike Srbije i to u delu koji se odnosi na unutrašnje tržište. Zakon doprinosi da se srpsko tržište u ovom segmentu razvije, kako bi uređeno i ojačano i postalo deo velikog evropskog tržišta. Sa aspekta pojedinca i njegove porodice, zakon je veoma značajan zbog činjenice da se radi o transakcijama velikih novčanih iznosa, kojima se najčešće rešavaju krucijalna egzistencijalna pitanja građana Republike Srbije.

Stanje normativne uređenosti

U pravnom sistemu Republike Srbije uočen je nedostatak specifične pravne regulative koja uređuje oblast posredovanja u prometu nepokretnosti. To jeste jedan od bitnih razloga zbog kojih se u ovoj oblasti javlja niz problema koji se odnose na nepostojanje ugovora ili nepotpunost ugovora, nedovoljnu školsku spremu i obučenost agenata, isplatu posredničke provizije na ruke umesto preko računa, neprijavljen rad agenata, neregistrovanje posrednika ili neadekvatne uslove za obavljanje delatnosti. Sve to dovodi fizička i pravna lica u nepovoljan položaj, a država nema podatke o ostvarenim transakcijama po obimu, vrednosti i teritoriji, čime se ne samo izbegava plaćanje poreza, već se velike novčane transakcije obavljaju izvan legalnih tokova novca.

 

3) Objašnjenje osnovnih pravnih instituta i pojedinačnih rešenja

 

Glava I - Osnovne odredbe

Ova glava Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ima uvodni karakter i u njoj su određen predmet regulisanja i definisan pojam posredovanja.

Član 1.

Ovaj član utvrđuje da Zakon uređuje posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti, ugovor o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posredničku naknadu kao i nadzor nad primenom ovog zakona.

Član 2.

Ovim članom posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti definisano je kao aktivnost pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica, radi pregovora i pripreme za zaključenje ugovora o prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koje se obavljaju uz novčanu naknadu. Pored definisanja pojma posredovanja, propisana je i shodna primena ovog zakona na poslove posredovanja u zakupu nepokretnosti.

Glava II – Posredovanje u prometu nepokretnosti

Ova glava Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti definiše uslove koje treba da ispunjava posrednik u prometu nepokretnosti, njegovu obavezu osiguranja od odgovornosti za štetu, upis u Registar posrednika – javne evidencije koju vodi resorno ministarstvo, kao i na koji način fizička lica stiču zvanje agenta u skladu sa ovim zakonom i upis u evidenciju agenata – javnu evidencije koju vodi resorno ministarstvo. U ovoj glavi definisano je i važno pitanje koje se odnosi na sukob interesa i propisana je eksplicitna zabrana za sva pravna lica i preduzetnike, uključujući i agente da obavljaju poslove posredovanja, ukoliko nemaju svojstvo posrednika u skladu sa ovim zakonom. Pored toga, definisane su obaveze posrednika koje se odnose na poslovni prostor i opremu, postupanje u obavljanju poslova, oglašavanje, kao i obavezu vođenja evidencije o posredovanju.

Član 3.

Ovim članom propisano je da poslove posredovanja mogu da obavljaju privredna društva, odnosno preduzetnici iz Republike Srbije, pod uslovom da su upisani u Registar posrednika u skladu sa članom 4. ovog zakona.

Član 4.

Imjajući u vidu da prethodni član propisuje da se poslovima posredovanja mogu baviti samo pravna lica i preduzetnici ukoliko su upisani u Registar posrednika, ovim članom propisano je da pomenuti Registar vodi resorno ministarstvo. Pored toga eksplicitno je propisano koji se podaci upisuju u Registar, a dato je i ovlašćenje ministru nadležnom za poslove trgovine da podzakonskim aktom propiše oblik, sadržaj i način vođenja Registra, kao i obrazac zahteva za upis i izvod iz Registra.

Član 5.

Obezbeđuje javnost i laku dostupnost podataka u Registru posrednika i zadužuje resorno ministarstvo da registar objavljuje putem Interneta.

Član 6.

Ovaj član propisuje uslove i neophodne priloge koji su potrebni za validan upis u Registar. Propisano je i da posrednik može otpočeti obavljanje delatnosti danom upisa u Registar.

Član 7.

Obavezuje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti da osigurava od odgovornosti za eventualnu štetu koju bi nepravnilnim postupanjem naneo nalogodavcu ili trećim licima, što predstavlja potpunu novinu u pravnoj regulativi u oblasti prometa i zakupa nepokretnosti.

Član 8.

Uvodi obavezu ažurnosti i tačnosti podataka u Registru, tako da je posrednik dužan da svaku nastalu promenu prijavi najkasnije u roku od 7 dana od dana njenog nastanka. Pored toga propisano je da se Ministarstvo po službenoj dužnosti stara za promenu podataka do kojih je došlo vršenjem nadzora u skladu sa ovim zakonom, kao i po osnovu podataka kojim raspolažu državni organi u sklopu službenih evidencija.

Član 9.

Uvodi obavezu resornog ministarstva da u roku od 7 dana izda izvod iz Registra na zahtev zainteresovanog lica, na obrascu koji propisuje resorni ministar.

Član 10.

Utvrđuje razloge za brisanje posrednika iz Registra posrednika, po Rešenju koje donosi resorni ministar i propisuje rok nakon čijeg isteka pravno lice ili preduzetnik može ponovo podneti zahtev za upis u pomenuti Registar.

Član 11.

Utvrđuje se da fizičko lice stiče svojstvo agenta danom upisa u evidenciju agenata.

Član 12.

Propisana je obaveza Ministarstva da vodi evidenciju agenata, a pored toga dat je i osnov za donošenje podzakonskog akta kojim će biti uređen sadržaj, oblik i način vođenja pomenute evidencije. Takođe, propisani su uslovi za upis u evidenciju agenata.

Član 13.

Propisani su razlozi za brisanje agenata iz evidencije.

Član 14.

Ovim članom propisano je da se stručna osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja ceni na osnovu položenog stručnog ispita, čiji program i način sprovođenja polaganja, visinu naknade troškova propisuje ministar. Propisano je i koja dokumenta kandidat prilaže uz prijavu za polaganje ispita, kao i da se kandidatu izdaje potvrda o položenom stručnom ispitu čiji je sadržaj i oblik propisan podzakonskim aktom koji donosi ministar. Ministarstvo po službenoj dužnosti vodi evidenciju o polaganju stručnih ispita. Sredstva od uplata naknade za polaganje stručnog ispita prihod su budžeta Republike Srbije sa namenom finansiranja troškova u vezi sa polaganjem stručnog ispita i vođenja evidencije.

Član 15.

Propisana je zabrana obavljanja posredovanja svim licima koja nemaju svojstvo posrednika u smislu ovog zakona. Pored toga utvrđena je i zabrana da agent obavlja poslove posredovanja ili slične poslove za dva ili više posrednika, bez pismene saglasnosti svih uključenih posrednika i ukoliko stranke o tome nisu obaveštene, kao i mogućnost da oštećeni posrednik ostvari naknadu štete ukoliko agent postupi suprotno zabrani da obavlja posredovanje za dva ili više posrednika.

Član 16.

Propisuje osnovne uslove koje mora da ispunjava poslovni prostor u kojem se obavlja delatnost posredovanja u prometu nepokretnosti i daje ovlašćenje resornom ministru da bliže odredi uslove u pogledu prostora i opreme.

Član 17.

Ovaj član izričito utvrđuje da postupanje posrednika i agenta u obavljanju poslova posredovanja mora biti u svemu prema pravilima struke i sa pažnjom dobrog privrednika.

Član 18.

Posrednik je dužan da predmet posredovanja oglasi navodeći potpuno tačne i precizne podatke, a naročito o ceni, lokaciji, površini i strukturi i naročito

oglasiti ako se radi o nepokretnosti u sopstvenom vlasništvu. Oglas pored podataka o nazivu posrednika mora da sadrži i broj pod kojim je posrednik upisan u Registar.

Član 19.

Utvrđuje dužnost posrednika da vodi evidenciju o vršenim posredovanjima i evidentira podatke o svim ugovorima o posredovanju i svim sledstveno zaključenim pravnim poslovima. Ministar propisuje oblik, sadržaj i rok čuvanja ove evidencije.

Glava III – UGOVOR O POSREDOVANJU

Ova glava uređuje odnos između nalogodavca i posrednika, ugovor o posredovanju i podposredovanju, mogućnost ugovaranja ekskluzivnog posredovanja i propisuje obavezu određivanja opštih uslova poslovanja.

Član 20.

Predviđa postojanje ugovora o posredovanju između nalogodavca i posrednika kao način regulisanja njihovog međusobnog odnosa, u skladu sa opštim pravilima obligacionog prava. Predviđena je obavezna pisana forma ugovora i zaključivanje na određeno vreme, a najduže godinu dana. Ukoliko nije propisan rok na koji se ugovor zaključuje, zakonska je pretpostavka da je zaključen na godinu dana. Ugovor sadrži podatke o obe ugovorne strane (uz podatak o posredniku obavezno i broj pod kojim je upisan u Registar), predmetu posredovanja, posredničkoj naknadi, eventualnim dodatnim troškovima i drugim uslugama u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, a po potrebi i druge podatke.

Član 21.

Nalogodavac se može obavezati da će posredovani posao za njega obaviti isključivo jedan, i to angažovani posrednik. U slučaju nepoštovanja ove izričito preuzete obaveze, nalogodavac duguje ekskluzivnom posredniku iznos ugovorene posredničke naknade. Posrednik je dužan da nalogodavca posebno upozori na pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.

Član 22.

Ovaj član utvrđuje prestanak ugovora o posredovanju pre isteka roka na koji je zaključen izvršenjem ugovora ili otkazom u pisanoj formi bilo kog ugovarača. Predviđeno je i da otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i da pravno dejstvo proizvodi od vreme dostavljanja drugoj strani. Nalogodavac je dužan da nadoknadi izričito ugovorene nastale troškove bez obzira na uzrok posredovanja, a takođe i da isplati srazmernu ili posredničku naknadu u celini, ukoliko je pravni

posao zaključen po prestanku posredničkog ugovora, ali je neposredna posledica posrednikovog delovanja.

Član 23.

Ovaj član propisuje obavezu posrednika da odredi opšte uslove poslovanja koji će naročito da sadrže sledeće podatke: opis pojedinih poslova, kriterijume za određivanje visine posredničke naknade za preduzete poslove i vrstu i visinu eventualnih troškova i da ih vidljivo istakne, kao i da ih priloži kao sastavni deo ugovora.

Član 24.

Propisuje obaveze posrednika, koje on preuzima ugovorom o posredovanju, a naročito da poveže nalogodavca sa trećim licem radi realizacije ugovora o posredovanju, da ga upozna sa prosečnom tržišnom vrednošću, da proveri pravni i zemljišno-knjižni status, da posreduje u pregovorima i nastoji da se zaključi predmetni ugovor, kao i da čuva poverljive podatke o pravnom poslu.

Član 25.

Ovaj član dozvoljava da, ukoliko je ovlašćen na zakonom predviđen način, posrednik može, u ime i za račun nalogodavca zaključi ugovor o prometu odnosno zakupu nepokretnosti, kao i ugovore o kapari, ugovor o odustanici ili ugovor o depozitu.

Član 26.

Ovim članom se predviđaju obaveze nalogodavca, a naročito davanje tačnih i potpunih podataka o svim okolnostima od značaja za posredovanje i koji se odnose na predmetnu nepokretnost, davanje na uvid originalnih isprava, isplata posredničke nadoknade, isplata posebno ugovorenih troškova, kao i obaveštavanje o svim promenama u vezi prava na nepokretnosti, rokovima i ceni, tri dana od njenog nastanka, u pismenoj formi.

Član 27.

Ovaj član oslobađa nalogodavca obaveze da pristupi pregovorima i da zaključi posredovani pravni posao, osim ako nije postupao u dobroj veri, kada duguje nadoknadu za nastale troškove, a najviše do visine ugovorene posredničke naknade.

Član 28.

Član dozvoljava posredniku, koji postupa u ime i za račun nalogodavca koji hoće da ostane anoniman, da krije njegov identitet najkasnije do zaključenja pravnog posla, pod uslovom da je to posebno ugovoreno.

Član 29.

Ovim članom dozvoljava se posredniku da svoja prava i obaveze prema nalogodavcu potpuno ili delimično može da prenese na druge posrednike, ukoliko se nalogodavac sa tim izričito saglasio, što ni u čemu ne remeti njihov ugovorni odnos i odgovornost prema nalogodavcu ostaje isključivo na njemu.

Glava IV – POSREDNIČKA NAKNADA

Glava IV uređuje pitanja od značaja za posredničku naknadu.

Član 30.

Propisano je da se visina, način i rok plaćanja posredničke naknade uređuje ugovorom, kao i da se račun za izvršene usluge može uspostaviti isključivo na osnovu ugovora o posredovanju.

Član 31.

Ovim članom uređeno je da posrednik stiče pravo na naknadu momentom zaključenja ugovora, uz mogućnost odstupanja od ovog pravila, ugovaranjem da se pravo na posredničku naknadu stiče momentom potpisivanja predugovora, uz izričitu zabranjenu posredniku da zahteva plaćanje dela naknade pre zaključenja ugovora, odnosno predugovora. Takođe, predviđeno je i da posrednik može zahtevati naknadu stvarnih troškova u vezi sa posredovanjem, ukoliko je to izričito predviđeno ugovorom. Posrednik, odnosno agent nemaju pravo na posredničku naknadu ukoliko sami sa nalogodavcem zaključe ugovor koji je bio predmet posredovanja.

Glava V – NADZOR

Član 32.

Utvrđuje da nadzor nad primenom zakona sprovodi resorno ministarstvo, a inspekcijski nadzor sprovodi tržišna inspekcija.

Glava VI – KAZNENE ODREDBE

Član 33, član 34. i član 35. propisuju novčane kazne za pravna i fizička lica u iznosu od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara za eksplicitno navedene prekršaje. Takođe, predviđa i zaštitnu meru zabrane vršenja delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti od jedne do dve, odnosno tri godine, kao i zaštitnu meru javnog objavljivanja presude.

Glava VII – PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Član 36. Propisuje rok za donošenje podzakonskih akata.

Član 37. Uređuje stupanje na snagu ovog zakona, kao i odložen početak primene određenih odredaba.

4) Finansijska sredstva za sprovođenje zakona

 

Za sprovođenje ovog zakona nisu potrebna dodatna finansijska sredstva.

Izvor: Vebsajt Ministarstva spoljne i unutrašnje trgovine i telekomunikacija, 18.3.2013.