Zastava Bosne i Hercegovine
Email Print

NACRT ZAKONA O PRETVARANJU PRAVA KORIšćENJA U PRAVO SVOJINE NA GRAđEVINSKOM ZEMLJIšTU UZ NAKNADU: REPUBLIčKI SEKRETARIJAT ZA JAVNE POLITIKE IZDAO MIšLJENJE NA NACRT ZAKONA


Republički sekretarijat za javne politike izdao je mišljenje da Nacrt zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu (u daljem tekstu: Nacrt zakona), koji je kao ovlašćeni predlagač pripremilo Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, ne sadrži analizu efekata predloženih rešenja. Ovo podrazumeva da je ovlašćeni predlagač, prilikom izrade priloga Analiza efekata zakona i odgovaranja na pitanja predviđenih članom 40. Poslovnika Vlade, davao odgovore koji ne pružaju ni delimičan uvid u razloge za donošenje predloženih odredaba, prirodu i veličinu problema koje treba rešiti, niti sadrže bilo kakve podatke na osnovu kojih bi mogli da se sagledaju potencijalni efekti predloženih zakonskih rešenja.

Kao predmet uređivanja, Nacrt zakona navodi: pravo i uslove za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu za lica, nosioce prava korišćenja na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu, na kome je kao titular prava svojine upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave, mogućnost zasnivanja zakupa na građevinskom zemljištu, kao i druga pitanja kojima se uređuju odnosi nastali pretvaranjem prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu.

Prema Nacrtu zakona, lica, nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu su:

  • lica koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihovi pravni sledbenici;
  • lica-nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa;
  • lica čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
  • lica na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ-Međunarodni ugovori", broj 6/02).

Prema Nacrtu zakona, predložene odredbe ne odnose se naimovinu kupljenu u postupku javnog oglašavanja, po tržišnim uslovima, koja obuhvata pravo svojine na objektu sa pripadajućim pravom korišćenja na izgrađenom građevinskom zemljištu u skladu sa posebnim zakonom, a pre zaključenja ugovora o kupovini imovine, odnosno dela imovine privrednog društva ili drugog pravnog lica u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje privatizacija, do dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014), kao ni imovinu koja je po okončanom postupku privatizacije teretnim pravnim poslom stečena od kupca subjekta privatizacije, do dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji, koja obuhvata pravo svojine na objektima i pravo korišćenja na građevinskom zemljištu.

Na pitanja postupka koja nisu uređena predloženim odredbama Nacrt zakona, predviđeno je da će se primenjivati odredbe zakona kojim se uređuje opšti upravni postupak, dok će se na pitanja zaštite podataka o ličnosti koja nisu uređena Nacrtom zakona, primenjivati odredbe zakona kojim se uređuje zaštita podataka o ličnosti.

Nacrtom zakona je uređeno pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu. Naime, lica, nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu imaju pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu (u daljem tekstu: konverzija). Ovo pravo, prema Nacrtu zakona, ostvaruje se uz naknadu, pod uslovima propisanim Nacrtom zakona, pri čemu naknada za konverziju predstavlja tržišnu vrednost tog zemljišta u momentu podnošenja zahteva za konverziju u skladu sa Nacrtom zakona.

Nacrtom zakona uređuje se i visina naknade. Naime, visinu naknade za konverziju utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za imovinsko pravne odnose, po prethodno pribavljenom izveštaju nadležne jedinice poreske uprave na teritoriji na kojoj se nalazi građevinsko zemljište za koje je podnet zahtev za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine i sprovedenog postupka, u skladu sa Nacrtom zakona, o tržišnoj vrednosti predmetne nepokretnosti, pri čemu se visina naknade može umanjiti u skladu sa uslovima propisanim Nacrtom zakona.

Nacrt zakona uređuje i uslove za konverziju. Naime, pravo na konverziju imaju lica nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu koja su upisana u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima kao nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu. Kao dokaz o posedovanju aktivne stranačke legitimacije u postupku ostvarivanja prava na konverziju, dostavlja se izvod iz lista nepokretnosti koji nije stariji od šest meseci, iz koga se utvrđuje da podnosilac može pokrenuti i voditi postupak, kao i osnov sticanja prava korišćenja na građevinskom zemljištu za koje se zahtev podnosi. Kada je predmet zahteva za konverziju katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta, pored navedenog dokaza, dostavlja se i informacija o lokaciji, izdata u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji.

Prema Nacrtu zakona, predmet konverzije je katastarska parcela izgrađenog ili neizgrađenog građevinskog zemljišta. Zahtev za konverziju može se podneti za jednu ili više katastarskih parcela koje se nalaze na teritoriji jedne jedinice lokalne samouprave. Ako jedinica lokalne samouprave u svom sastavu ima gradske opštine, zahtev za konverziju se podnosi organu koji je po Statutu određen kao organ nadležan za imovinsko pravne poslove. Međutim, Nacrtom zakona uređeni su i posebni slučajevi u kojima se ne može ostvariti pravo na konverziju. Konkretno, predmet konverzije ne može biti građevinsko zemljište koje je posebnim zakonom određeno kao zemljište koje se ne može otuđiti iz javne svojine, odnosno zemljište na kome je u skladu sa planskim dokumentom predviđena izgradnja objekata javne namene, odnosno javnih površina kako je to propisano Zakonom o planiranju i izgradnji, kao i objekata javne namene u javnoj svojini po osnovu posebnih zakona (linijski infrastrukturni objekti, objekti za potrebe državnih organa, organa teritorijalne autonomije i lokalne samouprave i dr.).

Prema Nacrtu zakona, na odredbe predložene u Nacrtu zakona primenjuju se odredbe Zakona o kontroli državne pomoći ("Sl. glasnik RS", br. 51/2009), koje se odnose na šeme državne pomoći, radi unapređenja ekonomskog razvoja područja Republike Srbije sa izuzetno niskim životnim standardom ili visokom stopom nezaposlenosti, uvek kada bude utvrđeno pravo na umanjenje tržišne cene građevinskog zemljišta, u skladu sa uslovima propisanim Nacrtom zakona.

Kada je reč o pravu na umanjenje tržišne vrednosti građevinskog zemljišta, ovo pravo imaju lica nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu ako se građevinsko zemljište nalazi na teritoriji jedinice lokalne samouprave za koju je utvrđeno da je jedinica lokalne samouprave sa izuzetno niskim životnim standardom ili visokom stopom nezaposlenosti, na osnovu stepena razvijenosti jedinica lokalnih samouprava za prethodnu godinu, pri čemu procenat umanjenja tržine vrednosti, prema stepenu razvijenosti, određuje Vlada. Međutim, ovo umanjenje se ne odnosi na tržišnu vrednost građevinskog zemljišta za koju je podnet zahtev za povraćaj imovine, u skladu sa propisima kojima se uređuje povraćaj oduzete imovine.

Takođe, predviđeno je da pravo na umanjenje tržišne vrednosti građevinskog zemljišta imaju lica nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu, bez obzira gde se nepokretnost nalazi, kada je zahtev podnet za konverziju izgrađenog građevinskog zemljišta, pod uslovima propisanim Nacrtom zakona. U tom slučaju, visina naknade se određuje tako što se tržišna vrednost građevinskog zemljišta umanjuje za iznos naknade za građevinsko zemljište za redovnu upotrebu objekta. U postupku konverzije izgrađenog građevinskog zemljišta, površina zemljišta za redovnu upotrebu objekta utvrđuje se tako što se ukupna površina parcele pod objektima, utvrđena na osnovu podatka iz prepisa lista nepokretnosti, podeli sa maksimalno dozvoljenim procentom zauzetosti parcele, koji je utvrđen važećim planskim dokumentom, na osnovu izdate informacije o lokaciji.

Kada su predmet konverzije katastarske parcele u okviru kompleksa (industrijskog, stambenog), visina naknade se određuje tako što se tržišna vrednost građevinskog zemljišta umanjuje za iznos naknade za zemljište koje je važećim planskim dokumentom određeno kao zemljište za izgradnju objekata javne namene ili javnih površina. Utvrđivanje kompleksa i građevinskog zemljišta koje je važećim planskim dokumentom određeno kao zemljište za izgradnju objekata javne namene ili javnih površina, po zahtevu stranke, vrši organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove prostornog planiranja i urbanizma. U skladu sa Nacrtom zakona, utvrđivanje kompleksa predstvlja prethodno pitanje za postupak pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine.

Prema Nacrtu zakona, postupak za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine pokreće se po zahtevu lica nosioca prava korišćenja na građevinskom zemljištu, pri čemu se uz zahtev podnose i gore navedeni dokazi. Po zahtevu za konverziju rešava organ nadležan za imovinsko pravne poslove na čijoj teritoriji se nalazi građevinsko zemljište koje je predmet zahteva za konverziju (u daljem tekstu: nadležni organ). Nadležni organ, po dobijanju zahteva za konverziju proverava da li su uz zahtev podneti svi propisani dokazi. Kada je predmet zahteva za konverziju katastarska parcela u okviru kompleksa (industrijskog, stambenog), pre podnošenja zahteva za konverziju se utvrđuje građevinsko zemljište koje je važećim planskim dokumentom određeno kao zemljište za izgradnju objekata javne namene ili javnih površina. Ako nadležni organ utvrdi da uz zahtev nisu dostavljeni propisani dokazi, naložiće dopunu zahteva u roku od 5 dana od dana podnošenja zahteva. Rok za dostavljanje ovih dokaza je 10 dana, od dana urednog uručenja podnosiocu. U slučaju da podnosilac ne podnese tražene dokaze u propisanom roku, nadležni organ će zaključkom odbaciti zahtev. Protiv ovakvog zaključka dozvoljena je posebna žalba, u roku od osam dana od dana uručenja. Po žalbi rešava ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva.

Kako predviđa Nacrt zakona, nadležni organ, prema utvrđenom činjeničnom stanju, može po zahtevu stranke rešiti upravnu stvar i po skraćenom upravnom postupku. Ako nadležni organ utvrdi da su uz zahtev dostavljeni propisani dokazi, utvrđuje da li postoje uslovi predviđeni u Nacrtu zakona za umanjenje tržišne vrednosti i bez odlaganja, a najkasnije u roku od 3 dana, po službenoj dužnosti pribavlja od nadležne jedinice poreske uprave izveštaj o tržišnoj vrednosti predmenog građevinskog zemljišta. Po dobijanju izveštaja, nadležni organ obaveštava podnosioca o visini naknade i nalaže podnosiocu zahteva izjašnjenje o načinu plaćanja. Uz obaveštenje, prilaže se i izveštaj nadležne jedinice poreske uprave.

Nacrt zakona uređuje i način plaćanja naknade za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine, pri čemu visinu naknade određuje nadležni organ na osnovu utvrđene tržišne vrednosti u skladu sa Nacrtom zakona, a ako su ispunjeni uslovi za umanjenje tržišne vrednosti, visina naknade se određuje tako što se od utvrđene tržišne vrednosti oduzme iznos umanjenja. Naknada se može platiti u jednokratnom iznosu ili u 60 jednakih mesečnih rata. Ako se naknada plaća u jednokratnom iznosu, podnosilac zahteva ima pravo na umanjenje u iznosu od 30% u odnosu na utvrđeni iznos naknade. Ako se naknada plaća u jednakim mesečnim ratama, dostavlja se i odgovarajuće sredstvo obezbeđenja.

Nacrt zakona uređuje sadržinu rešenja o konverziji kojim se utvrđuje pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na katastraskoj parceli koja je predmet zahteva, i pravo žalbe na rešenje o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine koje se može podneti u roku od 15 dana od dana uručenja rešenja, pri čemu po žalbi na rešenje o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine rešava ministarstvo nadležno za poslove finansija.

Prema Nacrtu zakona, a kada su u pitanju korisnici naknade, visina naknade utvrđena rešenjem o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine plaća se u odnosu 50% u korist budžetskog Fonda za restituciju (u daljem tekstu: Fond) i 50% u korist Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, zavisno od titulara prava svojine na građevinskom zemljištu. Bliže uslove, način i obezbeđenje plaćanja, uređuje upravljač Fonda i Republika Srbija-ministarstvo nadležno za poslove finansija, nadležni organ autonomne pokrajine, odnosno nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Takođe, uređen je i upis prava svojine u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima po pravosnažnosti rešenja. Uz zahtev za upis, dostavlja se dokaz da je naknada isplaćena, ili ukoliko se plaćanje vrši na rate, potvrda nadležnog organa o plaćanju prve rate. Ako je naknada isplaćena, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra vrši upis prava u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva za upis prava svojine. Ako se naknada plaća na mesečne rate, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra vrši upis prava u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva za upis prava svojine, sa zabeležbom o postojanju duga, do konačne isplate naknade.

Nacrtom zakona je predviđena mogućnost da lica nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu do sticanja i upisa prava svojine na građevinskom zemljištu u skladu sa predloženim rešenjima u Nacrtu zakona, sa vlasnikom građevinskog zemljišta, zaključe ugovor o zakupu građevinskog zemljišta-pojedinačnih katastarskih parcela.            Kada je kao vlasnik na građevinskom zemljištu upisana Republika Srbija, ugovor o zakupu građevinskog zemljišta-pojedinačnih katastarskih parcela u ime Republike Srbije zaključuje Republička Direkcija za imovinu Republike Srbije, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, kada je kao vlasnik na građevinskom zemljištu upisana autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave. Ugovor o zakupu građevinskog zemljišta-pojedinačnih katastarskih parcela zaključuje se na 99 godina, uz naknadu. Visina zakupnine određuje se tako što se iznos tržišne vrednosti nepokretnosti podeli na 99 godina, a tako dobijeni iznos predstavlja iznos godišnje zakupnine. Ugovor o zakupu, zaključen u skladu sa odredbama Nacrta zakona, predstavlja odgovarajuće pravo na zemljištu, u smislu Zakona o planiranju i izgradnji. Na ovakav zakup primenjuju se odredbe Zakona o planiranju i izgradnji kojima se uređuje zakup građevinskog zemljišta, ukoliko Nacrtom zakona nije propisano drugačije.

U prelaznim i završnim odredbama, predviđeno je da će se obustaviti rešavanje zahteva za konverziju, podnetih do dana stupanja na snagu rešenja predloženih u Nacrtu zakona, a podnosioci uputiti na podnošenje zahteva u skladu sa odredbama iz Nacrta zakona. Konačno, predviđeno je da predložene odredbe stupaju na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije".

Izvor: Redakcija, 15.06.2015.