STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE: ODGOVORI SAVETA KOMORE NA POSTAVLJENA PITANJA

1. Da li je javni beležnik u obavezi da dostavi prepis isprave na zahtev izvršitelja radi sprovođenja izvršnog postupka i da li, ukoliko dostavi prepis isprave, krši obavezu da čuva javnobeležničku tajnu?

Odgovor:

Javni beležnik je dužan da dostavi prepis isprave na zahtev izvršitelja i obezbedi pristup podacima o određenom dužniku s kojima raspolaže, a koji su neophodni za radnje izvršenja i obezbeđenja.

Obrazloženje:

U skladu sa članom 332. Zakona o izvršenju i obezbeđenju ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 99/2011 - dr. zakon, 109/2013 - odluka US, 55/2014 i 139/2014 - dalje: ZIO), državni organi, banke, poslodavci i druga pravna lica dužna su da na zahtev izvršitelja obezbede pristup podacima o određenom dužniku kojima raspolažu, a koji su neophodni za radnje izvršenja i obezbeđenja.

S obzirom na to da je obaveza da se obezbedi pristup podacima propisana za državne organe, banke, poslodavce i druga pravna lica, a imajući u vidu propisana ovlašćenja izvršitelja (član 325. ZIO), ona se analogno članu 332. ZIO može primeniti i na javne beležnike kao nosioce javnih ovlašćenja jer su izvršitelji takođe nosioci javnih ovlašćenja – odnosno lica koja imenuje ministar nadležan za pravosuđe da u statusu službenog lica sprovode izvršenje u granicama rešenja o izvršenju i da vrše druga ovlašćenja koja su im ovim zakonom poverena.

Dostavljanje podataka ne može se smatrati kršenjem obaveze čuvanja javnobeležničke tajne pošto se podaci dostavljaju izvršitelju radi obavljanja poslova iz njegove nadležnosti određenih zakonom. Ista obaveza javnog beležnika postoji ukoliko ovakav zahtev dostave drugi državni organi ili organizacije koje su nosioci javnih ovlašćenja (npr. Komisija za komasaciju).

2. Da li svojstvo zastupnika pravnog lica može da se utvrdi uvidom na internet strani APR-a, odnosno da li javni beležnik može da overi izvod sa internet-strane APR-a?

Odgovor:

Javni beležnik može da utvrdi svojstvo zastupnika pravnog lica samo uvidom u javne registre koje kao elektronske baze podataka vodi Agencija za privredne registre. Javni beležnik sačinjava o tome overen izvod i prilaže ga u javnobeležnički spis.

Obrazloženje:

Javni beležnik utvrđuje identitet zastupnika pravnog lica uvidom u službeni dokument, na isti način kao što utvrđuje identitet učesnika, shodno članu 36. u vezi sa članom 11. Javnobeležničkog poslovnika ("Sl. glasnik RS", br. 88/2014), dok svojstvo zastupnika pravnog lica može da utvrdi na dva načina (čl. 38. i 39. Javnobeležničkog poslovnika):

• uvidom u podnetu ispravu (izvod ili rešenje iz javnog registra ili uvidom u akt o osnivanju, odnosno u neki drugi unutrašnji organizacioni akt iz kojeg se vidi koje lice je ovlašćeno da izjavljuje volju pravnog lica);
• uvidom u javni registar (npr. u Registar privrednih subjekata, Registar udruženja i sl.).

Agencija za privredne registre kao jedinstvene, centralizovane, javne elektronske baze podataka, između ostalog, vodi:

• Registar privrednih subjekata, u skladu sa Zakonom o postupku registracije u Agenciji za privredne registre ("Sl. glasnik RS", br. 99/2011 i 83/2014). U okviru tog registra vode se Registar privrednih društava, Registar preduzetnika i Registar stranih predstavništava;
• Registar medija – u skladu sa Zakonom o javnom informisanju i medijima ("Sl. glasnik RS", br. 83/2014, 58/2015 i 12/2016 - autentično tumačenje);
• Registar zadužbina i fondacija i Registar predstavništava stranih zadužbina i fondacija – u skladu sa Zakonom o zadužbinama i fondacijama ("Sl. glasnik RS", br. 88/2010 i 99/2011 - dr. zakon);
• Registar turizma – u skladu sa Zakonom o turizmu ("Sl. glasnik RS", br. 36/2009, 88/2010, 99/2011 - dr. zakon, 93/2012 i 84/2015);
• Registar udruženja i Registar stranih udruženja – u skladu sa Zakonom o udruženjima ("Sl. glasnik RS", br. 51/2009 i 99/2011 - dr. zakoni);
• Registar udruženja, društava i saveza u oblasti sporta – u skladu sa Zakonom o sportu ("Sl. glasnik RS", br. 10/2016);
• Registar komora – u skladu sa Zakonom o privrednim komorama ("Sl. glasnik RS", br. 112/2015).

Javni beležnik je dužan da kada utvrđuje svojstvo zastupnika pravnog lica, stavi u javnobeležničku ispravu napomenu o tome na koji je način utvrdio svojstvo zastupnika pravnog lica.

U tom smislu, ako je svojstvo zastupnika pravnog lica utvrdio samo uvidom u javni registar, javni beležnik sačinjava o tome overen izvod i prilaže ga u javnobeležnički spis. Overa izvoda u tom slučaju sadrži datum kada je izvršen uvid u javni registar, pismenu konstataciju da se izvod u potpunosti slaže sa odgovarajućim stavkama iz javnog registra i potpis i pečat javnog beležnika.

Naknadu za overu izvoda javni beležnik obračunava i naplaćuje u skladu s Javnobeležničkom tarifom.

3. Da li je javni beležnik koji je solemnizovao ugovor o prometu nepokretnosti u kojem su ugovorne strane privredna društva dužan da overen prepis tog ugovora odmah dostavi nadležnom sudu imajući u vidu to da se u praksi dešava da ti akti obuhvataju veoma obimnu dokumentaciju, koja sadrži i preko hiljadu nepokretnosti, kao i kaznene odredbe iz člana 15. Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015)?

Odgovor:

Javni beležnik koji je potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog ugovora odmah dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencije ugovora o prometu nepokretnosti, bez obzira na obim dokumentacije.

Obrazloženje:

Obaveza javnog beležnika da odmah dostavi overen prepis tog ugovora sudu nadležnom za vođenje posebne evidencije ugovora o prometu nepokretnosti jeste zakonska obaveza, određena članom 4v Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), te tu obavezu javni beležnik mora imati u vidu kada organizuje posao u javnobeležničkoj kancelariji.

Duži rok predviđen je jedino za obavezu da dostavi overen prepis tog ugovora organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda (10 dana).

4. Kako se utvrđuje nagrada javnog beležnika za overu ugovora o zameni nepokretnosti kada je jedna ugovorna strana jedinica lokalne samouprave?

Na osnovu člana 17a Javnobeležničke tarife ("Sl. glasnik RS", br. 91/2014, 103/2014, 138/2014 i 12/2016) jedinica lokalne samouprave je oslobođena plaćanja nagrade, a da li je ispravno od druge ugovorne strane naplatiti nagradu uzimajući kao osnovicu za obračun vrednost nepokretnosti koju dobija u zamenu za nepokretnost koju daje jedinici lokalne samouprave?

Odgovor:

Odgovor na postavljeno pitanje je potvrdan.

U navedenoj situaciji, u razmeni nepokretnosti između jedinice lokalne samouprave i drugog ugovarača, drugi ugovarač plaća nagradu za vrednost pravnog posla koja odgovara vrednosti nepokretnosti koju on dobija u zamenu za nepokretnost koju daje jedinici lokalne samouprave.

Obrazloženje:

Članom 17a Javnobeležničke tarife ("Sl. glasnik RS", br. 91/2014, 103/2014, 138/2014 i 12/2016) predviđeno je da su od plaćanja nagrade i naknade troškova oslobođeni Republika Srbija, državni organi, posebne organizacije, kao i autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave i njihovi organi. Ukoliko se pravni posao sačinjava za više stranaka, među kojima su i navedeni subjekti, stavom 2. ovog člana predviđeno je da se nagrada i naknada troškova ne plaća ako ti subjekti stiču pravo na stvari, pokretnoj ili nepokretnoj.

Iz navedenog sledi da ukoliko stvar stiče drugi učesnik pravnog posla, on je u obavezi da plati nagradu i naknadu troškova.

5. Da li se supružnik koji daje saglasnost za prodaju nepokretnosti koja predstavlja zajedničku imovinu supružnika, kada je drugi supružnik upisan kao vlasnik, može:

A. Potpisati na ugovoru koji se overava kao davalac saglasnosti i samim tim pojaviti kao stranka prilikom sačinjavanja solemnizacione klauzule. Ako je odgovor potvrdan, da li je potrebno da se navodi u preambuli ugovora ili je dovoljno samo da se potpiše na kraju ugovora ispod ugovornih strana?

B. Potpisati samo na solemnizacionoj klauzuli, a da u ugovoru koji se overava on nije naveden niti potpisan?

V. Potpisati na posebnoj ispravi koja će predstavljati saglasnost za prodaju?

Odgovor:

A. Supružnik koji daje saglasnost za prodaju nepokretnosti koja predstavlja zajedničku imovinu supružnika može da se potpiše na ugovoru koji se overava kao davalac saglasnosti i samim tim se pojavljuje kao stranka kada se sačinjava solemnizaciona klauzula, na kojoj se takođe potpisuje. U tom slučaju, neophodno je da se taj supružnik navede i u preambuli ugovora, s naznakom u kom svojstvu se pojavljuje. Nije dovoljno da se on samo potpiše ispod teksta ugovora ispod ugovornih strana.

B. Supružnik koji daje saglasnost za prodaju nepokretnosti koja predstavlja zajedničku imovinu supružnika ne može nikako da se potpiše samo na solemnizacionoj klauzuli, a da u ugovoru koji se overava on nije naveden niti potpisan.

Naime, članom 93a Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) predviđeno je da javni beležnik solemnizacionom klauzulom potvrđuje da je strankama u njegovom prisustvu pročitana isprava, da su one izjavile da ta isprava u svemu i potpuno odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale.

Stoga, ukoliko stranka koja se pojavljuje pred javnim beležnikom nije potpisnik priložene isprave, ona ne može biti ni stranka u postupku solemnizacije.

V. Supružnik koji daje saglasnost za prodaju nepokretnosti koja predstavlja zajedničku imovinu supružnika može da se potpiše na posebnoj ispravi koja će predstavljati saglasnost za prodaju koja se shodno članu 29. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja) mora dati u obliku propisanom za ugovor za čije se zaključenje daje.

6. Pitanje – Pojašnjenje obavezne forme isprava predviđenih Zakonom o hipoteci jer se nakon donetih izmena Zakona o hipoteci u praksi pojavilo različito tumačenje obavezne forme određenih pravnih poslova.

Odgovor:

Pre svega, potrebno je napraviti razliku između:

-       Brisovne izjave date kada je dug koji se obezbeđuje hipotekom isplaćen u celosti;

-       Izajve o odricanju od hipoteke date kada dug nije isplaćen u celosti.

Naime, u Zakonu o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 - odluka US i 83/2015), u delu koji reguliše ISPIS HIPOTEKE, postoje dva člana kojima se reguliše izjava poverilaca na osnovu koje se briše hipoteka.

To su član 41. i član 51. Zakona o hipoteci:

Član 41. reguliše izjavu za brisanje hipoteke nakon što se dug otplati u celosti, a član 51. izjavu poverioca o odricanju od hipoteke (kada dug nije otplaćen u celosti).

Po članu 41, za izjavu poverilaca predviđena je samo pismena forma.

Po članu 51, predviđena je solemnizacija ili zapis.

• Kada je u pitanju prestanak hipoteke, usled prestanka potraživanja potrebno je dati "klauzulu ekstabulandi", na kojoj je dovoljno overiti potpis (legalizovati), i to u skladu sa Zakonom o državnom premeru i katastru, jer Zakon o hipoteci traži samo pismenu formu.
• Kada je u pitanju odricanje od hipoteke za dug koji nije prestao, potrebno je sačiniti izjavu u formi zapisa ili solemnizacije.

NAPOMENA: izjava o odricanju od hipoteke može imati jednu od te dve forme, po izboru stranke, bez obzira na to u kojoj formi je upisana hipoteka.

Ugovor o ustupanju potraživanja koje je obezbeđeno hipotekom ima obaveznu formu solemnizacije ili zapisa.

NAPOMENA: izjava o odricanju od hipoteke može imati jednu od ove dve forme, po izboru stranke, bez obzira na to u kojoj formi je upisana hipoteka.

7. Da li može da se solemnizuje ugovor o kupoprodaji ako su ugovorne strane uugovoru konstatovale da je kupac isplatio prodavcu cenu koja je veća od 15.000 evra, a pri tom nije sporno da je cena zaista isplaćena?

Imajući u vidu da je takav način isplate u suprotnosti sa Zakonom o sprečavanju pranja novca, da li se ugovor može solemnizovati ili je javni beležnik u obavezi da traži dokaz o isplati kupoprodajne cene preko banke s obzirom na to da se ugovoru daje snaga javne isprave i potvrđuje da nije u suprotnosti s prinudnim propisima.

Odgovor:

Može se solemnizovati ugovor o kupoprodaji u kome je konstatovano da je kupac isplatio prodavcu na ruke cenu koja je veća od 15.000 evra i nije potrebno da javni beležnik traži dodatne dokaze o tome, osim izjava ugovarača koje su u samom tekstu ugovora.

Obrazloženje:

Javni beležnik je dužan da odbije da overi ugovor koji je u suprotnosti s prinudnim propisima.

U skladu sa članom 36. Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ("Sl. glasnik RS", br. 20/2009, 72/2009, 91/2010 i 139/2014), zabranjeno je da lice koje prodaje robu u Republici Srbiji primi gotov novac u vrednosti od 15.000 evra ili više, u dinarskoj protivvrednosti, bez obzira na to da li se plaćanje vrši odjednom ili u više međusobno povezanih gotovinskih transakcija.

Međutim, ovde se ne radi o ugovoru koji je suprotan prinudnim propisima, već je samo način izvršenja ugovora u suprotnosti za zakonom. Kršenje ove odredbe predstavlja devizni prekršaj.

Dakle, nije ugovor protivan prinudnim propisima, već je način izvršenja devizni prekršaj, a to ne čini ugovor ništavim.

8. Da li ugovor o poklonu kojim se na nepokretnosti koja je predmet ugovora konstituiše teret doživotnog plodouživanja u korist lica koje nije ni poklonodavac ni poklonoprimac mora da potpiše i to lice?

Dopuna:

Da li je u navedenom slučaju reč o ugovoru u korist trećeg?

Da li se može konstituisati lična službenost plodouživanja jednostranom izjavom vlasnika nepokretnosti?

Da li je moguće da neko lice postane titular tog prava na nepokretnosti, a da to ne zna?

Odgovor:

Operacija o kojoj je reč, cilj ugovora, može biti ostvarena različitim pravnim putevima, pa je shodno tome i odgovor na osnovno pitanje različit.

A. Poklonodavac – vlasnik može da konstitutivno raspolaže nepokretnošću tako što će za trećeg (u odnosu na ugovor o poklonu) omogućiti sticanje plodouživanja. Tada se radi o dva ugovora, ugovoru koji je titulus za sticanje plodouživanja i ugovoru (o poklonu) koji je osnov za sticanje prava svojine. Spaja ih činjenica da je jedna ugovorna strana ista, da je isti objekat koji je predmet obaveze, a različita je druga strana, sticalac. Zamislivo je, teorijski, da budu tehnički objedinjeni istim aktom (vidi pitanje i odgovor 2), ali se time ništa ne dobija, samo se stvara veliki rizik.

Radi se o dva ugovora (lična službenost se može steći pravnim poslom na osnovu ugovora ili testamenta), pa je, kao i za svaki ugovor u našem pravu, neophodna izjava volje oba ugovornika, data u propisanoj formi, a ovde je to solemnizacija privatne isprave. (Ovime je odgovoreno i na potpitanja iz dopune – plodouživanje se ne može steći jednostranim poslom, pa samim tim ni bez znanja sticaoca).

Da bi na taj način ploduživanje bilo stečeno, neophodno je da budući plodouživalac upiše svoje pravo pre poklonoprimca, inače zaključeni ugovor s poklonodavcem neće moći da bude pravni osnov (u materijalnom smislu), ni registraciona isprava (u procesno-registracionom smislu) za sticanje prava: (promenio se zemljišnoknjižni prethodnik).

To stvara pravnu nesigurnost o kojoj je reč, koja se posredno može otkloniti tako što će se odložiti (praktično usloviti) klauzula intabulandi za poklonoprimca, što stvara rizik za njega: sve dok potencijalni plodouživalac ne "pristane da se upiše", ne može se "upisati" ni on.

B. Operacija može biti ostvarena kao poklon s nalogom. Budući plodouživalac tada nije ugovorna strana, pa se i ne traži njegov pristanak, ni potpis. Tada je rizik u posledicama neizvršenja naloga kod poklona s nalogom: da li se može tražiti izvršenje naloga ili "samo" raskid poklona. Izvršenje naloga podrazumeva ugovor između poklonoprimca i plodouživaoca koji će biti titulus za sticanje plodouživanja.

U svakom slučaju, to nije ugovor u korist trećeg jer treći time ne stiče nikakvo samostalno pravo. U ovom slučaju, treći nije ugovornik, pa i ne postoji titulus na osnovu kog bi plodouživanje stekao.

9. Da li se kapara može dati prilikom zaključenja predugovora ili je neophodno da se daje uz ugovor s obzirom na to da postoji praksa sudova sa stanovištem da se kapara koja je data prilikom zaključenja predugovora vraća ako glavni ugovor nije zaključen i da se u tom slučaju ne primenjuju zakonska pravila o kapari, sa obrazloženjem da je prema odredbi člana 73. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja) kapara akcesoran, sporedan ugovor koji se zaključuje u trenutku zaključenja ugovora (u prilogu presuda Višeg suda u Pančevu Gž. 1077/11 od 18. oktobra 2011. godine)?

Odgovor:

Predugovor je vrsta ugovora. Njegovim zaključenjem, ako sadrži bitne sastojke budećeg glavnog ugovora, nastaju prava i obaveze između stranaka. Otuda se njegovo izvršenje može obezbediti svakim sredstvom obezbeđenja ili učvršćenja ugovora, pa i kaparom.

Obaveza koju stvara predugovor je specifična: to je obaveza na zaključenje drugog, glavnog ugovora. Otuda, ako strana koja je pri zaključenju predugovora dala kaparu odbije da zaključi glavni ugovor, neće imati pravo na njen povraćaj, a ako je za neizvršenje odgovorna strana primalac kapare, ona će dugovati povraćaj dvostruke kapare. U našem pozitivnom pravu obaveza na zaključenje glavnog ugovora ne može se prinudno izvršiti na način poznat u uporednom pravu – tako što će sudska odluka zameniti glavni ugovor, ali sud može naložiti da se pristupi zaključenju glavnog ugovora – član 45. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima.

Formulacija: "pristupanje zaključenju" sugeriše da se radi o obligaciji sredstava, a ne rezultata, pa je pitanje koliko je kapara efikasna za učvršćenje predugovorne obaveze. Naime, da bi nastupile posledice neispunjenja, potrebno je dokazati da ne postoje standardni napori jedne strane da se saglasnost volja postigne, što je teško, izuzev u ekstremnom slučaju, tj. kada jedna strana odbija da dalje pregovara. Takođe, po prirodi stvari, kapara se u ovom slučaju ne može uračunati u ispunjenje, ni dobrovoljno, ni prinudno, ali može u nakanadu štete, ako ta šteta ona bude utužena u iznosu višem od kapare.

Mogućnost ugovaranja kapare predugovorom koja je sredstvo učvršćenja obaveze na zaključenje glavnog ugovora ne treba, kao što se to u praksi čini, i kao što je to slučaj u postavljenom pitanju, mešati s pokušajem da se predugovorom učvrsti izvršenje, a ne zaključenje glavnog ugovora. O ovome su se sudovi izjašnjavali, pa i nedavno, i povodom (pred)ugovora zaključenih u javnobeležničkoj formi. Obavezu iz glavnog ugovora, npr. kuporodajnog moguće je učvrstiti kaparom samo ako se kapara da prilikom njegovog zaključenja, a ne prilikom zaključenja predugovora.

U delu u kome nalažu da se vrati kapara data za izvršenje obaveze iz glavnog ugovora prilikom zaključenja predugovora, sudovi dakle ispravno postupaju, a uzgredne napomene o apsolutnoj nemogućnosti da se ugovori kapara kako bi se obezbedile predugovorne obaveze ne stoje.

10. Da li se može unapred ugovoriti tačan iznos štete koja se nadoknađuje ako se ne izvrši ugovor ili neka ugovorna obaveza i koja upozorenja u takvoj situaciji treba dati strankama?

Obrazloženje pitanja: U vezi s prethodnim pitanjem ugovaranja kapare, stranke u predugovorima najčešće navode da je kupac dao prodavcu kaparu na ime garancije za zaključenje ugovora, a kao unapred utvrđen iznos štete ako se ne zaključi glavni ugovor koji ugovorna strana kojoj se može pripisati krivica za to što ugovor nije poptpisan duguje drugoj ugovornoj strani, s posebnom naznakom da ne postoji obaveza da se utvrdi visina stvarne štete.

Obrazloženje:

Zakon o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja) (član 265. stav 3) predviđa da je (pod određenim uslovima) punovažna odredba kojom se određuje najveći iznos naknade ugovorne štete, a ne i ugovaranje "tačnog iznosa naknade štete", kakvo postoji u uporednom pravu. Ugovaranjem najvišeg iznosa štete ne dira se u pravila koja se odnose na postojanje osnova za naknadu ugovorne štete.

Ustanova koja bi bila najpribližnija utvrđenoj naknadi štete u našem pravu, jer pored kaznene ima i odštetnu funkciju, jeste ugovorna kazna. Stranke mogu ugovoriti iznos koji duguje ona ugovorna strana koja ne ispuni ugovornu obavezu, i to nezavisno od toga da li je šteta nastupila i bez dokazivanja njene visine. Ugovorna kazna se neće dugovati ako se obaveza ne ispuni iz razloga za koji dužnik ne odgovara, a na zahtev dužnika sud može previsoko određenu ugovornu kaznu umanjiti – Zakon o obligacionim odnosima čl. 270–276).

11. Članom 4. st. 1. i 2. Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) propisano je da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave i da je za taj posao isključivo nadležan javni beležnik na čijem se području nalaze nepokretnosti koje su predmet ugovora, dok je u članu 2. tog zakona propisano da se prometom nepokretnosti, u smislu tog zakona, smatra prenos svojine uz naknadu ili bez naknade.

Imajući u vidu citirane propise, da li su punovažni predugovori, aneksi ugovora o prometu nepokretnosti i sporazumi o raskidima ugovora o prometu nepokretnosti koje je potvrdio, tj. solemnizovao javni beležnik koji ne bi bio mesno nadležan za potvrđivanje glavnih ugovora o prometu nepokretnosti u smislu člana 4. stav 2. navedenog Zakona?

Odgovor:

Zakon o prometu nepokretnosti (u daljem tekstu: Zakon) propisuje da se prometom nepokretnosti smatra samo prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade, a odredba kojom je predviđena mesna nadležnost javnog beležnika po mestu na kojem se nalazi nepokretnost odnosi se samo na solemnizaciju, tj. potvrđivanje (glavnog) ugovora o prometu nepokretnosti. Ovo zbog toga što predmet predugovora i aneksa ugovora o prometu nepokretnosti, iako oni jesu akcesorni pravni poslovi koji moraju da budu zaključeni u istoj formi kao i glavni ugovor, nije prenos prava svojine na nepokretnosti. Izuzetno, član 4. stav 2. Zakona primenjuje se na sporazumni raskid ugovora o prometu nepokretnosti do kojeg dođe kada je izvršena obaveza prodavca da na kupca prenese pravo svojine jer tada sporazumni raskid zapravo znači povratni prenos svojine na nepokretnosti.

Obrazloženje:

Mesna nadležnost javnih beležnika predviđena je Zakonom samo za ugovore čiji je predmet prenos prava svojine na nepokretnostima. Imajući u vidu da je predmet predugovora obaveza da se zaključi glavni ugovor, a da aneksom načelno nije dozvoljeno da se menja predmet ugovora, već da se njime ugovor može samo dodatno precizirati (primera radi, ispraviti neke elemente koji su drukčije navedeni u katastru nepokretnosti nego u izvornom ugovoru), mesna nadležnost javnog beležnika ne odnosi se na te ugovore iako su oni akcesorni glavnom ugovoru o prometu nepokretnosti. Isto se odnosi i na sporazumni raskid ugovora o prometu nepokretnosti, osim kada je obaveza da se prenese svojina ispunjena pre sporazumnog raskida, koji u tom slučaju dovodi do prenosa svojine, čime se aktivira odredba o mesnoj nadležnosti iz člana 4. stav 2. Zakona. Takođe treba voditi računa i o tome da je akt koji bi bio naslovljen kao "aneks ugovora" zapravo novi ugovor ako se njime potpuno menja predmet ugovora, tako da se ugovor ne odnosi na jednu već na neku drugu nepokretnost i ponovo bi se primenjivala odredba Zakona o mesnoj nadležnosti.

12. Da li su pravno valjani ugovori o prometu nepokretnosti koje se nalaze u inostranstvu koji su zaključeni i koje je overio javni beležnik u Republici Srbiji i u kojima se kao ugovarači pojavljuju domaći državljani?

Odgovor:

Punovažnost takvih ugovora procenjuje se po pravu zemlje u kojoj se nepokretnost nalazi pošto naše pravo, u članu 21. Zakona o rešavanju sukoba zakona sa propisima drugih zemalja ("Sl. list SFRJ", br. 43/82 i 72/82 - ispr., "Sl. list SRJ", br. 46/96 i "Sl. glasnik RS", br. 46/2006 - dr. zakon) upućuje da je merodavno pravo mesta gde se nepokretnost nalazi. To važi i ako se kao ugovarači pojavljuju domaći državljani. Javni beležnik je, u smislu člana 2. stav 4. Zakona o javnom beležništvu, stručnjak iz oblasti prava koji vrši javna ovlašćenja i koji je kao takav ovlašćen da u konkretnom slučaju primeni strano pravo, odnosno da ceni pravnu valjanost takvog posla u skladu s merodavnim pravom. Ako merodavno pravo u konkretnom slučaju ne predviđa da ugovor koji je zaključen ili overen pred srpskim javnim beležnikom nije punovažan nema smetnji da se takav ugovor sačini u formi javnobeležničkog zapisa ili solemnizacije privatne isprave.

Obrazloženje:

Kada postoji element inostranosti koji se ogleda u tome da je predmet ugovora nepokretnost koja se nalazi u inostranstvu, onda nema mesta primeni člana 4. st. 2. i 4. Zakona o prometu nepokretnosti. Ovo zbog tog što se u tom slučaju ne može postavljati pitanje mesne već samo međunarodne nadležnosti domaćih organa, uključujući javne beležnike. S druge strane, domaće pravo u članu 21. Zakona o rešavanju sukoba zakona sa propisima drugih zemalja propisuje da je za ugovore koji se odnose na nepokretnosti isključivo merodavno pravo države na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost (lex rei sitae).Iz toga proizlazi da se kako međunarodna nadležnost,tako i forma samog ugovoramora utvrditi isključivo po pravu mesta na kojem se nalazi nepokretnost, a ne po domaćem pravu, koje ničim ne reguliše pitanje međunarodne nadležnosti domaćih javnih beležnika za overu ugovora o prometu nepokretnosti koje se nalaze u inostranstvu. Drugim rečima, domaće pravo takvu overu ne zabranjuje. Ako pak strano pravo po mestu gde se nepokretnost nalazi ne propisuje isključivu nadležnost organa te države ili ako poveznica iz tog prava upućuje na naše pravo, onda je ugovor o prometu inostrane nepokretnosti pravno valjan bez obzira na to što ga je sastavio ili overio javni beležnik u Republici Srbiji. S druge strane, treba imati u vidu i pitanje priznanja domaćih javnih isprava u zemlji u kojoj se nalazi nepokretnost, odnosno da li između Republike Srbije i zemlje u kojoj se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora postoji međunarodni ugovor o pružanju pravne pomoći u građanskim stvarima, odnosno da li postoji faktički reciprocitet u priznavanju domaćih javnih isprava.

13. Da li u jednoj ispravi – ugovoru može više različitih vlasnika različitih nepokretnosti prodati te nepokretnosti istom kupcu ili je potrebno da se sačini onoliko isprava koliko ima različitih nepokretnosti prodavaca?

Odgovor:

Načelno, odgovor na ovo pitanje je da je potrebno sačiniti onoliko isprava koliko ima prodavaca (nepokretnosti), zbog toga što se radi o većem broju samostalnih i nezavisnih pravnih poslova između različitih lica (jedina tačka vezivanja je ličnost kupca). Izuzetno, ako bi svi poslovi bili povezani na drugačiji način, a ne bi ih povezivala samo ličnost kupca (ako bi veza postojala na nivou kauze, primera radi ako je kupac spreman da kupi samo sve nepokretnosti zajedno, te ako neko od prodavaca ne bi prodao svoju nepokretnost on ne bi bio spreman da kupi ni ostale nepokretnosti), onda bi se radilo o jednom složenom poslu, pa bi moglo da bude reči o tome da se o takvom poslu sastavlja jedna isprava. U tom slučaju bi se, međutim, i naknada za rad javnog beležnika računala kao naknada za jedan posao, čija je vrednost ukupna vrednost svih nepokretnosti, a ne kao naknada za više poslova.

Obrazloženje:

Javnobeležnički zapis je isprava o pravnom poslu, a javnobeležnička solemnizacija je javnobeležnička potvrda nejavne isprave, ovde takođe o pravnom poslu (član 6. ZJB). Zbog toga, načelno, jedna isprava treba da bude sačinjena o jednom pravnom poslu, a ne o većem broju međusobno nezavisnih i samostalnih pravnih poslova, čak i kada, u tom potonjem slučaju, nezavisni i samostalni poslovi postoje između istih lica, ili kad je jedno od lica u svim tim poslovima isto. Zbog toga je načelno pravilo da identitet pravnog posla određuje da li je potrebna jedna ili više javnobeležničkih isprava da bi se taj posao sačinio, pa je pravilo da je potrebno onoliko javnobeležničkih isprava koliko ima zasebnih, pravnih poslova.

Razume se, ako se radi o pravnim poslovima koji su međusobno povezani po svojoj sadržini, bilo tako da je neki posao glavni, a neki akcesoran ili da se radi o kauzalno povezanim poslovima iste prirode, onda je moguće sve te poslove uobličiti u jednoj javnobeležničkoj ispravi. U tom slučaju, ništavost ili raskid jednog od tih poslova nužno povlači ništavost ili raskid svih i ta činjenica mora izričito biti sadržana u tekstu pravnog posla, tj. u ispravi koja se solemnizuje. Štaviše, posledice odsustva ovako izričito predviđene odredbe ne mogu se otkloniti upozorenjem u solemnizacionoj klauzuli. Jedino dalje pitanje koje se postavlja jeste kako obračunati naknadu za rad javnog beležnika u takvim slučajevima, tj. da li će se naknada računati kao da se radi o više poslova u jednoj ispravi ili kao da se radi o jednom složenom poslu. Smatramo da, kada se radi o poslovima povezanim na jedan od opisanih načina, naknadu treba obračunavati kao da se radi o jednom pravnom poslu čija je vrednost zbir vrednosti povezanih poslova uobličenih u jednoj javnobeležničkoj ispravi.

14. Da li isključivi vlasnik stana koji je upisan kao vlasnik 1/1 može otuđiti 1/2 idealnog dela stana?

Odgovor:

Može, naravno.

Obrazloženje:

Svojina obuhvata sva zamisliva privatnopravna ovlašćenja koja se mogu imati povodom neke stvari, pa tako i dela stvari na kojem je moguće imati posebno pravo svojine (predmet etažne svojine, stan). To je suština sveobuhvatnosti prava svojine i njene apsolutnosti u tom smislu, kao jedne od temeljnih karakteristika prava svojine. Jedno od tih ovlašćenja je svakako i pravo pravnog raspolaganja stvarju, koje se može vršiti bilo translativnim bilo konstitutivnim prenosom prava, potpunim ili delimičnim.

15. Da li može da se izvrši promet nepokretnosti kada je u pitanju prenos prava korišćenja na nepokretnosti koja se nalazi u javnoj svojini (državnoj svojini, svojini autonomne pokrajine, svojini lokalne samouprave) s jednog na drugog nosioca prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu?

Odgovor:

Ne može jer je pravo korišćenja neprenosivo, ali u svakom konkretnom slučaju treba voditi računa o tome da li je došlo do njegove konverzije u pravo svojine po samom zakonu. Ako je nastupila konverzija ex lege, zapravo se radi o prometu prava svojine, a on je, razume se, dozvoljen.

Obrazloženje:

Pravo korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu, osim izuzetno kad se radi o pravu korišćenja predviđenom članom 84. Zakona o planiranju i izgradnji iz 2003. godine, neprenosivo je pravo. To pravo moglo se steći po ranijim propisima koji su uređivali izgradnju objekata samo u posebnom postupku, koji je po prirodi upravni i imalo je status javnopravnog subjektivnog prava koje se pod određenim uslovima moglo i oduzeti (čak i kad se formalno nazivalo "trajnim" pravom korišćenja). Pošto su samo subjektivna građanska prava prenosiva, pravo korišćenja, koje je bilo javnopravnog karaktera, nikada nije bilo prenosivo pravnim poslom.

Pravo korišćenja na građevinskom zemljištu međutim, polako nestaje iz našeg pravnog sistema, imajući u vidu da je Ustavom iz 2006. godine ukinut monopol državne, odnosno društvene svojine na građevinskom zemljištu, te da je donošenjem Zakona o planiranju i izgradnji 2009. godine započeo postupak "konverzije", tj. pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine. Odredbe o toj konverziji više puta su menjane, ali za odgovor na ovo pitanje posebno su značajne situacije u kojima je predviđeno da do konverzije u pravo svojine dolazi po samom zakonu, tako da bi upis u registar nepokretnosti bio deklarativan. Danas važećim članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014) predviđeno je da u svim slučajevima u kojima do konverzije dolazi bez naknade, konverzija nastupa po samom zakonu, te da se upis u registar vrši po službenoj dužnosti, što znači da se pravo korišćenja pretvara u pravo svojine i pre upisa u registar. Otud, ako se u konkretnom slučaju radi o prometovanju prava koje pogrešno imenovano kao pravo korišćenja a zapravo je, po samom zakonu već pretvoreno u pravo svojine, ugovor je dozvoljen jer se uistinu prometuje pravo svojine, a ne pravo korišćenja. Ako se pak radi o pravu korišćenja za koje je predviđena konverzija uz naknadu, onda ugovor nije dozvoljen, i uslov za promet je prethodno sprovođenje konverzije u skladu sa Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu ("Sl. glasnik RS", br. 64/2015).

Pošto se konkretno pitanje odnosi na mogućnost prometovanja pravom korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu, valja posebno napomenuti da lica – nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu s ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa podležu obavezi da plate naknadu za konverziju, te u tom slučaju promet pravom korišćenja pre sprovođenja i upisa konverzije nije dozvoljen.

16. Da li je lokalna samouprava dužna da obavesti javnog beležnika o parcelama koje ulaze u komasaciju ili Katastar nepokretnosti? Kakav je stav prema pravnom prometu parcela koje su u komasaciji jer u listovima nepokretnosti ne postoje zabeležbe o tome da je parcela ušla u komasacionu masu?

Dopuna:

Nakon objavljivanja odluke i formiranja komisije za komasaciju, koja još nije počela s radom, da li neki organ ima obavezu da obavesti javne beležnike o početku komasacije?

Kako će javni beležnici biti obavešteni o parcelama koje su ušle u komasacionu masu?

Kada je samo doneta odluka o komasaciji, a još uvek nije komisija počela s radom, do kog trenutka javni beležnici mogu da potvrđuju kupoprodajne ugovore za područje koje je u odluci o komasaciji određeno kao komasaciono područje, a od kog trenutka o imovinskopravnim pitanjima na tim parcelama odlučuje komisija za komasaciju?

Da li bi stranke trebalo upozoriti na to da je doneta odluka o komasaciji područja na kom se nalazi nepokretnost koja je predmet prometa i da je nepoznato da li je konkretna nepokretnost ušla u komasacionu masu, i koja je sudbina prava svojine na njoj.

Ako prometujemo s parcelama koje se nalaze u komasacionom području u Libru je moguće uneti samo stanje tj. broj parcele koji važi na dan potvrđivanja ugovora, koji ne mora biti nakon sprovedenog postupka komasacije?

Odgovor:

Ne postoji obaveza da se javni beležnik obavesti o parcelama koje ulaze u komasaciju, niti se o tome, radi upisa zabeležbe, obaveštava katastar nepokretnosti. Odluka o komasaciji, koja podrazumeva i određenje komasacionog područja, objavljuje se u službenom glasilu jedinice lokalne samouprave, i to je jedino sredstvo publiciteta postupka komasacije koji predviđa važeći Zakon o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009 i 112/2015). Promet nepokretnostima koje ulaze u komasacionu masu nije zabranjen, ali postoji dužnost javnog beležnika da stranke upozori na činjenicu da je nepokretnost deo komasacione mase. U Libru se unosi stanje kako je prometovano, odnosno broj parcele koji je postojao pre komasacije.

Obrazloženje:

Komasacija je uređena odredbama čl. 31–47. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, iz 2006. godine, na prilično nepotpun i neprecizan način. Ono što je izvesno jeste to da taj zakon nigde ne pominje obavezu da se obaveste javni beležnici ili registar nepokretnosti o zemljišnim parcelama koje su obuhvaćene komasacijom, niti zabranjuje promet pravom svojine na tim parcelama tokom postupka komasacije (pominje se zabrana da se gradi i sade višegodišnji zasadi, član 36, ali ništa više od toga) usled čega je dat ovakav odgovor na gornji niz pitanja. Zakon predviđa da se odluka o komasaciji objavljuje u službenom glasilu jedinice lokalne samouprave (član 34. stav 2), a iako nije izričit u tome, valja pretpostaviti da se podrazumeva da tom odlukom mora da bude definisano komasaciono područje, u skladu s programom komasacije. U komasaciju ulaze sva zemljišta na komasacionom području, ne samo poljoprivredno i šumsko (dakle može i građevinsko, član 33), koja čine komasacionu masu, a nju "sastavlja Komisija za sprovođenje komasacije, i to "na osnovu faktičkog stanja", dakle uz prednost faktičkog stanja koje utvrdi ta komisija nad registrovanim stanjem. Iz tako šturih odredaba moglo bi se zaključiti da, ako odluka o komasaciji sadrži određenje komasacionog područja, javni beležnik može da sazna da li se konkretna parcela nalazi na tom području, te može da upozori stranke na tu okolnost u solemnizacionoj klauzuli ili javnobeležničkom zapisu.

17. Da li je moguć upis zabeležbe prava zakupa u teretnom listu kada postoji saglasnost ugovornih strana o tome i kada je ugovor sačinjen u zakonom propisanoj formi?

Obrazloženje pitanja: katastar odbija takav upis, osim kada je ugovoren zakup na više od 10 godina (dokaz: rešenje o odbijanju).

Odgovor:

Nije moguć.

Obrazloženje:

Pravo zakupa je pravo, a prava se u katastar nepokretnosti upisuju predbeležbom ili uknjižbom (upisom prava). Članom 77. Zakona o državnom premeru i katastru ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US i 96/2015) pravo zakupa je izričito nabrojano kao obligaciono pravo koje se može upisati u katastar nepokretnosti.

18. Da li postoji mogućnost upisa opoziva punomoćja za raspolaganje nepokretnošću u teretnom listu?

Obrazloženje pitanja: katastar odbija takav upis bez ikakvih izuzetaka. RGZ odbija da upiše sve zabeležbe osim zabeležbi navedenih pod tač. 1–10 člana 82. Zakona o državnom premeru i katastru.

Odgovor:

Ne postoji.

Obrazloženje:

Članom 82. Zakona o državnom premeru i katastru predviđen je upis zabeležbi koje su izričito navedene u tom članu ili koje su izričito predviđene drugim zakonom. Kako zabeležba opoziva punomoćja nije predviđena nijednim zakonom, ona se ne može upisati u registar.

Izvor: Vebsajt Javnobeležnička komora, 12.04.2016.
Naslov: Redakcija