Email Print

ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Deo stručne javnosti smatra da Zakon neće zaživeti u dve najvažnije novine - investicionom održavanju zgrada i uvođenju upravnika


Ljudi koji žive "na crno" u unajmljenim stanovima, ali i stanodavci, ne bi trebalo preterano da se brinu zbog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016), koji je na snazi od 31. decembra 2016. godine, smatraju stručnjaci.

Zakon je stupio na snagu, ali će mu još mesecima nedostajati podzakonska akta da bi zaista zaživeo, dobra je ideja ali ne naročito primenjiva, kaže Kaća Lazarević, stručnjak u oblasti kupoprodaje stanova sa višedecenijskim stažom.

Ona smatra da ovaj Zakon neće zaživeti u dve svoje najvažnije novine - investicionom održavanju zgrada i uvođenju upravnika.

"Ideja je svakako dobra, ali nije primenjiva. Vlasnici stanova nemaju novca da popravljaju krovove i stepenište, plaćaju nove fasade ili nove liftove, kako im Zakon nalaže. Decenijama društveni (državni) posao (lošeg) održavanja stambenog fonda sada je pao na pleća novih privatnih vlasnika. Može Opština da naloži da 'u javnom interesu' neko mora da sredi fasadu, ali ko će to da plati", pita se Lazareviće.

Plaćanje upravnika nije neki astronomski trošak, procene su da će to biti između 300 i 400 dinara mesečno po stanu, što je otprilike iznos koji stanari već plaćaju za "čišćenje ulaza".

Ali, kada ozbiljniji zahvati dođu na red...

Zakon u članu 60. kaže da ukoliko vlasnici stanova ne organizuju održavanje zgrade tako da ne može da nanese nekome štetu (padne terasa ili fasada prolazniku na glavu) "nadležni organ jedinice lokalne samouprave poveriće posao održavanja zgrade organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa".

Znači, Opština može svaku fasadu koja je ruinirana da proglasi "javnim interesom", i onda vlasnici stanova moraju da plate.

Ukoliko to ne urade, posao može da uradi i Opština (tj. lokalna samouprava) ali će račun na kraju svakako platiti vlasnici stanova (čl. 61.).

"Suštinsko je pitanje zašto opštine i inače ne saniraju fasade zgrada o svom trošku (odnosno o trošku poreskih obveznika), iz poreza na nekretnine", primećuje Kaća Lazarević.

Za sređivanje krova ili fasade se može uzeti kredit, ali Lazarević podseća da jedno sređivanje fasade zgrade košta oko 50€ mesečno svakog vlasnika stana u zgradi na period od pet godina. A to nije i jedini trošak.

"Samo za projekat rekonstrukcije fasade vam treba 5.000€. Pa, ako vam još treba i novi lift, to je bar još 50€ mesečno po stanu, pa vi vidite ko bi imao toliko novca 'viška'", navodi Lazarević.

Još je teže sprovesti odredbe Zakona koje se tiču upravnika zgrade, bilo da je on iz redova vlasnika stanova, bilo da je profesionalni licencirani upravnik.

"Upravnik ima velika ovlašćenja, ali i velike obaveze. Tu je nabrojano u dvadesetak stavki šta sve upravnik mora da radi, a za neizvršavanje prete i ozbiljne kazne, pa je pitanje da li će se iko od stanara prihvatiti tog posla. Posebno je pitanje da li će neko van Beograda i velikih gradova uopšte naći i profesionalnog upravnika, a Zakon važi za sve zgrade u Srbiji", sumnjičava je Kaća Lazarević.

Zakonodavac je predvideo da zgrada bude pravno lice u punom smislu, kao prava firma. Upravnik zgrade je zapravo direktor "preduzeća", jer zgrada (ili čak jedan 'ulaz' u zgradi), tj. "stambena zajednica" ima svoj matični broj u Agenciji za privredne registre, poreski broj u Poreskoj upravi, i zavedena je u Registar stambenih zajednica. Stambena zajednica, takođe, može da bude osigurana, tako da ima i svoj "broj" kod osiguravajućeg društva, ili čak banke ako uzima kredit.

Javnost je najviše ustalasao član 50 gde se u 6. tački od 14 navodi da je obaveza upravnika da "uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj).

Ova stavka je i najspornija, kako za javnost tako i za stručnjake.

Sličnog mišljenja su i u Kancelariji Poverenika za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti. Iako Poverenik u formalno-pravnom smislu, nema primedbi na odredbe Zakona, jer se njime uspostavlja zakonski osnov za obradu podataka o ličnosti u oblasti koju taj zakon uređuje, ipak je u postupku donošenja zakona izrazio ozbiljnu rezervu u pogledu primene tog zakona.

Kako je objasnila Marina Grbić, viši savetnik u Sektoru za harmonizaciju i saradnju u Kancelariji Poverenika, ovim Zakonom je predviđeno da se obrada velikog broja ličnih podataka poverava licima (upravnicima) koja o oblasti zaštite podataka o ličnosti nemaju ni elementarna znanja, niti dovoljno iskustva.

"Zbog toga se postavlja logično pitanje na koji način će se obezbediti da se ovi podaci u praksi obrađuju na zakonit način, ne zbog namere njihove zloupotrebe, već usled neznanja i neobučenosti upravnika", ukazuje Grbić.

Poverenik je apelovao na Vladu i narodne poslanike da još jednom ocene opravdanost usvajanja predloženih rešenja, ali sugestije Poverenika u tom smislu nisu uvažene.

Već sam predlog zakona je medije naveo da "plaše" one koji su uzeli stan u najam da će im, zbog primene zakona, obavezno poskupeti kirija. S druge strane, stanodavci su "upozoreni" da će sada morati da prijave svako iznajmljivanje, jer će upravnici prijavljivati stanare u Registar, a time će biti na videlu i Poreskoj upravi. Zakon je jedno, ali postoje i drugi zakoni s kojima se sudara, pa u praksi stvari ne stoje baš tako.

Zakon, naime, predviđa da upravnik mora da vodi evidenciju stanara (sve sa JMBG brojem) i firmi (sa APR brojem) koje se nalaze u stanovima u određenoj stambenoj zajednici. Ta evidencija se prijavljuje u Registar stambenih zajednica u lokalnoj opštini, a zatim i u objedinjenu Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica pri Republičkom geodetskom zavodu.

Ukoliko upravnik ne prijavi stanara, tj. nema tačnu evidenciju, preti mu kazna od 5.000 do 150.000 dinara, ako ga neki od stanara/vlasnika stana prijave komunalnom inspektoru.

"To sa evidencijom izgleda kao pokušaj da se naplati porez na izdavanje stana. Time bi trebalo da se bavi Poreska uprava, a ne da se provlači kroz propise o stanovanju. Nema u tome nikakve pravne logike", kaže Kaća Lazarević.

Pravnici ukazuju da je problematično i to što se upravnik ovlašćuje da "zalazi u stan", odnosno privatan odnos vlasnika stana i onoga ko u njemu živi (ne nužno i iznajmljuje na komercijalnoj osnovi).

Iako mnogi Zakon tumače tako da se zaključuje da će vlasnici stanova MORATI da prijave ko tačno u njima živi, takve odredbe u samom Zakonu nema, pa samim tim nema ni predviđene kazne. Jedina odredba koja se tiče vođenja evidencije važi za upravnika, a zakupac stana se pominje još u članu koji se bavi plaćanjem održavanja (čišćenja) zgrade (Čl. 41, st. 4).

"Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom".

Pitanje je, u principu, kako se vlasnik može naterati na išta što ne ugrožava druge vlasnike stanova. A da li ima zakupce, Poreska će morati da utvrdi na drugi način, jer po zakonima stanodavac ionako MORA da plati porez na izdavanje stana (pa ovakva evidencija iz tog razloga nije neophodna).

Jednako stoji stvar i sa stanarima. Ukoliko ne remete život drugih, pitanje je s kojim valjanim pravnim osnovom bi i policija došla na kućni prag da nekoga legitimiše, a ne upravnik zgrade.

U praksi (u svakodnevnim okolnostima) u stan može da uđe samo policija, i to sa sudskim nalogom. Ulazak u stan je "zabranjena zona" čak i za vatrogasce, koji izbegavaju da razvaljuju stanove oko onog koji gori jer za to nemaju pravna ovlašćenja.

Iz Kancelarije Poverenika podsećaju da je značenje pojma legitimisanje utvrđeno odredbama člana 21. stav 1. Zakona o ličnoj karti ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006 i 36/2011). Legitimisanje može vršiti samo službeno lice koje je na to ovlašćeno zakonom, u granicama datog ovlašćenja, a to su policijski službenici, komunalna policija i lica ovlašćena za vršenje inspekcijskog nadzora (prema Zakonu o policiji, Zakonu o komunalnoj policiji, Zakonu o inspekcijskom nadzoru).

Sama svrha "popisivanja" nije jasna ni stručnjacima, pa je Poverenik pre donošenja Zakona javno reagovao saopštenjem u kome se kaže da nije jasno "kome će se dostavljati ti podaci i kako će se oni čuvati. Dodatne nejasnoće stvaraju informacije koje se pojavljuju u medijima, a za koje nije jasno ko je njihov izvor i da li su tačne, ali nisu demantovane od strane nadležnih. Primera radi, u medijima je objavljena informacija da će upravnici dostavljati podatke o licima koja nisu platila troškove održavanja zgrade javnim izvršiteljima", što je nedopustivo i nezakonito jer "dostavljanje podataka drugim pravnim subjektima može se vršiti samo ako je to propisano zakonom ili postoji pristanak lica, naravno, uz jasno određenu i dozvoljenu svrhu obrade podataka".

"Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada upravniku nije dato ovlašćenje da legitimiše vlasnike stanova i stanare zgrade, pa shodno napred navedenom, upravnik nema svojstvo službenog lica ovlašćenog za legitimisanje", kaže Marina Grbić.

Međutim, tu je sada napravljen problem jer upravnik zgrade je ovim Zakonom ovlašćen da vrši obradu podataka o ličnosti, budući da mu je stavljeno u nadležnost vođenje evidencije o vlasnicima, zakupcima, odnosno korisnicima posebnih, samostalnih i zajedničkih delova zgrade, koja (evidencija) sadrži podatke o ličnosti.

Time je, sa stanovišta Zakona o zaštiti podataka o ličnosti ("Sl. glasnik RS", br. 97/2008, 104/2009 - dr. zakon, 68/2012 - odluka US i 107/2012), uspostavljen pravni osnov za obradu podataka o ličnosti, kao neophodna pretpostavka dozvoljenosti obrade tih podataka.

A, podsećamo, obrada podataka nije tek formalnost, već ozbiljan posao sa mogućim još ozbiljnijim posledicama, i zbog toga podrazumeva strogo regulisanu proceduru. Recimo samo da svaka baza podataka (a to će biti evidencija stanara) mora biti obezbeđena od "pogleda" trećih lica i prijavljena u registar baza kod Poverenika.

Ali, pošto Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada nije izričito propisano na koji način će upravnik zgrade prikupljati podatke o ličnosti o kojima vodi evidenciju, moraju biti poštovane odredbe člana 8. Zakona o zaštiti podataka o ličnosti, kojima je utvrđeno da obrada podataka o ličnosti nije dozvoljena ako se vrši u svrhu različitu od one za koju je određena; ako svrha obrade nije jasno određena, ako je izmenjena, nedozvoljena ili već ostvarena; ako je način obrade nedozvoljen; ako je podatak koji se obrađuje nepotreban ili nepodesan za ostvarenje svrhe obrade i ako je podatak neistinit i nepotpun, odnosno kada nije zasnovan na verodostojnom izvoru ili je zastareo.

A sve to, podvlačimo, samo uz pristanak onoga čiji se podaci obrađuju.

Ako je svrha Zakona da Srbija ima jasan pregled stambenog fonda, tj. da se zna broj stanova i ko su vlasnici, "popis" stanara u stanovima može se tumačiti kao nesvrsishodan.

Naplata poreza na izdavanje stana je "trn u oku" javnosti. Od oko 2,4 miliona kuća i stanova u Srbiji izdaje se 12,5% (u Beogradu je taj procenat viši - 15%), procenjuje statistika, a od toga se tek svaki dvadeseti prijavljuje Poreskoj upravi.

Prošli pokušaj vlasti da se izokola dođe do podataka ko i kome izdaje stan u Srbiji propao je u startu. Već "probni balon", priča o tome da će Poreska uprava koristiti podatke iz Popisa stanovništva, sasečena je u korenu. Iz Republičkog zavoda za statistiku rečeno je da su ti podaci striktno anonimni (tako su i dati) i da se ne mogu koristiti u druge (poreske) svrhe osim statističke. Oglasio se i Poverenik za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti, koji je rekao da bi to bilo nezakonito. Slično bi u delu "evidentiranja stanara" mogla da prođe i primena ovog zakona.

Sa prosečnom stanarinom od 100€ po stanu i efektivnom poreskom stopom koja je nešto oko 14% (poreska stopa je 20% na osnovicu, ali ima odbitaka), dođe se na sumu od oko 4 miliona evra dodatnog poreskog prihoda godišnje.

Iako ne deluje tako, to zapravo nije mnogo jer je za njegovu naplatu potrebno mnogo inspektora (kojih nema) i sati rada na terenu, što sve košta.

Problem dalje nije (samo) to što stanodavci ne žele da plate porez, već je procedura komplikovana. Porez na iznajmljivanje se, kao i svaki drugi, naplaćuje godišnje. Ali većina stanodavaca, po pravilu oni koji stanove izdaju studentima, nema zakupce cele godine.

A kad jednom uđete u sistem naplate, teško je da od Poreske "izvučete" tih dva, tri meseca (ili duže) koliko vam je stan prazan, jer je poreznicima još teže da provere da li je zaista tako ili pokušavate da "uštinete" koji mesec.

Zakonom se plaše i zakupci stanova, jer će njegova primena navodno automatski poskupeti stanarine za iznos poreza. To je naivno ekonomsko gledanje, jer bi, da mogu, stanodavci i inače podigli stanarine.

Zakon je predvideo veliki broj obaveza za upravnike, tako da on (čl. 50), između ostalog, zastupa i predstavlja stambenu zajednicu; podnosi prijavu u Registar stambenih zajednica; zatim vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade; predlaže program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji; organizuje radove hitnih intervencija; organizuje i kontroliše izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu; vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice i o tome podnosi izveštaj...

U skladu sa Zakonom poslednji datum za formiranje Stambene zajednice je šest meseci (1. jul 2017. godine). Potom vlasnici imaju 60 dana da izaberu upravnika na sednici gde kvorum mora biti natpolovičan a odluka dvotrećinska od ukupnog broja glasova. Upravnik zatim u roku od 15 dana mora da prijavi SZ Registru. Problem je što je rok za formiranje Registra stambenih zajednica 12 meseci, pa je pitanje kako će se stanari registrovati ako u opštinama nema registra.

Za neobavljanje neke od tih dužnosti, podsećamo po ceni od recimo 6.000 dinara mesečne naknade (ako zgrada ima 20 stanova), po prijavi komunalnog inspektora rizikuje se kazna od 5.000 do 150.000 dinara.

Toliko će upravnik platiti i ako "kao izabrani upravnik ne preduzme potrebne radnje, uključujući i podnošenje tužbe, sa ciljem regresa za troškove održavanja, odnosno popravke, protiv lica koje je odgovorno za oštećenje zajedničkih delova zgrade u roku od dva meseca od saznanja za štetu i odgovorno lice" (čl. 132).

Nisu samo kazne u pitanju, jer upravnik može da odgovara i za načinjenu štetu na stanovima, recimo ako za 48 sati od prijave stanara ne pokrene hitnu intervenciju odnosno o tome obavesti firmu ili službu koja se time bavi.

Izvor: Vebsajt Mondo, Georgi Mitev Šantek, 09.02.2017.
Naslov: Redakcija