NACRT ZAKONA O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: ADVOKATSKA KOMORA VOJVODINE UPUTILA MIšLJENJE MINISTARSTVU GRAđEVINARSTVA, SAOBRAćAJA I INFRASTRUKTURE O NACRTU OVOG PROPISA

Advokatska komora Vojvodine (AKV) uputila je dopis Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, u kome se izražava nezadovoljstvo jer Ministarstvo nije obavestilo AKV o održavanju javne rasprave o Nacrtu zakona o stanovanju i održavanju zgrada u Novom Sadu, dana 20.11.2015. godine. Objašnjenje radne grupe da je obaveštena lokalna zajednica nije odgovor koji Advokatska komora Vojvodine očekuje od Ministarstva. Advokatura, uprkos tome pomno prati predložene nove zakone kao i izmene postojećih pozitivnih propisa, navodi se u saopštenju AKV.

Posednjih par godina zapažamo da se javni interes utvrđuje u većem broju predloženih propisa. Jasno je da nakon toga sledi manje ili veće ograničavanje privatne svojine. Primećujemo da se član 58. Ustava Republike Srbije ("Sl. glasnik RS", br. 98/2006 - dalje: Ustav) o ograničenju privatne svojine isključivo u javnom interesu učestalo koristi, te će advokatura u trenutku kada se za to steknu uslovi, predložiti da se pravo svojine može ograničiti u javnom interesu samo u slučaju eksproprijacije, navodi se u saopštenju AKV.

Za advokaturu je veoma problematično da država ima ineteres u sferi upravljanja privatnom svojinom. U članu 9. stav 1. Nacrta zakona, u vezi raspolaganja zajedničkim delovima zgrade, može se preneti pravo na delu zajedničkih delova zgrade radi formiranja novog posebnog ili samostalnog dela zgrade (promena namene, nadziđivanje, adaptacija i sl.).

U stavu 2. istog člana, rečeno je da vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama istog Nacrta zakona koji se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice - član 26. stav 5. odlučjuje se većinom koju čini 3/4 glasova od ukupnog broja glasova.

AKV podseća predlagača da je Ustavni sud 2011. godine ocenjujući odredbe Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011 - odluka US i 88/2011), našao da je neophodna saglasnost svih zajedničara, jer su u protivnom prava vlasnika posebnih delova koji nisu saglasni, ugrožena odnosno povređena. Stav je suda da ove odredbe nisu u skladu sa Evropskom konvencijom o ljudskim pravima odnosno član 1. Prvog Protokola.

S obzirom na to da je radna grupa na ovu iznetu primedbu saopštila da postoji još jedna odluka Ustavnog suda koja ima drugačiju saržinu odnosno derogira odluku Ustavnog suda iz 2011. godine, AKV traži pojašnjenje u tom pogledu.

Zajednička svojina je nedeljiva i ne može biti u prometu. Svaki pokušaj promene ovih svojstava zajedničke svojine ne vodi u dobrom pravcu, pogotovu u svetlu postojanja Prednacrta Građanskog zakonika, kao i još uvek važećeg Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon). Zabrinjavajuće je saznanje da je radna grupa u svom radu želela da zajedničku svojinu prosto preimenuje u susvojinu. Mišljenja smo da svaki pokušaj derogiranja i kasiranja odredbi koje se tiču stvarnog prava i to posebnim zakonom, predstavlja opasnu praksu koja vodi urušavanju pravnog sistema naše zemlje, navodi se u saopštenju AKV.

Ilustracije radi, kada bi zajednička svojina postala susvojina na zajedničkim delovima zgrade, saglasnošću svih suvlasnika takva svojina bi mogla da bude u prometu. Došlo bi do paradokasalnih situacija - da stambena zajednica proda ceo podrum ili stepenice i sl.

Sledeća takođe veoma značajna primedba AKV odnosi se na zakonsku obavezu profesionalnog upravljanja zgradom, član 38. stav 1 - Stambene zajednice koje se sastoje od vlasnika 30 ili više posebnih delova zgrade obavezno poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku.

Država ovom odredbom direktno ograničava vlasnicima posebnih delova upravljanje njihovom privatnom svojinom. AKV se snažno protivi pokušajima oganičavanja privatne svojine, ma koliko obrazloženja radne grupe bila na izgled dobronamerna.

U slučaju da se i na ovom mestu - ovim Nacrtom zakona ograniči privatna svojina - jer onemogućavanje upravljanja privatnom svojinom, to jeste, gde se nalazi granica intervenisanja države u istu? Do koje mere će u budućnosti uopšte biti moguća zaštita titulara odnosno vlasnika?

Sledeće pitanje je kvalifikacija profesionalnog upravnika (član 33) koji potezom pera uzurpira i to na osnovu ovog Nacrta zakona, ovlašćenja privatnog vlasnika.

Kada postoji namera ograničavanja privatne svojine nije svakako dovoljna i poželjna stručna kvaliflkacija - završena srednja škola i položen stručni ispit za profesionalnog upravnika. I ova odredba ilustruje marginalizaciju činjenice da na ovaj način dolazi do ograničavanja privatne svojine. Paradoksalno je da iz redova vlasnika posebnih delova zgrade može da se kvalifikuje samo neko ko ima licencu odnosno položen ispit za profesionalnog upravnika. U gotovo svim stambenim zgradama postoje vlasnici čije kvalifikacije daleko prevazilaze znanje profesionalnog upravnika sa završenom srednjom školom. Ukoliko bude usvojen Zakon sa postojanjem ovakve imperativne odredbe predstavljaće ozbiljan problem u upravljanju stambenim zgradama, navodi se u dopisu AKV.

Uvođenje prinudne uprave u rad stambene zajednice je po mišljenju Advokatske komore Vojvodine takođe problematično.

Članom 39. Nacrta zakona poslovi upravljanja se prinudno poveravaju profesionalnom upravniku u dva slučaja. Nezavisno od slučaja u kojem se poveravaju profesionalnom upravniku jasno je da poveravanje prinudne uprave profesionalnom upravniku čije kvalifikacije po ranije iznetoj primedbi nisu zadovoljavajuće, njegova ovlašćenja sada rastu do začuđujuće visokog stepena.

AKV procenjuje da primena odredbi o prinudnoj upravi iz člana 39. Nacrta zakona, a koje su inače imanentne odredbama iz oblasti upravnog prava, ne mogu biti primenjive u slučaju ovakvog ograničavanja ovlašćenja koja proističu iz privatne svojine.

Radna grupa je gore pomenutu novinu - prinudnu upravu nad privatnom svojinom regulisala u okviru samo jedne odredbe Nacrta zakona. S obzirom na to da se Advokatska komora Vojvodine protivi ovakvoj odredbi, predlažemo njeno ukidanje odnosno brisanje dok se na detaljniji način i u skladu sa prethodnim primedbama AKV ne urede i ostale odredbe ovog Nacrta zakona, zaključuje se u dopisu AKV.

Izvor: Vebsajt Advokatska komora Vojvodine, 01.12.2015.
Naslov: Redakcija